🏘️ Máy tính lợi suất cash-on-cash

Đo lợi suất hằng năm trên số tiền mặt thực tế bạn đã đầu tư vào một bất động sản cho thuê, có tính đến tài chính vay, chi phí vận hành và dòng tiền.

Lợi suất cash-on-cash

—

Dòng tiền hằng năm — Dòng tiền hằng tháng — Thu nhập hoạt động ròng (NOI) — Cap rate —

Phân tích dòng tiền

Hạng mục	Số tiền

Máy tính BRRRR Máy tính thế chấp Thuê vs Mua

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Lợi suất cash-on-cash là gì?

Lợi suất cash-on-cash đo lường dòng tiền trước thuế hằng năm mà một bất động sản cho thuê tạo ra so với số tiền mặt thực tế bạn bỏ ra từ túi mình — thường là tiền đặt cọc, chi phí đóng giao dịch và bất kỳ khoản chi cải tạo nào — thay vì tổng giá mua. Vì hầu hết nhà đầu tư bất động sản đều dùng đòn bẩy tài chính, lợi suất cash-on-cash thường khác rất nhiều so với cap rate tổng thể của một bất động sản, vì nó phản ánh tác động của khoản vay thế chấp lên số tiền mặt cụ thể bạn đã bỏ ra.

Công thức lợi suất cash-on-cash

Công thức rất đơn giản: Dòng tiền trước thuế hằng năm ÷ Tổng tiền mặt đã đầu tư × 100. Bản thân dòng tiền hằng năm bằng thu nhập cho thuê trừ chi phí vận hành (thuế, bảo hiểm, quản lý tài sản, bảo trì và quỹ dự phòng trống phòng) trừ nghĩa vụ trả nợ hằng năm (khoản thanh toán gốc và lãi thế chấp). Ví dụ, thu nhập cho thuê $24,000 trừ chi phí vận hành $6,000 và trừ nghĩa vụ trả nợ $11,000 sẽ còn $7,000 dòng tiền hằng năm; chia cho $80,000 tiền mặt đã đầu tư, đó là lợi suất cash-on-cash 8.75%.

Lợi suất cash-on-cash vs. Cap rate

Cap rate (Thu nhập hoạt động ròng ÷ Giá trị bất động sản) đánh giá lợi suất của một bất động sản như thể được mua hoàn toàn bằng tiền mặt, bỏ qua tài chính vay — rất hữu ích để so sánh các bất động sản bất kể cách chúng được tài trợ. Ngược lại, lợi suất cash-on-cash đo lường lợi suất thực tế có đòn bẩy dựa trên điều khoản thế chấp và khoản đặt cọc cụ thể của bạn. Một bất động sản có thể có cap rate khiêm tốn nhưng lợi suất cash-on-cash mạnh nếu tài chính thuận lợi khuếch đại lợi suất trên khoản tiền mặt nhỏ hơn của bạn, hoặc ngược lại nếu chi phí tài chính bào mòn dòng tiền.

Những gì được tính là chi phí vận hành

Chi phí vận hành thường bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, phí quản lý tài sản (thường 8-10% tiền thuê), bảo trì và sửa chữa định kỳ, quỹ dự phòng trống phòng (thường 5-8% thu nhập cho thuê để tính các giai đoạn không có người thuê) và mọi khoản phí HOA. Các khoản chi vốn như mái nhà mới hoặc hệ thống HVAC đôi khi được lập ngân sách riêng như một khoản dự phòng thay vì tính vào chi phí vận hành hằng năm, vì đây là các chi phí lớn, không thường xuyên chứ không phải chi phí định kỳ.

Những gì được tính là tổng tiền mặt đã đầu tư

Tổng tiền mặt đã đầu tư là tất cả những gì bạn chi từ túi mình để mua và chuẩn bị bất động sản cho thuê: tiền đặt cọc, chi phí đóng giao dịch (phí khởi tạo khoản vay, bảo hiểm quyền sở hữu, thẩm định, kiểm tra) và mọi chi phí cải tạo hoặc sửa chữa ban đầu trước khi người thuê đầu tiên chuyển vào. Nó không bao gồm phần giá mua được tài trợ, vì khoản vốn đó đến từ bên cho vay chứ không phải từ bạn.

Mức lợi suất cash-on-cash tốt là bao nhiêu

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đặt mục tiêu lợi suất cash-on-cash 8-12% như một mốc hợp lý cho một bất động sản cho thuê đã ổn định ở thị trường tăng trưởng vừa phải, dù mức mục tiêu chấp nhận được thay đổi rất nhiều theo thị trường, mức chịu rủi ro và việc bạn có thẩm định thêm yếu tố tăng giá hay không. Các thị trường có tỷ lệ giá trên tiền thuê cao hơn (các đô thị ven biển đắt đỏ) thường tạo ra lợi suất cash-on-cash thấp hơn nhưng tăng giá mạnh hơn, trong khi các thị trường rẻ hơn ở Trung Tây và miền Nam thường cho thấy sự đánh đổi ngược lại.

Sử dụng lợi suất cash-on-cash cùng các chỉ số khác

Không có chỉ số đơn lẻ nào cho bạn toàn bộ câu chuyện đầu tư. Hãy kết hợp lợi suất cash-on-cash với cap rate, quy tắc 1% (tiền thuê hằng tháng nên xấp xỉ 1% giá mua như một bộ lọc sơ bộ), và tổng lợi suất (dòng tiền cộng tăng giá cộng trả gốc khoản vay) để có cái nhìn đầy đủ hơn. Nếu bạn đang đánh giá chiến lược tăng giá trị hoặc tái cấp vốn, hãy xem thêm máy tính BRRRR của chúng tôi, công cụ này mở rộng cùng phân tích dòng tiền này cho các bất động sản bạn dự định cải tạo và tái cấp vốn.

Câu hỏi thường gặp

Lợi suất cash-on-cash tốt cho một bất động sản cho thuê là bao nhiêu?

Nhiều nhà đầu tư xem 8-12% là một mốc tốt, dù mức lợi nhuận chấp nhận được thay đổi theo thị trường và chiến lược. Mức thấp hơn vẫn có thể chấp nhận ở những thị trường có tiềm năng tăng giá mạnh, trong khi các thị trường rủi ro hơn có thể đòi hỏi mức lợi nhuận mục tiêu cao hơn.

Lợi suất cash-on-cash có bao gồm phần trả gốc thế chấp không?

Không. Máy tính này chỉ đo dòng tiền trước thuế. Phần gốc vay thế chấp được trả dần sẽ làm tăng vốn chủ sở hữu theo thời gian nhưng không được tính là dòng tiền vì không phải tiền mặt bạn cầm về; một số nhà đầu tư theo dõi riêng phần này như một phần của tổng lợi nhuận.

Vì sao lợi suất cash-on-cash khác với cap rate?

Cap rate bỏ qua tài trợ vay và đo lợi nhuận như thể bất động sản được mua hoàn toàn bằng tiền mặt. Lợi suất cash-on-cash phản ánh vị thế đòn bẩy thực tế của bạn, nên có thể cao hơn hoặc thấp hơn cap rate tùy vào điều khoản vay và khoản trả trước cụ thể.

Nếu dòng tiền của tôi âm thì sao?

Dòng tiền hằng năm âm sẽ tạo ra lợi suất cash-on-cash âm, nghĩa là mỗi năm bất động sản khiến bạn phải bỏ thêm tiền túi ngoài khoản đầu tư ban đầu. Điều này vẫn có thể hợp lý với một số nhà đầu tư đặt cược vào tăng giá, nhưng nó làm tăng rủi ro.

Tôi có nên đưa quỹ dự phòng trống phòng vào chi phí vận hành không?

Có, đa số nhà đầu tư kinh nghiệm thường trích 5-8% thu nhập thuê gộp làm quỹ dự phòng trống phòng và sửa chữa, ngay cả trong năm lấp đầy, để phản ánh mức trung bình dài hạn và tránh đánh giá quá cao dòng tiền.

Máy tính này có phải là lời khuyên tài chính hay đầu tư không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính cho mục đích giáo dục và không phải là lời khuyên tài chính hay đầu tư. Lợi nhuận thực tế phụ thuộc vào điều kiện thị trường, quản lý bất động sản và nhiều yếu tố khác không được tính đến ở đây. Hãy tham khảo chuyên gia bất động sản hoặc tài chính có chuyên môn trước khi đầu tư.