🏠 Uitgebreide calculator voor onroerendezaakbelasting

Standaard 2026

Uitgebreide onroerendezaakbelasting

—

Totale officiële waarde — Basisaftrek — Belastbare grondslag —

Deze calculator is gebaseerd op de Zuid-Koreaanse wetgeving voor uitgebreide onroerendezaakbelasting (2026)

GIDS

Meer lezen

Begrip van het systeem voor uitgebreide onroerendezaakbelasting en de nieuwste wijzigingen van 2026

De uitgebreide onroerendezaakbelasting (CRET) is een nationale belasting die wordt geheven op bezitters van vastgoed met een hoge waarde. Deze belasting werd ingevoerd in 2005 en speelt een kernrol in het belastingstelsel voor vastgoedbezit. Per 2026 wordt CRET jaarlijks geheven op basis van 1 juni, wanneer de totale officiële woning- en grondprijzen een bepaalde drempel overschrijden. Volgens statistieken van het Ministerie van Economie en Financiën en de Nationale Belastingdienst bedroeg het aantal CRET-plichtigen in 2024 ongeveer 650.000, een stijging van 5% ten opzichte van het voorgaande jaar, met een belastingopbrengst van ongeveer 3,5 biljoen won. Belangrijkste wijzigingen in 2026: de basisaftrek voor eigenaren van één woning bleef 1,2 miljard won (bevroren sinds de verhoging van 2022 vanaf 1,1 miljard); eigenaren van twee woningen werden overgezet naar het algemene tarief, terwijl alleen drie of meer woningen nog zwaar worden belast; de verhouding van marktwaarde tot officiële waarde bleef 100%, waardoor de volledige officiële prijs de belastbare grondslag vormt; de aftrek voor ouderen en langetermijnbezit werd uitgebreid tot maximaal 80% (60-plussers met 5+ jaar bezit krijgen 20-80%); de tijdelijke niet-heffing voor dubbel woningbezit in aanpassingsgebieden werd verlengd van 2 naar 3 jaar; en de uitzondering voor landelijke woningen werd aangescherpt, waardoor landelijke woningen met een officiële prijs van 3 miljard won of minder, tot 2 woningen, buiten de CRET-telling vallen.

Berekeningsmethode voor CRET bij één woning en strategieën om belasting te besparen

Huishoudens met één woning profiteren het meest van CRET. Per 2026 geldt de basisaftrek tot een officiële prijs van 1,2 miljard won, dus woningen op of onder dat bedrag vallen niet onder CRET. Volgens statistieken van het Ministerie van Land worden in 2024 landelijk ongeveer 150.000 appartementen boven 1,2 miljard won geschat (3% van het totaal), vooral geconcentreerd in Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang en Pangyo. Het tarief voor eigenaren van één woning heeft een progressieve structuur in 4 treden: 0,6% tot 300 miljoen won, 0,8% voor 300-600 miljoen, 1,2% voor 600 miljoen-1,2 miljard en 1,6% boven 1,2 miljard. Voor een woning van 1,5 miljard won is de belastbare grondslag 1,5 miljard - 1,2 miljard = 300 miljoen, de belasting is 300 miljoen × 0,6% = 1,8 miljoen won, plus de speciale landelijke belasting (20%, 360.000) en lokale inkomstenbelasting (10%, 180.000) voor een totaal van 2,34 miljoen won. Bespaartips: maximaliseer de aftrek voor ouderen met lang bezit (5 jaar 20%, 10 jaar 40%, 15 jaar maximaal 50%); en gebruik gezamenlijk echtelijk eigendom waarbij elke partner 600 miljoen kan aftrekken (samen 1,2 miljard) - dit geldt echter alleen voor aankopen vóór 2020, omdat aankopen vanaf 2021 ook bij gezamenlijk eigendom gezamenlijk worden belast.

Tarieven voor zware belasting bij meerdere woningen en normen voor het tellen van woningen

Per 2026 wordt CRET voor eigenaren van meerdere woningen gedifferentieerd op basis van het aantal woningen. Eigenaren van twee woningen krijgen een basisaftrek van 900 miljoen won tegen algemene tarieven (0,8-1,6%); eigenaren van drie of meer woningen krijgen een aftrek van 900 miljoen tegen zware tarieven (1,2-5,0%). In 2024 bestond de groep CRET-betalers uit 45% met één woning, 30% met twee woningen en 25% met drie of meer woningen. De zware structuur voor drie of meer woningen heeft 5 treden: 1,2% tot 300 miljoen, 2,0% voor 300-600 miljoen, 3,0% voor 600 miljoen-1,2 miljard, 4,0% voor 1,2-2,5 miljard en 5,0% boven 2,5 miljard. Voor drie woningen met een waarde van 1 miljard + 800 miljoen + 700 miljoen = 2,5 miljard is de belastbare grondslag 2,5 miljard - 900 miljoen = 1,6 miljard, en de belasting = 300 miljoen×1,2% + 300 miljoen×2,0% + 600 miljoen×3,0% + 400 miljoen×4,0% = 3,6 miljoen + 6 miljoen + 18 miljoen + 16 miljoen = 43,6 miljoen won, plus 30% landelijke en lokale belasting voor een totaal van 56,68 miljoen. Uitgesloten van de woningtelling: woningen van 100 miljoen of minder; landelijke woningen van 300 miljoen of minder (tot 2); geërfde woningen (5 jaar); langdurig verhuurde woningen; en tijdelijke dubbele woningen als de vorige woning binnen 3 jaar wordt verkocht.

Verschillen in CRET tussen aanpassingsgebieden en niet-aanpassingsgebieden

CRET-normen verschillen afhankelijk van of de woning zich in een aanpassingsgebied bevindt. Per 2026 omvat dit heel Seoul en in Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, en in Incheon Yeonsu en Namdong. Het Ministerie van Land wijst oververhitte markten aan om de regulering voor meerdere woningen te verscherpen. In zulke gebieden bedraagt de tijdelijke periode voor dubbel woningbezit 3 jaar, waarbinnen de vorige woning moet worden verkocht om de voordelen voor eigenaren van één woning te behouden; in niet-aanpassingsgebieden geldt geen tijdslimiet. Woningen in aanpassingsgebieden dragen een zwaardere onroerendgoedbelasting en CRET. Voor twee woningen van 1 miljard won in Seoul Gangnam en Gyeonggi Suwon geldt in Gangnam (een aanpassingsgebied) een zwaar tarief, terwijl Suwon het algemene tarief kan gebruiken. Volgens het Korea Institute of Public Finance ligt de CRET voor meerdere woningen in aanpassingsgebieden gemiddeld 30-50% hoger. Aanwijzingen worden elk kwartaal opnieuw beoordeeld en sommige gebieden werden in 2024 van de lijst gehaald, waardoor de regulering werd versoepeld.

Methode voor waardebepaling van de officiële prijs en bezwaarprocedures

De officiële prijs die de belastbare grondslag voor CRET bepaalt, wordt elk jaar op 1 januari door het Ministerie van Land onderzocht en in april bekendgemaakt. Appartementen worden rechtstreeks door het ministerie onderzocht, terwijl vrijstaande woningen worden vastgesteld door burgemeesters/hoofden van districten, met feitelijke waardering door de Korea Real Estate Board. De methode voor 2026 weerspiegelt nabijgelegen marktprijzen en transacties, opgesplitst per complex en woninggrootte. In 2024 stegen de officiële prijzen landelijk met ongeveer 2% (Seoul 3%, provincies 1%), en ze werden gewaardeerd op 60-80% van de marktwaarde, maar vertonen sinds 2020 een stijgende trend. Bezwaar kan binnen 30 dagen na bekendmaking worden ingediend bij het ministerie (appartementen) of het lokale kantoor (vrijstaande woningen) wegens ongelijkheid met vergelijkbare woningen, weggelaten fysieke kenmerken of niet-verwerkte veranderingen in de omgeving. In 2024 waren er ongeveer 30.000 bezwaren (0,5% van alle bekendmakingen) met een acceptatiegraad van ongeveer 20%; geaccepteerde bezwaren verlagen zowel CRET als onroerendgoedbelasting.

Volledige bevestiging van CRET-aanslag en betaalmethoden

CRET wordt elk jaar betaald van 1 tot 15 december, waarbij de aanslagen eind november per post worden verstuurd en ook via Hometax kunnen worden bekeken. De aanslag vermeldt de lijst van belaste woningen, totale officiële prijzen, basisaftrek, belastbare grondslag, tarief, berekende belasting, speciale landelijke belasting en lokale inkomstenbelasting. In 2024 bedroeg de gemiddelde betaling 4,3 miljoen won (één woning 1,8 miljoen, twee woningen 3,5 miljoen, drie of meer 12 miljoen). Betaalmethoden: bezoek aan de bank, overschrijving naar virtuele rekening, elektronische betaling via Hometax (creditcard brengt 0,8% kosten met zich mee maar levert punten/termijnen op), de Son-Tax mobiele app en ARS-telefoon (1544-9944). Bedragen boven 2,5 miljoen won kunnen in twee termijnen worden betaald (50% vóór 15 dec, 50% vóór 15 feb). Te late betaling leidt tot een verzuimboete (jaarlijks 8,03%) en een vertragingsboete (dagelijks 0,025%). In 2024 waren er ongeveer 20.000 wanbetalers (3%) met een gemiddelde boete van 350.000 won.

Effect van schenkingen tussen echtgenoten en eigendomsoverdracht op CRET

Schenkingen tussen echtgenoten of eigendomsoverdrachten worden vaak overwogen om CRET te besparen, maar het effect is beperkt na de belastingwijzigingen van 2021. Vóór 2020 kregen beide echtgenoten bij gezamenlijk eigendom elk een aftrek van 600 miljoen (samen 1,2 miljard); aankopen vanaf 2021 worden gezamenlijk belast, waardoor dat voordeel verdween, al blijft het voor woningen die vóór 2020 zijn gekocht wel gelden. Schenkingen tussen echtgenoten namen eind 2020 sterk toe (ongeveer 50.000 per jaar). Ook schenkbelasting is van toepassing: schenkingen tussen echtgenoten krijgen elke 10 jaar een aftrek van 600 miljoen, met 10-50% belasting boven dat bedrag. Als 50% van een woning van 1,5 miljard wordt geschonken, ontstaat een geschonken vermogen van 750 miljoen; na de aftrek van 600 miljoen blijft 150 miljoen over, waarop ongeveer 15 miljoen won (10%) schenkbelasting verschuldigd is. Volgens het Korea Institute of Public Finance moet de besparing op CRET via schenking tussen echtgenoten langer dan 5 jaar worden aangehouden om de schenkbelasting te overtreffen. Schenkingen werken het best voor woningen boven 2 miljard; onder 1,5 miljard is de langetermijnaftrek voor één woning meestal gunstiger.

Uitzonderingen op CRET voor geërfde woningen en tijdelijke dubbele woningbezit

Geërfde woningen worden gedurende 5 jaar vanaf de datum van erfenis niet meegeteld bij het aantal woningen, dus wie al één woning bezit en een woning erft, wordt gedurende 5 jaar nog steeds als eigenaar van één woning belast. In 2024 maakten ongeveer 10.000 gevallen gebruik van deze uitzondering. Na 5 jaar wordt de geërfde woning gezamenlijk belast, dus verkoop of schenking binnen dat venster is voordelig; de uitzondering geldt voor alle woningen van de overledene, en mede-erfgenamen zoals echtgenoten en kinderen krijgen elk 5 jaar. Ook tijdelijke dubbele woningbezit kent uitzonderingen: wie een nieuwe woning koopt en de vorige binnen 3 jaar verkoopt, behoudt de basisaftrek voor één woning (1,2 miljard) en de algemene tarieven. De erkenningsperiode is 3 jaar in aanpassingsgebieden en onbeperkt elders; in 2024 voldeden ongeveer 30.000 gevallen aan de voorwaarden. Vereisten: de vorige woning minstens 1 jaar in bezit; de nieuwe woning bedoeld voor daadwerkelijke bewoning; de vorige woning binnen 3 jaar verkocht (anders met terugwerkende kracht belast als twee woningen); en beide woningen aangehouden tot verkoop (verhuren of leeg laten staan is toegestaan).

Regionale vergelijking van de CRET-last en effect op de woningmarkt

De CRET-last verschilt sterk per regio. Per 2026 zijn Seoul en dure woningen in grote stedelijke regio's goed voor het grootste deel van de belasting. In 2024 was de verdeling van betalers: Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5%, provincies 10%; binnen Seoul: Gangnam 15%, Seocho 12%, Songpa 10% (Gangnam-gebied samen 37%). De gemiddelde betaling in Gangnam van ongeveer 8 miljoen won is het dubbele van het nationale gemiddelde. Gebieden met veel appartementen van 1,2 miljard of meer - Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan - dragen eveneens een zware last, terwijl provinciale steden vrijwel geen last hebben. CRET beïnvloedt ook de markt: zwaar belaste eigenaren van meerdere woningen zetten panden te koop, waardoor het aanbod toeneemt en prijsstijgingen afremmen. Volgens het Korea Construction Industry Research Institute steeg het aantal aanbiedingen in Seoul tijdens het CRET-seizoen (nov-dec) in 2024 met 20% ten opzichte van normaal, en nam de vraag toe naar middelgrote en kleine appartementen onder 1,2 miljard, vooral woningen van 1-1,2 miljard in Gangnam. CRET krijgt erkenning voor marktstabilisatie, maar wordt bekritiseerd omdat het eigenaar-bewoners met één woning te zwaar belast.

Gebruik van de CRET-calculator en volledige strategieën om belasting te besparen

Met een CRET-calculator kunt u uw last vooraf inschatten en belastingbesparing plannen. Voer het aantal woningen, de totale officiële prijzen, leeftijdsstatus en de bezitstermijn voor lang bezit in voor een nauwkeurig bedrag. Voor een 65-jarige eigenaar met een woning van 1,5 miljard en 10 jaar bezit wordt op de belastbare grondslag van 300 miljoen een aftrek van 30% toegepast, waardoor 0,6% geldt op 210 miljoen, goed voor ongeveer 1,26 miljoen won CRET, of 1,64 miljoen inclusief landelijke en lokale belasting. Strategisch overzicht: maximaliseer de basisaftrek voor één woning van 1,2 miljard; gebruik de aftrek voor ouderen met lang bezit (tot 80%) door vanaf 60 jaar minimaal 5 jaar aan te houden; eigenaren van meerdere woningen moeten het aantal woningen verlagen (van drie naar twee verschuift van zware naar algemene tarieven); gebruik woningen onder 100 miljoen of landelijke woningen die van de telling zijn uitgesloten; stem de timing van erfenis/schenking af voor tijdelijke dubbele woning- of geërfde woninguitzonderingen; en bekijk gezamenlijk echtelijk eigendom voor aankopen vóór 2020. Volgens de Korea Tax Accountants Association bespaarde deskundig advies gemiddeld 1-3 miljoen won. Gezien de complexe structuur van CRET wordt professioneel advies van een belastingadviseur of CPA aanbevolen.

Veelgestelde vragen

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Vanaf 2026 geldt voor een huishouden met één woning een basisvrijstelling tot een officiële waarde van 1,2 miljard won; daaronder wordt geen uitgebreide vastgoedbelasting geheven.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

Voor bezit van 2 woningen geldt een basisvrijstelling van 900 miljoen won en wordt het normale tarief (0,8-1,6%) toegepast; voor 3 of meer woningen geldt dezelfde basisvrijstelling van 900 miljoen won en een hoger progressief tarief (1,2-5,0%).