🏠 Calculateur du prix au pyeong

Calculez le prix au pyeong à partir du prix total et de la surface.

Prix par pyeong

—

Prix par ㎡ —

Informations sur le prix au pyeong

Prix au pyeong = Prix total ÷ Pyeong
Utile pour comparer les prix immobiliers.

GUIDE

En savoir plus

Importance et utilisation du calcul du prix au pyeong

Le prix au pyeong est le prix unitaire par surface d’un bien immobilier, un indicateur clé pour une comparaison équitable entre différentes tailles. Formule : Prix au pyeong = Prix total ÷ Surface privative (pyeong). Exemple : Total 600M KRW, surface privative 30 pyeong → Prix au pyeong 20M KRW (600M÷30). Utilisations : ① Comparer différentes tailles au sein d’un même complexe, ② Analyser la compétitivité des prix, ③ Évaluer la valeur de marché, ④ Mesurer la valeur d’investissement. Important : Utilisez la surface privative pour un calcul précis. Utiliser la surface utile (supply) sous-estime le prix réel par pyeong.

Comparer les prix par région et par complexe

Comparaison au sein d’une même région : Appartement A de Seoul Gangnam (45M KRW par pyeong) vs appartement B (42M KRW par pyeong) → écart de 3M KRW par pyeong. Pour 30 pyeong, la différence totale est de 90M KRW (3M×30). Les écarts proviennent de : ① Emplacement (près ou loin de la station), ② Âge du bâtiment (neuf vs ancien), ③ Marque (grand promoteur vs petit constructeur), ④ Taille du complexe (grand vs petit), ⑤ Étage, orientation, plan. Comparaison régionale : Seoul Gangnam (50M/pyeong) vs Gyeonggi Bundang (30M/pyeong) vs Incheon (20M/pyeong). Pour 30 pyeong : Gangnam 1.5B KRW, Bundang 900M KRW, Incheon 600M KRW.

Évaluer la valeur immobilière par le prix au pyeong

Jugement du juste prix : Si la moyenne du complexe voisin est de 25M KRW par pyeong et que l’unité visée est à 30M KRW, elle est 20% plus élevée. Vérifiez les facteurs premium (préférence pour les étages bas, orientation sud, rénovation). À 22M KRW, elle est 12% moins chère — vérifiez s’il s’agit d’une vente urgente ou de défauts. Comparaison avec le prix plafond : Les complexes soumis à un plafond de prix disposent d’un prix au pyeong juste reconnu par l’État. Le plafond moyen de l’aire de Seoul en 2024 est de 28M KRW par pyeong. Dans une plage de ±10% du marché = juste, +20% ou plus = surévalué, -20% ou moins = vente urgente ou défaut suspecté.

Différence de prix entre appartements et villas

Les appartements ont des prix plus élevés grâce aux ascenseurs, aux systèmes de gestion et aux équipements d’un complexe de grande taille. Même surface : appartement 25M KRW par pyeong, villa 15M KRW par pyeong → environ 1.7× de différence. Pour 30 pyeong : appartement 750M KRW, villa 450M KRW. Pourquoi les villas sont moins chères : ① Pas d’ascenseur (4-5 étages), ② Faibles coûts d’entretien mais gestion de faible qualité, ③ Parking insuffisant, ④ Faible potentiel de requalification/reconstruction, ⑤ Limites de prêt plus basses (LTV 40% contre 50-60% pour les appartements). Les officetels sont 10-30% moins chers par pyeong que les appartements, même en usage résidentiel.

Analyse des tendances des prix et perspectives du marché

Prix des appartements à Seoul sur les 5 dernières années : 2019 22M KRW → 2020 25M KRW (+13.6%) → 2021 32M KRW (+28%) → 2022 35M KRW (+9.4%) → 2023 33M KRW (-5.7%) → 2024 34M KRW (+3%). Après le pic de 2021, une correction a suivi puis une reprise progressive en 2024. Tendances régionales : les 3 arrondissements de Gangnam 50~70M KRW, Gangbuk 25~35M KRW, Gyeonggi 18~30M KRW, provinces 10~20M KRW. Perspective 2026 : ① Baisse des taux → hausse de 5-10%, ② Taux inchangés → stable, ③ Les zones à faible offre continuent de monter, ④ Les zones en sursaturation restent faibles.

Utiliser le prix au pyeong pour le retour sur investissement

Calcul du ROI : Achat à 20M KRW par pyeong (total 600M, 30 pyeong) → 3 ans plus tard 24M KRW par pyeong (total 720M) → bénéfice 120M KRW. ROI = (120M÷600M)×100 = 20%. Moyenne annuelle 6.3%. Après impôts et frais, le ROI réel est d’environ 12-15%. Investissement en écart Jeonse : achat à 20M/pyeong (600M), jeonse 14M/pyeong (420M) → écart 180M KRW. Posséder un actif de 600M avec 180M de capital propre génère un effet de levier. Si le prix monte à 22M/pyeong (660M), bénéfice 60M KRW. ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%.

Questions fréquentes

Comment calculer le prix par pyeong ?

Divisez le prix total de vente par la surface privative en pyeong. Par exemple, un appartement à 600M KRW avec 30 pyeong de surface privative a un prix par pyeong de 600M ÷ 30 = 20M KRW.

Dois-je utiliser la surface privative ou la surface brute pour le calcul ?

Utilisez la surface privative pour obtenir une valeur précise. Calculer avec la surface brute (privative + parties communes) sous-estime le vrai prix par pyeong et peut fausser la comparaison entre annonces.

Comment convertir le prix par pyeong en prix au mètre carré ?

Divisez le prix par pyeong par 3.3058. Par exemple, 20M KRW par pyeong correspond à environ 6.05M KRW par mètre carré.

Pourquoi le prix par pyeong est-il plus élevé pour les appartements que pour les villas ?

Les appartements disposent d’ascenseurs, d’une gestion professionnelle et d’équipements partagés ; ainsi, à surface égale, ils se situent généralement 1.5-2x plus haut par pyeong que les villas.

Le prix par pyeong seul permet-il de savoir si une annonce est surévaluée ?

C’est seulement un point de départ. Comparez-le au prix moyen voisin : dans une plage de ±10% c’est juste, +20% ou plus suggère une surévaluation, mais vérifiez aussi l’étage, l’orientation et l’état de rénovation de l’unité concernée.