🏠 Umfassender Immobiliensteuer-Rechner

Standard 2026

Umfassende Immobiliensteuer

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Gesamtamtlicher Wert — Grundfreibetrag — Steuerbemessungsgrundlage —

Dieser Rechner basiert auf dem südkoreanischen Recht zur umfassenden Immobiliensteuer (2026)

RATGEBER

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Das System der umfassenden Immobiliensteuer und die neuesten Änderungen 2026 verstehen

Die umfassende Immobiliensteuer (CRET) ist eine nationale Steuer auf Eigentümer hochpreisiger Immobilien und wurde 2005 eingeführt. Sie spielt eine zentrale Rolle im Steuersystem für Immobilienbesitz. Ab 2026 wird die CRET jährlich auf Grundlage des 1. Juni erhoben, wenn die Summe aus amtlichem Wohnungs- und Bodenwert einen bestimmten Betrag übersteigt. Nach Angaben des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen und der Nationalen Steuerbehörde gab es 2024 rund 650,000 CRET-Steuerpflichtige, 5% mehr als im Vorjahr, mit Steuereinnahmen von etwa 3.5 Billionen Won. Wichtige Änderungen 2026: Der Grundfreibetrag für Ein-Eigentümer-Haushalte blieb bei 1.2 Milliarden Won (seit der Erhöhung von 1.1B im Jahr 2022 eingefroren); Eigentümer mit zwei Wohnungen wurden zum allgemeinen Satz überführt, während nur drei oder mehr Wohnungen einer starken Besteuerung unterliegen; das Verhältnis zum fairen Marktwert blieb bei 100%, sodass der gesamte amtliche Wert die Steuerbasis bildet; der Freibetrag für Senioren mit langer Haltedauer wurde auf bis zu 80% erweitert (ab 60 Jahren und 5+ Jahren Haltedauer 20-80%); der befristete Nichtbesteuerungszeitraum bei Doppelwohnsitz in Gebieten mit Regulierungsstatus wurde von 2 auf 3 Jahre verlängert; und die Ausnahme für ländliche Wohnhäuser wurde gestärkt, sodass ländliche Häuser (amtlicher Wert 3 Milliarden Won oder weniger, bis zu 2 Häuser) bei der CRET-Hausanzahl nicht mitgezählt werden.

Berechnungsmethode der CRET für Ein-Eigentümer und Steuerersparnis-Strategien

Einzelhaushalte mit nur einer Immobilie profitieren bei der CRET am meisten. Ab 2026 gilt der Grundfreibetrag bis zu einem amtlichen Wert von 1.2 Milliarden Won, sodass Häuser auf oder unter diesem Wert nicht der CRET unterliegen. Laut Statistiken des Ministeriums für Land überschritten 2024 landesweit rund 150,000 Wohnungen 1.2 Milliarden Won (3% des Gesamtbestands), konzentriert in Seoul Gangnam, Mok-dong, Bundang und Pangyo. Für Ein-Eigentümer gilt ein 4-stufiger progressiver Tarif: 0.6% bis 300M Won, 0.8% für 300-600M, 1.2% für 600M-1.2B und 1.6% über 1.2B. Bei einer Wohnung im Wert von 1.5B Won beträgt die Steuerbasis 1.5B - 1.2B = 300M, die Steuer ist 300M × 0.6% = 1.8M Won, zuzüglich ländlicher Sondersteuer (20%, 360,000) und lokaler Einkommensteuer (10%, 180,000) für insgesamt 2.34M Won. Sparstrategien: den Freibetrag für Senioren mit langer Haltedauer maximieren (5 Jahre 20%, 10 Jahre 40%, 15 Jahre bis zu 50%); und gemeinsames Eigentum von Ehepartnern nutzen, bei dem jeder Ehepartner 600M absetzen kann (insgesamt 1.2B) - dies gilt jedoch nur für Käufe vor 2020, da Käufe ab 2021 auch bei gemeinsamem Eigentum zusammen veranlagt werden.

Steuersätze für Mehrfachhausbesitzer und Standards für die Hausanzahl

Ab 2026 wird die CRET für Mehrfachhausbesitzer nach der Anzahl der Immobilien unterschiedlich besteuert. Eigentümer mit zwei Wohnungen erhalten bei allgemeinen Sätzen (0.8-1.6%) einen Grundfreibetrag von 900M Won; bei drei oder mehr Wohnungen gilt ein Freibetrag von 900M Won bei den hohen Sätzen (1.2-5.0%). 2024 entfielen 45% der CRET-Zahler auf Ein-Eigentümer, 30% auf Eigentümer mit zwei Wohnungen und 25% auf Eigentümer mit drei oder mehr Wohnungen. Die starke Struktur für drei oder mehr Wohnungen hat 5 Stufen: 1.2% bis 300M, 2.0% für 300-600M, 3.0% für 600M-1.2B, 4.0% für 1.2-2.5B und 5.0% über 2.5B. Bei drei Wohnungen im Wert von 1B + 800M + 700M = 2.5B beträgt die Steuerbasis 2.5B - 900M = 1.6B, und die Steuer = 300M×1.2% + 300M×2.0% + 600M×3.0% + 400M×4.0% = 3.6M + 6M + 18M + 16M = 43.6M Won, zuzüglich 30% ländlicher und lokaler Steuer für insgesamt 56.68M. Von der Hausanzahl ausgeschlossen: Häuser mit 100M oder weniger; ländliche Häuser mit 300M oder weniger (bis zu 2); geerbte Häuser (5 Jahre); langfristig vermietete Wohnimmobilien; und vorübergehender Doppelbesitz, wenn das frühere Haus innerhalb von 3 Jahren veräußert wird.

Unterschiede der CRET zwischen Gebieten mit und ohne Regulierungsstatus

Die CRET-Standards unterscheiden sich je nachdem, ob sich die Wohnung in einem Gebiet mit Regulierungsstatus befindet. Ab 2026 gehören dazu ganz Seoul sowie in Gyeonggi Seongnam, Hanam, Gwangmyeong, Gwacheon und in Incheon Yeonsu und Namdong. Das Ministerium für Land weist überhitzte Märkte aus, um die Regulierung von Mehrfachhausbesitz zu verschärfen. In solchen Gebieten beträgt der befristete Doppelbesitzzeitraum 3 Jahre, innerhalb derer das frühere Haus verkauft werden muss, um die Vorteile für Ein-Eigentümer zu behalten; in Gebieten ohne Regulierungsstatus gibt es keine Frist. Häuser in Gebieten mit Regulierungsstatus unterliegen einer höheren Grundsteuer und CRET. Bei zwei Wohnungen im Wert von jeweils 1B Won in Seoul Gangnam und Gyeonggi Suwon gelten in Gangnam (Gebiet mit Regulierungsstatus) hohe Sätze, während Suwon die allgemeinen Sätze nutzen kann. Nach Angaben des Korea Institute of Public Finance liegt die durchschnittliche CRET in Regulierungsgebieten für Mehrfachhausbesitzer 30-50% höher. Die Einstufungen werden vierteljährlich überprüft, und einige Gebiete wurden 2024 aus der Liste gestrichen, was die Regulierung gelockert hat.

Methode zur amtlichen Wertermittlung und Widerspruchsverfahren

Der amtliche Wert, der die Steuerbasis der CRET bestimmt, wird jedes Jahr am 1. Januar vom Ministerium für Land erhoben und im April bekannt gegeben. Wohnungen werden direkt vom Ministerium erhoben, während Einfamilienhäuser von Bürgermeistern, Landräten oder Bezirksvorstehern festgelegt werden; die Korea Real Estate Board führt die eigentliche Bewertung durch. Die Methode für 2026 berücksichtigt nahegelegene Marktpreise und Transaktionen und wird nach Wohnanlage und Wohnungsgröße unterteilt. 2024 stiegen die amtlichen Werte landesweit um etwa 2% (Seoul 3%, Provinzen 1%) und lagen bei 60-80% des Marktwerts, tendierten seit 2020 jedoch nach oben. Ein Widerspruch kann innerhalb von 30 Tagen nach Bekanntgabe beim Ministerium (Wohnungen) oder bei der örtlichen Behörde (Einfamilienhäuser) eingereicht werden, etwa wegen Ungleichbehandlung gegenüber ähnlichen Objekten, ausgelassener physischer Merkmale oder nicht berücksichtigter Umweltveränderungen. 2024 gab es rund 30,000 Widersprüche (0.5% aller Bekanntgaben) mit einer Annahmequote von etwa 20%; akzeptierte Widersprüche senken sowohl CRET als auch Grundsteuer.

Vollständige CRET-Bescheidprüfung und Zahlungsarten

Die CRET wird jedes Jahr vom 1. bis 15. Dezember gezahlt; die Bescheide werden Ende November verschickt und sind im Hometax einsehbar. Die Bescheide enthalten die Liste der steuerpflichtigen Immobilien, die gesamten amtlichen Werte, den Grundfreibetrag, die Steuerbasis, den Steuersatz, die berechnete Steuer, die ländliche Sondersteuer und die lokale Einkommensteuer. 2024 lag die durchschnittliche Zahlung bei 4.3M Won (Ein-Eigentümer 1.8M, zwei Wohnungen 3.5M, drei oder mehr Wohnungen 12M). Zahlungsarten: Bankbesuch, Überweisung auf virtuelle Konten, elektronische Zahlung über Hometax (Kreditkarte mit 0.8% Gebühr, aber mit Punkten/Ratenzahlung), die Son-Tax-Mobil-App und ARS-Telefon (1544-9944). Beträge über 2.5M Won können in zwei Raten gezahlt werden (50% bis 15. Dez., 50% bis 15. Feb.). Bei verspäteter Zahlung fallen Säumniszuschläge (jährlich 8.03%) und Verzugszuschläge (täglich 0.025%) an. 2024 gab es etwa 20,000 Nichtzahler (3%) mit einer durchschnittlichen Strafe von 350,000 Won.

Auswirkungen von Schenkungen an Ehepartnern und Eigentumsübertragungen auf die CRET

Schenkungen an Ehepartner oder Eigentumsübertragungen werden oft zur Einsparung bei der CRET erwogen, doch die Wirkung ist nach den Steueränderungen von 2021 begrenzt. Vor 2020 gewährte gemeinsames Eigentum von Ehepartnern jedem Ehepartner einen Freibetrag von 600M (insgesamt 1.2B); Erwerbe ab 2021 werden gemeinsam besteuert, wodurch dieser Vorteil entfällt, während vor 2020 erworbene Häuser ihn behalten. Schenkungen an Ehepartner nahmen Ende 2020 stark zu (etwa 50,000/Jahr). Auch Schenkungssteuer fällt an: Schenkungen an Ehepartner haben alle 10 Jahre einen Freibetrag von 600M, darüber hinaus werden 10-50% besteuert. Wird 50% einer Wohnung im Wert von 1.5B geschenkt, entsteht ein Schenkungswert von 750M; nach Abzug des Freibetrags von 600M unterliegen die verbleibenden 150M einer Schenkungssteuer von etwa 15M Won (10%). Laut Korea Institute of Public Finance müssen die CRET-Ersparnisse durch Schenkungen an Ehepartner eine Haltedauer von 5+ Jahren übersteigen, um die Schenkungssteuer auszugleichen. Schenkungen lohnen sich am meisten bei Wohnungen über 2B; unter 1.5B ist meist der langfristige Freibetrag für Ein-Eigentümer besser.

CRET-Ausnahmen für geerbte Wohnimmobilien und vorübergehenden Doppelwohnsitz

Geerbte Wohnimmobilien werden ab dem Erbdatum 5 Jahre lang nicht bei der Hausanzahl mitgezählt, sodass eine geerbte Wohnung bei bereits vorhandenem Eigentum 5 Jahre lang weiterhin als Ein-Eigentum besteuert wird. 2024 nutzten etwa 10,000 Fälle diese Ausnahme. Nach 5 Jahren wird die geerbte Wohnung zusammen veranlagt, daher ist eine Veräußerung oder Schenkung innerhalb dieses Zeitraums vorteilhaft; die Ausnahme gilt für alle Wohnungen des Erblassers, und gemeinsam erbende Ehepartner und Kinder erhalten jeweils 5 Jahre. Auch beim vorübergehenden Doppelwohnsitz gibt es Ausnahmen: Wer eine neue Wohnung erwirbt und die vorherige innerhalb von 3 Jahren veräußert, behält den Grundfreibetrag für Ein-Eigentümer (1.2B) und die allgemeinen Sätze. Die Anerkennungsfrist beträgt in Regulierungsgebieten 3 Jahre und anderswo unbegrenzt; 2024 erfüllten etwa 30,000 Fälle die Voraussetzungen. Anforderungen: Die vorherige Wohnung war 1+ Jahr im Besitz; die neue Wohnung dient dem tatsächlichen Wohnen; die vorherige Wohnung wird innerhalb von 3 Jahren verkauft (sonst rückwirkend als Zwei-Wohnungs-Fall besteuert); und beide Objekte werden bis zur Veräußerung gehalten (Vermietung oder Leerstand ist zulässig).

Regionaler Vergleich der CRET-Belastung und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die CRET-Belastung variiert stark nach Region. Ab 2026 entfallen die meisten Steuern auf hochpreisige Wohnungen in Seoul und den großen Metropolregionen. 2024 verteilten sich die Zahler auf Seoul 60%, Gyeonggi 25%, Incheon 5% und die Provinzen 10%; innerhalb Seouls entfielen 15% auf Gangnam, 12% auf Seocho und 10% auf Songpa (Gangnam-Gebiet insgesamt 37%). Die durchschnittliche Zahlung in Gangnam von etwa 8M Won ist doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt. Auch Gebiete mit vielen Wohnungen über 1.2B - Mok-dong, Jamsil, Bundang, Pangyo, Ilsan - tragen hohe Lasten, während Provinzstädte kaum betroffen sind. Die CRET beeinflusst auch den Markt: Stark belastete Mehrfachhausbesitzer bieten Immobilien verstärkt zum Verkauf an, was das Angebot erhöht und Preissteigerungen bremst. Nach Angaben des Korea Construction Industry Research Institute stiegen die Angebote in Seoul während der CRET-Saison 2024 (Nov.-Dez.) um 20% gegenüber dem Üblichen, und die Nachfrage nach mittelgroßen und kleineren Wohnungen unter 1.2B wuchs, insbesondere nach Einheiten im Bereich 1-1.2B in Gangnam. Der CRET wird zugeschrieben, den Markt stabilisiert zu haben, zugleich wird kritisiert, dass sie selbstnutzende Ein-Eigentümer übermäßig belastet.

Nutzung des CRET-Rechners und vollständige Strategien zur Steuerersparnis

Ein CRET-Rechner hilft Ihnen, Ihre Belastung im Voraus zu schätzen und Steuern zu sparen. Geben Sie Anzahl der Wohnungen, gesamte amtliche Werte, Seniorenstatus und Haltedauer ein, um einen genauen Betrag zu erhalten. Bei einem 65-jährigen Eigentümer mit einer 1.5B-Einwohnung und 10 Jahren Haltedauer erhält die Steuerbasis von 300M einen Abschlag von 30%, sodass auf 210M ein Satz von 0.6% angewendet wird und die CRET bei etwa 1.26M Won liegt, oder 1.64M inklusive ländlicher und lokaler Steuer. Strategische Zusammenfassung: den Freibetrag von 1.2B für Ein-Eigentümer maximieren; den Freibetrag für Senioren mit langer Haltedauer nutzen (bis zu 80%) durch 5+ Jahre Besitz ab 60 Jahren; Mehrfachhausbesitzer sollten die Hausanzahl reduzieren (der Wechsel von drei auf zwei senkt die Besteuerung von hoch zu allgemein); unter 100M liegende oder ländliche Häuser verwenden, die von der Hausanzahl ausgeschlossen sind; Erb- und Schenkungszeitpunkte für vorübergehenden Doppelbesitz oder geerbte Häuser abstimmen; und gemeinsames Eigentum von Ehepartnern bei vor 2020 erworbenen Immobilien prüfen. Nach Angaben der Korea Tax Accountants Association sparte eine Fachberatung im Durchschnitt 1-3M Won. Angesichts der komplexen Struktur der CRET wird die Beratung durch einen Steuerberater oder CPA empfohlen.

Häufig gestellte Fragen

1주택자는 공시가격 얼마까지 종부세가 안 나오나요?

Stand 2026 gilt für Ein-Haushalt-Eigentümer mit nur einem Haus ein Grundfreibetrag bis zu einem amtlich festgelegten Wert von 1,2 Milliarden Won; darunter wird keine umfassende Immobiliensteuer erhoben.

2주택자와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?

Bei zwei Häusern gilt ein Grundfreibetrag von 900 Millionen Won und der normale Steuersatz (0,8 bis 1,6 %) wird angewendet; bei drei oder mehr Häusern gilt derselbe Grundfreibetrag von 900 Millionen Won, jedoch mit höheren Steuersätzen (1,2 bis 5,0 %).