🏠 Beregner for ejendomserhvervelsesafgift

※ 2026 standard

Denne beregner gør det nemt at udregne skatten ved køb af ejendom. Den anvender de erhvervelsesskattesatser, der afhænger af antal boliger og om området er prisreguleret, og beregner den samlede betaling inklusive erhvervelsesafgift, lokal uddannelsesskat og landdistrikts-særskat.

Erhvervelsesgrund

Antal boliger

Ved køb mod vederlag anvendes den skærpede sats efter antal boliger og om området er prisreguleret. Arv beregnes som 0,8% for en 1-boligsarv uden bolig.

Købspris (KRW)

Prisreguleret område

Bruttoareal over 85㎡ (omfattet af landdistrikts-særskat)

Fritagelse for erhvervelsesafgift ved første boligkøb (maks. KRW 2 million) (Købspris under KRW 1.2 billion, hverken du eller ægtefællen må eje bolig. Tilbagebetaling hvis der ikke flyttes ind inden 3 måneder eller sælges inden 3 år)

Samlet skat

—

Købspris

—

Erhvervelsesafgift

—

Lokal uddannelsesskat

—

Landdistrikts-særskat

—

※ Erhvervelsesskattesatser for 2026 standard
※ Den faktiske skat kan variere efter personlige forhold.

Denne beregner er baseret på Sydkoreas regler for ejendomserhvervelsesafgift (2026 standard)

GUIDE

Laes mere

Overblik over ejendomserhvervelsesafgift i 2026

Ejendomserhvervelsesafgift er en lokal skat, der betales ved køb af fast ejendom. I 2026 varierer satsen markant fra 1% til op til 12% afhængigt af antal boliger og område. For en 1-boligsejer gælder lave satser på 1~3% alt efter boligprisen, mens flerboligsejere i prisregulerede områder kan rammes af 3~12%. Køber man f.eks. en lejlighed til KRW 500 million i Gangnam, betaler en 1-boligsejer KRW 500 million i afgift (1%), mens en 3-boligsejer i et prisreguleret område må betale KRW 60 million (12%). Afgiften skal anmeldes og betales inden 60 dage fra erhvervelsesdatoen, ellers påløber der bøder for sen anmeldelse (3%) og morarenter (0,025% pr. dag). Sammen med afgiften betales også lokal uddannelsesskat (10% af erhvervelsesafgiften) og landdistrikts-særskat (0,2% ved skærpet sats). I 2026 gælder de skærpede satser fortsat for flerboligsejere, som et værktøj til at dæmpe spekulation og beskytte førstegangskøbere.

Detaljeret analyse af satser efter antal boliger

For en 1-boligsejer afhænger satsen af boligprisen: under KRW 600 million er satsen 1%, mellem KRW 600 millionog KRW 900 million 2%, og over KRW 900 million 3%. En bolig til KRW 400 million udløser altså KRW 4 million i afgift, en bolig til KRW 700 million udløser KRW 14 million, og en bolig til KRW 1 billion udløser KRW 30 million. For 2 boliger gælder 8% i prisregulerede områder og 3% uden for sådanne områder. Køber man en bolig til KRW 500 million i Songpa, er afgiften KRW 40 million, mens den i Daejeon kun er KRW 15 million. For 3 boliger eller flere gælder 12% i prisregulerede områder og 8% udenfor. Køber man en bolig til KRW 600 million i Gangnam, bliver afgiften KRW 72 million, og der lægges yderligere KRW 7.2 million i lokal uddannelsesskat og KRW 1.2 million i landdistrikts-særskat, i alt KRW 80.4 million. I særlige tilfælde som arv, skilsmisse eller konkurs kan man ansøge om fritagelse for skærpelsen, hvis boligen afhændes inden for 1 år.

Kriterier og status for prisregulerede områder

Et prisreguleret område er et område, som boligministeren udpeger efter boliglovens § 63, typisk fordi boligpriserne stiger langt hurtigere end inflationen, eller fordi boligmarkedet er overophedet. Pr. januar 2026 er hele Seoul, 13 byer i Gyeonggi-provinsen samt 2 distrikter i Incheon udpeget som prisregulerede områder. I disse områder gælder skærpede satser på 8% for 2 boliger og 12% for 3 boliger eller flere, hvilket er 4~5 procentpoint højere end i ikke-prisregulerede områder. F.eks. kan en 2-boligsejer, der køber boliger til KRW 600 million i Gangnam og i Daejeon, ende med KRW 48 million mod KRW 18 million i afgift, altså 2,7 gange forskel. Klassificeringen revurderes kvartalsvist ud fra markedsudviklingen og kan ophæves, hvis markedet stabiliseres. Da status kan ændre sig, bør man altid tjekke den seneste liste hos ministeriet eller på rtms.molit.go.kr før en handel.

Detaljeret beregning af lokal uddannelsesskat og landdistrikts-særskat

Lokal uddannelsesskat opkræves efter § 151 i den lokale skattelov som 10% af erhvervelsesafgiften. Den gælder for alle ejendomskøb. Hvis erhvervelsesafgiften er KRW 10 million, lægges KRW 1 million til; ved KRW 50 million lægges KRW 5 million til. Pengene bruges til lokal uddannelsesfinansiering, bl.a. børnehaver, skoler, lærerlønnninger og forbedring af faciliteter. Landdistrikts-særskat opkræves kun, når den skærpede sats anvendes. Hvis erhvervelsesskatten er 8% eller højere, altså ved 2 boliger i et prisreguleret område eller 3 boliger eller flere udenfor, lægges yderligere 0,2% af købsprisen til. Ved en bolig til KRW 600 million svarer det til KRW 1.2 million. Midlerne går til strukturforbedringer og udvikling i land- og fiskeriområder. Eksempelvis bliver en 3. bolig til KRW 600 million i Gangnam beskattet med KRW 72 million i erhvervelsesafgift (12%) + KRW 7.2 million i lokal uddannelsesskat (10%) + KRW 1.2 million i landdistrikts-særskat (0,2%) = i alt KRW 80.4 million. Til sammenligning betaler en 1-boligsejer kun KRW 6 million i afgift plus KRW 600,000 i lokal uddannelsesskat, i alt KRW 6.6 million.

Komplet guide til anmeldelse og betaling

Ejendomserhvervelsesafgift skal anmeldes og betales inden 60 dage fra erhvervelsesdatoen hos den lokale kommune eller online via Wetax (www.wetax.go.kr). Erhvervelsesdatoen fastsættes som ① den tidligste af enten restbetalingsdagen eller registreringsdagen ved køb, ② arvedato ved arv og ③ gaveaftaledagen ved gave. Betaler du f.eks. restbeløbet den 15. marts 2026 og registrerer den 20. marts, er erhvervelsesdatoen den 15. marts, og betaling skal ske senest den 14. maj. Onlineanmeldelse foregår ved at logge ind på Wetax med et digitalt certifikat og vælge menuen for ejendomserhvervelsesafgift, hvorefter oplysninger om ejendommen, erhvervelsen og eksisterende boliger indtastes, og systemet beregner automatisk beløbet. Nødvendige bilag er kopi af købskontrakt, tingbogsattest (udstedt inden for 3 måneder), ID, bopælsattest og ved flerboligsejere også tingbogsattester for de øvrige boliger. Beløb på op til KRW 2.5 million skal betales med det samme, men over KRW 2.5 million kan man betale efter opkrævning eller søge om ratebetaling i 2~5 rater. Ved for sen betaling påløber bøder for sen anmeldelse og morarenter (0,025% pr. dag, 9,125% årligt). Hvis en skat på KRW 50 million først betales 90 dage efter fristen, kan der opstå ca. KRW 11.12 million i tillæg.

Fritagelse for erhvervelsesafgift ved første boligkøb

Førstegangskøbere kan efter § 36-3 i loven om lokale skattefordele få 50% i fritagelse for erhvervelsesafgift, dog maks. KRW 2 million. Kravene er: ① hverken du eller din ægtefælle må have ejet bolig før, ② du skal være husstandsoverhoved uden bolig på købstidspunktet, ③ boligen skal være under 85㎡ og koste højst KRW 400 million (uden for hovedstadsområdet gælder ingen arealgrænse). Køber du f.eks. en bolig på 70㎡ til KRW 300 million i Seoul, vil en normal afgift på KRW 3 million blive reduceret med KRW 1.5 million, så du kun betaler KRW 1.5 million. Er afgiften KRW 4 million for en bolig til KRW 400 million, får du kun KRW 2 million i fritagelse og betaler resten. Nygifte par (gift i højst 7 år, samlet indkomst under KRW 70 million) kan desuden få fuld fritagelse for boliger op til KRW 300 million i hovedstadsområdet eller KRW 200 million udenfor, eller 50% fritagelse op til KRW 400 million/KRW 300 million. Ansøgningen afleveres sammen med registreringen og dokumentation som familieattest, bevis for ingen boligbesiddelse og vielsesattest for nygifte. Vigtigt: Flytter man ikke ind inden 3 måneder eller sælger inden 3 år, kræves den fritagne skat tilbage. Ifølge 2024-statistikken søger ca. 150,000 personer årligt om denne fritagelse, med en samlet skattefordel på omkring 250 milliarder won.

Lovlige måder at undgå de skærpede satser for flerboligsejere

Der findes flere lovlige måder at undgå de skærpede satser. For det første kan man opfylde kravene til 1 bolig og først sælge den eksisterende bolig, før man køber en ny, så den almindelige sats på 1~3% gælder. For det andet kan man bruge reglerne om midlertidig 2-bolig: køber du en ny bolig, men sælger den gamle inden for 3 år (2 år i prisregulerede områder), anvendes den normale sats. Hvis du f.eks. allerede ejer en bolig i Daejeon og køber en ny i Seoul, kan du stadig betale 1-bolig-satsen, hvis du sælger Daejeon-boligen inden for 3 år. For det tredje kan man ansøge om fritagelse for skærpelse ved ufrivillig flerbolig, f.eks. arv, gave, skilsmisse eller konkurs. Ved arv kan skærpelsen typisk fraviges, hvis boligen sælges inden for 1 år. For det fjerde tæller billige boliger i provinsen med offentlig vurdering under KRW 300 million ikke med i boligantallet. For det femte kan hver ægtefælle eje i eget navn i stedet for fælleseje, så de i nogle tilfælde betragtes som separate 1-boligsejere. Reglerne er dog blevet strammet, så den reelle ejerstruktur og faktiske bopæl er vigtig. Endelig kan man også overveje, hvordan officetels og byboliger klassificeres: bruges de som bolig, tæller de med som bolig, men bruges de erhvervsmæssigt eller til udlejning, kan de i visse tilfælde falde udenfor boligantallet.

Sammenligning af afgiftsbyrde efter område

Selv for boliger med samme pris varierer erhvervelsesafgiften meget efter område. Ved en bolig til KRW 600 million betaler en 3-boligsejer i Gangnam, et prisreguleret område, KRW 72 million i erhvervelsesafgift (12%) + KRW 7.2 million i lokal uddannelsesskat + KRW 1.2 million i landdistrikts-særskat, i alt KRW 80.4 million. En 3-boligsejer i Daejeon, som ikke er prisreguleret, betaler derimod KRW 48 million (8%) + KRW 4.8 million + KRW 1.2 million = KRW 54 million, altså en forskel på KRW 26.4 million eller ca. 33%. For en 1-boligsejer afgøres satsen alene af boligprisen, så både i Seoul og i provinserne betales KRW 6 million (1%) + KRW 600,000 i lokal uddannelsesskat = KRW 6.6 million. Pr. 2026 ligger omkring 65% af landets boliger i prisregulerede områder, bl.a. hele Seoul, 13 byer i Gyeonggi og 2 distrikter i Incheon. Især de tre sydlige distrikter i Seoul har høj boligpris og prisreguleret status, hvilket gør flerboligkøb meget dyrt. En 3-boligsejer, der køber en lejlighed til KRW 1 billion i Daechi-dong, kan derfor ende med KRW 120 million i afgift, KRW 12 million i lokal uddannelsesskat og KRW 2 million i landdistrikts-særskat, i alt KRW 134 million. Den samme bolig i Haeundae, Busan, uden prisregulering, koster KRW 80 million + KRW 8 million + KRW 2 million = KRW 90 million, altså en besparelse på KRW 44 million.

Strategi og timing for at spare på erhvervelsesafgiften

En strategisk tilgang kan reducere erhvervelsesafgiften betydeligt. For det første er prisforhandling vigtig, fordi satsen for 1 bolig ændrer sig ved KRW 600 million og KRW 900 million. Køber du til KRW 590 million i stedet for KRW 610 million, kan afgiften falde fra KRW 6.1 million til KRW 5.9 million. For det andet er individuel ejerskab ofte bedre end fælleseje mellem ægtefæller, fordi hver person så kan blive behandlet som 1-boligsejer og undgå skærpelsen. For det tredje kan man vente på, at et område ophæves som prisreguleret; da nogle områder blev ophævet i 2023, faldt satsen for 2 boliger fra 8% til 3%, hvilket sparede mange millioner. For det fjerde kan arv være mere fordelagtigt end gave, fordi gave både udløser gaveafgift og erhvervelsesafgift, mens arv i mange tilfælde kun udløser arveafgift. For det femte kan man, hvis man køber en forhåndsret eller indflytningsret, tydeligt dokumentere hensigten om egen beboelse og dermed bruge reglerne om midlertidig 2-bolig. For det sjette er selskabsejerskab som regel dyrere end privat ejerskab, da selskaber ofte beskattes med 4~12%. Og for det syvende påvirker renoverings- eller genopbygningskooperativstatus ikke nødvendigvis boligantallet, så man kan øge aktivets værdi uden at øge boligbeholdningen.

Forholdet mellem erhvervelsesafgift og andre ejendomsskatter

Når man køber fast ejendom, skal man ikke kun tænke på erhvervelsesafgift, men også på andre skatter. Erhvervelsesafgift betales én gang ved køb, mens ejendomsskat betales hvert år, så længe man ejer boligen. Ejendomsskat beregnes ud fra den offentlige vurdering og afhænger af boligpris og antal boliger. Derudover kan der pålægges en supplerende ejendomsskat, når værdien overstiger visse grænser. I 2026 gælder den for 1 husstand, 1 bolig over KRW 1.2 billion i samlet offentlig vurdering, og for flerboligsejere over KRW 600 million. Ved salg pålægges kapitalgevinstskat, som beregnes af forskellen mellem salgspris og anskaffelsespris minus nødvendige omkostninger, og satsen afhænger af ejertid, antal boliger og om der har været bopæl. Derfor bør man ved boligkøb og investeringsplaner se på hele skattekæden: erhvervelsesafgift, ejendomsskat, supplerende ejendomsskat og kapitalgevinstskat.

Ofte stillede spørgsmål om erhvervelsesafgift

Q1. Tæller forhåndssalg med i boligantallet? A. Ja, forhåndsret til boligkøb erhvervet efter 1. januar 2021, inkl. andelsberettiget indflytningsret, tæller med. Har du én eksisterende bolig plus én forhåndsret, betragtes du som 2-boligsejer, og i prisregulerede områder anvendes 8% i skærpet sats. Q2. Er officetels også omfattet af skærpet erhvervelsesafgift? A. Hvis et officetel bruges som bolig, tæller det som bolig og kan være omfattet af skærpelsen. Bruges det derimod erhvervsmæssigt, klassificeres det som almindelig fast ejendom med en normal sats på 4%. Q3. Regnes man stadig som én husstand, hvis man bor sammen med sine forældre? A. Hvis forældrene er over 60 år eller har et handicap, kan de regnes som en separat husstand. Er de under 60 år og økonomisk afhængige, kan I blive regnet som samme husstand, og boligantallet lægges sammen. Q4. Hvordan beregnes andelsberettiget indflytningsret i forbindelse med ombygning eller genopbygning? A. Siden 2021 tæller denne ret med i boligantallet. Hvis du allerede har en sådan ret og køber en ny, kan det blive behandlet som 2 boliger, hvilket i prisregulerede områder udløser 8% skærpet sats. Q5. Kan erhvervelsesafgift betales i rater? A. Ja, hvis afgiften overstiger KRW 2.5 million, kan du efter opkrævning ansøge om ratebetaling inden for 2 måneder. Beløb over KRW 2.5 million op til KRW 5 million kan deles i 2 rater, op til KRW 10 million i 3 rater, op til KRW 20 million i 4 rater og over KRW 20 million i op til 5 rater, uden renter i perioden. Q6. Er en bolig, der er modtaget som arv, også omfattet af skærpelsen? A. Ved erhvervelse betales normalt sats (jord 0,3%, bolig 2,8%), så den er ikke skærpet ved selve arven. Men hvis du senere køber en ekstra bolig, tæller arveboligen med i boligantallet og kan udløse skærpet sats ved næste køb. Q7. Kan man få førstegangsfritagelse, hvis man tidligere har lejet? A. Ja, hvis hverken du eller din ægtefælle nogensinde har ejet bolig, kan du få førstegangsfritagelsen. Det er ligegyldigt, om du tidligere har boet til leje. Q8. Tæller udenlandske ejendomme med i boligantallet? A. Nej, udenlandske ejendomme tæller ikke med i boligantallet i Korea. Har du f.eks. to boliger i USA, vil dit første køb i Korea stadig blive behandlet som 1 bolig. Q9. Er der forskel på nybyggeri og genopbygningsboliger? A. Satsen er den samme, men ved genopbygning kan der opstå erhvervelsesafgift både ved køb af indflytningsret og igen ved overdragelse af ejerskab efter færdiggørelse. Q10. Hvad sker der, hvis man ikke betaler? A. Undlader du at anmelde eller betale inden 60 dage, pålægges der bøder for sen anmeldelse på 20% samt morarenter på 0,025% pr. dag, 9,125% årligt. Ved langvarig restskat kan ejendommen blive beslaglagt og solgt på auktion, og ejerskiftet kan forsinkes, fordi registreringen ikke kan gennemføres.

Ofte stillede sporgsmal

Hvornår skal erhvervelsesafgiften anmeldes og betales?

Den skal anmeldes og betales inden 60 dage fra erhvervelsesdatoen hos kommunen eller via Wetax (www.wetax.go.kr). Overskrides fristen, pålægges bøder for sen anmeldelse og morarenter.

Hvor meget dyrere bliver det i et prisreguleret område?

I prisregulerede områder gælder 8% for 2 boliger og 12% for 3 boliger eller flere, hvilket er op til 4~5 procentpoint højere end uden for sådanne områder (3% og 8%). Derudover lægges 0,2% landdistrikts-særskat til, når satsen er 8% eller højere.

Hvor meget kan man få i fritagelse ved første boligkøb?

Førstegangskøbere kan få 50% fritagelse af erhvervelsesafgiften, dog maks. KRW 2 million. Du og din ægtefælle skal begge være boligejere uden bolig, og der gælder efterfølgende krav om indflytning og ingen salg inden for 3 år.