🏠 Calculadora del impuesto integral sobre bienes inmuebles

Estándar 2026

Impuesto integral sobre bienes inmuebles

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Precio oficial total — Deducción básica — Base imponible —

Esta calculadora se basa en la ley surcoreana del impuesto integral sobre bienes inmuebles (2026)

GUÍA

Más información

Entender el sistema del impuesto integral sobre bienes inmuebles y las últimas reformas de 2026

El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles (CRET) es un impuesto nacional aplicado a los titulares de propiedades de alto valor, introducido en 2005 y con un papel central en el sistema de tributación de la tenencia de inmuebles. En 2026, el CRET se grava anualmente con base en el 1 de junio, cuando el precio oficial total de la vivienda y del suelo supera cierta cantidad. Según estadísticas del Ministerio de Economía y Finanzas y del Servicio Nacional de Impuestos, en 2024 los contribuyentes del CRET fueron aproximadamente 650,000, un 5% más que el año anterior, con una recaudación de alrededor de 3.5 billones de wones. Principales reformas de 2026: la deducción básica para propietarios de una sola vivienda se mantuvo en 1.2 mil millones de wones (congelada desde el aumento de 2022 desde 1.1B); los propietarios de dos viviendas pasaron a la tasa general, mientras que solo los de tres o más viviendas afrontan una tributación elevada; el ratio del valor de mercado justo se mantuvo en el 100%, por lo que el precio oficial completo constituye la base imponible; la deducción para personas mayores y tenencia a largo plazo se amplió hasta el 80% (quienes tienen 60+ años y 5+ años de tenencia obtienen del 20-80%); el periodo temporal de no imposición para la doble titularidad de vivienda en zonas objetivo de ajuste se amplió de 2 a 3 años; y se reforzó la excepción para viviendas rurales, excluyendo del cómputo del CRET las viviendas rurales (precio oficial de 3 mil millones de wones o menos, hasta 2 viviendas).

Método de cálculo del CRET para una sola vivienda y estrategias de ahorro fiscal

Los hogares con una sola vivienda son quienes más ventajas reciben en el CRET. En 2026, la deducción básica se aplica hasta un precio oficial de 1.2 mil millones de wones, por lo que las viviendas con ese valor o inferior no están sujetas al CRET. Según estadísticas del Ministerio de Tierra, en 2024 unas 150,000 viviendas en todo el país superaron 1.2 mil millones de wones (3% del total), concentradas en Gangnam, Mok-dong, Bundang y Pangyo, en Seúl. Las tasas para una sola vivienda tienen una estructura progresiva de 4 tramos: 0.6% hasta 300M wones, 0.8% de 300-600M, 1.2% de 600M-1.2B y 1.6% por encima de 1.2B. Para una vivienda de 1.5B wones, la base imponible es 1.5B - 1.2B = 300M, el impuesto es 300M × 0.6% = 1.8M wones, más el impuesto especial rural (20%, 360,000) y el impuesto local sobre la renta (10%, 180,000), para un total de 2.34M wones. Estrategias de ahorro: maximiza la deducción por edad y tenencia prolongada (5 años 20%, 10 años 40%, 15 años hasta 50%); y utiliza la copropiedad conyugal, en la que cada cónyuge deduce 600M (1.2B en total), aunque esto solo aplica a adquisiciones anteriores a 2020, ya que las compras desde 2021 se gravan de forma agregada incluso si la titularidad es conjunta.

Tasas de tributación elevada para múltiples viviendas y normas de cómputo del número de viviendas

En 2026, el CRET para propietarios de varias viviendas se grava de forma diferenciada según el número de viviendas. Los propietarios de dos viviendas reciben una deducción básica de 900M de wones con tasas generales (0.8-1.6%); los de tres o más viviendas reciben una deducción de 900M con tasas elevadas (1.2-5.0%). En 2024, los contribuyentes del CRET fueron 45% de una vivienda, 30% de dos viviendas y 25% de tres o más. La estructura elevada para tres o más viviendas tiene 5 tramos: 1.2% hasta 300M, 2.0% de 300-600M, 3.0% de 600M-1.2B, 4.0% de 1.2-2.5B y 5.0% por encima de 2.5B. Para tres viviendas valoradas en 1B + 800M + 700M = 2.5B, la base imponible es 2.5B - 900M = 1.6B, y el impuesto = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M wones, más un 30% de impuesto rural y local para un total de 56.68M. Quedan excluidas del cómputo del número de viviendas: viviendas de 100M o menos; viviendas rurales de 300M o menos (hasta 2); viviendas heredadas (5 años); viviendas de alquiler de larga duración; y viviendas temporales dobles si la vivienda anterior se vende dentro de 3 años.

Diferencias del CRET entre zonas objetivo de ajuste y zonas no sujetas a ajuste

Los criterios del CRET difieren según si la vivienda está en una zona objetivo de ajuste. En 2026, estas incluyen todo Seúl y, en Gyeonggi, Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon, e Incheon Yeonsu y Namdong. El Ministerio de Tierra designa mercados sobrecalentados para reforzar la regulación sobre múltiples viviendas. En esas zonas, el periodo temporal de doble titularidad es de 3 años, durante los cuales la vivienda anterior debe venderse para mantener las ventajas de propietario de una sola vivienda; en las zonas no sujetas a ajuste no hay límite temporal. Las viviendas en zonas objetivo de ajuste soportan un impuesto sobre la propiedad y un CRET más altos. Para dos viviendas de 1B wones en Gangnam, Seúl, y Suwon, Gyeonggi, Gangnam (zona objetivo de ajuste) afronta tasas elevadas, mientras que Suwon puede usar tasas generales. Según el Korea Institute of Public Finance, el CRET para múltiples viviendas en zonas de ajuste es, de media, entre un 30-50% más alto. Las designaciones se revisan trimestralmente, y algunas zonas fueron retiradas de la lista en 2024, aliviando la regulación.

Método de valoración del precio oficial y procedimientos de objeción

El precio oficial que sirve de base imponible para el CRET se inspecciona cada 1 de enero por el Ministerio de Tierra y se anuncia en abril. Los apartamentos son inspeccionados directamente por el Ministerio, mientras que las viviendas unifamiliares quedan fijadas por los jefes de ciudad, condado o distrito, y el Korea Real Estate Board realiza la valoración efectiva. El método de 2026 refleja los precios de mercado cercanos y las transacciones, subdividido por complejo y tamaño de unidad. En 2024, los precios oficiales subieron alrededor de un 2% en todo el país (Seúl 3%, provincias 1%), valorados entre el 60-80% del valor de mercado, aunque con tendencia al alza desde 2020. Las objeciones pueden presentarse dentro de los 30 días posteriores al anuncio ante el Ministerio (apartamentos) o la oficina local (viviendas unifamiliares) por desigualdad frente a propiedades similares, características físicas omitidas o cambios ambientales no reflejados. En 2024 hubo unas 30,000 objeciones (0.5% de todos los anuncios), con una tasa de aceptación de alrededor del 20%; las objeciones aceptadas reducen tanto el CRET como el impuesto sobre la propiedad.

Confirmación completa del aviso del CRET y métodos de pago

El CRET se paga cada año del 1 al 15 de diciembre, con avisos enviados por correo a finales de noviembre y visibles en Hometax. Los avisos detallan la lista de viviendas sujetas a tributación, los precios oficiales totales, la deducción básica, la base imponible, la tasa, el impuesto calculado, el impuesto especial rural y el impuesto local sobre la renta. En 2024, el pago medio fue de 4.3M wones (1.8M para una vivienda, 3.5M para dos viviendas, 12M para tres o más). Métodos de pago: visita al banco, transferencia a cuenta virtual, pago electrónico en Hometax (la tarjeta de crédito incurre en una comisión del 0.8% pero acumula puntos y permite cuotas), la app móvil Son-Tax y ARS telefónico (1544-9944). Las cantidades superiores a 2.5M wones pueden pagarse en dos plazos (50% antes del 15 de diciembre, 50% antes del 15 de febrero). El retraso en el pago genera una recarga por mora (8.03% anual) y una penalización por demora (0.025% diaria). En 2024, unas 20,000 personas (3%) no pagaron, con una penalización media de 350,000 wones.

Impacto del CRET de las donaciones conyugales y la transferencia de titularidad

Las donaciones conyugales o transferencias de titularidad suelen considerarse para ahorrar CRET, pero su efecto es limitado tras las reformas fiscales de 2021. Antes de 2020, la copropiedad entre cónyuges permitía a cada cónyuge deducir 600M (1.2B en total); las adquisiciones desde 2021 se gravan de forma agregada, eliminando esa ventaja, aunque las viviendas anteriores a 2020 la conservan. Las donaciones conyugales aumentaron mucho a finales de 2020 (unas 50,000 al año). También se aplica el impuesto sobre donaciones: las donaciones entre cónyuges deducen 600M cada 10 años, con un 10-50% de impuesto sobre lo que exceda esa cantidad. Donar el 50% de una vivienda de 1.5B crea un bien donado de 750M; tras la deducción de 600M, los 150M restantes generan unos 15M de wones (10%) de impuesto sobre donaciones. Según el Korea Institute of Public Finance, para que el ahorro del CRET por donación conyugal supere el impuesto sobre donaciones se requieren 5+ años de tenencia. Las donaciones ayudan más en viviendas por encima de 2B; por debajo de 1.5B, la deducción de largo plazo para una sola vivienda suele ser mejor.

Excepciones del CRET para viviendas heredadas y doble titularidad temporal

Las viviendas heredadas quedan excluidas del cómputo del número de viviendas durante 5 años desde la fecha de la herencia, así que heredar una vivienda mientras ya se posee otra sigue tributando como una sola durante 5 años. En 2024, unas 10,000 casos usaron esta excepción. Tras 5 años, la vivienda heredada se grava de forma agregada, por lo que venderla o donarla dentro de ese plazo es ventajoso; la excepción se aplica a todas las viviendas del causante, y los cónyuges e hijos coherederos obtienen 5 años cada uno. La doble titularidad temporal también tiene excepciones: adquirir una nueva vivienda y vender la anterior dentro de 3 años mantiene la deducción básica para propietario de una sola vivienda (1.2B) y las tasas generales. El periodo de reconocimiento es de 3 años en zonas de ajuste y sin límite en otros lugares; unas 30,000 casos calificaron en 2024. Requisitos: que la vivienda anterior se haya poseído durante 1+ año; que la nueva vivienda sea para residencia efectiva; que la vivienda anterior se venda dentro de 3 años (si no, se grava retroactivamente como dos viviendas); y que ambas se mantengan hasta la venta (se permite alquilarla o dejarla vacía).

Comparación regional de la carga del CRET e impacto en el mercado de la vivienda

La carga del CRET varía mucho según la región. En 2026, Seúl y las viviendas de alto valor de las principales áreas metropolitanas concentran la mayor parte de la tributación. En 2024, la distribución de contribuyentes fue Seúl 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5% y provincias 10%; dentro de Seúl, Gangnam 15%, Seocho 12% y Songpa 10% (área de Gangnam 37% en total). El pago medio de Gangnam, de unos 8M wones, es el doble de la media nacional. Las zonas con muchos apartamentos de 1.2B+ —Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan— también soportan grandes cargas, mientras que las ciudades provinciales tienen casi ninguna. El CRET también afecta al mercado: los propietarios de varias viviendas con gran carga ponen propiedades en venta, aumentando la oferta y frenando las subidas de precios. Según el Korea Construction Industry Research Institute, durante la temporada del CRET de 2024 (nov-dic) las listas de viviendas en Seúl aumentaron un 20% frente a lo habitual, y creció la demanda de apartamentos pequeños y medianos por debajo de 1.2B, especialmente unidades de 1-1.2B en Gangnam. Se reconoce al CRET por estabilizar el mercado, aunque también se critica por sobrecargar a los propietarios ocupantes de una sola vivienda.

Uso de la calculadora del CRET y estrategias completas de ahorro fiscal

Una calculadora del CRET te ayuda a estimar de antemano tu carga fiscal y a planificar el ahorro. Introduce el número de viviendas, los precios oficiales totales, la edad y el periodo de tenencia a largo plazo para obtener una cifra precisa. Para un propietario de 65 años que mantiene una sola vivienda de 1.5B durante 10 años, la base imponible de 300M recibe una deducción del 30%, aplicando el 0.6% a 210M para un CRET de unos 1.26M wones, o 1.64M incluyendo el impuesto rural y local. Resumen de estrategias: maximiza la deducción de 1.2B para propietario de una sola vivienda; usa la deducción por larga tenencia y edad (hasta 80%) manteniendo 5+ años desde los 60 años; los propietarios de varias viviendas deberían reducir el número de viviendas (pasar de tres a dos cambia de tasas elevadas a generales); usa viviendas por debajo de 100M o viviendas rurales excluidas del cómputo; coordina el momento de herencia o donación para excepciones de vivienda temporal doble o vivienda heredada; y revisa la copropiedad conyugal para adquisiciones anteriores a 2020. Según la Korea Tax Accountants Association, la consulta experta ahorró una media de 1-3M de wones. Dada la compleja estructura del CRET, se recomienda el asesoramiento profesional de un asesor fiscal o CPA.

Preguntas frecuentes

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

A partir de 2026, a los contribuyentes de un hogar con una sola vivienda se les aplica una deducción básica hasta un valor oficial de 1.200 millones de wones; por debajo de ese importe, no se aplica el impuesto integral sobre bienes inmuebles.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

A los propietarios de dos viviendas se les aplica una deducción básica de 900 millones de wones y el tipo general (0,8 % - 1,6 %); a partir de tres viviendas, se aplica la misma deducción básica de 900 millones de wones junto con tipos impositivos más altos (1,2 % - 5,0 %).