🏠 Kalkylator för omfattande fastighetsskatt

2026-standard

Omfattande fastighetsskatt

—

Totalt officiellt pris — Grundavdrag — Skatteunderlag —

Den här kalkylatorn bygger på Sydkoreas lag om omfattande fastighetsskatt (2026)

GUIDE

Las mer

Förstå systemet för omfattande fastighetsskatt och de senaste ändringarna för 2026

Omfattande fastighetsskatt (CRET) är en nationell skatt som tas ut på innehavare av fastigheter med högt värde och infördes 2005 som en central del av beskattningen av fastighetsinnehav. Från och med 2026 beskattas CRET årligen utifrån 1 juni när de sammanlagda officiella bostads- och markpriserna överstiger ett visst belopp. Enligt statistik från ministeriet för ekonomi och finans samt National Tax Service uppgick antalet CRET-skatteskyldiga 2024 till cirka 650 000, en ökning med 5% från föregående år, med skatteintäkter på cirka 3,5 biljoner won. Viktiga ändringar för 2026: grundavdraget för ensamägare av en bostad bibehölls på 1,2 miljarder won (fryst sedan höjningen från 1,1 md år 2022); ägare av två bostäder fördes över till den allmänna skattesatsen medan endast ägare av tre eller fler bostäder möter hård beskattning; förhållandet till verkligt marknadsvärde låg kvar på 100%, vilket gör hela det officiella priset till beskattningsunderlag; avdraget för äldre med lång innehavstid utökades till upp till 80% (60+ år med 5+ års innehav får 20-80%); den tillfälliga skattefrihetsperioden för dubbelt bostadsägande i regleringsområden förlängdes från 2 till 3 år; och undantaget för landsbygdsbostäder skärptes, så att landsbygdsbostäder (officiellt pris på 3 miljarder won eller mindre, upp till 2 bostäder) undantas från att räknas med i CRET-bostadsantalet.

Beräkningsmetod för CRET för ensamägare och strategier för skattesänkning

Ensamstående hushåll med en enda bostad får störst fördelar i CRET. Från och med 2026 gäller grundavdraget upp till ett officiellt pris på 1,2 miljarder won, så bostäder på eller under det beloppet omfattas inte av CRET. Enligt statistik från ministeriet för mark finns det cirka 150 000 lägenheter i landet som översteg 1,2 miljarder won under 2024 (3% av totalen), koncentrerade till Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang och Pangyo. Skattesatserna för ensamägare består av en progressiv struktur i 4 steg: 0,6% upp till 300 miljoner won, 0,8% för 300-600 miljoner, 1,2% för 600 miljoner-1,2 miljarder och 1,6% över 1,2 miljarder. För en bostad värd 1,5 miljarder won är skatteunderlaget 1,5 miljarder - 1,2 miljarder = 300 miljoner, skatten är 300 miljoner × 0,6% = 1,8 miljoner won, plus särskild landsbygdsskatt (20%, 360 000) och lokal inkomstskatt (10%, 180 000), vilket ger totalt 2,34 miljoner won. Strategier för att spara: maximera avdraget för äldre med lång innehavstid (5 år 20%, 10 år 40%, 15 år upp till 50%); och använd gemensamt ägande mellan makar där varje make får 600 miljoner i avdrag (totalt 1,2 miljarder) - men detta gäller endast för förvärv före 2020, eftersom förvärv från och med 2021 beskattas som ett samlat innehav även när de ägs gemensamt.

Skattesatser för flerbostadsägande och standarder för beräkning av bostadsantal

Från och med 2026 beskattas CRET för flerbostadsägare differentierat efter antal bostäder. Ägare av två bostäder får ett grundavdrag på 900 miljoner won med allmänna skattesatser (0,8-1,6%); ägare av tre eller fler bostäder får ett avdrag på 900 miljoner won med hårda skattesatser (1,2-5,0%). År 2024 var CRET-betalarnas fördelning 45% med en bostad, 30% med två bostäder och 25% med tre eller fler. Strukturen för tre eller fler bostäder har 5 steg: 1,2% upp till 300 miljoner, 2,0% för 300-600 miljoner, 3,0% för 600 miljoner-1,2 miljarder, 4,0% för 1,2-2,5 miljarder och 5,0% över 2,5 miljarder. För tre bostäder värda 1 miljard + 800 miljoner + 700 miljoner = 2,5 miljarder är skatteunderlaget 2,5 miljarder - 900 miljoner = 1,6 miljarder, och skatten = 300 miljoner×1,2% + 300 miljoner×2,0% + 600 miljoner×3,0% + 400 miljoner×4,0% = 3,6 miljoner + 6 miljoner + 18 miljoner + 16 miljoner = 43,6 miljoner won, plus 30% särskild landsbygdsskatt och lokal skatt för totalt 56,68 miljoner. Undantas från bostadsantalet: bostäder på 100 miljoner eller mindre; landsbygdsbostäder på 300 miljoner eller mindre (upp till 2); ärvda bostäder (5 år); långsiktiga hyresbostäder; och tillfälligt dubbla bostäder om den tidigare bostaden säljs inom 3 år.

Skillnader i CRET mellan regleringsområden och områden utan reglering

CRET-reglerna skiljer sig beroende på om bostaden ligger i ett regleringsområde. Från och med 2026 omfattar dessa hela Seoul samt Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, Incheon Yeonsu och Namdong. Ministeriet för mark utser överhettade marknader för att skärpa regleringen av flerbostadsägande. I sådana områden är den tillfälliga perioden för dubbelt bostadsägande 3 år, och inom den tiden måste den tidigare bostaden säljas för att behålla fördelarna för ensamägare; områden utan reglering har ingen tidsgräns. Bostäder i regleringsområden belastas med högre fastighetsskatt och CRET. För två bostäder värda 1 miljard won vardera i Seoul Gangnam och Gyeonggi Suwon möter Gangnam (ett regleringsområde) högre skattesatser medan Suwon kan använda allmänna satser. Enligt Korea Institute of Public Finance är CRET i regleringsområden för flerbostadsägare i genomsnitt 30-50% högre. Klassificeringarna omprövas kvartalsvis, och vissa områden avfördes 2024, vilket lättade regleringen.

Metod för officiell prisvärdering och invändningsförfarande

Det officiella pris som ligger till grund för CRET:s skatteunderlag undersöks av ministeriet för mark varje 1 januari och offentliggörs i april. Lägenheter undersöks direkt av ministeriet, medan fristående hus fastställs av stads-, läns- eller distriktschefer, och Korea Real Estate Board gör den faktiska värderingen. Metoden för 2026 återspeglar närliggande marknadspriser och transaktioner, uppdelat efter komplex och enhetsstorlek. År 2024 steg de officiella priserna med cirka 2% i hela landet (Seoul 3%, provinser 1%), värderade till 60-80% av marknadsvärdet men med en stigande trend sedan 2020. Invändningar kan lämnas inom 30 dagar från offentliggörandet till ministeriet (lägenheter) eller det lokala kontoret (fristående hus) vid ojämlikhet jämfört med liknande fastigheter, utelämnade fysiska egenskaper eller miljöförändringar som inte beaktats. År 2024 inkom cirka 30 000 invändningar (0,5% av alla offentliggöranden) med en godkännandegrad på cirka 20%; godkända invändningar sänker både CRET och fastighetsskatten.

Fullständig kontroll av CRET-avisering och betalningsmetoder

CRET betalas varje år den 1-15 december, med aviseringar som skickas i slutet av november och kan visas i Hometax. Aviseringarna visar den skattepliktiga listan över bostäder, totala officiella priser, grundavdrag, skatteunderlag, skattesats, beräknad skatt, särskild landsbygdsskatt och lokal inkomstskatt. År 2024 var genomsnittlig betalning 4,3 miljoner won (en bostad 1,8 miljoner, två bostäder 3,5 miljoner, tre eller fler 12 miljoner). Betalningsmetoder: bankbesök, överföring till virtuellt konto, elektronisk betalning i Hometax (kreditkort medför en avgift på 0,8% men ger poäng/avbetalning), mobilappen Son-Tax och ARS-telefon (1544-9944). Belopp över 2,5 miljoner won kan betalas i två delbetalningar (50% före 15 dec, 50% före 15 feb). Sen betalning medför förseningsavgift (årlig 8,03%) och dröjsmålsavgift (daglig 0,025%). År 2024 var cirka 20 000 (3%) sena betalare med en genomsnittlig avgift på 350 000 won.

CRET:s effekt av gåvor mellan makar och överföring av äganderätt

Gåvor mellan makar eller överföring av äganderätt övervägs ofta för att sänka CRET, men effekten är begränsad efter skatteändringarna 2021. Före 2020 gav gemensamt ägande mellan makar varje make ett avdrag på 600 miljoner (totalt 1,2 miljarder); förvärv från och med 2021 beskattas som ett samlat innehav, vilket tog bort den fördelen, även om bostäder förvärvade före 2020 behåller den. Gåvor mellan makar ökade kraftigt i slutet av 2020 (cirka 50 000 per år). Även gåvoskatt tillämpas: gåvor mellan makar får ett avdrag på 600 miljoner per 10 år, med 10-50% skatt över det. Om 50% av en bostad värd 1,5 miljarder skänks blir det gåvoegendom på 750 miljoner; efter avdraget på 600 miljoner återstår 150 miljoner som ger cirka 15 miljoner won (10%) i gåvoskatt. Enligt Korea Institute of Public Finance kräver CRET-besparingar genom gåva mellan makar 5+ års innehav för att överstiga gåvoskatten. Gåvor hjälper mest för bostäder över 2 miljarder; under 1,5 miljarder är ensamägarens långsiktiga avdrag vanligtvis bättre.

CRET-undantag för ärvda bostäder och tillfälligt dubbelt bostadsägande

Ärvda bostäder undantas från bostadsantalet i 5 år från arvsdagen, så att ärva en bostad medan man redan äger en ändå beskattas som ensamägare i 5 år. År 2024 användes detta undantag i cirka 10 000 fall. Efter 5 år beskattas den ärvda bostaden som ett samlat innehav, så det är fördelaktigt att sälja eller ge bort den inom den perioden; undantaget gäller alla den avlidnes bostäder, och makar och barn som ärver tillsammans får vardera 5 år. Tillfälligt dubbelt bostadsägande har också undantag: att köpa en ny bostad och sälja den tidigare inom 3 år ger fortsatt grundavdrag för ensamägare (1,2 miljarder) och allmänna skattesatser. Tidsperioden är 3 år i regleringsområden och obegränsad annars; cirka 30 000 fall kvalificerade 2024. Krav: den tidigare bostaden måste ha ägts i minst 1 år; den nya bostaden ska vara för faktisk bosättning; den tidigare bostaden ska säljas inom 3 år (annars beskattas den retroaktivt som två bostäder); och båda ska hållas fram till försäljningen (uthyrning eller att lämnas tomt är tillåtet).

Regional jämförelse av CRET-börda och påverkan på bostadsmarknaden

CRET-bördan varierar kraftigt mellan regioner. Från och med 2026 står bostäder med högt värde i Seoul och stora storstadsområden för merparten av beskattningen. År 2024 var fördelningen av betalare Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5%, provinserna 10%; inom Seoul stod Gangnam för 15%, Seocho för 12% och Songpa för 10% (Gangnamområdet totalt 37%). Gangnams genomsnittliga betalning på cirka 8 miljoner won är dubbelt så hög som rikssnittet. Områden med många lägenheter över 1,2 miljarder, såsom Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo och Ilsan, bär också stora bördor, medan provinsernas städer nästan inte har någon. CRET påverkar också marknaden: hårt belastade flerbostadsägare säljer fastigheter, vilket ökar utbudet och bromsar prisuppgångar. Enligt Korea Construction Industry Research Institute ökade Seoul-utbudet under CRET-säsongen 2024 (nov-dec) med 20% jämfört med normalt, och efterfrågan steg på mellanstora och mindre lägenheter under 1,2 miljarder, särskilt enheter på 1-1,2 miljarder i Gangnam. CRET anses ha stabiliserat marknaden men kritiseras för att belasta ägande-bosatta ensamägare för hårt.

Användning av CRET-kalkylatorn och fullständiga strategier för skattesänkning

En CRET-kalkylator hjälper dig att uppskatta din börda i förväg och planera skattesänkning. Ange antal bostäder, totala officiella priser, ålder och innehavstid för ett korrekt resultat. För en 65-årig ägare som har en ensam bostad värd 1,5 miljarder i 10 år ger skatteunderlaget på 300 miljoner ett avdrag på 30%, vilket innebär att 0,6% tillämpas på 210 miljoner för cirka 1,26 miljoner won i CRET, eller 1,64 miljoner inklusive landsbygdsskatt och lokal skatt. Sammanfattning av strategier: maximera ensamägarens avdrag på 1,2 miljarder; använd avdraget för äldre med lång innehavstid (upp till 80%) genom att hålla i 5+ år från 60 års ålder; flerbostadsägare bör minska antalet bostäder (att gå från tre till två flyttar från hårda till allmänna skattesatser); använd bostäder under 100 miljoner eller på landsbygden som undantas från räkningen; samordna tidpunkten för arv/gåva för tillfälliga dubbelbostads- eller ärvda bostadsundantag; och se över gemensamt ägande mellan makar för förvärv före 2020. Enligt Korea Tax Accountants Association sparade expertkonsultation i genomsnitt 1-3 miljoner won. Givet CRET:s komplexa struktur rekommenderas professionell rådgivning från skatterådgivare eller auktoriserad revisor.

Vanliga fragor

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Från och med 2026 gäller grundavdraget för en bostad upp till ett offentligt taxeringsvärde på 1,2 miljarder won, och under den nivån tas ingen omfattande fastighetsskatt ut.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

För två bostäder gäller ett grundavdrag på 900 miljoner won och den ordinarie skattesatsen (0,8–1,6 %), medan tre eller fler bostäder omfattas av samma grundavdrag på 900 miljoner won men med en högre skattesats (1,2–5,0 %).