🏠 Calculateur d'impôt immobilier global

Standard 2026

Impôt immobilier global

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Prix officiel total — Abattement de base — Base imposable —

Ce calculateur est fondé sur la législation sud-coréenne relative à l'impôt immobilier global (2026)

GUIDE

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Comprendre le système d'impôt immobilier global et les dernières modifications de 2026

L'impôt immobilier global (CRET) est un impôt national imposé aux détenteurs de biens de grande valeur. Introduit en 2005, il joue un rôle central dans le système de taxation de la détention immobilière. En 2026, le CRET est prélevé chaque année sur la base du 1er juin lorsque le total des prix officiels des logements et des terrains dépasse un certain montant. Selon les statistiques du ministère de l'Économie et des Finances et de l'Administration fiscale nationale, le nombre de contribuables du CRET en 2024 était d'environ 650,000, en hausse de 5% par rapport à l'année précédente, pour un produit fiscal d'environ 3.5 trillion won. Principales modifications de 2026 : l'abattement de base pour les propriétaires d'un seul logement a été maintenu à 1.2 billion won (figé depuis la hausse de 2022 depuis 1.1B) ; les propriétaires de deux logements sont passés au taux général, seuls ceux qui possèdent trois logements ou plus étant lourdement taxés ; le ratio de valeur de marché équitable est resté à 100%, faisant du prix officiel intégral l'assiette imposable ; l'abattement pour les personnes âgées et les détentions de longue durée a été étendu jusqu'à 80% (les 60+ détenant depuis 5+ ans obtiennent 20-80%) ; la période temporaire de non-imposition pour la double propriété dans les zones ciblées de régulation a été prolongée de 2 à 3 ans ; et l'exception pour les logements ruraux a été renforcée, en excluant les maisons rurales (prix officiel de 3 billion won ou moins, jusqu'à 2 logements) du décompte des logements au titre du CRET.

Méthode de calcul du CRET pour un seul propriétaire et stratégies d'économie d'impôt

Les foyers propriétaires d'un seul logement bénéficient du traitement le plus avantageux en matière de CRET. En 2026, l'abattement de base s'applique jusqu'à un prix officiel de 1.2 billion won, donc les logements à ce niveau ou en dessous ne sont pas soumis au CRET. Selon les statistiques du ministère du Territoire, environ 150,000 appartements dans tout le pays ont dépassé 1.2 billion won en 2024 (3% du total), principalement à Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang et Pangyo. Le barème pour un seul propriétaire comporte 4 tranches progressives : 0.6% jusqu'à 300M won, 0.8% de 300-600M, 1.2% de 600M-1.2B, et 1.6% au-dessus de 1.2B. Pour un logement de 1.5B won, la base imposable est de 1.5B - 1.2B = 300M, l'impôt est de 300M × 0.6% = 1.8M won, plus la taxe spéciale rurale (20%, 360,000) et la taxe locale sur le revenu (10%, 180,000) pour un total de 2.34M won. Stratégies d'économie : maximiser l'abattement pour détention longue des personnes âgées (5 ans 20%, 10 ans 40%, 15 ans jusqu'à 50%) ; et recourir à la propriété conjointe entre époux, chaque conjoint bénéficiant d'un abattement de 600M (total 1.2B) — mais cela ne s'applique qu'aux acquisitions antérieures à 2020, car les acquisitions à partir de 2021 sont taxées globalement même en cas de copropriété.

Taux de forte taxation pour multi-propriétaires et standards de calcul du nombre de logements

En 2026, le CRET pour les multi-propriétaires est taxé de manière différenciée selon le nombre de logements. Les propriétaires de deux logements bénéficient d'un abattement de base de 900M won au taux général (0.8-1.6%) ; ceux de trois logements ou plus bénéficient d'un abattement de 900M au taux de forte taxation (1.2-5.0%). En 2024, la répartition des contribuables du CRET était de 45% pour un seul logement, 30% pour deux logements et 25% pour trois logements ou plus. La structure de forte taxation à partir de trois logements comporte 5 tranches : 1.2% jusqu'à 300M, 2.0% de 300-600M, 3.0% de 600M-1.2B, 4.0% de 1.2-2.5B, 5.0% au-dessus de 2.5B. Pour trois logements d'une valeur de 1B + 800M + 700M = 2.5B, la base imposable est de 2.5B - 900M = 1.6B, et l'impôt = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M won, plus 30% de taxe rurale et locale pour un total de 56.68M. Sont exclus du décompte des logements : les logements de 100M ou moins ; les logements ruraux de 300M ou moins (jusqu'à 2) ; les biens hérités (5 ans) ; les logements locatifs de longue durée ; et les doubles résidences temporaires si l'ancien logement est cédé dans les 3 ans.

Différences de CRET entre zones ciblées de régulation et zones non régulées

Les règles du CRET diffèrent selon que le logement se situe ou non dans une zone ciblée de régulation. En 2026, cela inclut tout Seoul ainsi que Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon dans le Gyeonggi, et Yeonsu et Namdong à Incheon. Le ministère du Territoire désigne les marchés surchauffés afin de renforcer la régulation des multi-propriétaires. Dans ces zones, la période temporaire de double propriété est de 3 ans, durant laquelle l'ancien logement doit être vendu pour conserver les avantages liés au statut de propriétaire d'un seul logement ; dans les zones non régulées, il n'y a pas de limite de temps. Les logements situés dans les zones ciblées supportent une taxe foncière et un CRET plus élevés. Pour deux logements de 1B won, l'un à Seoul Gangnam et l'autre à Suwon dans le Gyeonggi, Gangnam (zone ciblée de régulation) est soumis à des taux plus élevés, tandis que Suwon peut relever du taux général. Selon le Korea Institute of Public Finance, le CRET des multi-propriétaires en zone régulée est en moyenne 30-50% plus élevé. Les désignations sont réévaluées chaque trimestre, et certaines zones ont été retirées de la liste en 2024, assouplissant la régulation.

Méthode d'évaluation du prix officiel et procédures d'objection

Le prix officiel qui sert de base imposable au CRET est relevé par le ministère du Territoire chaque 1er janvier et publié en avril. Les appartements sont relevés directement par le ministère, tandis que les maisons individuelles sont fixées par les maires de ville, de comté ou d'arrondissement, le Korea Real Estate Board procédant à l'évaluation effective. La méthode 2026 reflète les prix de marché et les transactions voisines, subdivisées par résidence et par taille d'unité. En 2024, les prix officiels ont augmenté d'environ 2% à l'échelle nationale (Seoul 3%, provinces 1%), évalués à 60-80% de la valeur de marché mais avec une tendance haussière depuis 2020. Des objections peuvent être déposées dans les 30 jours suivant la publication auprès du ministère (appartements) ou du bureau local (maisons individuelles) en cas d'iniquité par rapport à des biens similaires, de caractéristiques physiques omises ou de changements environnementaux non pris en compte. En 2024, il y a eu environ 30,000 objections (0.5% de toutes les publications) avec un taux d'acceptation d'environ 20% ; les objections acceptées réduisent à la fois le CRET et la taxe foncière.

Vérification complète de l'avis CRET et modalités de paiement

Le CRET est payé chaque année du 1er au 15 décembre, avec des avis envoyés fin novembre et consultables sur Hometax. Les avis détaillent la liste des logements imposables, les prix officiels totaux, l'abattement de base, la base imposable, le taux, l'impôt calculé, la taxe spéciale rurale et la taxe locale sur le revenu. En 2024, le paiement moyen était de 4.3M won (1.8M pour un seul logement, 3.5M pour deux logements, 12M pour trois logements ou plus). Moyens de paiement : agence bancaire, virement sur compte virtuel, paiement électronique Hometax (la carte de crédit entraîne des frais de 0.8% mais donne des points et des facilités de paiement), l'application mobile Son-Tax et l'ARS téléphonique (1544-9944). Les montants supérieurs à 2.5M won peuvent être payés en deux fois (50% avant le 15 décembre, 50% avant le 15 février). Le retard de paiement entraîne une majoration de défaut (taux annuel de 8.03%) et une pénalité de retard (0.025% par jour). En 2024, environ 20,000 personnes (3%) n'ont pas payé, avec une pénalité moyenne de 350,000 won.

Impact des donations entre époux et du transfert de propriété sur le CRET

Les donations entre époux ou les transferts de propriété sont souvent envisagés pour réduire le CRET, mais leur effet est limité après les modifications fiscales de 2021. Avant 2020, la propriété conjointe entre époux permettait à chacun d'obtenir un abattement de 600M (total 1.2B) ; les acquisitions à partir de 2021 sont taxées globalement, supprimant cet avantage, tandis que les logements acquis avant 2020 le conservent. Les donations entre époux ont fortement augmenté fin 2020 (environ 50,000/an). La taxe sur les donations s'applique aussi : les donations entre époux bénéficient d'un abattement de 600M tous les 10 ans, puis d'une taxation de 10-50% au-delà. Donner 50% d'un logement de 1.5B revient à transférer 750M de biens donnés ; après l'abattement de 600M, les 150M restants entraînent environ 15M won (10%) de taxe sur les donations. Selon le Korea Institute of Public Finance, les économies de CRET via donation entre époux exigent une détention de 5+ ans pour dépasser la taxe sur la donation. Les donations sont surtout utiles pour les logements au-dessus de 2B ; en dessous de 1.5B, l'abattement longue durée pour propriétaire d'un seul logement est généralement préférable.

Exceptions CRET pour les logements hérités et la double propriété temporaire

Les logements hérités sont exclus du décompte des logements pendant 5 ans à compter de la date de succession, de sorte qu'hériter d'un logement tout en en possédant déjà un est toujours imposé comme un seul logement pendant 5 ans. En 2024, environ 10,000 cas ont utilisé cette exception. Après 5 ans, le logement hérité est taxé globalement, donc le céder ou le donner dans cette fenêtre est avantageux ; l'exception s'applique à tous les logements du défunt, et les conjoints et enfants héritant conjointement bénéficient chacun de 5 ans. La double propriété temporaire comporte aussi des exceptions : l'acquisition d'un nouveau logement et la cession de l'ancien dans les 3 ans permettent de conserver l'abattement de base pour un seul logement (1.2B) et les taux généraux. La période de reconnaissance est de 3 ans dans les zones régulées et illimitée ailleurs ; environ 30,000 cas étaient éligibles en 2024. Conditions : l'ancien logement doit avoir été détenu pendant 1+ an ; le nouveau logement doit servir de résidence effective ; l'ancien logement doit être vendu dans les 3 ans (sinon taxation rétroactive comme deux logements) ; et les deux doivent être conservés jusqu'à la cession (la location ou l'inoccupation sont autorisées).

Comparaison régionale du poids du CRET et impact sur le marché immobilier

Le poids du CRET varie fortement selon les régions. En 2026, Seoul et les grandes zones métropolitaines à forte valeur concentrent la majeure partie de la taxation. En 2024, la répartition des contribuables était Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5%, provinces 10% ; à l'intérieur de Seoul, Gangnam 15%, Seocho 12%, Songpa 10% (37% au total pour la zone de Gangnam). Le paiement moyen à Gangnam, d'environ 8M won, est le double de la moyenne nationale. Les zones comptant de nombreux appartements à 1.2B+ — Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan — supportent également de fortes charges, tandis que les villes de province en ont presque aucune. Le CRET influence aussi le marché : les multi-propriétaires lourdement taxés mettent des biens en vente, augmentant l'offre et ralentissant la hausse des prix. Selon le Korea Construction Industry Research Institute, les mises en vente à Seoul pendant la saison du CRET (novembre-décembre) ont augmenté de 20% par rapport à la normale, et la demande a progressé pour les appartements moyens et petits sous 1.2B, en particulier les unités de 1-1.2B à Gangnam. Le CRET est crédité de stabiliser le marché, mais critiqué pour surcharger les propriétaires occupants d'un seul logement.

Utilisation du calculateur CRET et stratégies complètes d'économie d'impôt

Un calculateur CRET vous aide à estimer à l'avance votre charge fiscale et à planifier des économies d'impôt. Saisissez le nombre de logements, les prix officiels totaux, l'âge et la durée de détention pour obtenir un calcul précis. Pour un propriétaire de 65 ans détenant un seul logement de 1.5B pendant 10 ans, la base imposable de 300M bénéficie d'un abattement de 30%, appliqué à 0.6% sur 210M, soit environ 1.26M won de CRET, ou 1.64M avec la taxe rurale et locale. Résumé des stratégies : maximiser l'abattement de 1.2B pour propriétaire d'un seul logement ; utiliser l'abattement pour personnes âgées et détention longue (jusqu'à 80%) en conservant le bien 5+ ans à partir de 60 ans ; pour les multi-propriétaires, réduire le nombre de logements (passer de trois à deux fait basculer de taux lourds vers taux généraux) ; utiliser des logements sous 100M ou ruraux exclus du décompte ; coordonner le calendrier des héritages et donations pour les exceptions de double propriété temporaire ou de logement hérité ; et examiner la propriété conjointe entre époux pour les acquisitions antérieures à 2020. Selon la Korea Tax Accountants Association, une consultation d'expert permet d'économiser en moyenne 1-3M won. Compte tenu de la structure complexe du CRET, il est recommandé de consulter un fiscaliste ou un expert-comptable.

Questions fréquentes

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

En 2026, pour un ménage propriétaire d’un seul logement, la déduction de base s’applique jusqu’à 1,2 milliard de wons de valeur officielle ; en dessous, la taxe sur les biens immobiliers de grande valeur n’est pas due.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

Pour deux logements, la déduction de base de 900 millions de wons s’applique avec le taux général (0,8 à 1,6 %), et pour trois logements ou plus, la même déduction de base de 900 millions de wons s’applique avec des taux majorés plus élevés (1,2 à 5,0 %).