🔁 Calculadora BRRRR

Modela la estrategia Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: ve tu préstamo de refinanciación, el efectivo recuperado, el efectivo que queda en la operación y el rendimiento sobre el efectivo invertido resultante.

Precio de compra ($)

Costo de reforma ($)

Otros costos de compra / cierre ($)

Valor después de la reforma — ARV ($)

LTV de refinanciación (%)

Tasa de interés de refinanciación (%)

Plazo de refinanciación (años)

Alquiler mensual ($)

Gastos operativos mensuales ($)

Rendimiento sobre el efectivo invertido

—

Importe del préstamo de refinanciación — Efectivo recuperado en la refinanciación — Efectivo que queda en la operación — Nuevo pago hipotecario mensual — Flujo de caja mensual —

Resumen paso a paso de BRRRR

Paso	Importe

Calculadora de rendimiento sobre efectivo invertido Calculadora de hipoteca Tabla de amortización

GUÍA

Más información

¿Qué es la estrategia BRRRR?

BRRRR significa Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: una estrategia de inversión inmobiliaria en la que compras una propiedad en mal estado (a menudo en efectivo o con un préstamo de dinero duro), la reformas para aumentar su valor, la alquilas a un inquilino y luego refinancias con un préstamo convencional basado en el nuevo valor después de la reforma (ARV). Si el préstamo de refinanciación es lo bastante grande, puedes recuperar la mayor parte o la totalidad de tu inversión inicial en efectivo, liberando ese capital para repetir el proceso con otra propiedad.

Cómo fluyen los números en una operación BRRRR

Esta calculadora supone una compra y reforma al contado, así que tu efectivo total invertido es el precio de compra más el costo de reforma más otros costos de cierre. Una vez que la propiedad está reformada y alquilada, refinancias en función del ARV y del ratio préstamo-valor (LTV) de tu prestamista, que suele ser del 70-75% para propiedades de inversión. El importe del préstamo de refinanciación se convierte en el efectivo que recuperas, y al restarlo de tu efectivo total invertido sabrás cuánto de tu propio capital, si queda alguno, sigue inmovilizado en la operación.

Cómo entender el escenario de rendimiento infinito

Cuando el importe del préstamo de refinanciación es igual o superior a tu efectivo total invertido, tu rendimiento sobre el efectivo invertido se vuelve matemáticamente infinito: has recuperado el 100% (o más) de tu propio dinero mientras sigues siendo dueño de una propiedad de alquiler que genera flujo de caja. Por ejemplo, invertir $165,000 (compra + reforma + costos) en una propiedad que se valora en $220,000 de ARV, con un préstamo de refinanciación al 75% de LTV por $165,000, deja $0 de tu propio efectivo en la operación: cualquier flujo de caja mensual positivo posterior representa un rendimiento infinito sobre tu capital invertido restante.

Cuando queda efectivo en la operación

No toda operación BRRRR devuelve por completo tu capital. Si el ARV sale más bajo de lo previsto, si el LTV del prestamista es más conservador o si los costos de reforma se disparan, tu préstamo de refinanciación puede cubrir solo una parte de tu efectivo total invertido. En ese caso, esta calculadora calcula un rendimiento sobre el efectivo invertido estándar (finito) usando como denominador el efectivo que queda en la operación, igual que se evaluaría un alquiler tradicional de comprar y mantener.

Riesgos y supuestos detrás del modelo BRRRR

La estrategia BRRRR depende mucho de estimaciones precisas de ARV, de un presupuesto de reforma disciplinado y de un período de maduración que la mayoría de los prestamistas exigen (a menudo 6-12 meses de propiedad) antes de permitir una refinanciación con retiro de efectivo sobre el nuevo valor tasado. Los cambios en las tasas de interés entre la compra y la refinanciación también pueden afectar tu nuevo pago hipotecario y tu flujo de caja mensual. Como esta estrategia depende de decisiones de tasación y préstamo fuera de tu control, unos supuestos conservadores de ARV y costos de reforma son más seguros que unos optimistas.

Cómo calcular el nuevo pago hipotecario después de la refinanciación

Una vez que conoces el importe de tu préstamo de refinanciación, esta calculadora calcula el nuevo pago mensual de capital e intereses usando la fórmula estándar de amortización: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), donde P es el importe del préstamo, r es la tasa de interés mensual y n es el número de pagos mensuales durante el plazo del préstamo. Luego ese pago se resta del alquiler y de los gastos operativos para determinar tu flujo de caja mensual continuo, la métrica que en última instancia impulsa tu rendimiento sobre el efectivo invertido.

BRRRR vs. compra tradicional y conservación

Una compra de alquiler tradicional suele inmovilizar tu pago inicial durante toda la vida del préstamo, mientras que una operación BRRRR exitosa recupera la mayor parte de ese capital en menos de un año, lo que te permite reinvertirlo en la siguiente propiedad. Esto acelera el crecimiento de la cartera, pero también concentra más riesgo en las etapas de la reforma y la tasación. Si en su lugar estás evaluando una compra más simple de comprar y conservar, nuestra calculadora de rentabilidad sobre el efectivo invertido y nuestra calculadora hipotecaria cubren ese escenario directamente.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa realmente un rendimiento de efectivo sobre efectivo "infinito"?

Significa que recuperaste todo (o más de todo) el dinero que invertiste inicialmente mediante la refinanciación, mientras sigues siendo propietario de una propiedad que genera flujo de caja. Como tu inversión de efectivo restante es cero (o negativa, lo que significa que retiraste efectivo sobrante), cualquier flujo de caja positivo dividido entre esa base casi nula produce un porcentaje de rendimiento matemáticamente infinito; esta calculadora lo muestra explícitamente en lugar de mostrar un error de división por cero.

¿Y si saco más efectivo del que invertí originalmente?

Esto es posible si el préstamo de refinanciación supera tu efectivo total invertido. En ese caso tienes un excedente de efectivo retirado (dinero extra en tu bolsillo) además de un alquiler que genera flujo de caja sin tener nada de tu propio capital invertido en él; también se considera un rendimiento infinito, ya que tu base de capital invertido es cero o negativa.

¿Qué LTV puedo esperar en una refinanciación BRRRR?

La mayoría de las refinanciaciones de retiro de efectivo para propiedades de inversión convencionales permiten entre 70-75% de LTV según el valor tasado después de las reparaciones, aunque esto varía según el prestamista, el tipo de préstamo y tu perfil crediticio. Algunos prestamistas también exigen un período de tenencia de 6-12 months antes de permitir una refinanciación con retiro de efectivo sobre el nuevo valor.

¿Esta calculadora incluye el plazo de la reforma o los costos de mantenimiento durante la renovación?

No. Esta herramienta modela los números en régimen estable después de la refinanciación y la colocación en alquiler. No incluye por separado los costos de mantenimiento (servicios públicos, seguro, intereses del préstamo si está financiado) durante el período de reforma antes de que la propiedad se alquile; tenlos en cuenta aparte en tu presupuesto de reforma.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo de mi estimación de ARV?

Una tasación más baja reduce el monto de tu préstamo de refinanciación, lo que significa que recuperas menos efectivo y dejas más de tu propio capital en la operación. Vuelve a ejecutar esta calculadora con un ARV más conservador para poner a prueba tus números antes de comprometerte con una compra.

¿Esta calculadora es asesoramiento financiero o de inversión?

No. Esta herramienta ofrece estimaciones solo con fines educativos y no constituye asesoramiento financiero ni de inversión inmobiliaria. Las condiciones reales de refinanciación, las tasaciones y el flujo de caja dependen de las condiciones del mercado y de las decisiones del prestamista. Consulta a un profesional inmobiliario o financiero cualificado antes de invertir.