🏠 Beregner for omfattende ejendomsskat

Standard for 2026

Omfattende ejendomsskat

—

Samlet officiel pris — Grundfradrag — Skattegrundlag —

Denne beregner er baseret på Sydkoreas lov om omfattende ejendomsskat (2026)

GUIDE

Laes mere

Forstå systemet for omfattende ejendomsskat og de seneste ændringer i 2026

Omfattende ejendomsskat (CRET) er en national skat, der pålægges ejere af højværdiejendomme. Den blev indført i 2005 og spiller en central rolle i beskatningen af ejendomsbesiddelse. Pr. 2026 opkræves CRET årligt på baggrund af 1. juni, når de samlede officielle bolig- og grundpriser overstiger et bestemt niveau. Ifølge statistikker fra Ministry of Economy and Finance og National Tax Service var der i 2024 cirka 650,000 CRET-skatteydere, 5% flere end året før, med skatteindtægter på cirka 3.5 trillion won. Vigtige ændringer i 2026: grundfradraget for enlige boligejere blev fastholdt på 1.2 billion won (frosset siden forhøjelsen fra 1.1B i 2022); ejere af to boliger blev overført til den generelle sats, mens kun ejere af tre eller flere boliger møder hård beskatning; forholdet mellem markedsværdi og officiel værdi forblev 100%, så hele den officielle pris udgør skattegrundlaget; fradraget for ældre og langvarige ejere blev udvidet til op til 80% (personer på 60+ år med 5+ års ejertid får 20-80%); den midlertidige skattefri periode for dobbelt boligbesiddelse i justeringsområder blev forlænget fra 2 til 3 år; og undtagelsen for landboliger blev styrket, så landboliger (officiel pris 3 billion won eller mindre, op til 2 boliger) ikke medregnes i CRET-boligtallet.

Beregning for enlige boligejere og strategier til skattebesparelse

Enlige boligejere i en husholdning med én bolig får de største fordele i CRET. Pr. 2026 gælder grundfradraget op til en officiel pris på 1.2 billion won, så boliger på eller under dette niveau er ikke omfattet af CRET. Ifølge statistikker fra Ministry of Land oversteg omkring 150,000 lejligheder på landsplan 1.2 billion won i 2024 (3% af det samlede antal), koncentreret i Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang og Pangyo. Satserne for enlige boligejere har en progressiv struktur i 4 trin: 0.6% op til 300M won, 0.8% for 300-600M, 1.2% for 600M-1.2B og 1.6% over 1.2B. For en bolig til 1.5B won er skattegrundlaget 1.5B - 1.2B = 300M, skatten er 300M × 0.6% = 1.8M won, plus landlig særskat (20%, 360,000) og lokal indkomstskat (10%, 180,000) for i alt 2.34M won. Strategier til besparelse: maksimer fradraget for ældre med lang ejertid (5 år 20%, 10 år 40%, 15 år op til 50%); og brug fælles ægtefælleejerskab, hvor hver ægtefælle fradrager 600M (i alt 1.2B) - dog gælder dette kun for erhvervelser før 2020, da erhvervelser fra 2021 og frem beskattes samlet, selv ved fælleseje.

Satser for hård beskatning af flere boliger og standarder for optælling af boliger

Pr. 2026 beskattes CRET for ejere af flere boliger differentieret efter antal boliger. Ejere af to boliger får et grundfradrag på 900M won til almindelige satser (0.8-1.6%); ejere af tre eller flere boliger får et fradrag på 900M til hårde satser (1.2-5.0%). I 2024 var CRET-betalerne 45% enlige, 30% med to boliger og 25% med tre eller flere. Strukturen for tre eller flere boliger i den hårde kategori har 5 trin: 1.2% op til 300M, 2.0% for 300-600M, 3.0% for 600M-1.2B, 4.0% for 1.2-2.5B og 5.0% over 2.5B. For tre boliger til en værdi af 1B + 800M + 700M = 2.5B er skattegrundlaget 2.5B - 900M = 1.6B, og skatten = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M won, plus 30% landlig og lokal skat for i alt 56.68M. Fra boligoptællingen undtages: boliger på 100M eller mindre; landboliger på 300M eller mindre (op til 2); arvede boliger (5 år); langvarige lejeboliger; samt midlertidige dobbeltboliger, hvis den tidligere bolig afvikles inden for 3 år.

Forskelle i CRET mellem justeringsområder og områder uden justering

CRET-standarder varierer alt efter, om boligen ligger i et justeringsområde. Pr. 2026 omfatter disse hele Seoul samt Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon og Incheon Yeonsu og Namdong. Ministry of Land udpeger overophedede markeder for at styrke reguleringen af flere boliger. I sådanne områder er perioden for midlertidig dobbelt boligbesiddelse 3 år, og inden for denne periode skal den tidligere bolig sælges for at bevare fordelene for enlige boligejere; områder uden justering har ingen tidsfrist. Boliger i justeringsområder pålægges højere ejendomsskat og CRET. For to boliger til 1B won i Seoul Gangnam og Gyeonggi Suwon vil Gangnam (et justeringsområde) blive ramt af hårde satser, mens Suwon kan bruge de almindelige satser. Ifølge Korea Institute of Public Finance er CRET for flere boliger i justeringsområder i gennemsnit 30-50% højere. Udpegninger genvurderes kvartalsvis, og nogle områder blev fjernet fra listen i 2024, hvilket lettede reguleringen.

Metode til vurdering af officiel pris og indsigelsesprocedure

Den officielle pris, som danner grundlag for CRET-skattegrundlaget, vurderes af Ministry of Land hver 1. januar og offentliggøres i april. Lejligheder vurderes direkte af ministeriet, mens enfamiliehuse fastsættes af by-/amt-/distriktschefer, og Korea Real Estate Board står for den faktiske værdiansættelse. Metoden for 2026 afspejler nærliggende markedspriser og transaktioner, opdelt efter kompleks og enhedsstørrelse. I 2024 steg de officielle priser med omkring 2% på landsplan (Seoul 3%, provinser 1%), vurderet til 60-80% af markedsværdien, men med en stigende tendens siden 2020. Indsigelser kan indgives inden for 30 dage efter offentliggørelsen til ministeriet (lejligheder) eller den lokale myndighed (enfamiliehuse) ved ulighed i forhold til sammenlignelige ejendomme, udeladte fysiske forhold eller miljøændringer, der ikke er taget i betragtning. I 2024 var der omkring 30,000 indsigelser (0.5% af alle offentliggørelser) med en godkendelsesrate på cirka 20%; godkendte indsigelser reducerer både CRET og ejendomsskat.

Kontrol af hele CRET-meddelelsen og betalingsmetoder

CRET betales hvert år den 1.-15. december, og meddelelser sendes med posten sidst i november og kan ses på Hometax. Meddelelserne viser den skattepligtige boligliste, samlede officielle priser, grundfradrag, skattegrundlag, sats, beregnet skat, landlig særskat og lokal indkomstskat. I 2024 var den gennemsnitlige betaling 4.3M won (enlig 1.8M, to boliger 3.5M, tre eller flere 12M). Betalingsmetoder: bankbesøg, overførsel til virtuel konto, elektronisk betaling i Hometax (kreditkort medfører et gebyr på 0.8%, men giver point/rater), Son-Tax mobilappen og ARS-telefon (1544-9944). Beløb over 2.5M won kan betales i to rater (50% senest 15. dec., 50% senest 15. feb.). For sen betaling medfører en misligholdelsesafgift (årlig 8.03%) og en forsinkelsesafgift (daglig 0.025%). I 2024 var omkring 20,000 (3%) ikke-betalere med en gennemsnitlig bøde på 350,000 won.

CRET's betydning ved ægtefællegaver og overdragelse af ejerskab

Gaver eller overdragelser mellem ægtefæller overvejes ofte for at spare CRET, men effekten er begrænset efter skatteændringerne i 2021. Før 2020 gav fælles ægtefælleejerskab hver ægtefælle et fradrag på 600M (i alt 1.2B); erhvervelser fra 2021 og frem beskattes samlet, hvilket fjerner denne fordel, selv om boliger erhvervet før 2020 bevarer den. Gaver mellem ægtefæller steg kraftigt i slutningen af 2020 (omkring 50,000/år). Der gælder også gaveafgift: gaver mellem ægtefæller har et fradrag på 600M pr. 10 år, med 10-50% skat derover. Hvis 50% af en bolig til 1.5B gives som gave, udgør gaveaktivet 750M; efter fradraget på 600M udløser de resterende 150M cirka 15M won (10%) i gaveafgift. Ifølge Korea Institute of Public Finance kræver CRET-besparelser ved ægtefællegaver 5+ års ejertid for at overstige gaveafgiften. Gaver er mest fordelagtige for boliger over 2B; under 1.5B er fradraget for enlige boligejere med lang ejertid normalt bedre.

CRET-undtagelser for arvede boliger og midlertidig dobbelt boligbesiddelse

Arvede boliger undtages fra boligoptællingen i 5 år fra arvedatoen, så hvis man arver en bolig, mens man allerede ejer én, beskattes man stadig som enlig i 5 år. I 2024 blev denne undtagelse brugt i omkring 10,000 tilfælde. Efter 5 år beskattes den arvede bolig samlet, så det er fordelagtigt at afvikle eller give den væk inden for dette vindue; undtagelsen gælder for alle afdødes boliger, og samlevende ægtefæller og børn får hver 5 år. Midlertidig dobbelt boligbesiddelse har også undtagelser: hvis man køber en ny bolig og afvikler den tidligere inden for 3 år, bevares grundfradraget for enlige boligejere (1.2B) og de generelle satser. Anerkendelsesperioden er 3 år i justeringsområder og ubegrænset andre steder; omkring 30,000 tilfælde kvalificerede sig i 2024. Krav: den tidligere bolig skal have været ejet i 1+ år; den nye bolig skal være til faktisk beboelse; den tidligere bolig skal sælges inden for 3 år (ellers beskattes man med tilbagevirkende kraft som ejer af to boliger); og begge boliger skal være beholdt indtil afvikling (udlejning eller tomgang er tilladt).

Regional sammenligning af CRET-byrde og påvirkning af boligmarkedet

CRET-byrden varierer markant fra region til region. Pr. 2026 står Seoul og store storbyers højværdiboliger for det meste af beskatningen. I 2024 var fordelingen af betalere Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5% og provinserne 10%; inden for Seoul stod Gangnam for 15%, Seocho for 12% og Songpa for 10% (Gangnam-området i alt 37%). Gangnams gennemsnitlige betaling på omkring 8M won er dobbelt så høj som landsgennemsnittet. Områder med mange lejligheder til 1.2B+ - Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo og Ilsan - bærer også store byrder, mens provinshovedstæder næsten ikke er berørt. CRET påvirker også markedet: hårdt belastede ejere af flere boliger sætter ejendomme til salg, hvilket øger udbuddet og dæmper prisstigningerne. Ifølge Korea Construction Industry Research Institute steg antallet af boliger til salg i Seoul i CRET-perioden (nov.-dec.) i 2024 med 20% i forhold til normalt, og efterspørgslen voksede efter mellemstore lejligheder under 1.2B, især enheder på 1-1.2B i Gangnam. CRET tilskrives stabilisering af markedet, men kritiseres for at belaste ejerboende enlige boligejere for meget.

Brug af CRET-beregneren og komplette strategier til skattebesparelse

En CRET-beregner hjælper dig med at estimere din byrde på forhånd og planlægge skattebesparelser. Indtast antal boliger, samlede officielle priser, alder og ejertid for at få et præcist tal. For en 65-årig ejer med en enlig bolig til 1.5B i 10 år får det skattepligtige grundlag på 300M et fradrag på 30%, så 0.6% anvendes på 210M, hvilket giver cirka 1.26M won i CRET, eller 1.64M inklusive landlig og lokal skat. Strategioversigt: maksimer grundfradraget på 1.2B for enlige boligejere; brug fradraget for ældre med lang ejertid (op til 80%) ved at have 5+ års ejertid fra 60-årsalderen; ejere af flere boliger bør reducere antallet af boliger (skift fra tre til to boliger fra hårde til almindelige satser); brug boliger under 100M eller landboliger, som er undtaget fra optællingen; koordiner timing for arv/gaver til midlertidige dobbeltbolig- eller arvede bolig-undtagelser; og gennemgå fælles ægtefælleejerskab for erhvervelser før 2020. Ekspertvejledning sparede i gennemsnit 1-3M won ifølge Korea Tax Accountants Association. På grund af CRET's komplekse struktur anbefales professionel rådgivning fra en skatterådgiver eller CPA.

Ofte stillede sporgsmal

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Pr. 2026 gælder der et grundfradrag for én husstand med én bolig op til en officiel vurderingspris på 1,2 mia. won, og under dette beløb opkræves der ikke CRET.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

For to boliger gælder et grundfradrag på 900 mio. won og de almindelige satser (0,8-1,6 %), mens tre eller flere boliger har det samme grundfradrag på 900 mio. won og højere strafsatser (1,2-5,0 %).