🏠 Máy tính giá theo pyeong

Tính giá theo pyeong từ tổng giá và diện tích.

Giá trên mỗi pyeong

—

Giá trên mỗi ㎡ —

Thông tin giá theo pyeong

Giá theo pyeong = Tổng giá ÷ pyeong
Hữu ích khi so sánh giá bất động sản.

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Tầm quan trọng và cách dùng phép tính giá theo pyeong

Giá theo pyeong là đơn giá theo diện tích của bất động sản, một chỉ số quan trọng để so sánh công bằng giữa các quy mô khác nhau. Công thức: Giá theo pyeong = Tổng giá ÷ Diện tích riêng (pyeong). Ví dụ: Tổng 600M KRW, diện tích riêng 30 pyeong → Giá theo pyeong 20M KRW (600M÷30). Ứng dụng: ① So sánh các căn có diện tích khác nhau trong cùng khu, ② Phân tích sức cạnh tranh về giá, ③ Đánh giá giá trị thị trường, ④ Xem xét giá trị đầu tư. Lưu ý: Hãy dùng diện tích riêng để tính chính xác. Dùng diện tích thông thủy làm giá bị thấp hơn thực tế.

So sánh giá theo khu vực và khu chung cư

So sánh cùng khu vực: Căn hộ A ở Gangnam, Seoul (45M KRW mỗi pyeong) so với căn hộ B (42M KRW mỗi pyeong) → chênh lệch 3M KRW mỗi pyeong. Với 30 pyeong, tổng chênh lệch là 90M KRW (3M×30). Chênh lệch đến từ: ① Vị trí (gần hay xa ga), ② Tuổi tòa nhà (mới hay cũ), ③ Thương hiệu (chủ đầu tư lớn hay nhỏ), ④ Quy mô khu (lớn hay nhỏ), ⑤ Tầng, hướng, bố cục. So sánh theo vùng: Gangnam, Seoul (50M/pyeong) vs Bundang, Gyeonggi (30M/pyeong) vs Incheon (20M/pyeong). Với 30 pyeong: Gangnam 1.5B KRW, Bundang 900M KRW, Incheon 600M KRW.

Đánh giá giá trị bất động sản theo giá theo pyeong

Đánh giá giá hợp lý: Nếu mức trung bình của khu lân cận là 25M KRW mỗi pyeong và một căn cụ thể là 30M KRW, thì cao hơn 20%. Hãy kiểm tra các yếu tố cộng thêm giá trị (tầng thấp được ưa thích, hướng nam, đã cải tạo). Nếu là 22M KRW, thì rẻ hơn 12% - cần xem có phải bán gấp hoặc có lỗi không. So sánh trần giá: Các khu bị áp giá trần có giá theo pyeong công bằng được chính phủ công nhận. Mức trần trung bình khu vực Seoul năm 2024 là 28M KRW mỗi pyeong. Trong khoảng ±10% so với thị trường = hợp lý, +20% trở lên = đắt, -20% trở lên = nghi bán gấp hoặc có lỗi.

Chênh lệch giá giữa căn hộ và villa

Căn hộ có giá cao hơn nhờ thang máy, hệ thống quản lý và tiện ích của khu lớn. Cùng khu vực: căn hộ 25M KRW mỗi pyeong, villa 15M KRW mỗi pyeong → chênh khoảng 1.7×. Với 30 pyeong: căn hộ 750M KRW, villa 450M KRW. Vì sao villa rẻ hơn: ① Không có thang máy (4-5 tầng), ② Chi phí bảo trì thấp nhưng quản lý kém, ③ Thiếu chỗ đỗ xe, ④ Khả năng tái phát triển thấp, ⑤ Hạn mức vay thấp hơn (LTV 40% so với căn hộ 50-60%). Officetel thường rẻ hơn 10-30% mỗi pyeong so với căn hộ, ngay cả khi dùng để ở.

Phân tích xu hướng giá và triển vọng thị trường

Giá căn hộ Seoul 5 năm qua: 2019 22M KRW → 2020 25M KRW (+13.6%) → 2021 32M KRW (+28%) → 2022 35M KRW (+9.4%) → 2023 33M KRW (-5.7%) → 2024 34M KRW (+3%). Sau đợt tăng mạnh năm 2021, thị trường điều chỉnh rồi tăng dần trong năm 2024. Xu hướng theo vùng: 3 quận Gangnam 50~70M KRW, Gangbuk 25~35M KRW, Gyeonggi 18~30M KRW, các tỉnh 10~20M KRW. Triển vọng 2026: ① Cắt giảm lãi suất → tăng 5-10%, ② Giữ nguyên lãi suất → ổn định, ③ Khu thiếu nguồn cung tiếp tục tăng, ④ Khu dư cung yếu.

Dùng giá theo pyeong để tính ROI đầu tư

Tính ROI: Mua ở mức 20M KRW mỗi pyeong (tổng 600M, 30 pyeong) → 3 năm sau 24M KRW mỗi pyeong (tổng 720M) → Lãi 120M KRW. ROI = (120M÷600M)×100 = 20%. Trung bình năm 6.3%. Sau thuế và phí, ROI thực tế khoảng 12-15%. Đầu tư chênh jeonse: Mua 20M/pyeong (600M), jeonse 14M/pyeong (420M) → Chênh 180M KRW. Sở hữu tài sản 600M chỉ với 180M vốn - hiệu ứng đòn bẩy. Nếu giá tăng lên 22M/pyeong (660M), lãi 60M KRW. ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%.

Câu hỏi thường gặp

Tôi tính giá theo pyeong như thế nào?

Lấy tổng giá bán chia cho diện tích riêng tính theo pyeong. Ví dụ, một căn hộ 600M KRW có 30 pyeong diện tích riêng thì giá theo pyeong là 600M ÷ 30 = 20M KRW.

Nên dùng diện tích riêng hay diện tích thông thủy để tính?

Nên dùng diện tích riêng để có kết quả chính xác. Tính bằng diện tích thông thủy (diện tích riêng + diện tích chung) sẽ làm giá theo pyeong thấp hơn thực tế và có thể làm sai lệch so sánh giữa các tin đăng.

Làm sao đổi giá theo pyeong sang giá trên mỗi mét vuông?

Chia giá theo pyeong cho 3.3058. Ví dụ, 20M KRW mỗi pyeong xấp xỉ 6.05M KRW mỗi mét vuông.

Vì sao giá theo pyeong của căn hộ cao hơn villa?

Căn hộ có thang máy, quản lý chuyên nghiệp và tiện ích chung, nên trong cùng khu vực thường cao hơn villa khoảng 1.5-2 lần mỗi pyeong.

Chỉ nhìn giá theo pyeong có biết tin đăng bị đắt không?

Đây chỉ là điểm khởi đầu. Hãy so với mức trung bình khu lân cận - trong khoảng ±10% là hợp lý, +20% trở lên là có dấu hiệu đắt - nhưng cũng cần xem tầng, hướng và tình trạng cải tạo của căn cụ thể.