🔁 Calculateur BRRRR

Modélisez la stratégie Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Recommencer : voyez votre prêt de refinancement, le cash récupéré, le cash restant dans l’opération et le rendement cash-on-cash obtenu.

Prix d’achat ($)

Coût des travaux ($)

Autres frais d’achat / de clôture ($)

Valeur après travaux — ARV ($)

LTV du refinancement (%)

Taux d’intérêt du refinancement (%)

Durée du refinancement (années)

Loyer mensuel ($)

Charges d’exploitation mensuelles ($)

Rendement cash-on-cash

—

Montant du prêt de refinancement — Cash récupéré au refinancement — Cash restant dans l’opération — Nouvelle mensualité hypothécaire — Cash-flow mensuel —

Résumé BRRRR étape par étape

Étape	Montant

Calculateur de rendement cash-on-cash Calculateur hypothécaire Tableau d’amortissement

GUIDE

En savoir plus

Qu’est-ce que la stratégie BRRRR ?

BRRRR signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien en difficulté (souvent au comptant ou avec un prêt relais), le rénover pour augmenter sa valeur, le louer à un locataire, puis le refinancer avec un prêt classique basé sur la nouvelle valeur après travaux (ARV). Si le prêt de refinancement est suffisamment élevé, vous pouvez récupérer la majeure partie ou la totalité de votre mise de départ, et réutiliser ce capital pour recommencer avec un autre bien.

Comment les chiffres s’enchaînent dans une opération BRRRR

Ce calculateur suppose un achat et des travaux financés comptant, donc votre cash total investi correspond au prix d’achat plus le coût des travaux plus les autres frais de clôture. Une fois le bien rénové et loué, vous refinancez sur la base de l’ARV selon le ratio prêt-valeur (LTV) de votre prêteur — généralement 70-75% pour les biens d’investissement. Le montant du prêt de refinancement devient votre cash-out, et en le soustrayant de votre cash total investi, vous voyez combien de votre capital, le cas échéant, reste immobilisé dans l’opération.

Comprendre le scénario de rendement infini

Lorsque le montant de votre prêt de refinancement est égal ou supérieur à votre cash total investi, votre rendement cash-on-cash devient mathématiquement infini — vous avez récupéré 100% (ou plus) de votre propre argent tout en conservant un bien locatif générant du cash-flow. Par exemple, si vous investissez $165,000 (achat + travaux + frais) dans un bien estimé à $220,000 d’ARV, avec un prêt de refinancement à 75% de LTV de $165,000, il ne reste $0 de votre propre argent dans l’opération : tout cash-flow mensuel positif représente ensuite un rendement infini sur votre capital investi restant.

Quand du cash reste dans l’opération

Tous les deals BRRRR ne vous rendent pas intégralement votre capital. Si l’ARV est inférieur aux prévisions, si le LTV du prêteur est plus prudent, ou si les coûts de rénovation dépassent le budget, votre prêt de refinancement peut ne couvrir qu’une partie de votre cash total investi. Dans ce cas, ce calculateur calcule un rendement cash-on-cash standard (fini) en utilisant le cash restant dans l’opération comme dénominateur, de la même manière qu’un investissement locatif classique en achat-conservation.

Risques et hypothèses derrière le modèle BRRRR

La stratégie BRRRR dépend fortement d’estimations ARV précises, d’un budget de travaux maîtrisé et d’une "période de seasoning" que la plupart des prêteurs exigent (souvent 6-12 mois de détention) avant d’autoriser un refinancement cash-out sur la nouvelle valeur estimée. Les variations de taux entre l’achat et le refinancement peuvent aussi modifier votre nouvelle mensualité hypothécaire et votre cash-flow mensuel. Comme cette stratégie repose sur des décisions d’expertise et de financement hors de votre contrôle, des hypothèses prudentes sur l’ARV et les coûts de rénovation sont plus sûres que des hypothèses optimistes.

Calculer la nouvelle mensualité hypothécaire après refinancement

Une fois le montant de votre prêt de refinancement connu, ce calculateur calcule la nouvelle mensualité de capital et intérêts à l’aide de la formule d’amortissement standard : M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), où P est le montant du prêt, r le taux d’intérêt mensuel et n le nombre de mensualités sur la durée du prêt. Cette mensualité est ensuite soustraite du loyer et des charges d’exploitation pour déterminer votre cash-flow mensuel en cours — la métrique qui, au final, détermine votre rendement cash-on-cash.

BRRRR vs achat-conservation traditionnel

Un achat locatif traditionnel immobilise généralement votre apport pendant toute la durée du prêt, tandis qu’une opération BRRRR réussie vous restitue la majeure partie de ce capital en moins d’un an, ce qui vous permet de le réinvestir dans le bien suivant. Cela accélère la croissance du portefeuille, mais concentre aussi davantage de risques dans les étapes de rénovation et d’évaluation. Si vous évaluez plutôt un achat-conservation plus simple, notre calculateur de rendement cash-on-cash et notre calculateur de prêt immobilier couvrent directement ce scénario.

Questions fréquentes

Que signifie réellement un rendement cash-on-cash « infini » ?

Cela signifie que vous avez récupéré la totalité (ou plus que la totalité) de l’argent que vous aviez investi grâce au refinancement, tout en restant propriétaire d’un bien générant des flux de trésorerie. Comme votre investissement en cash restant est nul (ou négatif, ce qui signifie que vous avez retiré un excédent de trésorerie), tout flux de trésorerie positif divisé par cette base quasi nulle produit mathématiquement un rendement en pourcentage infini - ce calculateur l’affiche explicitement au lieu de renvoyer une erreur de division par zéro.

Que se passe-t-il si je retire plus d’argent que je n’en ai investi au départ ?

C’est possible si le montant du prêt de refinancement dépasse le total de votre mise de fonds investie. Dans ce cas, vous disposez d’un excédent de cash-out (de l’argent supplémentaire dans votre poche) ainsi que d’un bien locatif générant des flux de trésorerie sans aucun apport de votre capital - là encore considéré comme un rendement infini puisque votre base de capital investi est nulle ou négative.

Quel LTV puis-je attendre lors d’un refinancement BRRRR ?

La plupart des refinancements cash-out conventionnels pour biens d’investissement autorisent un LTV de 70-75 % sur la base de la valeur après travaux estimée, mais cela varie selon le prêteur, le type de prêt et votre profil de crédit. Certains prêteurs exigent aussi une période de seasoning de 6-12 mois de détention avant d’autoriser un refinancement cash-out à la nouvelle valeur.

Ce calculateur inclut-il le calendrier des travaux ou les coûts de portage pendant la rénovation ?

Non. Cet outil modélise les chiffres en régime stabilisé après refinancement et mise en location. Il ne prend pas séparément en compte les coûts de portage (services publics, assurance, intérêts du prêt si financé) pendant la période de rénovation avant que le bien ne soit loué - intégrez-les à part dans votre budget de travaux.

Que se passe-t-il si l’expertise ressort en dessous de mon estimation d’ARV ?

Une expertise plus basse réduit le montant de votre prêt de refinancement, ce qui signifie moins de capital récupéré et davantage de votre propre argent laissé dans l’opération. Relancez ce calculateur avec un ARV plus conservateur pour tester vos chiffres en situation de stress avant de vous engager dans un achat.

Ce calculateur constitue-t-il un conseil financier ou d’investissement ?

Non. Cet outil fournit des estimations à titre éducatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ni un conseil en investissement immobilier. Les conditions réelles de refinancement, les expertises et les flux de trésorerie dépendent des conditions de marché et des décisions du prêteur. Consultez un professionnel qualifié de l’immobilier ou de la finance avant d’investir.