🏠 Calculadora de precio por pyeong

Calcula el precio por pyeong desde el precio total y el área.

Precio por pyeong

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Precio por ㎡ —

Información de precio por pyeong

Precio por pyeong = Precio total ÷ Pyeong
Útil para comparar precios inmobiliarios.

GUÍA

Más información

Importancia y uso del cálculo de precio por pyeong

El precio por pyeong es el precio unitario por área de una propiedad, un indicador clave para la comparación justa entre diferentes tamaños. Fórmula: Precio por pyeong = Precio total ÷ Superficie privativa (pyeong). Ejemplo: Total 600M KRW, superficie privativa 30 pyeong → Precio por pyeong 20M KRW (600M÷30). Usos: ① Comparar distintos tamaños en el mismo complejo, ② Analizar competitividad de precios, ③ Juzgar el valor de mercado, ④ Evaluar el valor de inversión. Importante: Usa la superficie privativa para un cálculo preciso. Usar el área de suministro distorsiona el precio hacia más bajo.

Comparar precios por región y complejo

Comparación en una misma zona: apartamento A de Seoul Gangnam (45M KRW por pyeong) versus apartamento B (42M KRW por pyeong) → diferencia de 3M KRW por pyeong. Para 30 pyeong, la diferencia total es 90M KRW (3M×30). Las diferencias vienen de: ① Ubicación (cerca o lejos de la estación), ② Antigüedad del edificio (nuevo vs antiguo), ③ Marca (constructor grande vs pequeño), ④ Tamaño del complejo (grande vs pequeño), ⑤ Piso, orientación, distribución. Comparación regional: Seoul Gangnam (50M/pyeong) vs Gyeonggi Bundang (30M/pyeong) vs Incheon (20M/pyeong). Para 30 pyeong: Gangnam 1.5B KRW, Bundang 900M KRW, Incheon 600M KRW.

Evaluar el valor inmobiliario por el precio por pyeong

Juicio de precio justo: Si el promedio del complejo cercano es 25M KRW por pyeong y la unidad específica es 30M KRW, está 20% por encima. Revisa factores de prima (preferencia por pisos bajos, orientación sur, remodelación). Si es 22M KRW, está 12% más barato; verifica si hay venta urgente o defectos. Comparación con precio tope: Los complejos con precio máximo tienen un precio justo por pyeong reconocido por el gobierno. El techo promedio de Seoul en 2024 es 28M KRW por pyeong. Dentro de ±10% del mercado = justo, +20% o más = sobrevalorado, -20% o más = posible venta urgente o defecto sospechado.

Diferencia de precio entre apartamentos y villas

Los apartamentos tienen precios más altos debido a ascensores, sistemas de gestión y facilidades de complejos grandes. Misma área: apartamento 25M KRW por pyeong, villa 15M KRW por pyeong → cerca de 1.7× de diferencia. Para 30 pyeong: apartamento 750M KRW, villa 450M KRW. Por qué las villas son más baratas: ① Sin ascensor (4-5 pisos), ② Bajo costo de mantenimiento pero mala administración, ③ Estacionamiento insuficiente, ④ Baja posibilidad de reurbanización, ⑤ Límites de préstamo más bajos (LTV 40% vs 50-60% en apartamentos). Los officetels son 10-30% más baratos por pyeong que los apartamentos incluso para uso residencial.

Análisis de tendencia de precios y perspectivas de mercado

Precios de apartamentos en Seoul en los últimos 5 años: 2019 22M KRW → 2020 25M KRW (+13.6%) → 2021 32M KRW (+28%) → 2022 35M KRW (+9.4%) → 2023 33M KRW (-5.7%) → 2024 34M KRW (+3%). Tras el repunte de 2021, hubo ajuste y luego una subida gradual en 2024. Tendencias regionales: Gangnam 3 distritos 50~70M KRW, Gangbuk 25~35M KRW, Gyeonggi 18~30M KRW, provincias 10~20M KRW. Proyección 2026: ① Bajadas de tasas → incremento de 5-10%, ② Tasas estables → estable, ③ Zonas de baja oferta siguen subiendo, ④ Zonas con sobreoferta permanecen débiles.

Uso del precio por pyeong para el ROI de inversión

Cálculo de ROI: Compra a 20M KRW por pyeong (total 600M, 30 pyeong) → a los 3 años 24M KRW por pyeong (total 720M) → beneficio 120M KRW. ROI = (120M÷600M)×100 = 20%. Promedio anual 6.3%. Tras impuestos y gastos, el ROI real es de aprox. 12-15%. Inversión por brecha Jeonse: compra a 20M/pyeong (600M), jeonse 14M/pyeong (420M) → Brecha 180M KRW. Poseer un activo de 600M con 180M de capital propio = efecto de apalancamiento. Si el precio sube a 22M/pyeong (660M), ganancia 60M KRW. ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%.

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo el precio por pyeong?

Divide el precio total de venta por la superficie privativa en pyeong. Por ejemplo, un apartamento de 600M KRW con 30 pyeong de superficie privativa tiene un precio por pyeong de 600M ÷ 30 = 20M KRW.

¿Debo usar superficie privativa o superficie de suministro para el cálculo?

Usa la superficie privativa para obtener un valor exacto. Calcular con la superficie de suministro (privativa + área común) subestima el precio real por pyeong y puede distorsionar la comparación entre propiedades.

¿Cómo convierto el precio por pyeong a precio por metro cuadrado?

Divide el precio por pyeong entre 3.3058. Por ejemplo, 20M KRW por pyeong equivale aproximadamente a 6.05M KRW por metro cuadrado.

¿Por qué el precio por pyeong es más alto en apartamentos que en villas?

Los apartamentos incluyen ascensores, gestión profesional y comodidades compartidas, por lo que con la misma área suelen costar entre 1.5 y 2 veces más por pyeong que las villas.

¿Puede el precio por pyeong por sí solo decirme si una propiedad está sobrevalorada?

Solo es un punto de partida. Compáralo con el promedio de la zona: dentro de ±10% es razonable, +20% o más sugiere sobreprecio, pero también verifica piso, orientación y estado de remodelación de la unidad específica.