🏢 Calculadora de pyeong de superficie exclusiva

Superficie exclusiva (pyeong)

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Superficie de suministro (pyeong) — Ratio exclusiva —

Información de superficie del apartamento

Superficie exclusiva: espacio habitable real / Superficie de suministro: exclusiva + área común / Ratio: exclusiva ÷ suministro × 100%

GUÍA

Más información

Definición y diferencia entre superficie exclusiva y de suministro

La superficie exclusiva es el espacio habitable real de un apartamento, incluyendo dormitorios, sala, cocina y baño, es decir, los espacios delimitados por paredes. Los balcones fueron excluidos antes de 2005, pero la reforma de la ley de construcción de 2005 incluye los balcones ampliados dentro de la superficie exclusiva. La superficie de suministro = superficie exclusiva + área residencial común, donde el área residencial común incluye escaleras, pasillos y vestíbulos de ascensor compartidos en el mismo piso. Si la superficie exclusiva es 59㎡ y la de suministro 84㎡, el área residencial común es 25㎡. Los contratos indican la superficie de suministro, convertida a pyeong usando 1 pyeong = 3.3058㎡: 59㎡ equivale a unos 17.8 pyeong, 84㎡ a unos 25.4 pyeong.

Notación y comprensión de la superficie del apartamento

Se utilizan tanto ㎡ (metro cuadrado) como pyeong. Desde 2007, los documentos oficiales usan solo ㎡, pero el pyeong sigue siendo común en la vida diaria. Conversión: ㎡ ÷ 3.3058 = pyeong, pyeong × 3.3058 = ㎡. Conversión habitual: 10 pyeong = 33㎡, 20 pyeong = 66.1㎡, 25 pyeong = 82.6㎡, 30 pyeong = 99.2㎡, 40 pyeong = 132.2㎡. La notación en pyeong de un apartamento se basa en la superficie de suministro; "84㎡ type" significa una superficie de suministro de 84㎡, con superficie exclusiva normalmente de 59~62㎡. El mismo tipo "84㎡ type" puede tener superficies exclusivas distintas según la urbanización.

Cálculo e interpretación del ratio exclusivo

El ratio exclusivo = (superficie exclusiva ÷ superficie de suministro) × 100% indica la eficiencia del plano. Un ratio más alto significa más espacio utilizable por el mismo precio. Rangos típicos: pequeño (menos de 59㎡) 65~75%, medio 70~75%, grande (más de 85㎡) 75~85%; los apartamentos recientes promedian 72~75%. Con superficie exclusiva de 59㎡ y suministro de 84㎡ se obtiene (59÷84)×100 = 70.2%; con 114㎡ de exclusiva y 135㎡ de suministro, 84.4%. Las unidades más grandes tienen ratios más altos porque la proporción de pasillos y escaleras es menor.

Área residencial común vs. otras áreas comunes

El área residencial común incluye espacios compartidos por varias viviendas del mismo piso: vestíbulo del ascensor, escaleras, pasillos y entrada común, distribuidos proporcionalmente a la superficie exclusiva de cada unidad. Con dos viviendas de 50㎡, una de 100㎡ y 30㎡ de área común en una planta, cada vivienda de 50㎡ recibe 7.5㎡ y la de 100㎡ recibe 15㎡. El resto de áreas comunes incluye instalaciones para toda la urbanización: oficina de administración, seguridad, instalaciones comunitarias, salas técnicas y estacionamiento subterráneo. Está incluido en el precio de venta, pero no aparece en la escritura de propiedad.

Diferencia entre pyeong real y pyeong de venta

El pyeong de venta es la superficie de suministro convertida a pyeong y mostrada en los contratos. El pyeong real es la superficie exclusiva en pyeong, es decir, el espacio realmente habitable. Para el "84㎡ type": el pyeong de venta es 25.4 (84÷3.3058), y con 59㎡ exclusiva el pyeong real es 17.8, con una diferencia de 7.6 pyeong. El precio de venta se basa en el pyeong de venta: a 20M KRW por pyeong, un tipo 84㎡ cuesta 508M KRW, pero el uso real es 17.8 pyeong, por lo que el precio real por pyeong es 28.54M KRW.

Guía de selección por tamaño de apartamento (20, 30, 40 Pyeong)

El rango de 20 pyeong (exclusiva 40~59㎡, suministro 59~84㎡) conviene para recién casados y hogares de 1-2 personas, en su mayoría con distribución de 2 habitaciones y con 59㎡ como el más común. El rango de 30 pyeong (exclusiva 66~85㎡, suministro 85~114㎡) es adecuado para familias de 3-4 personas, y 84㎡ (25 pyeong) es el preferido. El rango de 40 pyeong (exclusiva 99~132㎡, suministro 115~165㎡) conviene para familias de 4+ personas, con ratios exclusivas superiores al 80% y excelente eficiencia de espacio. Los criterios de selección incluyen tamaño del hogar, presupuesto, potencial de ampliación futura, demanda de reventa y ratio exclusivo.

Preguntas frecuentes

¿Qué superficie refleja realmente el espacio en el que vivo: la exclusiva o la de suministro?

La superficie exclusiva es el espacio interior realmente habitable. La superficie de suministro suma a la exclusiva las zonas residenciales comunes compartidas (escaleras, pasillos, etc.) y es la cifra usada en la notación oficial en pyeong de los contratos.

¿Un ratio exclusivo más alto significa siempre un apartamento mejor?

Un ratio más alto significa más espacio utilizable para el mismo precio de venta, lo que suele ser eficiente. Sin embargo, comunidades con muchas instalaciones compartidas pueden tener áreas comunes más grandes y, por lo tanto, un ratio menor, por lo que conviene valorar ambos factores.

¿Cuántos metros cuadrados hay en 1 pyeong?

1 pyeong = 3.3058㎡. Divide un valor en ㎡ entre 3.3058 para obtener pyeong, o multiplica un valor en pyeong por 3.3058 para obtener ㎡.

¿Por qué el mismo "84㎡ type" tiene un espacio habitable real distinto según las urbanizaciones?

El "84㎡ type" normalmente se refiere al área de suministro. Como cada urbanización tiene un plano distinto, el ratio exclusivo cambia y la superficie exclusiva (real) puede variar entre unos 59㎡ y 62㎡.

¿Se cuenta un balcón ampliado dentro de la superficie exclusiva?

Desde la reforma de la ley de construcción de 2005, la superficie de un balcón ampliado se incluye en la superficie exclusiva. Sin embargo, esto no siempre se refleja en la superficie registrada oficialmente en la escritura de propiedad, por lo que la superficie exclusiva real y la registrada pueden diferir.