🏠 資本利得稅計算機
※ 2026 standard
此計算機以大韓民國資本利得稅法為準 (2026 standard)
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資本利得稅的基本概念與重要性
資本利得稅是對不動產、股票、衍生商品等資產轉讓時產生的差額課徵的稅。尤其是不動產資本利得稅，在韓國是最重要的稅之一，出售住宅時可能產生從數百萬到數億韓元不等的稅負。以 2026 standard來看，資本利得稅率採累進制，從 6% 到最高 45%，另外還要加計地方所得稅 10%。 精準計算資本利得稅是房地產交易的必備工作。若未事先估算，實際淨收益可能因預期外的稅負而大幅縮水。舉例來說，若以 KRW 300 million購入、以 KRW 500 million出售，對 KRW 200 million 的資本利得，稅負可能超過 KRW 50 million。 特別是 1 戶 1 宅者，只要符合一定條件即可免徵資本利得稅。以 2026 standard來說，若住宅售價在 KRW 1.2 billion or less，且持有 2 年以上、居住 2 年以上，就可以完全不用繳稅。正確理解這些免稅條件，是節省數千萬韓元稅金的關鍵。 使用資本利得稅計算機，複雜的稅率與扣除項目都能快速算出。只要輸入取得價額、轉讓價額與持有期間，就能立即確認預估稅額，對於出售前的財務規劃非常有幫助。
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2026 年資本利得稅率體系完整指南
2026 standard的資本利得稅採累進稅率結構。課稅標準 KRW 14 million or less為 6%，超過 KRW 14 million到 KRW 50 million為 15%，超過 KRW 50 million到 KRW 88 million為 24%，超過 KRW 88 million到 KRW 150 million為 35%，超過 KRW 150 million到 KRW 300 million為 38%，超過 KRW 300 million到 KRW 500 million為 40%，超過 KRW 500 million則為 45%。 累進稅率不是把同一稅率套用到全部金額，而是按級距分別適用不同稅率。比如資本所得額為 KRW 100 million 時，KRW 14 million以內適用 6%，KRW 14 million到 KRW 50 million適用 15%，剩餘 KRW 50 million適用 24%。這樣算下來，稅額約為 KRW 15.6 million，再加上地方所得稅 10%，最終稅額約為 KRW 17.16 million。 多住宅者會適用重稅稅率。調整對象地區內 2 戶住宅者，在基本稅率上加 20 個百分點，3 戶以上者加 30 個百分點，因此最高稅率可達 75%。截至 2026 年，首爾江南區、瑞草區、松坡區等 25 個區被指定為調整對象地區。 長期持有特別扣除會依持有期間，按一定比例扣除資本利得。持有 3 年以上從 12% 起算，持有 15 年以上最高可扣除 50%。若為 1 戶 1 宅，還可因居住期間再加計額外扣除，最高可達 80%。 資本利得稅必須在轉讓日所在月份月底起 2 個月內申報並繳納。若逾期未申報，會加收未申報加算稅 20% 與延遲繳納加算稅。因此，精準計算稅額並在期限內申報非常重要。
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1 戶 1 宅免稅條件詳解
1 戶 1 宅免稅是資本利得稅節稅的核心。以 2026 standard來看，必須同時滿足三個條件：轉讓價額在 KRW 1.2 billion or less、持有 2 年以上、居住 2 年以上。只要全部符合，不論資本利得是 KRW 1 billion 還是 KRW 2 billion，都可以完全免稅。 持有 2 年是從取得日算到轉讓日。舉例來說，若在 2023 年 3 月 1 日取得住宅，必須在 2026 年 3 月 1 日之後轉讓，才符合 2 年條件。只差一天都可能無法享有免稅，因此日期計算必須精確。 居住 2 年則是指實際住在該住宅的期間。必須完成戶籍遷入登記，也可以透過電力、瓦斯使用紀錄等佐證是否實際居住。若是出租後自己住在別處，可能無法認定為居住期間。 KRW 1.2 billion standard看的是實際轉讓價額，不是資本利得。若賣價超過 KRW 1.2 billion，就不能適用免稅。假如以 KRW 1.25 billion 賣出，整筆金額都要課資本利得稅。因此，接近 KRW 1.2 billion 的房屋，出售價格必須審慎決定。 臨時 2 戶住宅也可能享有免稅。若在持有原住宅的同時購入新住宅，並於 3 年內（調整對象地區為 2 年內）出售原住宅，就可適用免稅。通常需要有搬家、工作調動、同居奉養等原因，且新住宅取得後 1 年內要遷入。
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長期持有特別扣除的運用策略
長期持有特別扣除是給長期持有不動產者的稅負優惠。以 2026 standard來看，持有 3 年以上從 12% 起算，4 年 16%，5 年 20%，6 年 24%，7 年 28%，8 年 32%，9 年 36%，10 年 40%，持有 15 年以上最高可扣除 50%。 例如資本利得為 KRW 200 million，持有 10 年時，可扣除 40% 也就是 KRW 80 million，課稅標準會降為 KRW 120 million，能省下數千萬韓元稅金。若持有 15 年以上，扣除額為 KRW 100 million，課稅標準會更進一步降為 KRW 100 million。 1 戶 1 宅者還能再享有居住期間的追加扣除。居住 2 年以上可從基本扣除率外再加計，居住 2 年以上 8%、3 年以上 12%、4 年以上 16% 等，居住 10 年以上時最高可追加 30%。把持有扣除與居住扣除合計，最高可達 80%。 要最大化長期持有特別扣除，就必須策略性地決定出售時機。若持有 2 年 11 個月，只要再等 1 個月湊滿 3 年，就能適用 12% 扣除。若已持有 9 年 11 個月，再多持有 1 個月，便能套用 10 年的 40% 扣除率。 不過，調整對象地區內的多住宅者不適用長期持有特別扣除。若持有 2 戶以上且在調整對象地區出售住宅，無法享有此扣除，且會適用重稅稅率，因此多住宅者通常需要先降低持有戶數。
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多住宅者資本利得稅重稅的應對方法
截至 2026 年，對多住宅者的資本利得稅重稅仍然存在。調整對象地區內 2 戶住宅者在基本稅率上加 20 個百分點，3 戶以上者加 30 個百分點，最高稅率可達 75%，也就是說資本利得大部分都會變成稅金。 避免重稅的第一個方法，是先出售非調整對象地區的住宅。非調整對象地區不適用重稅，因此在出售調整對象地區住宅之前，先處分其他住宅來降低持有戶數，是很有效的做法。 善用臨時 2 戶特例也很重要。即使在持有原住宅的同時購入新住宅，只要在一定期間內出售原住宅，就可被認定為臨時 2 戶而避開重稅。調整對象地區內需在 2 年內、非調整對象地區內需在 3 年內出售原住宅。 夫妻共同名義也是一種方式。若夫妻各自持有 1 戶住宅，在非調整對象地區可以各自適用 1 戶 1 宅免稅。不過在調整對象地區，會以夫妻合計戶數計算，這點要特別注意。 繼承住宅在一定期間內可排除在住宅數之外。若在 5 年內出售繼承而來的住宅，不會與一般住宅合併計算，而是單獨課稅。因此，若有繼承住宅，最好在 5 年內出售，較有利於節稅。 預售權或入居權也可能被計入住宅數。調整對象地區內的分售權會被視為住宅，影響多住宅判定，因此若持有分售權，原住宅的出售規劃必須更謹慎。
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為了節省資本利得稅的必要經費扣除
降低資本利得稅最有效的方法之一，就是盡量扣除必要經費。必要經費包括取得稅、仲介費、法務士費用、裝潢費等。只要能妥善證明這些支出，就能降低資本利得，明顯減少稅負。 取得稅是購屋時繳納的稅，也是最具代表性的必要經費。KRW 300 million 的住宅，取得稅約為 KRW 9 million；若能作為必要經費認列，資本利得就會相對減少。取得稅繳納收據一定要保存。 仲介費也可認列為必要經費。房地產交易時支付的仲介費，在取得與轉讓階段都可能列入必要經費。KRW 500 million 住宅的仲介費通常約 0.4~0.5%，也就是 200~KRW 2.5 million，買入與賣出各會產生一次，合計可扣除 400~KRW 5 million。 裝潢費可被認定為資本性支出。不是單純修繕，而是會提升住宅價值的工程，例如增建房間、增加浴室、更換暖氣系統等，都可能列入必要經費。必須以發票、報價單、照片等證明，並且盡量使用轉帳或刷卡，而非現金交易。 交屋、搬家、貸款利息等也可能被認列為必要經費。為了讓承租人搬離而支付的費用、法務士費用、登記費用等，申報時都應附上收據。若符合一定條件，貸款利息也可能列入必要經費。 要認列必要經費，證明資料非常重要。契約書、收據、發票、存摺影本等都要系統化保存。現金支付的費用較難被認列，因此最好使用轉帳或信用卡付款，並留下證明。
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不動產資本利得稅申報流程與期限
資本利得稅必須在不動產轉讓日所在月份月底起 2 個月內完成申報與繳納。舉例來說，若在 2026 年 3 月 15 日收到尾款，就必須在 5 月 31 日之前申報。實際基準日通常是尾款支付日或所有權移轉日中較早的一天，而不是登記完成日。 申報可以親自到主管稅務機關辦理，也可以透過 HomeTax 電子申報。HomeTax 可以 24 小時使用，只要掃描所需文件並上傳即可。若情況較複雜，建議請稅務師協助，費用通常約 30~KRW 1 million。 申報時需要提交資本利得稅最終申報書、資本利得金額計算明細、取得與轉讓契約影本、取得稅收據、登記事項證明書、必要經費證明文件等。若要適用 1 戶 1 宅免稅，還需要戶籍謄本與遷入世代查閱資料。 若未在期限內申報，會被加收未申報加算稅。一般是按計算稅額的 20% 加算；若屬不實未申報，則可能高達 40%。此外，延遲繳納時每天還會加收 0.022% 的延遲加算稅。KRW 100 million 的稅款若延遲 1 年，大約會增加 KRW 8 million 的加算稅。 也要了解預定申報與最終申報的差別。於轉讓日所在月份月底起 2 個月內進行的申報，具有預定申報與最終申報效力，不需要另外再做最終申報；但如果後來發現有新增必要經費或計算錯誤，仍可透過更正申請修正。 分期繳納制度也可利用。若應繳稅額超過 KRW 10 million，可先繳 KRW 10 million，其餘部分於 2 個月內分期繳納。若超過 KRW 20 million，分期繳納期限最多可延長到 45 天。
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繼承·贈與不動產的資本利得稅
以繼承或贈與取得的不動產在轉讓時，適用與一般買賣不同的規則。最大的差異在於取得價額的計算方式。繼承·贈與取得的不動產，其取得價額不是以繼承或贈與當時的市價為準，而是承繼被繼承人或贈與人最初取得時的價額與日期。 例如，父親在 2000 年以 KRW 100 million 購入住宅，2020 年繼承給你，並於 2026 年以 KRW 500 million 賣出，資本利得會是 KRW 500 million 減 KRW 100 million，也就是 KRW 400 million。即使 2020 年繼承時的價值是 KRW 300 million，取得價額仍是 KRW 100 million。 持有期間也會承繼被繼承人的期間。若父親自 2000 年起持有，你就可以從 2000 年開始計算，而不是從 2020 年繼承時算起，因此可適用長期持有特別扣除。以 25 年持有計算，最高可以享有 50% 扣除。 1 戶 1 宅免稅也可承繼。如果被繼承人原本已符合 1 戶 1 宅條件，繼承人可以承繼其居住與持有期間，繼續適用免稅。不過，若繼承人本身已持有其他住宅，就必須符合臨時 2 戶條件。 繼承住宅若在 5 年內出售，通常可排除在住宅數之外。也就是說，繼承住宅在 5 年內轉讓時，不會與一般持有住宅合併，而是單獨計算資本利得稅。因此，若有繼承住宅，5 年內出售在稅務上較有利。 贈與取得的住宅則同時要考慮贈與稅與資本利得稅。贈與時先繳贈與稅，出售時又要再繳資本利得稅，因此有雙重課稅壓力。相較之下，繼承或買賣可能更有利，因此建議諮詢稅務專家。
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不動產資本利得稅計算實例
以下用實例說明資本利得稅計算流程。A 先生於 2020 年 3 月以 KRW 500 million 購入首爾江南區公寓，並於 2026 年 6 月以 KRW 800 million 出售。持有期間 5 年、居住期間 5 年，且為 1 戶 1 宅。 首先確認 1 戶 1 宅免稅條件。雖然持有 2 年以上、居住 2 年以上都符合，但轉讓價額超過 KRW 1.2 billion，因此無法適用免稅，必須繳納一般資本利得稅。 資本利得為 KRW 800 million - KRW 500 million = KRW 300 million。扣除取得稅 KRW 14 million、仲介費 (買入時) KRW 2 million、(賣出時) KRW 3.2 million、裝潢費 KRW 5 million 等必要經費，共 KRW 24.2 million 後，實際資本利得為 KRW 275.8 million。 接著適用長期持有特別扣除。因為持有 5 年，可扣除 20%，也就是 KRW 275.8 million × 20% = KRW 55.16 million。課稅標準因此變為 KRW 220.64 million。 開始計算資本利得稅。KRW 14 million 以內 6% = KRW 840,000，KRW 14 million超過到 KRW 50 million 15% = KRW 5.4 million，KRW 50 million超過到 KRW 88 million 24% = KRW 9.12 million，KRW 88 million超過到 KRW 150 million 35% = KRW 21.7 million，KRW 150 million超過到 KRW 70.64 million 38% = KRW 26.84 million，合計 KRW 63.9 million。 再加上地方所得稅 10%，最終繳納稅額為 KRW 63.9 million × 1.1 = KRW 70.29 million。A 先生雖然收到 KRW 800 million，但實際淨收益為 KRW 800 million - KRW 500 million(取得價) - KRW 70.29 million(稅金) - KRW 24.2 million(必要經費) = 約 KRW 205.51 million。 若 A 先生能以 KRW 1.2 billion or less出售，就可適用免稅，節省約 7 千萬韓元的稅金。可見若售價接近 KRW 1.2 billion，透過價格調整就可能帶來很大的稅務優惠。
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節省資本利得稅的 10 個策略
第一，盡量活用 1 戶 1 宅免稅條件。只要滿足 KRW 1.2 billion or less、持有 2 年、居住 2 年，就可能省下數千萬韓元的稅金。適當調整出售時點，讓持有與居住期間都達標非常重要。 第二，為了拿到長期持有特別扣除，請調整出售時間。若持有 2 年 11 個月，只要再等 1 個月湊滿 3 年，就能取得 12% 扣除。特別是已持有 9 年 11 個月時，再多持有 1 個月，讓 10 年扣除率 40% 生效，通常更划算。 第三，不要漏掉必要經費。取得稅、仲介費、法務士費用、裝潢費等所有收據都要保存，並留下轉帳或刷卡證明。現金交易很難被認列為必要經費。 第四，善用臨時 2 戶特例。因搬家或工作調動而購入新住宅時，只要在一定期間內出售原住宅，就能維持免稅。調整對象地區內需在 2 年內處分，非調整對象地區則為 3 年內。 第五，策略性運用夫妻共同名義。若夫妻各自持有 1 戶，非調整對象地區可各自適用免稅。不過仍要考慮贈與稅與取得稅，必須慎重判斷。 第六，繼承住宅請在 5 年內出售。若在 5 年內轉讓，可與一般住宅分開計算，較能避開重稅。若是多住宅者，先處分繼承住宅通常更有利。 第七，先出售非調整對象地區的住宅。多住宅者若直接轉讓調整對象地區住宅，會被課重稅，因此先處分非調整對象地區住宅、降低戶數會比較有利。 第八，留意分售權與入居權。調整對象地區內的分售權會被當成住宅計入，因此若你已經有既有住宅，取得分售權前要先想好出售計畫。 第九，請稅務師協助。要一次看懂複雜稅法與各種扣除、減免並不容易。若牽涉數千萬韓元稅金，30~KRW 1 million 的稅務費用通常很值得。 第十，務必遵守申報期限。未申報加算稅 20% 與延遲繳納加算稅可能比本稅還沉重。必須在轉讓日所在月份月底起 2 個月內完成申報與繳納。
常見問題
1 戶 1 宅什麼時候可以免稅？
以 2026 年 standard來說，若住宅轉讓價額在 KRW 1.2 billion or less，且持有 2 年以上、居住 2 年以上，就可免徵資本利得稅。三個條件都必須同時滿足。
長期持有特別扣除可以拿多少？
從持有 3 年以上開始以 12% 起算，之後每年增加；持有 10 年以上可扣 40%，15 年以上最高可扣 50%。1 戶 1 宅再加上居住扣除，最高可達 80%。
計算結果有包含地方所得稅嗎？
有。這個計算機會顯示以累進稅率算出的資本利得稅，再加上地方所得稅 10% 後的最終預估稅額。
