🏠 Kalkulator for eiendomservervsavgift

※ Per 2026

Denne kalkulatoren gjør det enkelt å beregne skatten som påløper ved erverv av fast eiendom. Den bruker satser som varierer etter antall boliger og om området er regulert, og beregner totalbeløpet du skal betale, inkludert eiendomservervsavgift, lokal utdanningsskatt og landbrukssærskatt.

Ervervsgrunn

Antall boliger

Ved erverv mot vederlag (salg) brukes skjerpede satser avhengig av antall boliger og om området er regulert. Ved arv beregnes det som bostedsløs arv (0.8%) når 1 bolig er valgt.

Salgspris (won)

Regulert område

Bruksareal over 85㎡ (gjelder landbrukssærskatt)

Fritak for eiendomservervsavgift ved førstegangskjøp av bolig (maks KRW 2 million) (ervervsverdi under KRW 1.2 billion, ingen bolig eid av deg eller ektefelle. Tilbakeføring ved ikke å flytte inn innen 3 måneder etter erverv eller salg innen 3 år)

Total skatt å betale

—

Salgspris

—

Eiendomservervsavgift

—

Lokal utdanningsskatt

—

Landbrukssærskatt

—

※ Eiendomservervsavgiftssatser brukt per 2026
※ Faktisk skatt kan variere etter individuelle forhold.

Denne kalkulatoren er basert på Sør-Koreas lov om eiendomservervsavgift (per 2026)

GUIDE

Les mer

Oversikt over systemet for eiendomservervsavgift i 2026

Eiendomservervsavgift er en lokal skatt som betales når du erverver fast eiendom, og per 2026 varierer satsen mye fra 1% til opptil 12% avhengig av antall boliger og område. For personer med 1 bolig gjelder en lav sats på 1~3% avhengig av boligprisen, mens personer med flere boliger ilegges en høyere sats på 3~12% avhengig av om området er regulert. For eksempel, ved kjøp av en leilighet til KRW 500 million i Gangnam i Seoul, betaler en eier med 1 bolig KRW 500 million i eiendomservervsavgift (1%), mens en eier med 3 boliger i et regulert område må betale KRW 60 million (12%). Avgiften må deklareres og betales innen 60 dager fra ervervsdatoen, og ved forsinkelse ilegges tilleggsskatt for manglende/feil deklarasjon (3%) og forsinkelsesrente/-tillegg (0.025% per dag). Sammen med eiendomservervsavgiften betales også lokal utdanningsskatt (10% av eiendomservervsavgiften) og landbrukssærskatt (0.2% ved skjerpet sats). Også i 2026 opprettholdes de skjerpede satsene for personer med flere boliger, som et tiltak for å dempe spekulasjon og beskytte reelle boligkjøpere.

Detaljert analyse av satser etter antall boliger

For personer med 1 bolig brukes en trinnvis sats etter boligpris. Under KRW 600 million er satsen 1%, mellom KRW 600 millionog KRW 900 million er den 2%, og over KRW 900 million er den 3%. For eksempel ilegges en bolig til KRW 400 million KRW 4 million i avgift (1%), en bolig til KRW 700 million ilegges KRW 14 million (2%), og en bolig til KRW 1 billion ilegges KRW 30 million (3%). For personer med 2 boliger gjelder 8% i regulert område og 3% uten regulert område. Kjøper du en bolig til KRW 500 million i Songpa-gu i Seoul (regulert område), blir avgiften KRW 40 million (8%), mens den i Daejeon (ikke regulert område) bare blir KRW 15 million (3%). For personer med 3 boliger eller mer gjelder toppsatsene 12% i regulert område og 8% uten regulert område. Ved erverv av en bolig til KRW 600 million i Gangnam ilegges KRW 72 million i eiendomservervsavgift (12%), og med KRW 7.2 million i lokal utdanningsskatt og KRW 1.2 million i landbrukssærskatt blir totalbeløpet KRW 80.4 million. Hvis man av uunngåelige grunner som arv, skilsmisse eller konkurs blir eier av flere boliger, kan man søke om fritak fra den skjerpede satsen, og ordinær sats kan da brukes under forutsetning av avhendelse innen 1 år.

Kriterier for og status for regulerte områder

Regulerte områder er områder som utpekes av landets areal- og transportminister i henhold til artikkel 63 i boligloven, og dette gjelder områder der boligprisveksten er klart høyere enn inflasjonen (siste 2 måneder: boligprisvekst over 130% av prisveksten), eller der boligmarkedet er overopphetet. Per januar 2026 er hele Seoul med 25 bydeler, 13 byer i Gyeonggi-do (Seongnam, Hanam, Gwacheon, Gwangmyeong, Guri, Anyang, Goyang, Suwon, Yongin, Hwaseong, Ansan, Namyangju, Uiwang), samt 2 bydeler i Incheon (Yeonsu-gu, Namdong-gu) utpekt som regulerte områder. I regulerte områder gjelder skjerpede satser på 8% for 2 boliger og 12% for 3 boliger eller mer, som er opptil 4~5 prosentpoeng høyere enn i ikke-regulerte områder (henholdsvis 3% og 8%). For eksempel er eiendomservervsavgiften for en person med 2 boliger som kjøper en bolig til KRW 600 million i Gangnam-gu i Seoul (regulert) og i Seo-gu i Daejeon (ikke regulert) KRW 48 million mot KRW 18 million, altså en forskjell på 2.7 ganger. Utpekingen av regulerte områder vurderes på nytt kvartalsvis etter månedlig analyse av boligmarkedet, og kan oppheves når markedet stabiliseres. Siden enkelte områder ble opphevet i 2023 og deretter utpekt på nytt i 2024, bør du alltid sjekke den nyeste statusen hos Land, Infrastructure and Transport Ministry eller eiendomshandelssystemet (rtms.molit.go.kr) før en boligtransaksjon.

Detaljert beregning av lokal utdanningsskatt og landbrukssærskatt

Lokal utdanningsskatt er en skatt som ilegges i tillegg til eiendomservervsavgiften i henhold til artikkel 151 i lokal skattelov, og utgjør 10% av avgiften. Den gjelder likt for alle eiendomserverv, så hvis eiendomservervsavgiften er KRW 10 million, kommer det KRW 1 million i lokal utdanningsskatt, og ved KRW 50 million kommer det KRW 5 million i tillegg. Skatten brukes til å styrke lokale utdanningsbudsjetter og går blant annet til gratis utdanning fra barnehage til videregående, lønn til lærere og forbedring av skolebygg. Landbrukssærskatt ilegges bare når den skjerpede satsen brukes, i henhold til artikkel 5 i landbrukssærskatteloven. Når satsen for eiendomservervsavgiften er 8% eller høyere, det vil si ved erverv av 2 boliger eller mer i regulert område eller 3 boliger eller mer i ikke-regulert område, legges det til 0.2% av ervervsverdien. For en bolig til KRW 600 million er landbrukssærskatten KRW 1.2 million. Denne skatten brukes som finansiering for omstilling og utvikling av landbruks- og fiskerisamfunn. For eksempel, ved å erverve en bolig til KRW 600 million for tredje gang i Gangnam i Seoul: eiendomservervsavgift KRW 72 million (12%) + lokal utdanningsskatt KRW 7.2 million (10%) + landbrukssærskatt KRW 1.2 million (0.2%) = totalt KRW 80.4 million. Til sammenligning betaler en person med 1 bolig KRW 6 million i eiendomservervsavgift (1%) + KRW 600,000 i lokal utdanningsskatt = totalt KRW 6.6 million, altså mer enn 12 ganger lavere skattebelastning.

Full guide til deklarasjon og betaling av eiendomservervsavgift

Eiendomservervsavgift må deklareres og betales innen 60 dager fra ervervsdatoen til relevant kommune-/bydelskontor eller via den nettbaserte tjenesten Wetax (www.wetax.go.kr). Ervervsdatoen fastsettes som ① ved kjøp: den tidligste av dagen for sluttoppgjør og dagen for tinglysingsinnlevering, ② ved arv: dagen arvelateren dør, ③ ved gave: dagen gaveavtalen inngås. For eksempel, hvis sluttoppgjøret skjer 15. mars 2026 og tinglysing skjer 20. mars, regnes 15. mars som ervervsdato, og deklarasjon og betaling må skje innen 14. mai. Nettbasert deklarasjon gjøres ved å logge inn på Wetax med sertifikat, gå til menyen for deklarasjon av eiendomservervsavgift og legge inn boligopplysninger (beliggenhet, areal, pris), ervervsopplysninger (ervervsdato, ervervsgrunn) og status for eksisterende boliger, så beregnes beløpet automatisk. Nødvendige dokumenter er ① kopi av kjøpekontrakt, ② utskrift av grunnboken (utstedt innen 3 måneder), ③ legitimasjon, ④ bostedsattest og ⑤ ved flere boliger også grunnbokutskrift for tidligere eide boliger. Hvis beløpet er KRW 2.5 million eller mindre, må det betales umiddelbart, men over KRW 2.5 million kan du enten betale etter mottatt betalingsvarsel eller søke om delbetaling (2~5 rater). Oversittes fristen, ilegges tilleggsskatt for manglende/feil deklarasjon (20% ved manglende deklarasjon, 10% ved for lav deklarasjon, 10% ved for høy tilbakeføring) og tillegg ved forsinket betaling (0.025% per dag, 9.125% per år). For eksempel, hvis KRW 50 million i eiendomservervsavgift betales 30 dager etter 60-dagersfristen, legges det til KRW 10 million i tilleggsskatt (20%) + omtrent KRW 1.12 million i forsinkelsesbeløp (30 dager × 0.025% × KRW 50 million), altså totalt omtrent KRW 11.12 million i ekstra gebyrer.

Skattefordeler ved førstegangskjøp av bolig

Kjøpere av sin første bolig kan få 50% reduksjon i eiendomservervsavgiften i henhold til artikkel 36-3 i loven om lokale skattelettelser (maks KRW 2 million). Kvalifikasjonskravene er ① verken du eller ektefellen din har noen gang eid bolig, ② du er husstandsoverhode uten bolig på ervervstidspunktet, og ③ boligen er 85㎡ eller mindre i bruksareal og koster KRW 400 million eller mindre (utenfor storbyområdet gjelder ingen arealgrense). For eksempel, kjøper du som førstegangskjøper en leilighet på 70㎡ til KRW 300 million i Seoul, vil du få KRW 1.5 million i reduksjon av en ordinær avgift på KRW 3 million (1%), og dermed bare betale KRW 1.5 million. Siden reduksjonen er begrenset til KRW 2 million, vil en bolig til KRW 400 million (avgift KRW 4 million) få KRW 2 million i reduksjon og KRW 2 million i betaling. Nygifte par (innen 7 år etter ekteskap og med samlet inntekt på KRW 70 million eller mindre) kan i tillegg få fritak for eiendomservervsavgift (bolig under KRW 300 million i hovedstadsområdet, under KRW 200 million utenfor) eller 50% reduksjon (bolig under KRW 400 million i hovedstadsområdet, under KRW 300 million utenfor). Søknad om reduksjon gjøres ved deklarasjon av eiendomservervsavgift ved å legge ved søknad om førstegangsfritak samt ① familieattest, ② attest om ingen boligeierskap (utstedt av skattekontoret), og ③ vigselsattest (for nygifte). Vær oppmerksom på at hvis du ikke flytter inn innen 3 måneder etter erverv, eller selger innen 3 år, vil den reduserte skatten bli etterkrevd. Ifølge statistikk for 2024 søker omtrent 150,000 personer om førstegangsreduksjon per år, og den samlede reduksjonen utgjør rundt 250,000,000,000 won.

Lovlige måter å unngå skjerpet sats for personer med flere boliger

Det finnes flere lovlige måter å unngå den skjerpede satsen for personer med flere boliger. For det første kan du oppfylle kravene til skattefritak for én husstand og én bolig, selge den eksisterende boligen først og deretter erverve en ny bolig, slik at satsen for 1 bolig (1~3%) brukes. For det andre kan du bruke ordningen for midlertidig 2 boliger, der ordinær sats brukes hvis den eksisterende boligen selges innen 3 år etter kjøp av ny bolig (2 år i regulert område). For eksempel kan du, selv om du allerede eier en bolig i Daejeon og kjøper en ny bolig i Seoul, betale eiendomservervsavgift etter satsen for 1 bolig dersom du selger boligen i Daejeon innen 3 år. For det tredje kan personer som blir eiere av flere boliger av uunngåelige grunner som arv, gave, skilsmisse eller konkurs, søke om fritak fra den skjerpede satsen og få ordinær sats. Ved arv kan fritaket brukes med vilkår om salg innen 1 år, og det samme gjelder boliger mottatt ved skilsmisse som del av formuesoppgjør. For det fjerde telles rimelige boliger i provinsene (offentlig annonsert verdi under KRW 300 million) ikke med i antall boliger, så billige boliger på landet eller i mindre byer utløser ikke skjerpet sats. For det femte kan hver ektefelle eie bolig i eget navn i stedet for felles eierskap, slik at begge kan regnes som 1-boligeiere og unngå skjerpet sats. For eksempel, hvis ektefellene kjøper hver sin bolig til KRW 300 million i eget navn, betaler hver bare KRW 3 million i eiendomservervsavgift (1%). Men siden skattereglene fra 2023 har strammet inn beregningen av samlet antall boliger for ektefeller, er den reelle eierstrukturen og faktisk bosituasjon viktig. Til slutt kan en officetel eller en urban boligtype (bruksareal over 12㎡) regnes som bolig dersom den erverves til boligbruk, men dersom den erverves til kontorbruk eller utleievirksomhet, kan den unntas fra boligantallberegningen.

Sammenligning av skattebelastning etter område

Selv for boliger med samme pris varierer eiendomservervsavgiften betydelig etter område. Med en bolig til KRW 600 million ser vi at en person med 3 boliger som kjøper i Gangnam-gu i Seoul (regulert område) betaler KRW 72 million i eiendomservervsavgift (12%) + KRW 7.2 million i lokal utdanningsskatt + KRW 1.2 million i landbrukssærskatt = totalt KRW 80.4 million. En person med 3 boliger som kjøper i Seo-gu i Daejeon (ikke regulert område) betaler derimot KRW 48 million (8%) + KRW 4.8 million + KRW 1.2 million = totalt KRW 54 million, altså en forskjell på hele KRW 26.4 million (omtrent 33%). For personer med 1 bolig bestemmes satsen bare av boligprisen, ikke av område, så både i Seoul og i provinsen blir totalen den samme: KRW 6 million (1%) + KRW 600,000 i lokal utdanningsskatt = KRW 6.6 million. Per 2026 er regulerte områder hele Seoul, 13 byer i Gyeonggi og 2 bydeler i Incheon, og omtrent 65% av boligene i landet ligger i slike områder. Særlig de tre Gangnam-distriktene i Seoul (Gangnam, Seocho, Songpa) har høye boligpriser og er regulerte områder, så skattebelastningen ved kjøp for personer med flere boliger er størst her. For eksempel, hvis en person med 3 boliger kjøper en leilighet til KRW 1 billion i Daechi-dong i Gangnam-gu, må vedkommende betale KRW 120 million (12%) + KRW 12 million i lokal utdanningsskatt + KRW 2 million i landbrukssærskatt = totalt KRW 134 million i skatt. Kjøper man derimot samme leilighet til KRW 1 billion i Haeundae-gu i Busan (ikke regulert område), blir beløpet KRW 80 million (8%) + KRW 8 million + KRW 2 million = totalt KRW 90 million, altså en besparelse på KRW 44 million (omtrent 33%). Mindre byer og landlige områder er som regel ikke regulerte områder, så skattebelastningen for personer med flere boliger er relativt lavere, og i områder med befolkningsnedgang er boligprisene også lavere, slik at den reelle skattebelastningen blir enda mindre.

Skatteplanlegging og timing for eiendomservervsavgift

Det kreves en strategisk tilnærming for å redusere eiendomservervsavgiften. For det første er forhandling om kjøpesum viktig, med tanke på prisintervallene. For personer med 1 bolig varierer satsen mellom under KRW 600 million (1%), 6~KRW 900 million (2%) og over KRW 900 million (3%), så ved å kjøpe for KRW 590 million i stedet for KRW 610 million kan du redusere avgiften fra KRW 6.1 million til KRW 5.9 million. For det andre er individuell eierskap ofte gunstigere enn felles eierskap mellom ektefeller. Hvis hver av dere eier én bolig i eget navn, kan hver av dere få satsen for 1 bolig og unngå skjerpet skatt. For eksempel kan en bolig til KRW 500 million bli behandlet som 2 boliger ved felles eierskap og dermed utløse skjerpet skatt, mens hvis ektefellene kjøper hver i eget navn, brukes satsen for 1 bolig for hver. For det tredje kan det lønne seg å justere tidspunktet for erverv og vente på oppheving av regulert område. Da enkelte områder ble opphevet som regulerte i 2023, falt satsen for personer med 2 boliger fra 8% til 3%, noe som sparte mange millioner won. For det fjerde kan arv være skattemessig gunstigere enn gave. Ved gave må både gaveavgift og eiendomservervsavgift betales, mens ved arv betales bare arveavgift og eiendomservervsavgiften er fritatt (med unntak for blant annet landbrukseiendom). For det femte kan du få særordning for midlertidig 2 boliger dersom du tydelig viser at du skal bo i en ny bolig ved kjøp av tegnerett eller innflyttingsrett. Selv om du ikke selger den eksisterende boligen før innflytting i ny bolig, brukes satsen for 1 bolig dersom den gamle boligen selges innen 3 år etter innflytting. For det sjette er kjøp i selskapsnavn vanligvis dyrere enn i privat navn (4~12%), så privat navn er ofte bedre. Men ved utleievirksomhet eller næringseiendom kan selskap være fordelaktig, så det bør vurderes med skatteekspert. For det syvende regnes ikke erverv av renoverings- eller ombyggingsandel i borettslag som et separat boligkjøp, så du kan øke verdien på eiendommen uten å øke antall boliger.

Forholdet mellom eiendomservervsavgift og andre eiendomsskatter

Når du erverver fast eiendom, må du vurdere andre skatter i tillegg til eiendomservervsavgift. Eiendomservervsavgiften betales bare én gang ved erverv, mens eiendomsskatten er en årlig skatt du betaler så lenge du eier eiendommen. Eiendomsskatten beregnes på grunnlag av offentlig takst, og satsen varierer etter boligpris og antall boliger du eier. Omfattende eiendomsskatt (comprehensive real estate holding tax) er en ekstra skatt som ilegges ved eierskap over visse terskler. Per 2026 ilegges denne skatten når en husstand med 1 bolig har en samlet offentlig takst over KRW 1.2 billion, og for personer med flere boliger når den overstiger KRW 600 million. Dette er en ekstra beskatning av dyre boliger og flere eiendommer. Ved salg av fast eiendom ilegges gevinstskatt på salg. Gevinstskatten beregnes på gevinst ved salg, altså salgssum minus ervervsverdi og nødvendige kostnader, og satsen varierer etter eiertid, antall boliger og om du bor der. Derfor bør du, når du planlegger eiendomsinvestering eller boligkjøp, se helhetlig på eiendomservervsavgift, eiendomsskatt, omfattende eiendomsskatt og gevinstskatt.

Ofte stilte spørsmål om eiendomservervsavgift

Q1. Telles tegnerett også med i antall boliger? A. Ja, tegnerett som erverves etter 1. januar 2021 (inkludert andelseiers innflyttingsrett) telles med i antall boliger. Har du tegnerett + én eksisterende bolig, regnes du som eier av 2 boliger, og i regulerte områder gjelder skjerpet sats på 8%. Q2. Er også officetel underlagt skjerpet eiendomservervsavgift? A. Hvis en officetel brukes til bolig, regnes den som bolig og inkluderes i antall boliger, og den er dermed underlagt skjerpet skatt. Men hvis den erverves og brukes til kontorformål, klassifiseres den som vanlig eiendom og den ordinære satsen på 4% brukes. Q3. Regnes man fortsatt som én husstand hvis man bor sammen med foreldrene sine? A. Hvis foreldrene er 60 år eller eldre eller har nedsatt funksjonsevne, kan de anerkjennes som en separat husstand. Men hvis foreldrene er under 60 år og ikke er økonomisk selvstendige, regnes de som samme husstand, og antall boliger legges sammen. Q4. Hvordan beregnes andelseiers innflyttingsrett ved ombygging/nybygging? A. Andelseiers innflyttingsrett har vært inkludert i boligantall siden 2021. Innflyttingsretten du allerede har som andelseier + en ny innflyttingsrett du kjøper = regnes som 2 boliger, og i regulerte områder gjelder skjerpet sats på 8%. Q5. Kan eiendomservervsavgiften deles opp i avdrag? A. Ja, hvis eiendomservervsavgiften overstiger KRW 2.5 million, kan du søke om avdragsbetaling innen 2 måneder etter å ha mottatt betalingsvarsel. Over KRW 2.5 million og opptil KRW 5 million kan deles i 2, over KRW 5 million og opptil KRW 10 million i 3, over KRW 10 million og opptil KRW 20 million i 4, og over KRW 20 million i opptil 5 avdrag, uten renter i avdragsperioden. Q6. Er også bolig mottatt ved arv underlagt skjerpet skatt? A. Arvet bolig ilegges ved erverv ordinær sats (landbrukseiendom 0.3%, bolig 2.8%) og er derfor ikke underlagt skjerpet skatt ved selve ervervet. Men hvis du kjøper en ekstra bolig mens du fortsatt eier den arvede boligen, vil også den arvede boligen telle med i boligantallet, og skjerpet sats kan gjelde ved neste kjøp. Q7. Kan jeg få førstegangsfritak hvis jeg kjøper bolig etter å ha bodd i leie? A. Ja, hvis verken du eller ektefellen din noen gang har eid bolig, kan du få førstegangsfritak for eiendomservervsavgift (maks KRW 2 million). Hvor lenge du har bodd i leie spiller ingen rolle; det er bare boligeierskap som kontrolleres. Q8. Telles utenlandsk eiendom også med i boligantallet? A. Nei, utenlandsk eiendom inngår ikke i beregningen av antall boliger i Korea. For eksempel: selv om du eier to boliger i USA, vil du fortsatt bli behandlet som 1-boligeier når du kjøper din første bolig i Korea, og satsen 1~3% gjelder. Q9. Er eiendomservervsavgiften forskjellig for nybygg og ombyggingsleiligheter? A. Satsen er den samme, men ved ombygging kan det påløpe avgift både når andelseiers innflyttingsrett erverves og når eiendomsretten overføres etter ferdigstillelse, så vær oppmerksom. Q10. Hva skjer hvis jeg ikke betaler eiendomservervsavgiften? A. Hvis du ikke deklarerer og betaler innen 60 dager, ilegges tillegg for manglende deklarasjon (20%) og forsinket betaling (0.025% per dag, 9.125% per år), og ved langvarig restanse kan eiendommen tvangsbeslagslegges og selges på auksjon. I tillegg kan tinglysing ikke gjennomføres, slik at eierskiftet forsinkes.

Vanlige sporsmal

Når må eiendomservervsavgiften deklareres og betales?

Du må deklarere og betale innen 60 dager fra ervervsdatoen via relevant kommune-/bydelskontor eller Wetax (www.wetax.go.kr). Oversittes fristen, ilegges tillegg for manglende deklarasjon og forsinket betaling.

Hvor mye mer blir det i regulert område?

I regulerte områder gjelder skjerpede satser på 8% for 2 boliger og 12% for 3 boliger eller mer, altså opptil 4~5 prosentpoeng høyere enn i ikke-regulerte områder (henholdsvis 3% og 8%). I tillegg kommer landbrukssærskatt på 0.2% når satsen er 8% eller høyere.

Hvor mye får jeg i førstegangsfritak for boligkjøp?

Førstegangskjøpere kan få 50% reduksjon av eiendomservervsavgiften (maks KRW 2 million). Du og ektefellen din må begge være uten bolig, og det finnes etterfølgende vilkår som flytting innen 3 måneder og forbud mot salg innen 3 år.