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每坪計算的重要性與用途
每坪單價 是房地產按面積計算的單位價格，是不同坪數間進行公平比較的關鍵指標。公式：每坪價格 = 總價 ÷ 專有面積（坪）。例如：總價 600M KRW，專有面積 30 坪 → 每坪價格 20M KRW（600M÷30）。用途：① 比較同一社區中的不同面積，② 分析價格競爭力，③ 判斷市場價值，④ 評估投資價值。重點：請使用專有面積以取得精準結果。使用供給面積會使每坪價格偏低。
🏠 每坪單價計算器
透過總價與坪數計算每坪價格。
每坪價格
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每㎡價格 —
每坪資訊
每坪價格 = 總價 ÷ 坪
可用於比較房地產價格。
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02
依區域與社區比較價格
同區比較：首爾江南 A 棟公寓（45M KRW 每坪）對比 B 棟公寓（42M KRW 每坪）→ 每坪差價 3M KRW。30 坪時，總差額為 90M KRW（3M×30）。差異來源：① 位置（近 vs 遠捷運站）、② 年代（新 vs 舊）、③ 品牌（大品牌 vs 小型建商）、④ 社區規模（大 vs 小）、⑤ 樓層、朝向、格局。區域比較：首爾江南（50M/坪）vs 京畿道城南（30M/坪）vs 仁川（20M/坪）。30 坪時，江南 1.5B KRW、城南 900M KRW、仁川 600M KRW。
03
以每坪價格評估房地產價值
合理價格判斷：若附近社區平均為 25M KRW 每坪，而特定戶型為 30M KRW，則高出 20%。檢查是否有溢價因素（偏好低樓層、朝南、整修）。若為 22M KRW，則低 12%，請留意是否為急售或有瑕疵。價格上限比較：有價格上限規定的社區會有政府認可的合理每坪價格。2024 年首爾地區平均上限 28M KRW 每坪。在市場價 ±10% 內 = 合理，高出 20% 以上 = 偏高，低於 -20% 以上 = 疑似急售或有瑕疵。
04
公寓與別墅的價格差異
公寓因具備電梯、管理系統與大型社區設施，價格通常較高。相同面積：公寓 25M KRW 每坪，別墅 15M KRW 每坪 → 約有 1.7× 差距。30 坪時：公寓 750M KRW，別墅 450M KRW。為何別墅更便宜：① 無電梯（4-5 層）、② 維修費低但管理較差、③ 停車位不足、④ 重建機會低、⑤ 貸款成數較低（LTV 40% vs 公寓 50-60%）。Officetels 即使作為住宅用途，每坪也比公寓便宜 10-30%。
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價格趨勢分析與市場展望
首爾公寓過去五年價格：2019 22M KRW → 2020 25M KRW（+13.6%）→ 2021 32M KRW（+28%）→ 2022 35M KRW（+9.4%）→ 2023 33M KRW（-5.7%）→ 2024 34M KRW（+3%）。2021 年後熱潮回落後，2024 年小幅回升。區域趨勢：江南 3 區 50~70M KRW，江北 25~35M KRW，京畿道 18~30M KRW，縣市 10~20M KRW。2026 年展望：① 降息 → 5-10% 上漲，② 利率持平 → 穩定，③ 供給緊張地區持續上漲，④ 過剩供給地區走弱。
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使用每坪價格進行投資報酬率分析
ROI 計算：以每坪 20M KRW（總價 600M、30 坪）購入 → 3 年後每坪 24M KRW（總價 720M）→ 利潤 120M KRW。ROI = (120M÷600M)×100 = 20%。年化約為 6.3%。扣除稅費後，實際 ROI 約為 12-15%。Jeonse 差額投資：以每坪 20M 購入（600M），Jeonse 為每坪 14M（420M）→ 價差 180M KRW。用 180M 自有資金持有 600M 資產，可形成槓桿效果。若漲到每坪 22M（660M），獲利 60M KRW。ROI = (60M÷180M)×100 = 33.3%。
常見問題
如何計算每坪價格？
用總售價除以專有坪數。例如，一套韓元 6 億（600M KRW）且專有坪數為 30 坪的公寓，其每坪價格為 600M ÷ 30 = 20M KRW。
計算時應該用專有面積還是供給面積？
為了得到準確數字，請使用專有面積。用供給面積（專有面積 + 共有面積）計算會讓每坪價格被低估，且會扭曲房源間的比較。
如何將每坪價格換算成每平方公尺價格？
將每坪價格除以 3.3058。比如每坪 20M KRW 約為每平方公尺 6.05M KRW。
為何公寓的每坪價格比別墅高？
公寓含有電梯、專業管理與公共設施，所以在同樣面積下，通常每坪價格高約 1.5-2 倍於別墅。
只看每坪價格就能判斷房源是否高估嗎？
這只是一個起點。先和附近均價比較——落在 ±10% 內可視為合理，+20% 或以上可能偏高，但也要再看該戶樓層、朝向和裝修狀況。