🌐 VI
English 繁體中文 Deutsch Français Español Italiano Nederlands Svenska Norsk Dansk Tiếng Việt Bahasa Indonesia

🏡 Máy tính thế chấp Canada

Tính khoản thanh toán thế chấp hằng tháng bằng CAD, bao gồm tiền gốc, lãi và thuế bất động sản. Công cụ thiết yếu cho người mua nhà tại Canada.

Tổng thanh toán hằng tháng
—
Tiền gốc & lãi — Thuế bất động sản — Bảo hiểm nhà ở — Bảo hiểm CMHC — Phí HOA/condo — Tổng lãi đã trả —
Phân bổ khoản thanh toán
Lịch khấu hao
HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

01

Hiểu các nguyên tắc cơ bản về thế chấp ở Canada

Thế chấp tại Canada khác đáng kể so với thế chấp ở Mỹ về cấu trúc, quy định và thuật ngữ. Thế chấp là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản của bạn, cho phép mua nhà bằng cách trả trước một phần (tiền trả trước) và vay phần còn lại. Giá nhà trung bình ở Canada thay đổi rất mạnh theo khu vực: Toronto 1.1 triệu CAD, Vancouver 1.2 triệu CAD, Calgary 550 nghìn CAD, Montreal 535 nghìn CAD, Halifax 465 nghìn CAD tính đến năm 2026. Thế chấp tại Canada có những đặc điểm riêng như kiểm tra khả năng chịu đựng bắt buộc, quy tắc khấu hao khác nhau và yêu cầu bảo hiểm riêng biệt. Khác với chuẩn 30 năm lãi suất cố định ở Mỹ, lãi suất cố định tại Canada thường chỉ theo kỳ hạn 5 năm, sau đó lãi suất được điều chỉnh theo điều kiện thị trường hiện tại. Hiểu rõ các nền tảng này là rất quan trọng trước khi bước vào thị trường nhà ở cạnh tranh của Canada.

02

Yêu cầu tiền trả trước và bảo hiểm CMHC

Yêu cầu tiền trả trước ở Canada được quy định chặt chẽ bởi luật liên bang. Mức tối thiểu là 5% cho nhà có giá đến 500 nghìn CAD; 5% cho 500 nghìn CAD đầu tiên cộng 10% cho phần vượt 500 nghìn CAD đến 1 triệu CAD; yêu cầu tiền trả trước tối thiểu 20% cho nhà trên 1 triệu CAD (không có bảo hiểm khoản vay giá trị cao). Bảo hiểm CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) là bắt buộc khi tiền trả trước dưới 20%. Phí bảo hiểm dao động từ 2.8% (trả trước 20%) đến 4.0% (trả trước 5%) trên số tiền thế chấp, thường được cộng vào dư nợ vay. Với căn nhà 500 nghìn CAD và trả trước 5% (25 nghìn CAD), phí bảo hiểm CMHC sẽ khoảng 19 nghìn CAD (4% của khoản vay 475 nghìn CAD), làm tăng khoản vay thực tế lên 494 nghìn CAD. Dù bảo hiểm CMHC làm tăng chi phí, nó giúp sở hữu nhà với khoản trả trước nhỏ hơn. Các nhà bảo hiểm thay thế gồm Sagen (trước đây là Genworth) và Canada Guaranty, cung cấp sản phẩm tương tự với mức giá cạnh tranh.

03

Lãi suất và kỳ hạn thế chấp

Lãi suất thế chấp ở Canada năm 2026 dao động từ 4.5% đến 6.5% tùy theo độ dài kỳ hạn, quy mô tiền trả trước và bên cho vay. Thế chấp lãi cố định mang lại sự ổn định lãi suất trong các kỳ hạn 1-10 năm, trong đó cố định 5 năm là phổ biến nhất (thường 5.5-6%). Thế chấp lãi suất thả nổi biến động theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Canada, hiện đang có lãi suất ban đầu thấp hơn (5.0-5.5%) nhưng đi kèm rủi ro tăng lãi suất. Kỳ hạn thế chấp (giai đoạn hợp đồng) khác với thời gian khấu hao (tổng thời gian trả nợ). Các kỳ hạn phổ biến: 1 năm (lãi cao nhất, linh hoạt nhất), 2 năm, 3 năm, 5 năm (phổ biến nhất, cân bằng giữa lãi suất và tính linh hoạt), 7 năm, 10 năm (lãi cao nhất, ổn định tối đa). Khi kỳ hạn kết thúc, bạn đàm phán lại theo lãi suất hiện tại hoặc chuyển sang bên cho vay khác. Thời gian khấu hao kéo dài đến 25 năm cho khoản vay giá trị cao (trả trước dưới 20%) và 30 năm cho khoản vay thông thường (trả trước từ 20% trở lên). Thời gian khấu hao ngắn hơn nghĩa là khoản thanh toán hằng tháng cao hơn nhưng tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay sẽ thấp hơn đáng kể.

04

Bài kiểm tra căng thẳng thế chấp

Bài kiểm tra căng thẳng thế chấp của Canada, được áp dụng từ 2018 và siết chặt vào 2021, yêu cầu người vay phải đủ điều kiện ở mức lãi suất cao hơn lãi suất thế chấp thực tế để bảo đảm khả năng chi trả nếu lãi suất tăng. Bạn phải đủ điều kiện ở mức cao hơn giữa: lãi suất hợp đồng cộng 2%, hoặc lãi suất chuẩn 5 năm của Ngân hàng Canada (hiện là 5.25%). Ví dụ, nếu vay thế chấp với lãi suất 5.5%, bạn phải chứng minh có thể chi trả ở mức 7.5% (5.5% + 2%). Điều này làm giảm đáng kể khả năng vay tối đa - một hộ gia đình đủ điều kiện vay 500 nghìn CAD theo lãi suất thực tế có thể chỉ đủ điều kiện vay 400 nghìn CAD theo quy tắc kiểm tra căng thẳng. Bài kiểm tra này nhằm ngăn người vay vay quá mức và bảo vệ sự ổn định của hệ thống tài chính. Nó áp dụng cho tất cả bên cho vay chịu quản lý liên bang (ngân hàng, hiệp hội tín dụng thuộc thẩm quyền liên bang) đối với cả khoản vay có bảo hiểm và không có bảo hiểm. Một số người cho rằng quy định này hạn chế việc sở hữu nhà một cách bất công, đặc biệt ở các thị trường đắt đỏ như Toronto và Vancouver, trong khi những người khác cho rằng nó đã giúp ngăn khủng hoảng nợ hộ gia đình khi lãi suất tăng.

05

Thuế bất động sản trên khắp các tỉnh bang Canada

Thuế bất động sản ở Canada do các đô thị thu và thay đổi rất mạnh theo địa điểm. Mức thuế bất động sản (tính theo % giá trị thẩm định): Vancouver 0.25%, Toronto 0.66%, Calgary 0.64%, Edmonton 0.85%, Ottawa 1.14%, Montreal 0.75%, Halifax 1.18%. Với căn nhà 700 nghìn CAD: Vancouver 1,750 CAD/năm, Toronto 4,620 CAD/năm, Calgary 4,480 CAD/năm, Montreal 5,250 CAD/năm, Halifax 8,260 CAD/năm. Thuế bất động sản tài trợ cho các dịch vụ đô thị như trường học, cảnh sát, lực lượng cứu hỏa, hạ tầng và cơ sở giải trí. Số thuế được tính bằng cách nhân giá trị thẩm định của bất động sản với mức thuế đô thị. Giá trị thẩm định được các cơ quan thẩm định cấp tỉnh cập nhật định kỳ (MPAC ở Ontario, BC Assessment ở British Columbia). Hóa đơn thuế bất động sản thường được phát hành hằng năm hoặc nửa năm một lần. Nhiều chủ nhà gộp thanh toán thuế bất động sản hằng tháng vào khoản thanh toán thế chấp thông qua tài khoản thuế bất động sản do bên cho vay quản lý, bảo đảm có sẵn tiền khi hóa đơn thuế đến hạn.

06

Tùy chọn thanh toán tăng tốc và trả hết sớm

Thế chấp tại Canada có nhiều linh hoạt trong hoàn trả, cho phép trả hết nhanh hơn và tiết kiệm đáng kể tiền lãi. Thanh toán hai tuần một lần tăng tốc: thay vì thanh toán hằng tháng, trả một nửa số tiền hằng tháng mỗi hai tuần, tạo thành 26 lần thanh toán (tương đương 13 lần thanh toán hằng tháng) mỗi năm. Chiến lược này có thể rút thời gian khấu hao 25 năm xuống còn khoảng 22 năm, tiết kiệm hàng chục nghìn CAD tiền lãi. Tần suất thanh toán hằng tuần và hai tuần một lần mang lại lợi ích tương tự. Trả trước một lần: hầu hết thế chấp tại Canada cho phép trả trước hằng năm 10-20% dư nợ gốc ban đầu mà không bị phạt. Chỉ cần trả trước thêm số tiền nhỏ mỗi năm cũng có thể giảm mạnh tổng lãi và thời gian khấu hao. Tùy chọn tăng khoản thanh toán: nhiều bên cho vay cho phép tăng số tiền thanh toán định kỳ thêm 10-20% mỗi năm mà không bị phạt. Ví dụ, tăng khoản thanh toán hằng tháng 2,000 CAD lên 2,200 CAD (tăng 10%) có thể tiết kiệm hơn 50,000 CAD tiền lãi trong suốt thời hạn vay và rút ngắn thời gian khấu hao 3-5 năm. Các quyền trả trước này khác nhau tùy theo bên cho vay và sản phẩm thế chấp - hãy kiểm tra điều khoản cụ thể khi đàm phán khoản vay của bạn.

07

Bảo hiểm vỡ nợ thế chấp vs bảo hiểm nhà ở

Người Canada cần hiểu hai loại bảo hiểm khác nhau: bảo hiểm vỡ nợ thế chấp (bảo vệ bên cho vay) và bảo hiểm nhà ở (bảo vệ chủ nhà). Bảo hiểm vỡ nợ thế chấp CMHC là bắt buộc đối với khoản vay giá trị cao (trả trước dưới 20%), bảo vệ bên cho vay khỏi trường hợp người vay vỡ nợ. Phí bảo hiểm dao động 2.8-4.0% số tiền thế chấp, do người vay trả nhưng bên cho vay là bên hưởng lợi. Bảo hiểm này cho phép tiền trả trước thấp hơn nhưng không mang lại bất kỳ sự bảo vệ nào cho chủ nhà. Bảo hiểm nhà ở (bảo hiểm tài sản/trách nhiệm) là phạm vi bảo hiểm riêng, bắt buộc, bảo vệ nhà của bạn trước hỏa hoạn, trộm cắp, thiệt hại do thời tiết và trách nhiệm pháp lý. Chi phí hằng năm trung bình 1,500-3,000 CAD tùy giá trị nhà, vị trí, hạn mức bảo hiểm và mức khấu trừ. Bên cho vay yêu cầu chứng minh có bảo hiểm nhà ở như một điều kiện của thế chấp. Chủ sở hữu condo cần bảo hiểm condo để bảo vệ nội thất căn hộ và trách nhiệm pháp lý (mặt ngoài tòa nhà do bảo hiểm của ban quản trị condo chi trả). Đừng nhầm lẫn hai loại bảo hiểm này - một loại bảo vệ bên cho vay khỏi việc bạn vỡ nợ, loại kia bảo vệ bạn khỏi thiệt hại tài sản và yêu cầu bồi thường trách nhiệm pháp lý.

08

Chi phí chốt giao dịch và các khoản ẩn

Mua nhà ở Canada phát sinh nhiều chi phí chốt giao dịch ngoài tiền trả trước, thường bằng 1.5-4% giá mua. Hãy dự trù các khoản sau: Thuế chuyển nhượng đất (cấp tỉnh): 0.5-2% giá mua tùy tỉnh bang và giá nhà. Toronto còn thu thêm thuế chuyển nhượng đất cấp đô thị (tổng cộng có thể lên đến 4% với bất động sản đắt tiền). Người mua lần đầu có thể đủ điều kiện nhận hoàn tiền. Phí pháp lý: 1,500-3,000 CAD cho luật sư/công chứng viên xử lý chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký thế chấp và giấy tờ chốt giao dịch. Kiểm tra nhà: 400-700 CAD cho kiểm tra kết cấu và hệ thống bởi chuyên gia (rất nên làm, thường phát hiện vấn đề giúp tiết kiệm hàng nghìn CAD). Thẩm định bất động sản: 300-500 CAD, bên cho vay yêu cầu để xác minh giá trị nhà. Bảo hiểm quyền sở hữu: 250-400 CAD, bảo vệ khỏi lỗi quyền sở hữu và vấn đề khảo sát. Bảo hiểm nhà ở: phí năm đầu phải thanh toán khi chốt giao dịch, khoảng 1,500-3,000 CAD. Điều chỉnh thuế bất động sản: hoàn lại cho người bán khoản thuế đã trả trước. GST/HST đối với nhà mới: thuế bán hàng liên bang/tỉnh bang áp dụng cho nhà xây mới (không áp dụng cho nhà bán lại). Cũng cần tính chi phí chuyển nhà, kết nối tiện ích, sửa chữa/cải tạo ngay sau khi nhận nhà. Tổng chi phí chốt giao dịch cho một căn nhà 600 nghìn CAD thường vào khoảng 15,000-25,000 CAD.

09

Chương trình và ưu đãi cho người mua nhà lần đầu

Chính phủ Canada cung cấp nhiều chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu. First-Time Home Buyer Incentive (liên bang): chính phủ chia sẻ 5-10% giá mua nhà dưới dạng thế chấp vốn chủ sở hữu chung (không lãi, không phải thanh toán), giúp giảm chi phí hằng tháng. Khoản này được hoàn trả khi bán nhà hoặc trong vòng 25 năm. Áp dụng giới hạn thu nhập và giá nhà. First Home Savings Account (FHSA): chương trình mới năm 2023 cho phép người mua lần đầu đóng góp tối đa 8,000 CAD mỗi năm (tối đa 40,000 CAD trọn đời) vào tài khoản miễn thuế. Khoản đóng góp được khấu trừ thuế (giống RRSP) và rút ra để mua nhà cũng miễn thuế (giống TFSA). Home Buyers' Plan (HBP): có thể rút tối đa 35,000 CAD từ RRSP để trả trước mà không bị đánh thuế ngay, sau đó hoàn trả trong 15 năm. Hoàn tiền thuế chuyển nhượng đất: hầu hết tỉnh bang đều có hoàn tiền cho người mua lần đầu (Ontario tối đa 4,000 CAD, BC tối đa 8,000 CAD). Chương trình cấp tỉnh: BC First Time Home Buyers Program, Ontario Land Transfer Tax Refund, cùng nhiều chương trình đô thị cung cấp trợ cấp hoặc khoản vay lãi suất thấp. Các chương trình này giúp giảm đáng kể rào cản gia nhập, dù điều kiện và hạn mức khác nhau. Kết hợp nhiều chương trình sẽ tối đa hóa lợi ích.

10

Sử dụng máy tính thế chấp này hiệu quả

Máy tính này giúp người mua nhà ở Canada hiểu đúng chi phí nhà ở hằng tháng và lên kế hoạch tài chính. Nhập giá nhà: dùng giá niêm yết thực tế tại thị trường mục tiêu của bạn. Nhà ở Toronto/Vancouver trung bình 1.1-1.2 triệu CAD, còn Calgary/Montreal khoảng 500-550 nghìn CAD. Nhập tiền trả trước: tối thiểu 5% cho nhà dưới 500 nghìn CAD, 20% để tránh bảo hiểm CMHC. Tính phí CMHC riêng và cộng vào khoản vay nếu áp dụng. Nhập lãi suất hiện tại: kiểm tra các bên cho vay lớn (RBC, TD, Scotiabank, BMO, CIBC) để biết lãi cố định 5 năm hiện tại, thường 5.5-6.5% trong năm 2026. Bao gồm thuế bất động sản: ước tính 0.5-1.2% giá trị nhà mỗi năm tùy khu vực. Toronto 4,620 CAD/năm cho nhà 700 nghìn CAD, Vancouver 1,750 CAD/năm. Thêm bảo hiểm nhà ở: dự trù 1,500-3,000 CAD mỗi năm. Bao gồm phí condo nếu có: condo Toronto trung bình 500-700 CAD/tháng, Vancouver 300-500 CAD/tháng. Máy tính hiển thị tổng thanh toán hằng tháng bao gồm tất cả chi phí, giúp bạn lập ngân sách thực tế. So sánh các kịch bản khác nhau: thử nhiều mức tiền trả trước, kỳ hạn và lãi suất để hiểu tác động lên chi phí hằng tháng và tổng lãi phải trả. Hãy nhớ kiểm tra căng thẳng - bạn có đủ khả năng chi trả nếu lãi suất tăng 2% không? Máy tính này rất cần thiết để xác định khoảng giá nhà hợp lý, so sánh các phương án tài chính khác nhau và hiểu chi phí sở hữu nhà trong dài hạn.

Extra payment and refinance comparison

Compare a remaining loan, recurring extra payments, and a hypothetical refinance using rates and costs you enter.

CAD
Assumptions, worked example, and source
  • Rates are user-entered; no current lender rate or product recommendation is supplied. Most countries use annual rate ÷ 12. Canada uses nominal semi-annual compounding converted to a monthly rate.
  • Extra payment is applied after scheduled interest with no prepayment charge. Enter any early-repayment charge in refinance costs and confirm overpayment limits with the lender.
  • Refinance break-even accumulates monthly payment differences until they recover upfront costs. It is a cash-flow measure, not an equity, tax, opportunity-cost, or approval analysis.
  • The default worked example compares one remaining balance over its remaining term. Replace every assumption with the current statement and a formal refinance quote.

Consumer authority mortgage reference for this country · Method reviewed 2026-07-30.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào cần bảo hiểm CMHC?
Nếu tiền trả trước của bạn thấp hơn 20% giá nhà, bảo hiểm vỡ nợ thế chấp (CMHC, Sagen, hoặc Canada Guaranty) là bắt buộc. Phí bảo hiểm dao động từ 2.8% đến 4.0% số tiền vay và thường được cộng vào dư nợ gốc.
Bài kiểm tra căng thẳng thế chấp là gì và nó ảnh hưởng thế nào đến máy tính này?
Các bên cho vay ở Canada sẽ xét duyệt bạn theo mức cao hơn giữa lãi suất hợp đồng cộng 2% hoặc lãi chuẩn 5 năm. Số tiền vay được phê duyệt thực tế có thể thấp hơn con số máy tính này hiển thị dựa trên lãi suất bạn nhập.
Tôi có cần nhập thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở không?
Đây là tùy chọn, nhưng nếu nhập vào sẽ cho bức tranh chính xác hơn về tổng chi phí nhà ở hằng tháng, không chỉ tiền gốc và lãi. Thuế bất động sản thay đổi rất nhiều theo thành phố, từ khoảng 0.25% đến 1.2% giá trị thẩm định.
Tôi nên chọn thời gian khấu hao 25 năm hay 30 năm?
Khoản vay giá trị cao (trả trước dưới 20%) tối đa là 25 năm, còn khoản vay thông thường (trả trước từ 20% trở lên) có thể lên đến 30 năm. Thời gian khấu hao ngắn hơn nghĩa là khoản thanh toán hằng tháng cao hơn nhưng tổng lãi phải trả thấp hơn.