🏠 Máy tính Thuế Bất động sản Tổng hợp

Chuẩn 2026

Thuế bất động sản tổng hợp

—

Tổng giá chính thức — Khấu trừ cơ bản — Cơ sở tính thuế —

Máy tính này dựa trên luật thuế bất động sản tổng hợp của Hàn Quốc (2026)

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Hiểu về hệ thống Thuế Bất động sản Tổng hợp và các sửa đổi mới nhất 2026

Thuế Bất động sản Tổng hợp (CRET) là một loại thuế quốc gia áp dụng cho chủ sở hữu tài sản giá trị cao, được giới thiệu vào năm 2005 và giữ vai trò cốt lõi trong hệ thống đánh thuế sở hữu bất động sản. Tính đến năm 2026, CRET được tính hằng năm dựa trên ngày 1 tháng 6 khi tổng giá nhà ở và đất chính thức vượt quá một mức nhất định. Theo thống kê của Bộ Kinh tế và Tài chính cùng Cơ quan Thuế Quốc gia, năm 2024 số người nộp CRET khoảng 650,000, tăng 5% so với năm trước, với nguồn thu thuế khoảng 3.5 nghìn tỷ won. Các sửa đổi chính năm 2026: khoản khấu trừ cơ bản cho chủ sở hữu một căn được giữ ở mức 1.2 tỷ won (đóng băng từ đợt tăng năm 2022 từ 1.1B); chủ sở hữu hai căn được chuyển sang thuế suất chung trong khi chỉ từ ba căn trở lên mới chịu đánh thuế nặng; tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý vẫn ở mức 100%, khiến toàn bộ giá chính thức trở thành cơ sở chịu thuế; khấu trừ cho người cao tuổi/chủ sở hữu lâu năm được mở rộng lên đến 80% (từ 60 tuổi trở lên và nắm giữ 5 năm trở lên được 20-80%); thời hạn miễn thuế tạm thời cho sở hữu hai căn ở khu vực điều chỉnh được gia hạn từ 2 lên 3 năm; và ngoại lệ nhà ở nông thôn được tăng cường, loại trừ nhà ở nông thôn (giá chính thức 3 tỷ won trở xuống, tối đa 2 căn) khỏi số lượng căn tính CRET.

Phương pháp tính CRET cho chủ sở hữu một căn và chiến lược tiết kiệm thuế

Hộ gia đình chỉ sở hữu một căn được hưởng lợi nhiều nhất trong CRET. Tính đến năm 2026, khoản khấu trừ cơ bản áp dụng đến giá chính thức 1.2 tỷ won, nên nhà ở bằng hoặc thấp hơn mức đó không chịu CRET. Theo thống kê của Bộ Đất đai, khoảng 150,000 căn hộ trên toàn quốc đã vượt 1.2 tỷ won trong năm 2024 (3% tổng số), tập trung ở Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang và Pangyo. Thuế suất cho chủ sở hữu một căn là cấu trúc lũy tiến 4 bậc: 0.6% đến 300M won, 0.8% cho 300-600M, 1.2% cho 600M-1.2B, và 1.6% trên 1.2B. Với một căn nhà 1.5B won, cơ sở chịu thuế là 1.5B - 1.2B = 300M, thuế là 300M × 0.6% = 1.8M won, cộng thuế đặc biệt nông thôn (20%, 360,000) và thuế thu nhập địa phương (10%, 180,000) thành tổng 2.34M won. Chiến lược tiết kiệm: tối đa hóa khấu trừ người cao tuổi nắm giữ lâu dài (5 năm 20%, 10 năm 40%, 15 năm lên đến 50%); và dùng sở hữu chung vợ chồng, trong đó mỗi người được khấu trừ 600M (tổng 1.2B) - nhưng chỉ áp dụng cho giao dịch mua trước năm 2020, vì các giao dịch từ 2021 trở đi bị đánh thuế gộp ngay cả khi đồng sở hữu.

Thuế suất nặng cho nhiều căn và tiêu chuẩn tính số lượng căn

Tính đến năm 2026, CRET đối với chủ sở hữu nhiều căn được đánh thuế khác nhau theo số lượng căn. Chủ sở hữu hai căn được khấu trừ cơ bản 900M won ở thuế suất chung (0.8-1.6%); từ ba căn trở lên được khấu trừ 900M ở thuế suất nặng (1.2-5.0%). Năm 2024, cơ cấu người nộp CRET là 45% một căn, 30% hai căn, 25% ba căn trở lên. Cấu trúc nặng cho ba căn trở lên gồm 5 bậc: 1.2% đến 300M, 2.0% cho 300-600M, 3.0% cho 600M-1.2B, 4.0% cho 1.2-2.5B, 5.0% trên 2.5B. Với ba căn trị giá 1B + 800M + 700M = 2.5B, cơ sở chịu thuế là 2.5B - 900M = 1.6B, và thuế = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M won, cộng 30% thuế nông thôn và địa phương thành tổng 56.68M. Không tính vào số lượng căn: nhà 100M trở xuống; nhà nông thôn 300M trở xuống (tối đa 2 căn); nhà thừa kế (5 năm); nhà cho thuê dài hạn; và nhà tạm thời hai căn nếu căn trước được bán trong vòng 3 năm.

Khác biệt CRET giữa khu vực điều chỉnh và khu vực không điều chỉnh

Tiêu chuẩn CRET khác nhau tùy nhà ở có nằm trong khu vực điều chỉnh hay không. Tính đến năm 2026, các khu vực này bao gồm toàn bộ Seoul và Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, và Incheon Yeonsu cùng Namdong. Bộ Đất đai chỉ định các thị trường quá nóng để siết chặt quy định với nhiều căn. Ở những khu vực này, thời hạn sở hữu hai căn tạm thời là 3 năm, trong đó căn trước phải được bán để giữ ưu đãi của chủ sở hữu một căn; khu vực không điều chỉnh thì không có giới hạn thời gian. Nhà ở trong khu vực điều chỉnh chịu thuế tài sản và CRET cao hơn. Với hai căn 1B won ở Seoul Gangnam và Gyeonggi Suwon, Gangnam (khu vực điều chỉnh) sẽ chịu thuế suất nặng trong khi Suwon có thể áp dụng thuế suất chung. Theo Korea Institute of Public Finance, CRET cho nhiều căn ở khu vực điều chỉnh trung bình cao hơn 30-50%. Việc chỉ định được đánh giá lại theo quý, và một số khu vực đã bị gỡ chỉ định trong năm 2024, làm giảm bớt quy định.

Phương pháp định giá chính thức và quy trình khiếu nại

Giá chính thức làm nền tảng cho cơ sở chịu thuế CRET được Bộ Đất đai khảo sát mỗi ngày 1 tháng 1 và công bố vào tháng 4. Căn hộ do Bộ Đất đai khảo sát trực tiếp, còn nhà riêng do chủ tịch cấp thành phố/huyện/quận xác định, với Korea Real Estate Board thực hiện định giá thực tế. Phương pháp năm 2026 phản ánh giá thị trường và giao dịch lân cận, được phân tách theo khu phức hợp và diện tích căn hộ. Năm 2024, giá chính thức trên toàn quốc tăng khoảng 2% (Seoul 3%, các tỉnh 1%), được định giá ở mức 60-80% giá thị trường nhưng có xu hướng tăng từ năm 2020. Có thể nộp khiếu nại trong vòng 30 ngày kể từ khi công bố lên Bộ (căn hộ) hoặc văn phòng địa phương (nhà riêng) nếu có sự chênh lệch với tài sản tương tự, đặc điểm vật lý bị bỏ sót, hoặc thay đổi môi trường chưa được phản ánh. Năm 2024 có khoảng 30,000 đơn khiếu nại (0.5% tổng số công bố) với tỷ lệ chấp nhận khoảng 20%; các khiếu nại được chấp nhận sẽ giảm cả CRET lẫn thuế tài sản.

Xác nhận thông báo CRET đầy đủ và phương thức thanh toán

CRET được nộp từ ngày 1 đến 15 tháng 12 hằng năm, thông báo được gửi qua thư vào cuối tháng 11 và có thể xem trên Hometax. Thông báo nêu danh sách nhà ở chịu thuế, tổng giá chính thức, khấu trừ cơ bản, cơ sở chịu thuế, thuế suất, số thuế tính được, thuế đặc biệt nông thôn và thuế thu nhập địa phương. Năm 2024, số tiền nộp trung bình là 4.3M won (một căn 1.8M, hai căn 3.5M, ba căn trở lên 12M). Phương thức thanh toán: đến ngân hàng, chuyển khoản tài khoản ảo, thanh toán điện tử Hometax (thanh toán bằng thẻ tín dụng bị phí 0.8% nhưng được tích điểm/trả góp), ứng dụng Son-Tax trên di động, và điện thoại ARS (1544-9944). Khoản trên 2.5M won có thể trả làm hai đợt (50% trước ngày 15/12, 50% trước ngày 15/2). Chậm nộp sẽ bị phạt chậm nộp (8.03%/năm) và phạt kéo dài (0.025%/ngày). Năm 2024 có khoảng 20,000 trường hợp (3%) không nộp, với mức phạt trung bình 350,000 won.

Tác động của tặng cho và chuyển nhượng sở hữu giữa vợ chồng đối với CRET

Tặng cho hoặc chuyển nhượng sở hữu giữa vợ chồng thường được xem xét để tiết kiệm CRET, nhưng hiệu quả bị hạn chế sau sửa đổi thuế năm 2021. Trước năm 2020, sở hữu chung vợ chồng cho phép mỗi người khấu trừ 600M (tổng 1.2B); các giao dịch mua từ 2021 trở đi bị đánh thuế gộp, xóa bỏ lợi ích này, dù nhà mua trước 2020 vẫn được giữ. Việc tặng cho giữa vợ chồng tăng mạnh vào cuối năm 2020 (khoảng 50,000/năm). Thuế tặng cho cũng áp dụng: tặng cho giữa vợ chồng được khấu trừ 600M trong mỗi 10 năm, phần trên đó chịu thuế 10-50%. Tặng 50% một căn nhà 1.5B tạo ra tài sản tặng cho 750M; sau khấu trừ 600M, phần còn lại 150M chịu khoảng 15M won (10%) thuế tặng cho. Theo Korea Institute of Public Finance, để tiết kiệm CRET bằng cách tặng cho giữa vợ chồng thì cần giữ trên 5 năm mới vượt được thuế tặng cho. Tặng cho hữu ích nhất với nhà trên 2B; dưới 1.5B thì khấu trừ dài hạn cho chủ sở hữu một căn thường tốt hơn.

Ngoại lệ CRET cho nhà thừa kế và sở hữu hai căn tạm thời

Nhà thừa kế được loại khỏi số lượng căn trong 5 năm kể từ ngày thừa kế, vì vậy nhận thừa kế một căn khi đã có một căn khác vẫn chỉ bị tính như một căn trong 5 năm. Năm 2024 có khoảng 10,000 trường hợp sử dụng ngoại lệ này. Sau 5 năm, nhà thừa kế sẽ bị đánh thuế gộp, nên bán hoặc tặng cho trong khoảng thời gian đó là có lợi; ngoại lệ áp dụng cho tất cả các căn của người để lại di sản, và vợ/chồng cùng con cái đồng thừa kế đều được 5 năm. Sở hữu hai căn tạm thời cũng có ngoại lệ: mua căn mới và bán căn trước trong vòng 3 năm sẽ giữ được khấu trừ cơ bản của chủ sở hữu một căn (1.2B) và thuế suất chung. Thời hạn công nhận là 3 năm ở khu vực điều chỉnh và không giới hạn ở nơi khác; khoảng 30,000 trường hợp đủ điều kiện trong năm 2024. Điều kiện: căn trước đã nắm giữ 1 năm trở lên; căn mới dùng để ở thực; căn trước được bán trong vòng 3 năm (nếu không sẽ bị truy thu như hai căn); và cả hai căn được giữ đến khi bán (được phép cho thuê hoặc để trống).

So sánh gánh nặng CRET theo khu vực và tác động lên thị trường nhà ở

Gánh nặng CRET khác nhau rất lớn giữa các khu vực. Tính đến năm 2026, các căn giá trị cao ở Seoul và các đô thị lớn chiếm phần lớn nghĩa vụ thuế. Năm 2024, phân bổ người nộp thuế là Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5%, các tỉnh 10%; trong Seoul, Gangnam 15%, Seocho 12%, Songpa 10% (khu Gangnam tổng 37%). Số tiền nộp trung bình ở Gangnam khoảng 8M won, gấp đôi mức trung bình toàn quốc. Các khu vực có nhiều căn hộ trên 1.2B như Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan cũng chịu gánh nặng lớn, trong khi các thành phố tỉnh gần như không đáng kể. CRET cũng ảnh hưởng đến thị trường: chủ sở hữu nhiều căn chịu gánh nặng cao sẽ bán tài sản, làm tăng nguồn cung và làm chậm đà tăng giá. Theo Korea Construction Industry Research Institute, trong mùa CRET 2024 (tháng 11-12), lượng tin rao ở Seoul tăng 20% so với bình thường, và nhu cầu tăng với các căn hộ trung bình nhỏ dưới 1.2B, đặc biệt là căn 1-1.2B ở Gangnam. CRET được ghi nhận là góp phần ổn định thị trường nhưng cũng bị chỉ trích vì tạo gánh nặng quá mức cho chủ sở hữu ở chính căn mình đang ở.

Cách dùng máy tính CRET và chiến lược tiết kiệm thuế đầy đủ

Máy tính CRET giúp bạn ước tính trước gánh nặng thuế và lên kế hoạch tiết kiệm thuế. Nhập số lượng căn, tổng giá chính thức, tình trạng người cao tuổi và thời gian nắm giữ lâu dài để có kết quả chính xác. Với chủ sở hữu 65 tuổi đang giữ một căn 1.5B trong 10 năm, cơ sở chịu thuế 300M được khấu trừ 30%, áp dụng 0.6% cho 210M thành khoảng 1.26M won CRET, hoặc 1.64M nếu tính cả thuế nông thôn và địa phương. Tóm tắt chiến lược: tối đa hóa khấu trừ 1.2B cho chủ sở hữu một căn; dùng khấu trừ người cao tuổi nắm giữ lâu dài (lên đến 80%) bằng cách giữ từ 5 năm trở lên từ tuổi 60; chủ sở hữu nhiều căn nên giảm số lượng căn (từ ba xuống hai sẽ chuyển từ thuế suất nặng sang thuế suất chung); sử dụng các căn dưới 100M hoặc nhà nông thôn bị loại khỏi số lượng căn; phối hợp thời điểm thừa kế/tặng cho cho ngoại lệ tạm thời hai căn hoặc nhà thừa kế; và xem xét sở hữu chung vợ chồng đối với các giao dịch mua trước 2020. Theo Korea Tax Accountants Association, tư vấn chuyên gia giúp tiết kiệm trung bình 1-3M won. Với cấu trúc CRET phức tạp, nên tham khảo ý kiến chuyên viên thuế hoặc CPA.

Câu hỏi thường gặp

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Tính đến năm 2026, chủ sở hữu chỉ có 1 căn nhà trong 1 hộ gia đình được áp dụng khoản khấu trừ cơ bản đến mức giá công bố 1,2 tỷ won; nếu thấp hơn hoặc bằng mức này thì không bị đánh thuế bất động sản tổng hợp.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

Người có 2 căn nhà được áp dụng khoản khấu trừ cơ bản 900 triệu won cùng thuế suất thông thường (0,8~1,6%), còn từ 3 căn trở lên áp dụng cùng khoản khấu trừ cơ bản 900 triệu won nhưng với thuế suất lũy tiến cao hơn (1,2~5,0%).