🔁 BRRRR 계산기

매입, 리모델링, 임대, 재융자, 반복 전략을 계산해 보세요. 재융자 대출금, 회수한 현금, 투자에 남아 있는 현금, 그에 따른 현금투자수익률을 확인할 수 있습니다.

매입 가격 ($)

리모델링 비용 ($)

기타 매입 비용 / 거래 종결 비용 ($)

수리 후 가치(ARV) ($)

재융자 LTV (%)

재융자 이자율 (%)

재융자 기간 (년)

월 임대료 ($)

월 운영비 ($)

현금투자수익률

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재융자 대출 금액 — 재융자로 회수한 현금 — 투자 후 회수되지 않은 현금 — 새 주택담보대출 월 상환액 — 월 현금흐름 —

BRRRR 단계별 요약

단계	금액

현금투자수익률 계산기 주택담보대출 계산기 원리금 상환 일정

가이드

자세히 알아보기

BRRRR 전략이란 무엇인가요?

BRRRR는 매입, 개보수, 임대, 재융자, 반복을 뜻합니다. 수리가 필요한 부동산을 보통 현금이나 하드머니 대출로 매입하고, 개보수하여 가치를 높인 뒤 세입자에게 임대합니다. 그런 다음 새로 높아진 수리 후 가치(ARV)를 기준으로 일반 대출을 받아 재융자하는 부동산 투자 전략입니다. 재융자 대출 금액이 충분히 크면 처음 투자한 현금의 대부분 또는 전부를 회수할 수 있으며, 이렇게 확보한 자금으로 다른 부동산에서 같은 과정을 반복할 수 있습니다.

BRRRR 투자에서 수치가 계산되는 과정

이 계산기는 부동산 매입비와 개보수비를 모두 현금으로 지불한다고 가정합니다. 따라서 총 현금 투자액은 매입 가격에 개보수 비용과 기타 거래 종결 비용을 더한 금액입니다. 부동산을 개보수하고 임대한 뒤에는 대출 기관의 담보인정비율(LTV)을 ARV에 적용해 재융자합니다. 투자용 부동산에는 보통 70-75%가 적용됩니다. 재융자 대출 금액이 현금 인출액이 되며, 총 현금 투자액에서 이 금액을 빼면 투자 건에 본인 자금이 남아 있다면 얼마나 남아 있는지 알 수 있습니다.

무한 수익률이 되는 경우 이해하기

재융자 대출 금액이 총 현금 투자액과 같거나 더 많으면 현금투자수익률은 수학적으로 무한대가 됩니다. 현금 흐름이 생기는 임대 부동산을 계속 보유하면서도 본인 자금의 100% 이상을 회수했기 때문입니다. 예를 들어 ARV 감정가가 $220,000인 부동산에 총 $165,000(매입비 + 개보수비 + 기타 비용)을 투자하고, 75% LTV로 $165,000의 재융자 대출을 받으면 투자 건에 남아 있는 본인 현금은 $0입니다. 그 뒤 발생하는 모든 양의 월간 현금 흐름은 남아 있는 투자 자본을 기준으로 무한 수익률에 해당합니다.

투자 건에 현금이 남는 경우

모든 BRRRR 투자가 자금을 전부 돌려주는 것은 아닙니다. ARV가 예상보다 낮거나, 대출 기관이 더 보수적인 LTV를 적용하거나, 개보수 비용이 예산을 넘으면 재융자 대출이 총 현금 투자액의 일부만 충당할 수 있습니다. 이 경우 이 계산기는 투자 건에 남아 있는 현금을 분모로 사용해 일반적인 유한 현금투자수익률을 계산합니다. 전통적인 장기 보유 임대 부동산을 평가하는 방식과 같습니다.

BRRRR 모델의 위험과 가정

BRRRR 전략은 정확한 ARV 추정, 철저한 개보수 예산 관리, 그리고 대부분의 대출 기관이 새 감정가를 기준으로 현금 인출 재융자를 허용하기 전에 요구하는 "최소 보유 기간"에 크게 좌우됩니다. 이 기간은 보통 소유 후 6-12개월입니다. 매입과 재융자 사이의 금리 변화도 새 주택담보대출 상환액과 월간 현금 흐름에 영향을 줄 수 있습니다. 이 전략은 본인이 통제할 수 없는 감정 결과와 대출 결정에 의존하므로, 낙관적인 가정보다 보수적인 ARV와 개보수 비용 가정이 더 안전합니다.

재융자 후 새로운 주택담보대출 상환액 계산

재융자 대출 금액을 알면, 이 계산기는 표준 원리금 균등상환 공식 M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)을 사용하여 새로운 월 원금 및 이자 상환액을 계산합니다. 여기서 P는 대출 금액, r은 월 이자율, n은 대출 기간 동안의 월 상환 횟수입니다. 그런 다음 월 임대료에서 이 상환액과 운영비를 빼서 지속적인 월 현금흐름을 구합니다. 이 수치는 최종적으로 현금투자수익률을 결정합니다.

BRRRR와 일반적인 매입 후 장기 보유 비교

일반적인 임대용 부동산 매입에서는 보통 대출 기간 내내 초기 납입금이 묶입니다. 반면 성공적인 BRRRR 투자에서는 일 년 안에 그 자금의 대부분을 회수하여 다음 부동산에 다시 투자할 수 있습니다. 따라서 부동산 포트폴리오를 더 빠르게 늘릴 수 있지만, 리모델링과 감정평가 단계에 더 많은 위험이 집중됩니다. 대신 더 단순한 매입 후 장기 보유 투자를 검토하고 있다면, 현금투자수익률 계산기와 주택담보대출 계산기에서 해당 상황을 직접 계산할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

현금투자수익률이 "무한대"라는 것은 실제로 무슨 뜻인가요?

재융자를 통해 처음 투자한 현금을 전부 또는 그 이상 회수하면서도 여전히 현금 흐름이 발생하는 부동산을 소유하고 있다는 뜻입니다. 남아 있는 현금 투자액이 영이거나 음수이므로, 즉 투자한 금액보다 더 많은 현금을 인출했다는 뜻이므로, 양의 현금 흐름을 영에 가까운 이 기준 금액으로 나누면 수학적으로 수익률이 무한대가 됩니다. 이 계산기는 영으로 나누기 오류를 표시하는 대신 이를 명시적으로 보여 줍니다.

처음 투자한 금액보다 더 많은 현금을 인출하면 어떻게 되나요?

재융자 대출액이 투자한 총현금보다 많으면 이런 일이 가능합니다. 이 경우 투자금을 초과해 현금을 인출하여 여유 현금이 생기고, 자기자본이 전혀 들어가지 않은 현금 흐름형 임대 부동산도 보유하게 됩니다. 투자자본 기준액이 영이거나 음수이므로 이 역시 수익률이 무한대인 것으로 처리됩니다.

BRRRR 재융자에서는 어느 정도의 LTV를 예상할 수 있나요?

대부분의 일반적인 투자용 부동산 현금 인출 재융자는 감정된 수리 후 가치를 기준으로 70-75% LTV를 허용하지만, 이는 대출기관, 대출 유형, 신용 상태에 따라 달라집니다. 일부 대출기관은 새 가치를 기준으로 현금 인출 재융자를 허용하기 전에 부동산을 6-12개월 동안 보유해야 한다는 요건도 둡니다.

이 계산기에 수리 일정이나 수리 중 보유 비용도 포함되나요?

아니요. 이 도구는 재융자와 임대 완료 후 안정된 상태의 수치를 계산합니다. 부동산을 임대하기 전 수리 기간에 발생하는 보유 비용, 즉 공과금, 보험료, 자금을 빌린 경우의 대출 이자를 따로 반영하지 않습니다. 이러한 비용은 수리 예산에 별도로 포함하세요.

감정가가 예상한 ARV보다 낮게 나오면 어떻게 되나요?

감정가가 낮아지면 재융자 대출액도 줄어듭니다. 그러면 회수하는 현금이 줄고, 거래에 남아 있는 자기자본은 늘어납니다. 구매를 결정하기 전에 더 보수적인 ARV로 이 계산기를 다시 실행하여 수치가 불리한 상황에서도 괜찮은지 점검하세요.

이 계산기는 재무 또는 투자 조언을 제공하나요?

아니요. 이 도구는 교육 목적으로만 추정치를 제공하며, 재무 또는 부동산 투자 조언이 아닙니다. 실제 재융자 조건, 감정가, 현금 흐름은 시장 상황과 대출기관의 결정에 따라 달라집니다. 투자하기 전에 자격을 갖춘 부동산 또는 재무 전문가와 상담하세요.