🏠 Calculateur d’impôt sur les plus-values

※ Selon 2026

Prix d’acquisition (prix d’achat) (won)

Valeur de cession (prix de vente) (won)

Type d’actif

Date d’acquisition

Date de cession

Durée de détention (ans)

Durée d’occupation (ans)

Taxe d’acquisition et frais accessoires (won)

Commission d’agence (won)

Dépenses en capital (comme des travaux) (won)

Nombre de logements

Résidence principale unique (plus de 2 ans de détention et d’occupation)

Zone régulée

Appliquer le taux majoré pour multi-logements Le report temporaire de 2022~2026.5.9 a pris fin, donc les cessions de multi-logements en zone régulée sont désormais soumises à la majoration. Désactivez-le si une mesure transitoire s’applique ou si vous n’êtes pas concerné.

Impôt total à payer (impôt local sur le revenu inclus)

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Valeur de cession

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Prix d’acquisition

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Frais nécessaires

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Plus-value de cession

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Abattement spécial pour détention longue

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Montant de la plus-value

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Abattement de base sur les plus-values

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Base imposable

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Impôt calculé

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Impôt local sur le revenu (10%)

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Ce calculateur se base sur la loi sud-coréenne relative à l’impôt sur les plus-values (selon 2026)

GUIDE

En savoir plus

Concept de base et importance de l’impôt sur les plus-values

L’impôt sur les plus-values est prélevé sur le gain réalisé lors de la cession d’actifs tels que l’immobilier, les actions ou les produits dérivés. En particulier, l’impôt sur les plus-values immobilières est l’un des impôts les plus importants en Corée, et lors de la vente d’un logement il peut représenter de plusieurs millions à plusieurs centaines de millions de won. Selon 2026, le taux d’imposition sur les plus-values s’applique de manière progressive de 6% à 45%, avec en plus 10% d’impôt local sur le revenu. Calculer précisément l’impôt sur les plus-values est indispensable dans les transactions immobilières. Sans calcul préalable, une charge fiscale inattendue peut réduire fortement le bénéfice net réel. Par exemple, pour un logement acheté 300 millions de won et vendu 500 millions, une plus-value de 200 millions peut entraîner plus de 50 millions d’impôt. En particulier, une personne possédant une seule résidence principale peut bénéficier d’une exonération si certaines conditions sont remplies. Selon 2026, un logement de 1,2 milliard de wons ou moins, détenu et occupé pendant plus de 2 ans, peut être totalement exonéré. Bien comprendre ces conditions d’exonération est la clé pour économiser des dizaines de millions de won. Avec un calculateur d’impôt sur les plus-values, il est facile de calculer les taux complexes et les éléments déductibles. Il suffit de saisir le prix d’acquisition, la valeur de cession et la durée de détention pour voir immédiatement l’impôt estimé, ce qui aide beaucoup à préparer son plan financier avant la vente d’un bien immobilier.

Guide complet du barème de l’impôt sur les plus-values en 2026

En 2026, l’impôt sur les plus-values suit un barème progressif. Jusqu’à 14 millions de won de base imposable, le taux est de 6% ; de plus de 14 à 50 millions, 15% ; de plus de 50 à 88 millions, 24% ; de plus de 88 à 150 millions, 35% ; de plus de 150 à 300 millions, 38% ; de plus de 300 à 500 millions, 40% ; et au-delà de 500 millions, 45%. Le barème progressif n’applique pas le même taux à toute la somme, mais des taux différents par tranche. Par exemple, si le montant de la plus-value est de 100 millions de won, jusqu’à 14 millions le taux de 6% s’applique, de 14 à 50 millions le taux de 15%, puis 24% sur les 50 millions restants. Avec ce calcul, l’impôt est d’environ 15,6 millions de won, et en ajoutant 10% d’impôt local sur le revenu, le montant final atteint environ 17,16 millions de won. Les propriétaires de plusieurs logements sont soumis à un taux majoré. Dans les zones régulées, les détenteurs de 2 logements voient le taux de base augmenté de 20 points de pourcentage, et ceux de 3 logements ou plus de 30 points. Le taux maximal peut donc atteindre 75%. En 2026, 25 arrondissements, dont Gangnam-gu, Seocho-gu et Songpa-gu à Séoul, sont désignés comme zones régulées. L’abattement spécial pour détention longue réduit la plus-value selon la durée de détention. À partir de 3 ans, l’abattement commence à 12%, puis il atteint un maximum de 50% pour 15 ans ou plus. Pour une résidence principale, il existe aussi un abattement supplémentaire lié à la durée d’occupation, pouvant aller jusqu’à 80%. L’impôt sur les plus-values doit être déclaré et payé dans les 2 mois suivant la fin du mois au cours duquel la cession a eu lieu. En cas de retard, une pénalité de 20% pour absence de déclaration et des pénalités de retard de paiement s’ajoutent. Il est donc essentiel de calculer correctement l’impôt et de déclarer dans les délais.

Analyse détaillée des conditions d’exonération pour une résidence principale

L’exonération pour une résidence principale est au cœur de l’optimisation de l’impôt sur les plus-values. Selon 2026, trois conditions doivent être réunies : une valeur de cession de 1,2 milliard de wons ou moins, plus de 2 ans de détention et plus de 2 ans d’occupation. Si ces conditions sont remplies, il n’y a aucun impôt à payer, que la plus-value soit de 1 milliard ou de 2 milliards de won. Les 2 ans de détention se calculent de la date d’acquisition à la date de cession. Par exemple, un logement acquis le 1er mars 2023 doit être cédé à partir du 1er mars 2026 pour satisfaire cette condition. Si un seul jour manque, l’exonération n’est pas possible, d’où l’importance d’un calcul précis des dates. Les 2 ans d’occupation correspondent à la période pendant laquelle vous avez réellement vécu dans ce logement. L’inscription au registre de résidence doit être faite, et l’occupation réelle peut être vérifiée par les consommations d’électricité ou de gaz, entre autres. Si le logement a été loué pendant que vous viviez ailleurs, cette période peut ne pas être reconnue comme occupation. Le seuil de 1,2 milliard de wons se base sur la valeur réelle de cession. Ce n’est pas la plus-value qui compte : si le prix de vente dépasse 1,2 milliard, l’exonération ne s’applique pas. Si vous vendez à 12,5 milliards de won, l’ensemble du montant est soumis à l’impôt sur les plus-values. Il faut donc fixer le prix de vente avec prudence pour les logements proches de ce seuil. L’exonération peut aussi s’appliquer en cas de seconde résidence temporaire. Si vous achetez un nouveau logement tout en conservant l’ancien, puis cédez l’ancien dans les 3 ans (2 ans en zone régulée), vous pouvez bénéficier de l’exonération. Il faut une raison telle qu’un déménagement, une mutation professionnelle ou la cohabitation avec des parents, et s’installer dans le nouveau logement dans l’année suivant son acquisition.

Stratégies pour tirer parti de l’abattement spécial pour détention longue

L’abattement spécial pour détention longue est un dispositif qui accorde un avantage fiscal aux contribuables ayant conservé un bien immobilier longtemps. Selon 2026, à partir de 3 ans de détention, l’abattement commence à 12% ; à 4 ans, 16% ; à 5 ans, 20% ; à 6 ans, 24% ; à 7 ans, 28% ; à 8 ans, 32% ; à 9 ans, 36% ; et à 10 ans, 40%. Après 15 ans ou plus, l’abattement peut atteindre 50%. Par exemple, si la plus-value est de 200 millions de won et que le bien a été détenu pendant 10 ans, 80 millions de won, soit 40%, sont déduits et la base imposable tombe à 120 millions. Cela permet d’économiser plusieurs dizaines de millions de won d’impôt. Après 15 ans ou plus, 100 millions seraient déduits et la base tomberait encore davantage à 100 millions. Une résidence principale peut aussi bénéficier d’un abattement supplémentaire lié à l’occupation. Au-delà de 2 ans d’occupation, un pourcentage supplémentaire s’ajoute au taux de base. À partir de 2 ans, 8% ; à partir de 3 ans, 12% ; à partir de 4 ans, 16% ; etc., jusqu’à un maximum supplémentaire de 30% pour plus de 10 ans d’occupation. En combinant l’abattement pour détention et celui pour occupation, on peut atteindre jusqu’à 80%. Pour en tirer le meilleur parti, il faut choisir stratégiquement la date de vente. Si la durée de détention est de 2 ans et 11 mois, attendre un mois de plus pour atteindre 3 ans est avantageux. Si elle est de 9 ans et 11 mois, il vaut aussi mieux conserver le bien un mois de plus pour appliquer le taux d’abattement de 10 ans. Attention toutefois, dans les zones régulées, l’abattement spécial pour détention longue est exclu pour les multi-propriétaires. Si une personne possédant au moins 2 logements cède un bien dans une zone régulée, elle ne peut pas bénéficier de cet abattement et le taux majoré s’applique. Les multi-propriétaires doivent donc adopter une stratégie de réduction du nombre de logements.

Comment faire face à la majoration de l’impôt sur les plus-values pour les multi-propriétaires

Selon 2026, la majoration pour les multi-propriétaires est toujours en vigueur. Dans les zones régulées, les détenteurs de 2 logements voient le taux de base augmenté de 20 points, et ceux de 3 logements ou plus de 30 points. Le taux maximal peut atteindre 75%, ce qui peut conduire à reverser l’essentiel de la plus-value en impôts. La première manière d’éviter la majoration est de vendre d’abord les logements situés hors zone régulée. Comme ces logements ne sont pas soumis à la majoration, il est efficace de réduire d’abord le nombre de biens avant de céder un logement en zone régulée. Il est aussi utile de recourir à l’exception de seconde résidence temporaire. Même si vous achetez un nouveau logement en conservant l’ancien, si vous cédez l’ancien dans un certain délai, il peut être considéré comme une seconde résidence temporaire et échapper à la majoration. Le délai est de 2 ans en zone régulée et de 3 ans hors zone régulée. La copropriété entre époux est une autre option. Si chaque conjoint possède un logement, chacun peut bénéficier de l’exonération d’une résidence principale unique hors zone régulée. En zone régulée, toutefois, le nombre de logements est compté au niveau du couple, donc il faut faire attention. Les logements hérités sont exclus du comptage pendant une certaine période. Si un logement hérité est cédé dans les 5 ans, il est calculé séparément sans être ajouté aux logements ordinaires. Il est donc fiscalement avantageux de le vendre dans ce délai. Les droits de prévente ou d’entrée peuvent aussi entrer dans le calcul du nombre de logements. Les droits de prévente en zone régulée sont considérés comme des logements et influencent la qualification de multi-propriétaire. Si vous en détenez un, il faut donc planifier très soigneusement la vente du logement existant.

Déduction des frais nécessaires pour réduire l’impôt sur les plus-values

L’une des méthodes les plus efficaces pour réduire l’impôt sur les plus-values consiste à déduire au maximum les frais nécessaires. Ces frais comprennent la taxe d’acquisition, les commissions d’agence, les frais de notaire ou de gestion, ainsi que les travaux de rénovation. En les justifiant correctement, on réduit la plus-value et on économise beaucoup d’impôt. La taxe d’acquisition est l’impôt payé lors de l’achat du logement, et c’est l’un des frais nécessaires les plus classiques déductibles de la valeur de cession. Pour un logement de 300 millions de won, la taxe d’acquisition est d’environ 9 millions ; si elle est reconnue comme frais nécessaires, la plus-value diminue d’autant. Il faut absolument conserver le reçu de paiement. Les commissions d’agence sont également reconnues comme frais nécessaires. La commission payée lors d’une transaction immobilière entre dans les frais aussi bien à l’achat qu’à la cession. Pour un logement de 500 millions de won, la commission est généralement de 0,4 à 0,5%, soit environ 2 à 2,5 millions de won ; comme elle existe à l’achat et à la vente, on peut déduire au total 4 à 5 millions. Les frais de rénovation peuvent être reconnus comme dépenses en capital. Les travaux qui augmentent la valeur du logement, et pas seulement les simples réparations, comme ajouter une pièce, agrandir une salle de bains ou remplacer le système de chauffage, peuvent être déduits. Il faut les prouver avec factures, devis ou photos, et le virement bancaire ou la carte est plus favorable que le paiement en espèces. Les frais d’expulsion, de déménagement et les intérêts d’emprunt peuvent aussi, dans certains cas, être reconnus comme frais nécessaires. Les frais pour faire partir un locataire, les honoraires du notaire ou les coûts d’enregistrement doivent être conservés avec leurs reçus pour être présentés lors de la déclaration. Les intérêts du prêt peuvent être reconnus si certaines conditions sont remplies. Pour que les frais soient acceptés, les justificatifs sont essentiels. Il faut conserver de manière organisée les contrats, reçus, factures et copies de relevés bancaires. Les paiements en espèces sont difficiles à faire reconnaître, il vaut donc mieux utiliser des virements ou des cartes et laisser une trace écrite.

Procédure et délai de déclaration de l’impôt sur les plus-values immobilières

L’impôt sur les plus-values doit être déclaré et payé dans les 2 mois suivant le dernier jour du mois au cours duquel le bien immobilier a été cédé. Par exemple, si le paiement final a été reçu le 15 mars 2026, la déclaration doit être déposée avant le 31 mai. Le critère retenu n’est pas la date d’inscription au registre, mais la date du paiement final ou du transfert de propriété, selon la première à intervenir. La déclaration peut être faite en se rendant directement au bureau des impôts compétent ou par déclaration électronique via Hometax. La télédéclaration sur Hometax est disponible 24h/24 et permet de joindre les documents scannés. Dans les cas complexes, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable fiscaliste ; ses honoraires se situent généralement entre 300 000 et 1 000 000 de won. Les documents à fournir comprennent la déclaration définitive de l’impôt sur les plus-values, le détail du calcul de la plus-value, les copies des contrats d’achat et de vente, le justificatif de taxe d’acquisition, un extrait du registre foncier et les pièces justifiant les frais nécessaires. Pour bénéficier de l’exonération d’une résidence principale, il faut aussi un certificat de résidence et un relevé des occupants du foyer. En cas de non-déclaration dans les délais, une pénalité de 20% est appliquée sur l’impôt calculé, et jusqu’à 40% en cas de non-déclaration frauduleuse. De plus, en cas de retard de paiement, une pénalité journalière de 0,022% s’ajoute. Un retard d’un an sur un impôt de 100 millions de won peut entraîner environ 8 millions de won de pénalités. Il faut aussi connaître la différence entre la déclaration provisoire et la déclaration définitive. La déclaration effectuée dans les 2 mois suivant la fin du mois de cession est la déclaration provisoire, et elle vaut aussi déclaration définitive. Il n’est pas nécessaire de déposer une déclaration définitive séparée, mais si des frais supplémentaires sont découverts ou si une erreur de calcul est constatée, une demande de rectification permet de corriger la situation. Le système de paiement échelonné peut également être utilisé. Si l’impôt à payer dépasse 10 millions de won, 10 millions peuvent être payés immédiatement et le solde dans les 2 mois. Au-delà de 20 millions, le délai de paiement échelonné peut être prolongé jusqu’à 45 jours.

Impôt sur les plus-values des biens immobiliers hérités ou donnés

Lors de la cession d’un bien acquis par héritage ou donation, des règles différentes de celles d’une vente classique s’appliquent. La principale différence concerne le calcul du prix d’acquisition. Pour un bien hérité ou donné, le prix d’acquisition n’est pas la valeur de marché au moment de l’héritage ou de la donation, mais le prix et la date d’acquisition initiaux du défunt ou du donateur sont repris tels quels. Par exemple, si un père a acheté un logement pour 100 millions de won en 2000, qu’il est hérité en 2020, puis vendu 500 millions en 2026, la plus-value est de 400 millions de won, soit 500 millions moins 100 millions. Même si la valeur au moment de l’héritage en 2020 était de 300 millions, le prix d’acquisition reste 100 millions. La durée de détention est aussi reprise du défunt. Si le père détenait le bien depuis 2000, on peut calculer l’abattement spécial pour détention longue à partir de 2000 et non de 2020, année de l’héritage. Comme cela représente 25 ans de détention, une déduction maximale de 50% peut s’appliquer. L’exonération d’une résidence principale peut aussi être transmise. Si le défunt remplissait les conditions de résidence principale unique, l’héritier peut reprendre sa durée d’occupation et de détention pour bénéficier de l’exonération. Toutefois, si l’héritier possède déjà un autre logement, il doit satisfaire aux conditions de la seconde résidence temporaire. Les logements hérités sont exclus du comptage s’ils sont cédés dans les 5 ans. Si un bien hérité est vendu dans ce délai, l’impôt sur les plus-values est calculé séparément sans être ajouté aux logements détenus. Il est donc fiscalement avantageux de vendre un logement hérité dans les 5 ans. Les logements reçus par donation obligent à prendre en compte à la fois l’impôt sur les donations et l’impôt sur les plus-values. L’impôt sur les donations est payé au moment de la donation, puis l’impôt sur les plus-values est à nouveau payé lors de la cession, ce qui crée une double charge. Il peut donc être plus avantageux d’opter pour l’héritage ou la vente plutôt que la donation, et il est recommandé de consulter un spécialiste fiscal.

Cas pratiques de calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières

Voyons le calcul de l’impôt sur les plus-values à travers un cas concret. Mme A a acheté un appartement à Gangnam-gu, Séoul, pour 500 millions de won en mars 2020, puis l’a vendu 800 millions en juin 2026. La durée de détention est de 5 ans, la durée d’occupation de 5 ans, et il s’agit d’une résidence principale unique. On vérifie d’abord les conditions d’exonération pour une résidence principale unique. Les conditions de plus de 2 ans de détention et plus de 2 ans d’occupation sont remplies, mais la condition de valeur de cession de 1,2 milliard de wons ou moins ne l’est pas, donc l’exonération ne peut pas s’appliquer. Il faut donc payer l’impôt général sur les plus-values. La plus-value de cession est de 800 millions - 500 millions = 300 millions de won. En retranchant 24,2 millions de frais nécessaires, composés de 14 millions de taxe d’acquisition, 2 millions de commission d’agence à l’achat, 3,2 millions à la vente et 5 millions de travaux de rénovation, la plus-value réelle ressort à 275,8 millions de won. On applique ensuite l’abattement spécial pour détention longue. Avec 5 ans de détention, l’abattement est de 20%, soit 55,16 millions de won, ce qui ramène la base imposable à 220,64 millions de won. On calcule l’impôt sur les plus-values. Jusqu’à 14 millions, 6% = 840 000 won ; de plus de 14 à 50 millions, 15% = 5,4 millions ; de plus de 50 à 88 millions, 24% = 9,12 millions ; de plus de 88 à 150 millions, 35% = 21,7 millions ; de plus de 150 millions à 220,64 millions, 38% = 26,84 millions. Total : 63,9 millions de won. En ajoutant 10% d’impôt local sur le revenu, le montant final à payer est de 63,9 millions x 1,1 = 70,29 millions de won. Mme A a reçu 800 millions, mais son bénéfice net réel est de 800 millions - 500 millions (prix d’acquisition) - 70,29 millions (impôts) - 24,2 millions (frais nécessaires) = environ 205,51 millions de won. Si Mme A avait vendu à 1,2 milliard de wons ou moins, elle aurait pu bénéficier de l’exonération et économiser 70 millions d’impôts. Comme on le voit, lorsque le prix de vente est proche de 1,2 milliard, un ajustement du prix peut apporter un avantage fiscal important.

10 stratégies pour réduire l’impôt sur les plus-values

Premièrement, exploitez au maximum l’exonération pour une résidence principale unique. Si vous remplissez les conditions de 1,2 milliard de wons ou moins, 2 ans de détention et 2 ans d’occupation, vous pouvez économiser plusieurs millions de won d’impôt. Il est important d’ajuster la date de vente pour satisfaire les périodes de détention et d’occupation. Deuxièmement, ajustez la date de vente pour bénéficier de l’abattement spécial pour détention longue. Si la durée de détention est de 2 ans et 11 mois, attendre un mois de plus pour atteindre 3 ans permet d’obtenir un abattement de 12%. En particulier, si vous êtes à 9 ans et 11 mois, conserver le bien un mois de plus pour appliquer le taux de 40% à 10 ans est avantageux. Troisièmement, n’oubliez pas de réunir tous les frais nécessaires. Conservez tous les reçus de taxe d’acquisition, de commissions d’agence, d’honoraires de notaire ou de gestion et de travaux de rénovation, et laissez une trace via virement ou carte bancaire. Les paiements en espèces sont difficiles à faire reconnaître comme frais nécessaires. Quatrièmement, utilisez l’exception de seconde résidence temporaire. Si vous achetez un nouveau logement pour cause de déménagement ou de mutation professionnelle, vous pouvez conserver l’exonération en vendant l’ancien logement dans le délai prévu. Il faut le faire dans les 2 ans en zone régulée et dans les 3 ans hors zone régulée. Cinquièmement, utilisez stratégiquement la copropriété entre époux. Si chaque conjoint possède un logement, chacun peut bénéficier de son exonération propre hors zone régulée. Il faut toutefois tenir compte de l’impôt sur les donations et de la taxe d’acquisition. Sixièmement, cédez le logement hérité dans les 5 ans. Si vous le vendez dans ce délai, il est calculé séparément et vous pouvez éviter la majoration. En particulier, si vous possédez plusieurs logements, il est souvent préférable de vendre d’abord celui hérité. Septièmement, vendez d’abord les logements hors zone régulée. Si un multi-propriétaire cède un bien en zone régulée, la majoration s’applique, il est donc préférable de réduire d’abord le nombre de logements en vendant les biens hors zone régulée. Huitièmement, faites attention aux droits de prévente et d’entrée. Les droits de prévente en zone régulée sont considérés comme des logements et influencent la qualification de multi-propriétaire. Si vous prévoyez de vendre un logement existant, réfléchissez soigneusement avant d’acheter un droit de prévente. Neuvièmement, faites appel à un fiscaliste. Il est difficile de maîtriser toutes les règles fiscales ainsi que les différents régimes de déduction et d’allègement. Si plusieurs dizaines de millions de won sont en jeu, des honoraires fiscaux de 300 000 à 1 000 000 de won valent largement l’investissement. Dixièmement, respectez impérativement le délai de déclaration. La pénalité de 20% pour absence de déclaration et les pénalités de retard peuvent peser autant que l’impôt lui-même. La déclaration et le paiement doivent être effectués dans les 2 mois suivant le dernier jour du mois de la cession.

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Questions fréquentes

Quand une résidence principale unique est-elle exonérée ?

Selon 2026, l’impôt sur les plus-values est exonéré si le logement vaut 1,2 milliard de wons ou moins et s’il a été détenu et occupé pendant plus de 2 ans. Les trois conditions doivent être remplies.

Quel est le montant de l’abattement spécial pour détention longue ?

Il commence à 12% à partir de 3 ans de détention et augmente chaque année ; à partir de 10 ans, il atteint 40%, et à partir de 15 ans, jusqu’à 50%. Pour une résidence principale, en ajoutant l’abattement lié à l’occupation, on peut aller jusqu’à 80%.

Le résultat inclut-il l’impôt local sur le revenu ?

Oui. Ce calculateur affiche l’impôt final estimé en ajoutant 10% d’impôt local sur le revenu à l’impôt sur les plus-values calculé selon le barème progressif.