専有面積：実際に居住できる室内空間 / 供給面積：専有面積＋共用部分（廊下・階段等） / 専有率：専有面積 ÷ 供給面積 × 100%
日本の不動産では、面積の表記方法が2種類あります。ひとつは「壁芯面積」で、壁の中心線を基準に測った面積です。マンションの新築販売時のパンフレットや登記簿の多くはこの壁芯面積で表記されます。もうひとつは「内法面積」で、壁の内側の実際に使える空間だけを測った面積です。区分所有建物（分譲マンション）の登記簿上の専有面積は、実は内法面積で記載されるのが法律上のルールです。同じ部屋でも壁芯面積は内法面積より2〜5%程度大きく表示されるため、「パンフレットは70㎡なのに登記簿は67㎡だった」という差が生まれます。この計算機でいう「専有面積」は実際に居住できる内法ベースの広さ、「供給面積」は共用廊下や階段室などを含めた壁芯ベースに近い広さと考えると理解しやすくなります。住宅を購入・賃貸する際は、どちらの面積で表示されているのかを必ず確認することが重要です。
「坪」はメートル法導入後も日本の不動産取引で根強く使われている尺貫法由来の単位です。1坪は約3.3058㎡で、畳2枚分の広さに相当します。土地の価格を「坪単価」で表示する慣行は今も全国の不動産広告で一般的で、「坪単価150万円のエリア」といった表現が日常的に使われます。マンションの専有面積を㎡で見るとピンとこなくても、坪に換算すると「6畳＋7畳＋LDK」のような部屋割りをイメージしやすくなります。換算式は、㎡ ÷ 3.3058 = 坪、坪 × 3.3058 = ㎡です。代表的な広さの目安として、1R・1Kは6〜8坪（20〜26㎡）、1LDKは12〜15坪（40〜50㎡）、ファミリー向け3LDKは20〜24坪（66〜79㎡）程度が一般的です。
専有率 は（専有面積 ÷ 供給面積）× 100% で求められ、建物全体の中でどれだけ実際に使える空間の割合が高いかを示す指標です。専有率が高いほど、同じ販売価格・賃料に対してより広い居住空間を得られることになります。一般的な目安として、タワーマンションのような大規模物件は共用施設（ラウンジ・ジム等）が多く専有率が70〜75%程度になりやすく、小規模なマンションでは75〜80%台になることもあります。例えば専有面積60㎡・供給面積80㎡なら専有率は75%です。物件選びの際、間取り図の広さだけでなく、共益費・管理費に反映される共用部分の充実度と合わせて専有率を確認すると、コストパフォーマンスを正しく判断できます。
マンションの供給面積に含まれる共用部分は大きく2種類に分けられます。ひとつは各階の共用廊下・階段・エレベーターホールなど、住戸の利用に直接関わる部分です。もうひとつは、エントランスロビー、宅配ボックス、集会室、駐輪場、機械室、さらには近年増えているコンシェルジュラウンジやゲストルーム、ジムなどの共用施設です。こうした施設は分譲価格や管理費に反映されますが、専有面積には一切カウントされません。同じ延床面積の建物でも、共用施設が充実したハイグレードマンションほど専有率は下がる傾向にあり、逆に共用部分を最小限にしたコンパクトな物件ほど専有率は高くなります。管理費・修繕積立金の水準を見るときは、この共用部分の充実度と専有率をあわせて確認するのがポイントです。
賃貸物件の広告やレインズ（不動産流通機構）のデータでは、専有面積が壁芯面積で記載されているケースがほとんどです。一方、区分所有登記簿謄本（不動産登記事項証明書）に記載される専有面積は法律上、内法面積での表記が原則です。住宅ローン控除やすまい給付金などの制度では「登記簿上の面積」が基準になることが多く、パンフレット上の面積とズレが生じることがあるため注意が必要です。中古マンションを購入する際は、必ず登記簿謄本を取得して正式な専有面積を確認し、この計算機で坪数や専有率を算出して、実際の生活イメージと照らし合わせることをおすすめします。
単身者向けの1R・1K（専有面積20〜30㎡、6〜9坪）は、東京都心部のワンルームマンションに多い広さで、収納の工夫が住み心地を左右します。カップルや新婚世帯に人気の1LDK（専有面積40〜50㎡、12〜15坪）は、独立した寝室とリビングダイニングを両立できるバランスの良いサイズです。ファミリー向けの2LDK〜3LDK（専有面積60〜80㎡、18〜24坪）は、子育て世帯の標準的な広さとされ、都市部では3LDK・70㎡前後が最も流通量の多い間取りです。広めの3LDK〜4LDK（専有面積90㎡以上、27坪以上)は郊外や地方都市のファミリー向け新築マンションに多く見られます。専有率を確認しながら、家族構成や将来のライフスタイル変化を見据えて選ぶことが大切です。