유틸몬스터
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대출, 운영 비용, 현금 흐름을 반영해 임대 부동산에 실제로 투자한 현금의 연간 수익률을 계산합니다.
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현금투자수익률은 임대 부동산에서 발생하는 연간 세전 현금 흐름을 전체 구매 가격이 아니라 실제로 본인이 부담해 투자한 현금과 비교한 값입니다. 투자한 현금에는 일반적으로 초기 납입금, 거래 종결 비용, 수리·개조 비용이 포함됩니다. 대부분의 부동산 투자자는 대출을 이용하므로 현금투자수익률은 해당 부동산의 전체 자본환원율과 크게 다를 수 있습니다. 현금투자수익률에는 모기지가 본인이 실제로 지출한 현금에 미치는 레버리지 효과가 반영되기 때문입니다.
공식은 간단합니다: 연간 세전 현금 흐름 ÷ 투자한 총현금 × 100. 연간 현금 흐름은 임대 수입에서 운영비(세금, 보험료, 부동산 관리비, 유지·보수비, 공실 대비금)를 빼고, 연간 부채 상환액(모기지 원금과 이자 상환액)을 뺀 값입니다. 예를 들어 임대 수입 $24,000에서 운영비 $6,000와 부채 상환액 $11,000를 빼면 연간 현금 흐름은 $7,000입니다. 이를 투자한 현금 $80,000로 나누면 현금투자수익률은 8.75%입니다.
자본환원율(순영업소득 ÷ 부동산 가치)은 금융 조달을 고려하지 않고 부동산을 전액 현금으로 구매했다고 가정해 수익률을 평가합니다. 따라서 자금 조달 방식과 관계없이 부동산을 비교할 때 유용합니다. 반면 현금투자수익률은 본인의 구체적인 모기지 조건과 초기 납입금을 반영해 레버리지가 적용된 실제 수익률을 측정합니다. 유리한 금융 조달로 적은 현금 지출에 대한 수익이 커지면 자본환원율이 보통 수준인 부동산도 현금투자수익률은 높을 수 있습니다. 반대로 금융 조달 비용이 현금 흐름을 줄이면 그 반대가 될 수도 있습니다.
운영비에는 일반적으로 재산세, 보험료, 부동산 관리 수수료(흔히 임대료의 8-10%), 정기적인 유지·보수비, 공실 대비금(세입자가 없는 기간을 고려해 보통 임대 수입의 5-8%), HOA 회비가 포함됩니다. 새 지붕이나 HVAC 시스템 같은 자본적 지출은 매년 반복되는 비용이 아니라 금액이 크고 드물게 발생하므로, 연간 운영비에 포함하지 않고 별도의 대비금으로 예산을 잡기도 합니다.
투자한 총현금은 부동산을 취득하고 임대할 수 있도록 준비하기 위해 본인이 직접 부담한 모든 금액입니다. 여기에는 초기 납입금, 거래 종결 비용(대출 취급 수수료, 소유권 보험료, 감정 비용, 검사 비용), 첫 세입자가 입주하기 전의 초기 수리·개조 비용이 포함됩니다. 구매 가격 중 대출로 마련한 부분은 본인이 아니라 대출기관이 제공한 자금이므로 포함되지 않습니다.
많은 부동산 투자자는 성장세가 보통인 시장에서 안정적으로 임대되는 부동산의 적절한 기준으로 8-12%의 현금투자수익률을 목표로 합니다. 하지만 적절한 목표치는 시장, 감수할 수 있는 위험 수준, 가격 상승까지 고려하는지에 따라 크게 달라집니다. 가격 대비 임대료 비율이 높은 시장(비싼 해안 대도시)은 현금투자수익률이 낮지만 가격 상승 폭은 큰 경우가 많습니다. 반면, 부동산 가격이 더 저렴한 중서부와 남부 시장은 그 반대인 경우가 많습니다.
한 가지 지표만으로 투자의 전체 상황을 알 수는 없습니다. 더 완전하게 판단하려면 현금투자수익률을 캡레이트, 1% 규칙(대략적인 1차 판단 기준으로 월 임대료가 구매 가격의 약 1%여야 한다는 규칙), 총수익률(현금 흐름에 가격 상승분과 대출 원금 상환분을 더한 값)과 함께 살펴보세요. 부동산의 가치를 높이거나 재융자하는 전략을 평가하고 있다면 BRRRR 계산기도 확인해 보세요. 이 계산기는 같은 현금 흐름 분석을 수리한 뒤 재융자할 부동산까지 확장합니다.