🏠 Kalkulator for omfattende eiendomsskatt

Standard 2026

Omfattende eiendomsskatt

—

Samlet offisiell verdi — Grunnfradrag — Skattegrunnlag —

Denne kalkulatoren er basert på sørkoreansk lov om omfattende eiendomsskatt (2026)

GUIDE

Les mer

Forstå systemet for omfattende eiendomsskatt og de nyeste endringene i 2026

Omfattende eiendomsskatt (CRET) er en nasjonal skatt som ilegges eiere av eiendommer med høy verdi. Den ble innført i 2005 og spiller en sentral rolle i systemet for beskatning av eierskap til eiendom. Per 2026 beregnes CRET årlig basert på 1. juni, når den samlede offisielle bolig- og tomteverdien overstiger et visst beløp. Ifølge statistikk fra Ministry of Economy and Finance og National Tax Service var det i 2024 omtrent 650,000 CRET-skattepliktige, en økning på 5% fra året før, med skatteinntekter på omtrent 3.5 trillion won. Viktige endringer i 2026: grunnfradraget for énboligeiere ble beholdt på 1.2 billion won (frosset siden økningen fra 1.1B i 2022); eiere av to boliger ble flyttet over til ordinær sats, mens bare tre eller flere boliger omfattes av tung beskatning; forholdet mellom markedsverdi og offisiell verdi ble værende på 100%, slik at hele den offisielle verdien er skattegrunnlaget; fradraget for eldre/langvarige eiere ble utvidet til opptil 80% (personer 60+ med 5+ års eiertid får 20-80%); den midlertidige unntaksperioden for dobbel boligbesittelse i reguleringsområder ble utvidet fra 2 til 3 år; og unntaket for landlige boliger ble styrket, slik at landlige boliger (offisiell verdi 3 billion won eller mindre, opptil 2 boliger) ikke regnes med i CRET-boligtallet.

Beregning av CRET for énboligeiere og strategier for skattebesparelse

Enpersonshusholdninger med én bolig får de største fordelene i CRET. Per 2026 gjelder grunnfradraget opp til en offisiell verdi på 1.2 billion won, så boliger på eller under dette nivået er ikke underlagt CRET. Ifølge statistikk fra Ministry of Land oversteg rundt 150,000 leiligheter på landsbasis 1.2 billion won i 2024 (3% av totalen), konsentrert i Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang og Pangyo. Satsen for énboligeiere har en progressiv struktur med 4 trinn: 0.6% opptil 300M won, 0.8% for 300-600M, 1.2% for 600M-1.2B og 1.6% over 1.2B. For en bolig på 1.5B won er skattegrunnlaget 1.5B - 1.2B = 300M, skatten er 300M × 0.6% = 1.8M won, pluss særskatt for landlige områder (20%, 360,000) og lokal inntektsskatt (10%, 180,000), for totalt 2.34M won. Strategier for besparelse: maksimer fradraget for eldre langvarig eierskap (5 år 20%, 10 år 40%, 15 år opptil 50%); og bruk delt eierforhold mellom ektefeller, der hver ektefelle får fradrag for 600M (totalt 1.2B) - men dette gjelder bare kjøp før 2020, siden kjøp fra 2021 og senere beskattes samlet selv ved delt eierskap.

Satser for tung beskatning av flere boliger og standarder for beregning av boligtall

Per 2026 beskattes CRET for eiere av flere boliger differensiert etter antall boliger. Eiere av to boliger får et grunnfradrag på 900M won med ordinære satser (0.8-1.6%); tre eller flere boliger får et fradrag på 900M med tunge satser (1.2-5.0%). I 2024 var fordelingen blant CRET-betalere 45% én bolig, 30% to boliger og 25% tre eller flere. Strukturen for tre eller flere boliger har 5 trinn: 1.2% opptil 300M, 2.0% for 300-600M, 3.0% for 600M-1.2B, 4.0% for 1.2-2.5B og 5.0% over 2.5B. For tre boliger verdt 1B + 800M + 700M = 2.5B er skattegrunnlaget 2.5B - 900M = 1.6B, og skatten = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M won, pluss 30% særskatt og lokal skatt, for totalt 56.68M. Følgende er unntatt fra boligtallet: boliger på 100M eller mindre; landlige boliger på 300M eller mindre (opptil 2); arvede boliger (5 år); langtids utleieboliger; og midlertidige dobbeltboliger dersom den tidligere boligen selges innen 3 år.

Forskjeller i CRET mellom reguleringsområder og ikke-reguleringsområder

CRET-reglene varierer etter om boligen ligger i et reguleringsområde. Per 2026 omfatter disse hele Seoul samt Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, og Incheon Yeonsu og Namdong. Ministry of Land utpeker overopphetede markeder for å stramme inn reguleringen av eiere med flere boliger. I slike områder er perioden for midlertidig dobbel boligbesittelse 3 år, og innen denne tiden må den tidligere boligen selges for å beholde fordelen som énboligeier; i ikke-reguleringsområder finnes ingen tidsgrense. Boliger i reguleringsområder ilegges høyere eiendomsskatt og CRET. For to boliger på 1B won i Seoul Gangnam og Gyeonggi Suwon vil Gangnam (et reguleringsområde) møte høyere satser, mens Suwon kan bruke ordinære satser. Ifølge Korea Institute of Public Finance er gjennomsnittlig CRET for flerboligeiere i reguleringsområder 30-50% høyere. Klassifiseringen vurderes på nytt hvert kvartal, og noen områder ble tatt ut av listen i 2024, noe som lettet reguleringen.

Metode for offisiell verdivurdering og klageprosedyrer

Den offisielle verdien som danner grunnlaget for CRET-skattegrunnlaget, blir undersøkt av Ministry of Land hver 1. januar og kunngjort i april. Leiligheter vurderes direkte av departementet, mens eneboliger fastsettes av by-/fylkes-/distriktsledere, med Korea Real Estate Board som utfører selve verdsettelsen. Metoden for 2026 gjenspeiler nærliggende markedspriser og transaksjoner, og deles inn etter boligkompleks og enhetsstørrelse. I 2024 økte de offisielle prisene med omtrent 2% på landsbasis (Seoul 3%, provinser 1%), vurdert til 60-80% av markedsverdi, men med en stigende trend siden 2020. Klager kan leveres innen 30 dager etter kunngjøringen til Ministry (leiligheter) eller det lokale kontoret (eneboliger) dersom det er forskjeller mot sammenlignbare eiendommer, utelatte fysiske forhold eller miljøendringer som ikke er reflektert. I 2024 var det omtrent 30,000 klager (0.5% av alle kunngjøringer), med en akseptgrad på rundt 20%; godkjente klager reduserer både CRET og eiendomsskatten.

Slik kontrollerer du CRET-varsel og betaler skatten

CRET betales hvert år mellom 1. og 15. desember, med varsler sendt i slutten av november og tilgjengelige i Hometax. Varslene viser liste over skattepliktige boliger, samlede offisielle verdier, grunnfradrag, skattegrunnlag, sats, beregnet skatt, særskatt for landlige områder og lokal inntektsskatt. I 2024 var gjennomsnittlig betaling 4.3M won (én bolig 1.8M, to boliger 3.5M, tre eller flere 12M). Betalingsmåter: besøk i bank, overføring til virtuelt kontonummer, elektronisk betaling i Hometax (kredittkort gir 0.8% gebyr, men gir poeng og avbetaling), mobilappen Son-Tax og ARS-telefon (1544-9944). Beløp over 2.5M won kan betales i to avdrag (50% innen 15. desember, 50% innen 15. februar). For sen betaling medfører restskattstraff (årlig 8.03%) og forsinkelsesstraff (daglig 0.025%). I 2024 var omtrent 20,000 (3%) ikke-betalere, med en gjennomsnittlig straff på 350,000 won.

Effekten av ektefellegaver og overføring av eierskap på CRET

Gaver mellom ektefeller eller overføring av eierskap vurderes ofte for å spare CRET, men effekten er begrenset etter skatteendringene i 2021. Før 2020 ga delt eierskap mellom ektefeller hver ektefelle et fradrag på 600M (totalt 1.2B); kjøp fra 2021 og senere beskattes samlet, noe som fjerner denne fordelen, selv om boliger kjøpt før 2020 beholder den. Gaver mellom ektefeller skjøt i været sent i 2020 (omtrent 50,000 per år). Det påløper også gaveavgift: gaver mellom ektefeller får et fradrag på 600M per 10 år, med 10-50% skatt over dette nivået. Å gi bort 50% av en bolig på 1.5B gjør 750M til gaveobjekt; etter fradraget på 600M utløser de resterende 150M omtrent 15M won (10%) i gaveavgift. Ifølge Korea Institute of Public Finance må skattebesparelsen ved ektefellegaver i CRET overstige gaveavgiften, noe som vanligvis krever 5+ års eiertid. Gaver er mest fordelaktig for boliger over 2B; under 1.5B er det som regel bedre med fradraget for énboligeiere og lang eiertid.

CRET-unntak for arvet bolig og midlertidig dobbel boligbesittelse

Arvet bolig tas ikke med i boligtallet i 5 år fra arvedatoen, så hvis du arver en bolig mens du allerede eier én, beskattes du fortsatt som énboligeier i 5 år. I 2024 brukte omtrent 10,000 saker dette unntaket. Etter 5 år beskattes den arvede boligen samlet, så det er fordelaktig å selge eller gi den bort innen dette vinduet; unntaket gjelder alle den avdødes boliger, og ektefeller og barn som arver sammen får hver sin 5-årsperiode. Midlertidig dobbel boligbesittelse har også unntak: hvis du kjøper en ny bolig og selger den forrige innen 3 år, beholder du grunnfradraget for énboligeiere (1.2B) og ordinære satser. Godkjenningsperioden er 3 år i reguleringsområder og uten tidsgrense ellers; omtrent 30,000 saker kvalifiserte i 2024. Kravene er: den forrige boligen må ha vært eid i minst 1 år; den nye boligen må være til faktisk bosted; den forrige boligen må selges innen 3 år (ellers beskattes det retroaktivt som to boliger); og begge må holdes frem til salg (utleie eller tom ståing er tillatt).

Regional sammenligning av CRET-byrde og effekt på boligmarkedet

CRET-byrden varierer betydelig mellom regioner. Per 2026 står dyre boliger i Seoul og større storbyområder for mesteparten av beskatningen. I 2024 var fordelingen av betalere Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5% og provinser 10%; i Seoul stod Gangnam for 15%, Seocho for 12% og Songpa for 10% (Gangnam-området totalt 37%). Gangnams gjennomsnittlige betaling på rundt 8M won er dobbelt så høy som landsgjennomsnittet. Områder med mange leiligheter på 1.2B+ - Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo og Ilsan - bærer også store byrder, mens provinsbyene nesten ikke gjør det. CRET påvirker også markedet: hardt belastede flerboligeiere legger ut eiendommer for salg, noe som øker tilbudet og bremser prisveksten. Ifølge Korea Construction Industry Research Institute økte annonseringen av boliger i Seoul under CRET-sesongen 2024 (november-desember) med 20% sammenlignet med normalen, og etterspørselen økte for mellomstore og små leiligheter under 1.2B, særlig enheter på 1-1.2B i Gangnam. CRET får æren for å ha stabilisert markedet, men kritiseres for å legge for stor byrde på selveiende énboligeiere.

Slik bruker du CRET-kalkulatoren og komplette strategier for skattebesparelse

En CRET-kalkulator hjelper deg med å anslå byrden på forhånd og planlegge skattebesparelse. Angi antall boliger, samlet offisiell verdi, alder og periode for langvarig eierskap for et presist resultat. For en eier på 65 år som har eid en énbolig på 1.5B i 10 år, får skattegrunnlaget på 300M et fradrag på 30%, slik at 0.6% anvendes på 210M, eller omtrent 1.26M won i CRET, eller 1.64M inkludert særskatt for landlige områder og lokal skatt. Strategioppsummering: maksimer fradraget på 1.2B for énboligeiere; bruk fradraget for eldre med langvarig eierskap (opptil 80%) ved å holde i 5+ år fra fylte 60; flerboligeiere bør redusere boligtallet (fra tre til to flytter du fra tunge til ordinære satser); bruk boliger under 100M eller landlige boliger som er unntatt fra tellingen; koordiner timing av arv og gaver for midlertidige dobbeltbolig- eller arveunntak; og vurder delt eierforhold mellom ektefeller for kjøp før 2020. Ifølge Korea Tax Accountants Association sparte ekspertkonsultasjon i gjennomsnitt 1-3M won. På grunn av CRETs komplekse struktur anbefales profesjonell rådgivning fra skatterådgiver eller CPA.

Vanlige sporsmal

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Per 2026 får en enslig husholdning med én bolig et standardfradrag fram til en offentlig taksert verdi på 1,2 milliarder won. Under dette ilegges ikke den omfattende boligskatten.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

For to boliger gjelder et standardfradrag på 900 millioner won, og normalskatt (0,8–1,6 %) brukes. For tre eller flere boliger gjelder samme standardfradrag på 900 millioner won, men med høyere progressiv skatt (1,2–5,0 %).