🏠 Kalkulator Harga per Pyeong

Hitung harga per pyeong dari harga total dan luas.

Harga per Pyeong

—

Harga per ㎡ —

Info Harga per Pyeong

Harga per pyeong = Harga total ÷ Pyeong
Berguna untuk membandingkan harga properti.

PANDUAN

Pelajari lebih lanjut

Pentingnya dan Cara Menggunakan Perhitungan Harga per Pyeong

Harga per pyeong adalah harga satuan per luas properti, metrik kunci untuk perbandingan yang adil di berbagai ukuran. Rumus: Harga per pyeong = Harga total ÷ Luas bersih (pyeong). Contoh: Total 600M KRW, luas bersih 30 pyeong → Harga per pyeong 20M KRW (600M÷30). Kegunaan: ① Membandingkan ukuran berbeda dalam kompleks yang sama, ② Menganalisis daya saing harga, ③ Menilai nilai pasar, ④ Mengevaluasi nilai investasi. Penting: Gunakan luas bersih untuk perhitungan yang akurat. Menggunakan luas total akan membuat harga tampak lebih rendah dari sebenarnya.

Membandingkan Harga Menurut Wilayah dan Kompleks

Perbandingan wilayah yang sama: Apartemen A di Gangnam, Seoul (45M KRW per pyeong) vs apartemen B (42M KRW per pyeong) → selisih 3M KRW per pyeong. Untuk 30 pyeong, selisih total menjadi 90M KRW (3M×30). Perbedaan berasal dari: ① Lokasi (dekat vs jauh dari stasiun), ② Usia bangunan (baru vs lama), ③ Merek (pengembang besar vs kecil), ④ Ukuran kompleks (besar vs kecil), ⑤ Lantai, arah, tata letak. Perbandingan regional: Gangnam, Seoul (50M/pyeong) vs Bundang, Gyeonggi (30M/pyeong) vs Incheon (20M/pyeong). Untuk 30 pyeong: Gangnam 1.5B KRW, Bundang 900M KRW, Incheon 600M KRW.

Menilai Nilai Properti dengan Harga per Pyeong

Penilaian harga wajar: Jika rata-rata kompleks terdekat adalah 25M KRW per pyeong dan unit tertentu 30M KRW, berarti 20% lebih tinggi. Periksa faktor premiumnya (lantai rendah yang diminati, menghadap selatan, renovasi). Jika 22M KRW, berarti 12% lebih murah - periksa kemungkinan penjualan mendesak atau cacat. Perbandingan batas harga: Kompleks dengan harga dibatasi memiliki harga wajar per pyeong yang diakui pemerintah. Batas harga rata-rata area Seoul 2024 28M KRW per pyeong. Dalam ±10% dari pasar = wajar, +20% atau lebih = terlalu mahal, -20% atau lebih = kemungkinan penjualan mendesak atau cacat.

Perbedaan Harga Antara Apartemen dan Vila

Apartemen memiliki harga lebih tinggi karena lift, sistem manajemen, dan fasilitas kompleks besar. Di area yang sama: apartemen 25M KRW per pyeong, vila 15M KRW per pyeong → sekitar 1.7× perbedaan. Untuk 30 pyeong: apartemen 750M KRW, vila 450M KRW. Mengapa vila lebih murah: ① Tanpa lift (4-5 lantai), ② Perawatan rendah tetapi manajemen buruk, ③ Parkir tidak memadai, ④ Potensi redevelop rendah, ⑤ Batas pinjaman lebih rendah (LTV 40% vs apartemen 50-60%). Officetel 10-30% lebih murah per pyeong daripada apartemen meski digunakan untuk hunian.

Analisis Tren Harga dan Prospek Pasar

Harga apartemen Seoul 5 tahun terakhir: 2019 22M KRW → 2020 25M KRW (+13.6%) → 2021 32M KRW (+28%) → 2022 35M KRW (+9.4%) → 2023 33M KRW (-5.7%) → 2024 34M KRW (+3%). Setelah lonjakan 2021, terjadi penyesuaian lalu kenaikan bertahap pada 2024. Tren regional: 3 distrik Gangnam 50~70M KRW, Gangbuk 25~35M KRW, Gyeonggi 18~30M KRW, provinsi 10~20M KRW. Prospek 2026: ① Pemotongan suku bunga → kenaikan 5-10%, ② Suku bunga tetap → stabil, ③ Wilayah dengan pasokan rendah terus naik, ④ Wilayah dengan pasokan berlebih lemah.

Menggunakan Harga per Pyeong untuk ROI Investasi

Perhitungan ROI: Beli pada 20M KRW per pyeong (total 600M, 30 pyeong) → 3 tahun kemudian 24M KRW per pyeong (total 720M) → Untung 120M KRW. ROI = (120M÷600M)×100 = 20%. Rata-rata tahunan 6.3%. Setelah pajak dan biaya, ROI aktual sekitar 12-15%. Investasi gap jeonse: Beli 20M/pyeong (600M), jeonse 14M/pyeong (420M) → Selisih 180M KRW. Miliki aset 600M dengan modal 180M - efek leverage. Jika harga naik ke 22M/pyeong (660M), untung 60M KRW. ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%.

Pertanyaan umum

Bagaimana cara menghitung harga per pyeong?

Bagi harga jual total dengan luas bersih dalam pyeong. Misalnya, apartemen seharga 600M KRW dengan luas bersih 30 pyeong memiliki harga per pyeong 600M ÷ 30 = 20M KRW.

Haruskah saya menggunakan luas bersih atau luas total untuk perhitungan?

Gunakan luas bersih untuk hasil yang akurat. Menghitung dengan luas total (luas bersih + area bersama) akan menurunkan harga per pyeong yang sebenarnya dan dapat mendistorsi perbandingan antar listing.

Bagaimana cara mengonversi harga per pyeong menjadi harga per meter persegi?

Bagi harga per pyeong dengan 3.3058. Misalnya, 20M KRW per pyeong kira-kira 6.05M KRW per meter persegi.

Mengapa harga per pyeong apartemen lebih tinggi daripada vila?

Apartemen memiliki lift, manajemen profesional, dan fasilitas bersama, jadi di area yang sama biasanya harganya 1.5-2x lebih tinggi per pyeong daripada vila.

Apakah harga per pyeong saja cukup untuk menilai apakah listing terlalu mahal?

Itu hanya titik awal. Bandingkan dengan rata-rata di sekitar - dalam ±10% masih wajar, +20% atau lebih mengindikasikan terlalu mahal - tetapi juga periksa lantai, arah, dan kondisi renovasi unit tersebut.