🏠 Calcolatore del prezzo per pyeong

Calcola il prezzo per pyeong a partire dal prezzo totale e dalla superficie.

Prezzo per pyeong

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Prezzo per ㎡ —

Informazioni sul prezzo per pyeong

Prezzo per pyeong = Prezzo totale ÷ Pyeong
Utile per confrontare i prezzi immobiliari.

GUIDA

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Importanza e uso del calcolo del prezzo per pyeong

Il prezzo per pyeong è il prezzo unitario per area di un immobile, un indicatore chiave per un confronto equo tra dimensioni diverse. Formula: Prezzo per pyeong = Prezzo totale ÷ area esclusiva (pyeong). Esempio: 600M KRW totali, 30 pyeong di area esclusiva → prezzo per pyeong 20M KRW (600M÷30). Usi: ① confrontare dimensioni diverse nello stesso complesso, ② analizzare la competitività del prezzo, ③ valutare il valore di mercato, ④ stimare il valore dell'investimento. Importante: usa l'area esclusiva per un calcolo accurato. Usare l'area complessiva abbassa artificialmente il prezzo.

Confronto dei prezzi per regione e complesso

Confronto nella stessa zona: appartamento A a Gangnam, Seoul (45M KRW per pyeong) vs appartamento B (42M KRW per pyeong) → differenza di 3M KRW per pyeong. Per 30 pyeong, la differenza totale è 90M KRW (3M×30). Le differenze derivano da: ① posizione (vicino o lontano dalla stazione), ② età dell'edificio (nuovo o vecchio), ③ marchio (grande costruttore o piccolo), ④ dimensione del complesso (grande o piccolo), ⑤ piano, esposizione, disposizione. Confronto regionale: Gangnam, Seoul (50M/pyeong) vs Bundang, Gyeonggi (30M/pyeong) vs Incheon (20M/pyeong). Per 30 pyeong: Gangnam 1.5B KRW, Bundang 900M KRW, Incheon 600M KRW.

Valutare il valore immobiliare tramite il prezzo per pyeong

Valutazione del prezzo corretto: se la media del complesso vicino è 25M KRW per pyeong e l'unità specifica è 30M KRW, è 20% più alta. Verifica la presenza di fattori premium (piano basso richiesto, esposizione a sud, ristrutturazione). Se è 22M KRW, è 12% più economica - controlla se si tratta di vendita urgente o difetti. Confronto con il tetto di prezzo: i complessi a prezzo massimo hanno un prezzo equo per pyeong riconosciuto dal governo. Media del tetto nell'area di Seoul nel 2024: 28M KRW per pyeong. Entro ±10% dal mercato = equo, +20% o più = sopravvalutato, -20% o più = sospetta vendita urgente o difetto.

Differenza di prezzo tra appartamenti e ville

Gli appartamenti hanno prezzi più alti grazie ad ascensori, sistemi di gestione e servizi dei grandi complessi. A parità di area: appartamento 25M KRW per pyeong, villa 15M KRW per pyeong → circa 1.7× di differenza. Per 30 pyeong: appartamento 750M KRW, villa 450M KRW. Perché le ville costano meno: ① niente ascensore (4-5 piani), ② manutenzione contenuta ma gestione scarsa, ③ parcheggi insufficienti, ④ bassa possibilità di riqualificazione, ⑤ limiti di prestito più bassi (LTV 40% contro 50-60% degli appartamenti). Gli officetel sono 10-30% più economici per pyeong degli appartamenti anche ad uso residenziale.

Analisi del trend dei prezzi e prospettive di mercato

Prezzi degli appartamenti a Seoul negli ultimi 5 anni: 2019 22M KRW → 2020 25M KRW (+13.6%) → 2021 32M KRW (+28%) → 2022 35M KRW (+9.4%) → 2023 33M KRW (-5.7%) → 2024 34M KRW (+3%). Dopo il forte aumento del 2021, c'è stata una correzione seguita da una graduale ripresa nel 2024. Trend regionali: 3 distretti di Gangnam 50~70M KRW, Gangbuk 25~35M KRW, Gyeonggi 18~30M KRW, province 10~20M KRW. Prospettive 2026: ① tagli dei tassi → aumento del 5-10%, ② tassi invariati → stabilità, ③ le aree con offerta ridotta continuano a salire, ④ le aree con eccesso di offerta restano deboli.

Usare il prezzo per pyeong per il ROI dell'investimento

Calcolo del ROI: acquisto a 20M KRW per pyeong (totale 600M, 30 pyeong) → 3 anni dopo 24M KRW per pyeong (totale 720M) → profitto 120M KRW. ROI = (120M÷600M)×100 = 20%. Media annua 6.3%. Dopo tasse e commissioni, il ROI reale è circa 12-15%. Investimento con gap jeonse: acquisto 20M/pyeong (600M), jeonse 14M/pyeong (420M) → gap 180M KRW. Possiedi un bene da 600M con 180M di capitale - effetto leva. Se il prezzo sale a 22M/pyeong (660M), il profitto è 60M KRW. ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%.

Domande frequenti

Come calcolo il prezzo per pyeong?

Dividi il prezzo totale di vendita per l'area esclusiva in pyeong. Ad esempio, un appartamento da 600M KRW con 30 pyeong di area esclusiva ha un prezzo per pyeong di 600M ÷ 30 = 20M KRW.

Devo usare l'area esclusiva o l'area complessiva per il calcolo?

Usa l'area esclusiva per un valore accurato. Calcolare con l'area complessiva (area esclusiva + area comune) sottostima il vero prezzo per pyeong e può distorcere il confronto tra annunci.

Come converto il prezzo per pyeong in prezzo per metro quadrato?

Dividi il prezzo per pyeong per 3.3058. Ad esempio, 20M KRW per pyeong corrispondono a circa 6.05M KRW per metro quadrato.

Perché il prezzo per pyeong è più alto negli appartamenti che nelle ville?

Gli appartamenti hanno ascensori, gestione professionale e servizi condivisi, quindi nella stessa zona costano in genere 1.5-2 volte di più per pyeong rispetto alle ville.

Il solo prezzo per pyeong basta per capire se un annuncio è sovrapprezzato?

È solo un punto di partenza. Confrontalo con la media della zona vicina - entro ±10% è equo, +20% o più suggerisce un prezzo eccessivo - ma controlla anche piano, esposizione e stato della ristrutturazione dell'unità specifica.