🔁 BRRRR-Rechner

Modellieren Sie die Strategie Kaufen, Sanieren, Vermieten, Refinanzieren, Wiederholen: sehen Sie Ihr Refinanzierungsdarlehen, das zurückerhaltene Kapital, das im Deal verbleibende Kapital und die daraus resultierende Cash-on-Cash-Rendite.

Kaufpreis ($)

Sanierungskosten ($)

Sonstige Kauf- / Abschlusskosten ($)

Wert nach der Sanierung — ARV ($)

Refinanzierungs-LTV (%)

Refinanzierungszinssatz (%)

Refinanzierungslaufzeit (Jahre)

Monatliche Miete ($)

Monatliche Betriebskosten ($)

Cash-on-Cash-Rendite

—

Refinanzierungsdarlehen — Bei der Refinanzierung zurückerhaltenes Kapital — Im Deal verbleibendes Kapital — Neue monatliche Hypothekenzahlung — Monatlicher Cashflow —

BRRRR Schritt-für-Schritt-Zusammenfassung

Schritt	Betrag

Cash-on-Cash-Rendite-Rechner Hypothekenrechner Tilgungsplan

RATGEBER

Mehr erfahren

Was ist die BRRRR-Strategie?

BRRRR steht für Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - eine Immobilieninvestitionsstrategie, bei der Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen (oft bar oder mit einem Hard-Money-Darlehen), sie renovieren, um ihren Wert zu steigern, sie an einen Mieter vermieten und dann mit einem herkömmlichen Darlehen auf Grundlage des neuen, höheren Werts nach der Sanierung (ARV) refinanzieren. Wenn das Refinanzierungsdarlehen hoch genug ist, können Sie den Großteil oder sogar Ihr gesamtes ursprüngliches Eigenkapital zurückerhalten und dieses Kapital freisetzen, um den Prozess mit einer weiteren Immobilie zu wiederholen.

Wie die Zahlen in einem BRRRR-Deal zusammenhängen

Dieser Rechner geht von einem Barkauf und einer Sanierung aus. Ihr gesamtes investiertes Kapital ist also Kaufpreis plus Sanierungskosten plus sonstige Abschlusskosten. Sobald die Immobilie renoviert und vermietet ist, refinanzieren Sie auf Basis des ARV und der Loan-to-Value-(LTV)-Quote Ihres Kreditgebers - bei Anlageimmobilien meist 70-75 %. Der Betrag des Refinanzierungsdarlehens entspricht dem Auszahlungsbetrag, und wenn Sie ihn von Ihrem gesamten investierten Kapital abziehen, sehen Sie, wie viel Ihres eigenen Kapitals, falls überhaupt, noch im Deal gebunden ist.

Die Situation mit unendlicher Rendite verstehen

Wenn Ihr Refinanzierungsdarlehen Ihrem gesamten investierten Kapital entspricht oder es übersteigt, wird Ihre Cash-on-Cash-Rendite mathematisch unendlich - Sie haben 100 % (oder mehr) Ihres eigenen Geldes zurückerhalten und besitzen weiterhin eine vermietete Immobilie mit Cashflow. Wenn Sie zum Beispiel 165.000 $ (Kauf + Sanierung + Kosten) in eine Immobilie investieren, die mit einem ARV von 220.000 $ bewertet wird, und ein Refinanzierungsdarlehen mit 75 % LTV in Höhe von 165.000 $ erhalten, bleiben 0 $ Ihres eigenen Kapitals im Deal: Jeder positive monatliche Cashflow danach entspricht einer unendlichen Rendite auf Ihr verbleibendes investiertes Kapital.

Wenn Kapital im Deal bleibt

Nicht jeder BRRRR-Deal gibt Ihr Kapital vollständig zurück. Wenn der ARV niedriger ausfällt als erwartet, der LTV des Kreditgebers konservativer ist oder die Renovierungskosten das Budget überschreiten, deckt Ihr Refinanzierungsdarlehen möglicherweise nur einen Teil Ihres gesamten investierten Kapitals. In diesem Fall berechnet dieser Rechner eine normale (endliche) Cash-on-Cash-Rendite anhand des im Deal verbleibenden Kapitals als Nenner, genau wie bei einer klassischen Buy-and-Hold-Mietimmobilie.

Risiken und Annahmen hinter dem BRRRR-Modell

Die BRRRR-Strategie hängt stark von genauen ARV-Schätzungen, disziplinierter Sanierungsbudgetierung und einer "Seasoning-Periode" ab, die die meisten Kreditgeber vor einer Cash-out-Refinanzierung zum neuen Verkehrswert verlangen (oft 6-12 Monate Eigentumsdauer). Auch Zinsänderungen zwischen Kauf und Refinanzierung können Ihre neue Hypothekenzahlung und Ihren monatlichen Cashflow beeinflussen. Da diese Strategie auf Bewertungs- und Kreditentscheidungen außerhalb Ihrer Kontrolle beruht, sind konservative ARV- und Sanierungskosten-Annahmen sicherer als optimistische.

Die neue Hypothekenzahlung nach der Refinanzierung berechnen

Sobald Sie Ihren Refinanzierungsdarlehensbetrag kennen, berechnet dieser Rechner die neue monatliche Zins- und Tilgungszahlung mit der Standard-Tilgungsformel: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), wobei P der Darlehensbetrag ist, r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der monatlichen Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens. Diese Zahlung wird dann von Miete und Betriebskosten abgezogen, um Ihren laufenden monatlichen Cashflow zu bestimmen - die Kennzahl, die letztlich Ihre Cash-on-Cash-Rendite bestimmt.

BRRRR vs. traditionelles Buy-and-Hold

Ein klassischer Mietkauf bindet Ihre Anzahlung in der Regel über die gesamte Laufzeit des Darlehens, während ein erfolgreiches BRRRR-Objekt den Großteil dieses Kapitals oft innerhalb eines Jahres zurückführt, sodass Sie es in die nächste Immobilie reinvestieren können. Das beschleunigt den Aufbau Ihres Portfolios, konzentriert aber auch mehr Risiko auf die Sanierungs- und Bewertungsphase. Wenn Sie stattdessen ein einfacheres Buy-and-Hold-Investment prüfen, decken unser Cash-on-Cash-Return-Rechner und unser Hypothekenrechner dieses Szenario direkt ab.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet ein "unendlicher" Cash-on-Cash-Return eigentlich?

Das bedeutet, dass Sie nach der Refinanzierung Ihr ursprünglich investiertes Kapital vollständig (oder sogar mehr als vollständig) zurückerhalten haben und die Immobilie weiterhin Cashflow erzeugt. Da Ihr verbleibendes Eigenkapital null ist (oder negativ, wenn Sie überschüssiges Geld herausgezogen haben), ergibt jeder positive Cashflow geteilt durch diese nahezu null Basis mathematisch eine unendliche prozentuale Rendite. Dieser Rechner zeigt das ausdrücklich an, statt einen Division-durch-null-Fehler auszugeben.

Was ist, wenn ich mehr Geld herausziehe, als ich ursprünglich investiert habe?

Das ist möglich, wenn das Refinanzierungsdarlehen Ihre gesamten eingebrachten Mittel übersteigt. In diesem Fall haben Sie einen positiven Cash-out-Überschuss (also zusätzliches Geld in der Tasche) und gleichzeitig eine renditestarke Mietimmobilie ohne eigenes Kapital darin. Auch das wird als unendliche Rendite behandelt, da Ihre eingesetzte Kapitalbasis null oder negativ ist.

Mit welchem LTV kann ich bei einer BRRRR-Refinanzierung rechnen?

Die meisten konventionellen Cash-out-Refinanzierungen für Anlageimmobilien ermöglichen 70-75% LTV auf Basis des geschätzten After-Repair Value, wobei dies je nach Kreditgeber, Darlehensart und Ihrem Bonitätsprofil variiert. Einige Kreditgeber verlangen außerdem eine Seasoning-Periode von 6-12 Monaten Besitz, bevor eine Cash-out-Refinanzierung zum neuen Wert möglich ist.

Berücksichtigt dieser Rechner den Sanierungszeitplan oder die Haltekosten während der Renovierung?

Nein. Dieses Tool modelliert die stabilen Kennzahlen nach Refinanzierung und nach Vermietung. Haltekosten (Versorger, Versicherung, Darlehenszinsen, falls finanziert) während der Sanierungsphase vor der Vermietung werden nicht gesondert berücksichtigt. Planen Sie diese daher separat in Ihr Renovierungsbudget ein.

Was ist, wenn das Gutachten unter meiner ARV-Schätzung liegt?

Ein niedrigeres Gutachten reduziert Ihren Refinanzierungsbetrag, was weniger zurückgeholtes Kapital und mehr eigenes gebundenes Geld im Deal bedeutet. Führen Sie diesen Rechner mit einem konservativeren ARV erneut aus, um Ihre Zahlen vor dem Kauf zu testen.

Ist dieser Rechner eine Finanz- oder Anlageberatung?

Nein. Dieses Tool liefert nur Schätzwerte zu Bildungszwecken und ist keine Finanz- oder Immobilienanlageberatung. Die tatsächlichen Refinanzierungsbedingungen, Gutachten und Cashflows hängen von den Marktbedingungen und den Entscheidungen des Kreditgebers ab. Konsultieren Sie vor einer Investition eine qualifizierte Fachperson für Immobilien oder Finanzen.