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2026 標準
此計算器依據南韓綜合不動產稅法（2026）
綜合不動產稅（CRET）是針對高價值不動產持有者課徵的國稅，於 2005 年導入，在不動產持有稅制中扮演核心角色。截至 2026 年，CRET 以每年 6 月 1 日為基準，當住宅與土地的官方總價超過一定金額時課稅。根據企劃財政部與國稅廳統計，2024 年 CRET 納稅人約為 65 萬人，較前一年增加 5%，稅收約 3.5 兆韓元。2026 年主要修正如下：單一住宅持有者的基本扣除額維持在 12 億韓元（自 2022 年從 11 億韓元提高後凍結）；兩戶持有者改按一般稅率，僅三戶以上適用重稅；公平市價比率維持 100%，因此官方總價全額成為課稅基準；高齡者／長期持有者扣除最高擴大至 80%（60 歲以上且持有 5 年以上者適用 20-80%）；調整對象區域中的暫時性雙重持有免稅期間由 2 年延長至 3 年；並強化鄉村住宅例外，將鄉村住宅（官方價格 30 億韓元以下、最多 2 間）排除在 CRET 的房屋數計算之外。
單戶單一住宅持有者在 CRET 中可享有最多優惠。截至 2026 年，基本扣除額適用於官方價格 12 億韓元以下，因此低於或等於該金額的住宅不需繳納 CRET。根據國土部統計，2024 年全國約有 15 萬戶公寓超過 12 億韓元（占總數 3%），集中在首爾江南、木洞、盆唐與板橋。單一住宅持有者稅率為 4 級累進結構：3 億韓元以下 0.6%，3 億至 6 億韓元 0.8%，6 億至 12 億韓元 1.2%，12 億韓元以上 1.6%。以一間 15 億韓元住宅為例，課稅基準為 15 億 - 12 億 = 3 億韓元，稅額為 3 億 × 0.6% = 180 萬韓元，再加上農漁村特別稅（20%，36 萬韓元）與地方所得稅（10%，18 萬韓元），合計 234 萬韓元。節稅策略：最大化高齡長期持有扣除（持有 5 年 20%、10 年 40%、15 年最高 50%）；以及利用夫妻共同持有，使每位配偶各扣除 6 億韓元（合計 12 億韓元）——但僅適用於 2020 年以前取得的資產，2021 年以後取得的資產即使共同持有也會合併課稅。
截至 2026 年，多戶持有者的 CRET 會依房屋數差別課稅。兩戶持有者可在一般稅率（0.8-1.6%）下享有 9 億韓元基本扣除額；三戶以上則適用重稅稅率（1.2-5.0%）與 9 億韓元扣除額。2024 年 CRET 納稅人中，單一住宅占 45%、兩戶占 30%、三戶以上占 25%。三戶以上重稅結構為 5 級：3 億韓元以下 1.2%，3 億至 6 億韓元 2.0%，6 億至 12 億韓元 3.0%，12 億至 25 億韓元 4.0%，25 億韓元以上 5.0%。若三間住宅價值分別為 10 億 + 8 億 + 7 億 = 25 億韓元，課稅基準為 25 億 - 9 億 = 16 億韓元，稅額 = 3 億×1.2% + 3 億×2.0% + 6 億×3.0% + 4 億×4.0% = 360 萬 + 600 萬 + 1,800 萬 + 1,600 萬 = 4,360 萬韓元，再加上 30% 農漁村與地方稅，共 5,668 萬韓元。排除在房屋數計算之外的項目：官方價格 1 億韓元以下住宅；官方價格 3 億韓元以下的鄉村住宅（最多 2 間）；繼承住宅（5 年）；長期出租住宅；以及在 3 年內處分前屋的暫時雙重持有住宅。
CRET 標準會因住宅是否位於調整對象區域而不同。截至 2026 年，這些區域包括整個首爾，以及京畿道的城南、河南、光明、果川，還有仁川的延壽與南洞。國土部會指定過熱市場，以加強多戶持有規制。在這類區域，暫時雙重持有期限為 3 年，必須在期限內出售前屋才能維持單一住宅持有者優惠；非調整區域則沒有時間限制。調整對象區域住宅承受更高的財產稅與 CRET。若在首爾江南與京畿水原各持有一間 10 億韓元住宅，江南（調整對象區域）適用重稅，而水原可能適用一般稅率。根據韓國租稅財政研究院，調整對象區域的多戶 CRET 平均高出 30-50%。區域指定每季重新評估，且 2024 年部分地區已解除指定，管制有所放寬。
作為 CRET 課稅基準的官方價格，由國土部每年 1 月 1 日調查，並於 4 月公告。公寓由國土部直接調查，獨棟住宅則由市／郡／區首長核定，實際估價則由韓國不動產院執行。2026 年的評估方式會反映周邊市場價格與成交情況，並依社區與坪數區分。2024 年全國官方價格約上漲 2%（首爾 3%、地方 1%），估價約為市價的 60-80%，但自 2020 年以來有上升趨勢。若對公告有異議，可在公告後 30 天內向國土部（公寓）或地方機關（獨棟住宅）提出，理由包括與相似物件不公平、物件物理特徵遺漏，或環境變化未反映。2024 年異議約 3 萬件（占全部公告 0.5%），接受率約 20%；經接受的異議可同時降低 CRET 與財產稅。
CRET 每年 12 月 1 日至 15 日繳納，通知單於 11 月下旬寄出，也可在 Hometax 查詢。通知內容包括應稅住宅清單、官方總價、基本扣除額、課稅基準、稅率、計算稅額、農漁村特別稅與地方所得稅。2024 年平均繳納金額為 430 萬韓元（單一住宅 180 萬、兩戶 350 萬、三戶以上 1,200 萬）。繳納方式包括：銀行臨櫃、虛擬帳號轉帳、Hometax 電子繳稅（信用卡需加收 0.8% 手續費，但可累積點數／分期）、Son-Tax 行動 App，以及 ARS 電話（1544-9944）。超過 250 萬韓元的金額可分兩期繳納（12 月 15 日前 50%、2 月 15 日前 50%）。逾期繳納會產生滯納處分加算金（年利率 8.03%）與延滯加算金（日 0.025%）。2024 年約有 2 萬人（3%）未繳，平均加算金為 35 萬韓元。
配偶贈與或持有權移轉常被用來節省 CRET，但在 2021 年稅制修正後效果有限。2020 年以前，夫妻共同持有可讓每位配偶各享 6 億韓元（合計 12 億韓元）扣除額；2021 年以後取得的資產改為合併課稅，該優惠消失，但 2020 年以前的住宅仍可保留。2020 年底配偶贈與曾大幅增加（每年約 5 萬件）。贈與稅同樣適用：配偶間贈與每 10 年可扣除 6 億韓元，超過部分課徵 10-50% 稅率。若將一間 15 億韓元住宅的 50% 贈與出去，贈與財產為 7.5 億韓元；扣除 6 億韓元後，剩餘 1.5 億韓元約需繳納 1,500 萬韓元（10%）贈與稅。根據韓國租稅財政研究院，配偶贈與要能節省 CRET，通常需要持有 5 年以上，才足以超過贈與稅成本。對於 20 億韓元以上的住宅，贈與較有利；若低於 15 億韓元，單一住宅持有者的長期扣除通常更划算。
繼承住宅自繼承日起 5 年內不計入房屋數，因此在已持有一間住宅時再繼承一間，5 年內仍按單一住宅課稅。2024 年約有 1 萬件案例使用此例外。5 年後，繼承住宅會併入課稅，因此在期限內出售或贈與較有利；此例外適用於被繼承人的所有住宅，且共同繼承的配偶與子女各自享有 5 年。暫時雙重持有也有例外：購入新屋並在 3 年內處分前屋，可維持單一住宅持有者的基本扣除額（12 億韓元）與一般稅率。認定期間在調整對象區域為 3 年，其他區域則無期限；2024 年約有 3 萬件符合資格。條件包括：前屋持有 1 年以上；新屋供實際居住；前屋需在 3 年內出售（否則將追溯按兩戶課稅）；且兩屋皆須持有至出售前（可出租或空置）。
CRET 負擔因地區而差異很大。截至 2026 年，首爾與主要都會區高價住宅占了大多數稅負。2024 年納稅人分布為：首爾 60%、京畿 25%、仁川 5%、地方 10%；首爾內部則為江南 15%、瑞草 12%、松坡 10%（江南圈合計 37%）。江南平均繳納約 800 萬韓元，約為全國平均的兩倍。房價超過 12 億韓元的公寓較多的地區，如木洞、蠶室、盆唐、板橋、一山，也承擔較大負擔，而地方城市幾乎沒有。CRET 也會影響市場：負擔較重的多戶持有者會釋出房產，增加供給並抑制價格上漲。根據韓國建設產業研究院，2024 年 CRET 申報季（11-12 月）首爾掛牌量較平時增加 20%，而對 12 億韓元以下的中小型公寓需求上升，尤其是江南 10-12 億韓元的單位。CRET 被認為有助於穩定市場，但也被批評對自住型單一住宅持有者負擔過重。
CRET 計算器可幫助你事先估算負擔並規劃節稅。輸入房屋數、官方總價、高齡資格與長期持有期間，就能得到更精確的金額。以一位 65 歲、持有 15 億韓元單一住宅 10 年的屋主為例，3 億韓元的課稅基準可享 30% 扣除，對 2.1 億韓元適用 0.6% 稅率，CRET 約為 126 萬韓元，若加上農漁村與地方稅則約 164 萬韓元。策略總結：盡量利用單一住宅持有者 12 億韓元扣除額；從 60 歲起持有 5 年以上，善用高齡長期扣除（最高 80%）；多戶持有者應減少房屋數量（三戶降至兩戶即可從重稅轉為一般稅率）；善用 1 億韓元以下或鄉村住宅這類不計入房屋數的資產；配合繼承／贈與時點，運用暫時雙重持有或繼承住宅例外；以及針對 2020 年前取得的資產評估夫妻共同持有。根據韓國稅務師協會，專業諮詢平均可省下 100-300 萬韓元。由於 CRET 結構複雜，建議諮詢稅務師或會計師。