🏠 Kalkulator Pajak Properti Komprehensif

Standar 2026

Pajak Properti Komprehensif

—

Total Harga Resmi — Pengurang Dasar — Basis Pajak —

Kalkulator ini berdasarkan hukum pajak properti komprehensif Korea Selatan (2026)

PANDUAN

Pelajari lebih lanjut

Memahami Sistem Pajak Properti Komprehensif dan Revisi Terbaru 2026

Pajak Properti Komprehensif (CRET) adalah pajak nasional yang dikenakan pada pemilik properti bernilai tinggi, diperkenalkan pada 2005 dan berperan penting dalam sistem perpajakan kepemilikan properti. Per 2026, CRET dikenakan setiap tahun berdasarkan 1 Juni ketika total harga resmi hunian dan tanah melebihi jumlah tertentu. Menurut statistik Kementerian Ekonomi dan Keuangan serta Layanan Pajak Nasional, wajib pajak CRET pada 2024 berjumlah sekitar 650,000, naik 5% dari tahun sebelumnya, dengan penerimaan pajak sekitar 3.5 triliun won. Perubahan utama 2026: pengurang dasar untuk pemilik satu rumah tetap di 1.2 miliar won (dibekukan sejak kenaikan 2022 dari 1.1B); pemilik dua rumah dialihkan ke tarif umum sementara hanya pemilik tiga rumah atau lebih yang dikenai pajak berat; rasio nilai pasar wajar tetap 100%, sehingga seluruh harga resmi menjadi basis kena pajak; pengurang untuk lansia/pemilik jangka panjang diperluas hingga 80% (usia 60+ dengan kepemilikan 5+ tahun mendapat 20-80%); masa nonpengenaan sementara untuk kepemilikan dua rumah di kawasan target penyesuaian diperpanjang dari 2 menjadi 3 tahun; dan pengecualian rumah pedesaan diperkuat, mengecualikan rumah pedesaan (harga resmi 3 miliar won atau kurang, hingga 2 rumah) dari perhitungan jumlah rumah CRET.

Metode Perhitungan CRET untuk Pemilik Satu Rumah dan Strategi Penghematan Pajak

Pemilik satu rumah dalam satu rumah tangga mendapat manfaat terbesar dalam CRET. Per 2026, pengurang dasar berlaku hingga harga resmi 1.2 miliar won, jadi rumah pada atau di bawah batas itu tidak dikenakan CRET. Menurut statistik Kementerian Pertanahan, sekitar 150,000 apartemen di seluruh negeri melampaui 1.2 miliar won pada 2024 (3% dari total), terkonsentrasi di Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang, dan Pangyo. Tarif pemilik satu rumah berbentuk progresif 4 tingkat: 0.6% hingga 300M won, 0.8% untuk 300-600M, 1.2% untuk 600M-1.2B, dan 1.6% di atas 1.2B. Untuk rumah senilai 1.5B won, basis kena pajak adalah 1.5B - 1.2B = 300M, pajaknya 300M × 0.6% = 1.8M won, ditambah pajak khusus pedesaan (20%, 360,000) dan pajak penghasilan daerah (10%, 180,000) sehingga total 2.34M won. Strategi penghematan: maksimalkan pengurang lansia-pemilik jangka panjang (5 tahun 20%, 10 tahun 40%, 15 tahun hingga 50%); dan gunakan kepemilikan bersama pasangan di mana masing-masing pasangan mendapat pengurang 600M (total 1.2B) - meski ini hanya berlaku untuk akuisisi sebelum 2020, karena akuisisi sejak 2021 dikenai pajak agregat meskipun dimiliki bersama.

Tarif Pajak Berat Multi-Rumah dan Standar Perhitungan Jumlah Rumah

Per 2026, CRET untuk pemilik banyak rumah dikenakan secara diferensial berdasarkan jumlah rumah. Pemilik dua rumah mendapat pengurang dasar 900M won pada tarif umum (0.8-1.6%); pemilik tiga rumah atau lebih mendapat pengurang 900M pada tarif berat (1.2-5.0%). Pada 2024, pembayar CRET terdiri dari 45% pemilik satu rumah, 30% dua rumah, dan 25% tiga rumah atau lebih. Struktur berat untuk tiga rumah atau lebih memiliki 5 tingkat: 1.2% hingga 300M, 2.0% untuk 300-600M, 3.0% untuk 600M-1.2B, 4.0% untuk 1.2-2.5B, 5.0% di atas 2.5B. Untuk tiga rumah senilai 1B + 800M + 700M = 2.5B, basis kena pajak adalah 2.5B - 900M = 1.6B, dan pajak = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M won, ditambah pajak pedesaan dan daerah 30% sehingga total 56.68M. Dikecualikan dari perhitungan jumlah rumah: rumah 100M atau kurang; rumah pedesaan 300M atau kurang (hingga 2); rumah warisan (5 tahun); hunian sewa jangka panjang; dan rumah ganda sementara jika rumah sebelumnya dilepas dalam 3 tahun.

Perbedaan CRET Antara Kawasan Target Penyesuaian dan Kawasan Non-Penyesuaian

Standar CRET berbeda tergantung apakah rumah berada di kawasan target penyesuaian. Per 2026, ini mencakup seluruh Seoul serta Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, dan Incheon Yeonsu dan Namdong. Kementerian Pertanahan menetapkan pasar yang terlalu panas untuk memperketat regulasi multi-rumah. Di kawasan seperti itu, masa kepemilikan ganda sementara adalah 3 tahun, dan dalam periode tersebut rumah sebelumnya harus dijual agar manfaat pemilik satu rumah tetap berlaku; kawasan non-penyesuaian tidak memiliki batas waktu. Rumah di kawasan target penyesuaian menanggung pajak properti dan CRET yang lebih berat. Untuk dua rumah senilai 1B won di Seoul Gangnam dan Gyeonggi Suwon, Gangnam (kawasan target penyesuaian) dikenai tarif berat sementara Suwon dapat memakai tarif umum. Menurut Korea Institute of Public Finance, rata-rata CRET multi-rumah di kawasan penyesuaian 30-50% lebih tinggi. Penetapan ditinjau ulang setiap kuartal, dan beberapa area dikeluarkan dari daftar pada 2024, sehingga regulasi lebih longgar.

Metode Penilaian Harga Resmi dan Prosedur Keberatan

Harga resmi yang menjadi dasar basis kena pajak CRET disurvei oleh Kementerian Pertanahan setiap 1 Januari dan diumumkan pada April. Apartemen disurvei langsung oleh kementerian, sementara rumah terpisah ditetapkan oleh kepala kota/kabupaten/kecamatan, dengan Korea Real Estate Board melakukan penilaian aktual. Metode 2026 mencerminkan harga pasar dan transaksi di sekitar, dibagi menurut kompleks dan ukuran unit. Pada 2024, harga resmi naik sekitar 2% secara nasional (Seoul 3%, daerah 1%), dinilai pada 60-80% dari nilai pasar namun terus naik sejak 2020. Keberatan dapat diajukan dalam 30 hari setelah pengumuman kepada kementerian (apartemen) atau kantor lokal (rumah terpisah) terkait ketidakadilan dibanding properti serupa, ciri fisik yang terlewat, atau perubahan lingkungan yang tidak tercermin. Pada 2024, keberatan sekitar 30,000 kasus (0.5% dari seluruh pengumuman) dengan tingkat penerimaan sekitar 20%; keberatan yang diterima menurunkan CRET sekaligus pajak properti.

Cara Mengecek Pemberitahuan CRET dan Metode Pembayaran Lengkap

CRET dibayarkan setiap tahun pada 1-15 Desember, dengan pemberitahuan dikirim pada akhir November dan dapat dilihat di Hometax. Pemberitahuan merinci daftar rumah kena pajak, total harga resmi, pengurang dasar, basis kena pajak, tarif, pajak yang dihitung, pajak khusus pedesaan, dan pajak penghasilan daerah. Pada 2024, pembayaran rata-rata adalah 4.3M won (satu rumah 1.8M, dua rumah 3.5M, tiga rumah atau lebih 12M). Metode pembayaran: datang ke bank, transfer rekening virtual, pembayaran elektronik Hometax (kartu kredit dikenai biaya 0.8% tetapi mendapat poin/cicilan), aplikasi mobile Son-Tax, dan telepon ARS (1544-9944). Jumlah di atas 2.5M won dapat dibayar dua kali angsuran (50% pada 15 Des, 50% pada 15 Feb). Keterlambatan pembayaran dikenai penalti gagal bayar (tahunan 8.03%) dan penalti keterlambatan (harian 0.025%). Pada 2024, sekitar 20,000 kasus (3%) tidak membayar dengan penalti rata-rata 350,000 won.

Dampak Hadiah Pasangan dan Pengalihan Kepemilikan terhadap CRET

Hadiah atau pengalihan kepemilikan ke pasangan sering dipertimbangkan untuk menghemat CRET, tetapi dampaknya terbatas setelah amandemen pajak 2021. Sebelum 2020, kepemilikan bersama pasangan memberi pengurang 600M per pasangan (total 1.2B); akuisisi sejak 2021 dikenai pajak agregat, sehingga manfaat itu hilang, meski rumah yang dibeli sebelum 2020 tetap mendapatkannya. Hadiah antar pasangan melonjak pada akhir 2020 (sekitar 50,000/tahun). Pajak hadiah juga berlaku: hadiah ke pasangan mendapat pengurang 600M per 10 tahun, dengan pajak 10-50% di atasnya. Menghadiahkan 50% dari rumah 1.5B menjadikan 750M sebagai harta hadiah; setelah pengurang 600M, sisa 150M dikenai sekitar 15M won (10%) pajak hadiah. Menurut Korea Institute of Public Finance, penghematan CRET dari hadiah ke pasangan memerlukan masa kepemilikan 5+ tahun agar lebih besar daripada pajak hadiah. Hadiah paling membantu untuk rumah di atas 2B; di bawah 1.5B, pengurang jangka panjang untuk pemilik satu rumah biasanya lebih baik.

Pengecualian CRET untuk Hunian Warisan dan Kepemilikan Ganda Sementara

Hunian warisan dikecualikan dari perhitungan jumlah rumah selama 5 tahun sejak tanggal warisan, jadi mewarisi rumah saat sudah memiliki satu rumah tetap dikenai pajak sebagai satu rumah selama 5 tahun. Pada 2024, sekitar 10,000 kasus memakai pengecualian ini. Setelah 5 tahun, rumah warisan dikenai pajak agregat, jadi menjual atau menghadiahkannya dalam jendela waktu itu menguntungkan; pengecualian berlaku untuk semua rumah milik pewaris, dan pasangan serta anak yang mewarisi bersama masing-masing mendapat 5 tahun. Kepemilikan ganda sementara juga punya pengecualian: memperoleh rumah baru dan melepas rumah sebelumnya dalam 3 tahun mempertahankan pengurang dasar pemilik satu rumah (1.2B) dan tarif umum. Masa pengakuan adalah 3 tahun di kawasan penyesuaian dan tanpa batas di tempat lain; sekitar 30,000 kasus memenuhi syarat pada 2024. Syarat: rumah sebelumnya dimiliki 1+ tahun; rumah baru untuk tempat tinggal nyata; rumah sebelumnya dijual dalam 3 tahun (jika tidak, dipajaki surut sebagai dua rumah); dan keduanya dimiliki hingga pelepasan (disewakan atau dibiarkan kosong diperbolehkan).

Perbandingan Beban CRET Antarwilayah dan Dampaknya pada Pasar Hunian

Beban CRET sangat bervariasi menurut wilayah. Per 2026, rumah bernilai tinggi di Seoul dan metropolitan utama menyumbang sebagian besar pajak. Pada 2024, distribusi pembayar adalah Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5%, daerah lain 10%; di Seoul, Gangnam 15%, Seocho 12%, Songpa 10% (total area Gangnam 37%). Pembayaran rata-rata Gangnam sekitar 8M won, dua kali rata-rata nasional. Wilayah dengan banyak apartemen 1.2B+ - Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan - juga menanggung beban besar, sedangkan kota-kota provinsi hampir tidak ada. CRET juga memengaruhi pasar: pemilik banyak rumah dengan beban berat cenderung melepas properti, sehingga pasokan naik dan kenaikan harga melambat. Menurut Korea Construction Industry Research Institute, pada musim CRET 2024 (Nov-Des) daftar properti di Seoul naik 20% dibanding biasanya, dan permintaan meningkat untuk apartemen menengah-kecil di bawah 1.2B, terutama unit 1-1.2B di Gangnam. CRET dianggap membantu menstabilkan pasar tetapi dikritik karena terlalu membebani pemilik rumah yang juga menghuni sendiri.

Pemanfaatan Kalkulator CRET dan Strategi Penghematan Pajak Lengkap

Kalkulator CRET membantu Anda memperkirakan beban sejak awal dan merencanakan penghematan pajak. Masukkan jumlah rumah, total harga resmi, status lansia, dan masa kepemilikan jangka panjang untuk hasil yang akurat. Untuk pemilik usia 65 tahun yang memegang satu rumah senilai 1.5B selama 10 tahun, basis kena pajak 300M mendapat pengurang 30%, sehingga 0.6% diterapkan pada 210M untuk sekitar 1.26M won CRET, atau 1.64M termasuk pajak pedesaan dan daerah. Ringkasan strategi: maksimalkan pengurang 1.2B untuk pemilik satu rumah; gunakan pengurang lansia-jangka panjang (hingga 80%) dengan memegang 5+ tahun sejak usia 60; pemilik banyak rumah sebaiknya mengurangi jumlah rumah (pindah dari tiga ke dua mengubah tarif dari berat ke umum); gunakan rumah di bawah 100M atau rumah pedesaan yang dikecualikan dari perhitungan; atur waktu warisan/hadiah untuk pengecualian rumah ganda sementara atau rumah warisan; dan tinjau kepemilikan bersama pasangan untuk akuisisi sebelum 2020. Konsultasi ahli menghemat rata-rata 1-3M won menurut Korea Tax Accountants Association. Mengingat struktur CRET yang kompleks, disarankan berkonsultasi dengan konsultan pajak atau CPA.

Pertanyaan umum

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Pada 2026, untuk satu keluarga dengan satu rumah, pengurangan dasar berlaku hingga harga tercatat 1,2 miliar won, sehingga jika di bawah itu pajak properti komprehensif tidak dikenakan.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

Untuk pemilik 2 rumah, pengurangan dasar 900 juta won dikenakan tarif umum (0,8–1,6%), dan untuk 3 rumah atau lebih, pengurangan dasar yang sama 900 juta won dikenakan tarif pajak lebih tinggi yang bersifat tambahan (1,2–5,0%).