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🏠 Calculadora de impuesto sobre ganancias de capital

※ Según 2026

La suspensión temporal de 2022~2026.5.9 ha terminado, por lo que ahora las transmisiones de varias viviendas en zonas reguladas están sujetas al recargo. Desactívalo si aplica una medida transitoria o si no corresponde el recargo.
Impuesto total a pagar (incluye impuesto local sobre la renta)
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Valor de transmisión
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Precio de adquisición
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Gastos deducibles
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Ganancia de transmisión
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Deducción especial por tenencia prolongada
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Importe de la ganancia de capital
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Deducción básica de la ganancia de capital
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Base imponible
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Cuota calculada
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Impuesto local sobre la renta (10%)
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Esta calculadora se basa en la ley surcoreana del impuesto sobre ganancias de capital (según 2026)

GUÍA

Más información

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Concepto básico e importancia del impuesto sobre ganancias de capital

El impuesto sobre ganancias de capital se aplica a la ganancia obtenida al transmitir activos como bienes inmuebles, acciones o derivados. En particular, el impuesto sobre la ganancia de capital inmobiliaria es uno de los tributos más importantes en Corea, y en la compraventa de viviendas puede suponer desde varios millones hasta cientos de millones de wones. Según 2026, el tipo del impuesto sobre ganancias de capital se aplica de forma progresiva del 6% al 45%, y además se añade un 10% de impuesto local sobre la renta. Calcular con precisión el impuesto sobre ganancias de capital es imprescindible en las operaciones inmobiliarias. Si no se calcula con antelación, la carga fiscal inesperada puede reducir mucho el beneficio neto real. Por ejemplo, al vender una vivienda comprada por 300 millones de wones por 500 millones, sobre una ganancia de 200 millones puede imponerse un impuesto de más de 50 millones de wones. En especial, una vivienda por hogar puede quedar exenta del impuesto sobre ganancias de capital si cumple ciertos requisitos. Según 2026, si se trata de una vivienda de 1,2 mil millones de wones o menos, con más de 2 años de tenencia y más de 2 años de residencia, no hay que pagar impuesto. Entender bien estos requisitos de exención es la clave para ahorrar decenas de millones de wones. Con una calculadora de impuesto sobre ganancias de capital puedes calcular fácilmente los tipos y deducciones complejos. Basta con introducir el precio de adquisición, el valor de transmisión y el periodo de tenencia para ver al instante el impuesto estimado, lo que ayuda mucho a planificar las finanzas antes de vender un inmueble.

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Guía completa del sistema de tipos de impuesto sobre ganancias de capital en 2026

En 2026, el impuesto sobre ganancias de capital tiene una estructura progresiva. Hasta 14 millones de wones de base imponible, el tipo es del 6%; de más de 14 millones a 50 millones, del 15%; de más de 50 millones a 88 millones, del 24%; de más de 88 millones a 150 millones, del 35%; de más de 150 millones a 300 millones, del 38%; de más de 300 millones a 500 millones, del 40%; y por encima de 500 millones, del 45%. La tarifa progresiva no aplica el mismo tipo a toda la cantidad, sino tipos distintos por tramos. Por ejemplo, si la ganancia de capital es de 100 millones de wones, hasta 14 millones se aplica el 6%, de 14 a 50 millones el 15%, y a los 50 millones restantes el 24%. Con este cálculo, el impuesto sale a unos 15,6 millones de wones y, al añadir un 10% de impuesto local sobre la renta, el importe final es de unos 17,16 millones de wones. A los propietarios de varias viviendas se les aplica un tipo agravado. En zonas reguladas, a quienes tienen 2 viviendas se les suman 20 puntos porcentuales al tipo básico, y a quienes tienen 3 o más, 30 puntos porcentuales. Por tanto, el tipo máximo puede llegar al 75%. A fecha de 2026, 25 distritos, incluidos Gangnam-gu, Seocho-gu y Songpa-gu en Seúl, están designados como zonas reguladas. La deducción especial por tenencia prolongada descuenta una parte de la ganancia de transmisión según el tiempo de tenencia. A partir de 3 años de tenencia, empieza en el 12%, y puede llegar al 50% si se mantiene durante 15 años o más. En el caso de una vivienda por hogar, también hay una deducción adicional según el periodo de residencia, con lo que puede alcanzarse hasta el 80% de deducción. El impuesto sobre ganancias de capital debe declararse y pagarse dentro de los 2 meses siguientes al último día del mes en que se realizó la transmisión. Si no se declara a tiempo, se añaden una sanción del 20% por falta de declaración y recargos por retraso en el pago. Por eso es muy importante calcular bien el impuesto y presentar la declaración dentro del plazo.

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Análisis detallado de los requisitos de exención para una vivienda por hogar

La exención para una vivienda por hogar es la clave para ahorrar en el impuesto sobre ganancias de capital. Según 2026, deben cumplirse los tres requisitos siguientes: valor de transmisión de 1,2 mil millones de wones o menos, más de 2 años de tenencia y más de 2 años de residencia. Si se cumplen, no se paga impuesto aunque la ganancia de transmisión sea de 1.000 millones o 2.000 millones de wones. Los 2 años de tenencia se calculan desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Por ejemplo, una vivienda adquirida el 1 de marzo de 2023 debe transmitirse a partir del 1 de marzo de 2026 para cumplir el requisito. Si falta incluso un solo día, no se puede aplicar la exención, así que el cálculo exacto de fechas es crucial. Los 2 años de residencia significan el tiempo durante el cual realmente se vivió en esa vivienda. Debe existir el empadronamiento correspondiente, y la residencia efectiva puede verificarse con consumos de electricidad y gas, entre otros. Si la vivienda estuvo alquilada y se vivió en otro lugar, ese periodo puede no contarse como residencia. El umbral de 1,2 mil millones de wones se basa en el valor real de transmisión. No importa la ganancia de capital: si el precio de venta supera los 1,2 mil millones, no puede aplicarse la exención. Si se vende por 12,5 mil millones de wones, todo el importe queda sujeto al impuesto sobre ganancias de capital. Por eso, en viviendas cercanas a ese valor conviene decidir con cuidado el precio de venta. También puede aplicarse la exención en el caso de una segunda vivienda temporal. Si se compra una nueva vivienda mientras se mantiene la anterior y se transmite la vivienda antigua dentro de 3 años (2 años en zonas reguladas), se puede obtener la exención. Debe existir una razón como mudanza, traslado laboral o convivencia con familiares, y hay que empadronarse en la nueva vivienda dentro del año posterior a su compra.

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Estrategias para aprovechar la deducción especial por tenencia prolongada

La deducción especial por tenencia prolongada es un sistema que ofrece ventajas fiscales a quienes han mantenido un inmueble durante mucho tiempo. Según 2026, a partir de 3 años de tenencia la deducción empieza en el 12%; a los 4 años, 16%; a los 5 años, 20%; a los 6 años, 24%; a los 7 años, 28%; a los 8 años, 32%; a los 9 años, 36%; y a los 10 años, 40%. Si se mantiene 15 años o más, la deducción puede llegar al 50%. Por ejemplo, si la ganancia de transmisión es de 200 millones de wones y se ha mantenido el inmueble durante 10 años, se deducen 80 millones de wones, equivalentes al 40%, y la base imponible baja a 120 millones. Esto puede ahorrar varios millones de wones en impuestos. Si se hubiera mantenido 15 años o más, se deducirían 100 millones y la base imponible bajaría aún más, hasta 100 millones. Una vivienda por hogar también puede obtener una deducción adicional según el periodo de residencia. Si se ha residido más de 2 años, se suma una deducción por residencia al porcentaje básico. A partir de 2 años de residencia, el 8%; a partir de 3 años, el 12%; a partir de 4 años, el 16%; y así sucesivamente, hasta un máximo adicional del 30% si se ha residido más de 10 años. Sumando la deducción por tenencia y la de residencia, puede llegarse a una deducción máxima del 80%. Para sacar el máximo partido a esta deducción, conviene decidir estratégicamente el momento de venta. Si llevas 2 años y 11 meses, esperar un mes más para completar 3 años es ventajoso. Si llevas 9 años y 11 meses, también conviene mantenerlo un mes más para aplicar el tipo de deducción de 10 años. Eso sí, en zonas reguladas la deducción especial por tenencia prolongada se excluye para los propietarios de varias viviendas. Si se transmiten viviendas en una zona regulada teniendo 2 o más, no se puede aplicar esta deducción y se aplica el tipo agravado. Por ello, quienes tienen varias viviendas necesitan una estrategia para reducir el número de inmuebles.

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Cómo responder al recargo del impuesto sobre ganancias de capital para propietarios de varias viviendas

Según 2026, el recargo para propietarios de varias viviendas sigue vigente. En zonas reguladas, a quienes tienen 2 viviendas se les añaden 20 puntos porcentuales al tipo básico, y a quienes tienen 3 o más, 30 puntos porcentuales. El tipo máximo puede llegar al 75%, de modo que una gran parte de la ganancia de transmisión podría acabar en impuestos. La primera forma de evitar el recargo es vender antes las viviendas situadas fuera de zonas reguladas. Como esas viviendas no están sujetas al recargo, conviene vender primero otro inmueble para reducir el número total de viviendas antes de transmitir una vivienda en una zona regulada. También es útil aprovechar la excepción de segunda vivienda temporal. Aunque se compre una nueva vivienda manteniendo la anterior, si la vivienda antigua se transmite dentro de un plazo determinado puede considerarse una segunda vivienda temporal y evitar el recargo. El plazo es de 2 años en zonas reguladas y de 3 años fuera de ellas. Otra opción es la copropiedad entre cónyuges. Si cada cónyuge posee una vivienda, fuera de las zonas reguladas cada uno puede aplicar la exención de una vivienda por hogar. Sin embargo, en las zonas reguladas se cuenta el total de viviendas de la pareja, así que hay que tener cuidado. Las viviendas heredadas se excluyen del recuento durante un cierto periodo. Si se transmite una vivienda heredada dentro de los 5 años, se calcula por separado, sin sumarla a las viviendas ordinarias. Por tanto, si existe una vivienda heredada, suele ser ventajoso venderla dentro de esos 5 años para evitar el recargo. Los derechos de preventa o de entrada también pueden contar como vivienda. Los derechos de preventa en zonas reguladas se consideran vivienda y afectan a la calificación de propietario de varias viviendas. Por eso, si se posee un derecho de preventa, hay que planificar con mucho cuidado la venta de la vivienda existente.

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Deducción de gastos necesarios para ahorrar en el impuesto sobre ganancias de capital

Una de las formas más eficaces de reducir el impuesto sobre ganancias de capital es deducir al máximo los gastos necesarios. Entre ellos se incluyen el impuesto de adquisición, las comisiones de intermediación, los honorarios de la gestoría y los gastos de reforma, entre otros. Si se acreditan correctamente, estos gastos reducen la ganancia de transmisión y permiten ahorrar una cantidad importante de impuestos. El impuesto de adquisición es el tributo pagado al comprar la vivienda y es uno de los gastos necesarios más representativos que pueden deducirse del valor de transmisión. En una vivienda de 300 millones de wones, el impuesto de adquisición ronda los 9 millones; si se reconoce como gasto necesario, la ganancia de transmisión se reduce en esa misma cantidad. Es imprescindible conservar el justificante de pago. La comisión de intermediación también se admite como gasto necesario. La comisión pagada en una operación inmobiliaria se incluye tanto en la compra como en la transmisión. En una vivienda de 500 millones de wones, la comisión suele situarse en torno al 0,4-0,5%, es decir, unos 2-2,5 millones de wones; como se paga tanto al comprar como al vender, se pueden deducir en total entre 4 y 5 millones. Los gastos de reforma pueden reconocerse como gasto de capital. Las obras que aumentan el valor de la vivienda, y no solo reparaciones simples, como añadir una habitación, ampliar un baño o cambiar el sistema de calefacción, pueden deducirse. Hay que acreditarlo con facturas, presupuestos o fotos, y resulta más favorable pagar por transferencia bancaria o tarjeta que en efectivo. Los gastos de desalojo, mudanza e intereses de préstamo también pueden llegar a reconocerse como gastos necesarios. Los gastos para desalojar a un inquilino, los honorarios de la gestoría o los costes de registro deben conservarse con sus recibos para presentarlos en la declaración. Los intereses del préstamo pueden reconocerse si se cumplen ciertos requisitos. Para que los gastos se acepten, la documentación es esencial. Hay que guardar de forma organizada contratos, recibos, facturas y copias de extractos bancarios. Los pagos en efectivo son difíciles de reconocer, así que conviene usar transferencias o tarjeta y dejar siempre un justificante.

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Procedimiento y plazo de declaración del impuesto sobre ganancias de capital inmobiliario

El impuesto sobre ganancias de capital debe declararse y pagarse dentro de los 2 meses siguientes al último día del mes en que se transmitió el inmueble. Por ejemplo, si el pago final se recibió el 15 de marzo de 2026, la declaración debe presentarse antes del 31 de mayo. El criterio no es la fecha de registro, sino la fecha del pago final o la fecha de transferencia de la propiedad, la que ocurra primero. La declaración puede presentarse acudiendo directamente a la oficina tributaria competente o mediante presentación electrónica en Hometax. La presentación electrónica en Hometax está disponible las 24 horas y permite adjuntar los documentos escaneados. En casos complejos, conviene contar con un asesor fiscal; sus honorarios suelen estar entre 300.000 y 1.000.000 de wones. Los documentos que deben presentarse incluyen la declaración definitiva del impuesto sobre ganancias de capital, el detalle del cálculo de la ganancia de capital, copias de los contratos de compra y venta, el justificante del impuesto de adquisición, una copia del registro de la propiedad y los documentos que acrediten los gastos necesarios. Para obtener la exención de una vivienda por hogar, también se necesita un certificado de empadronamiento y el historial de empadronamiento de la unidad familiar. Si no se presenta a tiempo, se impone una sanción por falta de declaración. Esta equivale al 20% de la cuota calculada y puede subir al 40% en caso de declaración fraudulenta. Además, por retraso en el pago se añade un recargo diario del 0,022%. Si se retrasa un año el pago de un impuesto de 100 millones, pueden generarse unos 8 millones de wones en recargos. También hay que conocer la diferencia entre la declaración provisional y la definitiva. La declaración presentada dentro de los 2 meses siguientes al último día del mes de la transmisión es la declaración provisional, y esta también surte efecto como declaración definitiva. No hace falta presentar otra declaración definitiva por separado, pero si luego se descubren gastos adicionales o errores de cálculo, puede corregirse mediante una solicitud de rectificación. También se puede usar el sistema de pago aplazado. Si la cuota supera los 10 millones de wones, se pueden pagar 10 millones de inmediato y el resto dentro de los 2 meses siguientes. Si supera los 20 millones, el plazo del pago aplazado puede ampliarse hasta 45 días.

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Impuesto sobre ganancias de capital de inmuebles heredados o recibidos por donación

Al transmitir un inmueble adquirido por herencia o donación se aplican reglas distintas a las de una compraventa normal. La principal diferencia está en el cálculo del precio de adquisición. El precio de adquisición de un inmueble heredado o donado no es el valor de mercado en el momento de la herencia o la donación, sino que se heredan directamente el precio y la fecha de adquisición originales del causante o del donante. Por ejemplo, si un padre compró una vivienda por 100 millones de wones en 2000, se hereda en 2020 y se vende por 500 millones en 2026, la ganancia de transmisión es de 400 millones de wones, es decir, 500 millones menos 100 millones. Aunque el valor en el momento de la herencia en 2020 fuera de 300 millones, el precio de adquisición sigue siendo 100 millones. El periodo de tenencia también se hereda. Si el padre la ha tenido desde 2000, se puede aplicar la deducción especial por tenencia prolongada contando desde 2000 y no desde 2020, año en que se heredó. Como se computan 25 años de tenencia, puede aplicarse una deducción máxima del 50%. También puede heredarse la exención de una vivienda por hogar. Si el causante cumplía los requisitos de una vivienda por hogar, el heredero puede heredar también su periodo de residencia y tenencia para aplicar la exención. Sin embargo, si el heredero ya posee otra vivienda, deberá cumplir los requisitos de segunda vivienda temporal. Las viviendas heredadas se excluyen del recuento de viviendas si se transmiten dentro de los 5 años. Si se vende una vivienda heredada en ese plazo, el impuesto sobre ganancias de capital se calcula por separado, sin sumarla a las viviendas ordinarias en propiedad. Por eso, desde el punto de vista fiscal, suele convenir venderla dentro de esos 5 años. Las viviendas recibidas por donación obligan a considerar tanto el impuesto de donaciones como el impuesto sobre ganancias de capital. Se paga el impuesto de donaciones en el momento de la donación y luego, al transmitirla, se vuelve a pagar el impuesto sobre ganancias de capital, lo que supone una doble carga. Por ello, puede ser más ventajoso heredar o vender en lugar de donar, y conviene consultar con un especialista fiscal.

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Casos prácticos de cálculo del impuesto sobre ganancias de capital inmobiliario

Veamos el proceso de cálculo con un caso real. La señora A compró un apartamento en Gangnam-gu, Seúl, por 500 millones de wones en marzo de 2020 y lo vendió por 800 millones en junio de 2026. El periodo de tenencia es de 5 años, el de residencia de 5 años, y es propietaria de una sola vivienda por hogar. Primero se comprueban los requisitos de exención para una vivienda por hogar. Se cumplen más de 2 años de tenencia y más de 2 años de residencia, pero no el requisito de que el valor de transmisión sea de 1,2 mil millones de wones o menos, por lo que no puede aplicarse la exención. Por tanto, debe pagar el impuesto general sobre ganancias de capital. La ganancia de transmisión es 800 millones - 500 millones = 300 millones de wones. Si se restan los gastos necesarios por importe de 24,2 millones de wones, compuestos por el impuesto de adquisición de 14 millones, la comisión de intermediación de 2 millones al comprar, 3,2 millones al vender y 5 millones en reformas, la ganancia real de transmisión queda en 275,8 millones de wones. Ahora se aplica la deducción especial por tenencia prolongada. Al haber mantenido la vivienda durante 5 años, la deducción es del 20%, es decir, 55,16 millones de wones, por lo que la base imponible queda en 220,64 millones de wones. Se calcula el impuesto sobre ganancias de capital. Hasta 14 millones, el 6% = 840.000 wones; de más de 14 millones a 50 millones, el 15% = 5,4 millones; de más de 50 millones a 88 millones, el 24% = 9,12 millones; de más de 88 millones a 150 millones, el 35% = 21,7 millones; y de más de 150 millones a 220,64 millones, el 38% = 26,84 millones. Total: 63,9 millones de wones. Si se añade el 10% de impuesto local sobre la renta, el importe final a pagar es 63,9 millones x 1,1 = 70,29 millones de wones. La señora A recibió 800 millones, pero su beneficio neto real es 800 millones - 500 millones (precio de adquisición) - 70,29 millones (impuestos) - 24,2 millones (gastos necesarios) = unos 205,51 millones de wones. Si la señora A hubiera vendido por 1,2 mil millones de wones o menos, podría haber aplicado la exención y ahorrado 70 millones en impuestos. Como se ve, cuando el precio de venta está cerca de los 1,2 mil millones, ajustar el precio puede aportar una gran ventaja fiscal.

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10 estrategias para ahorrar en el impuesto sobre ganancias de capital

Primero, aprovecha al máximo la exención para una vivienda por hogar. Si cumples los requisitos de 1,2 mil millones de wones o menos, 2 años de tenencia y 2 años de residencia, puedes ahorrar varios millones en impuestos. Es importante ajustar el momento de la venta para cumplir los periodos de tenencia y residencia. Segundo, ajusta la fecha de venta para obtener la deducción especial por tenencia prolongada. Si llevas 2 años y 11 meses, esperar solo un mes más para completar 3 años te permite obtener una deducción del 12%. En especial, si llevas 9 años y 11 meses, conviene mantenerlo un mes más para aplicar el 40% correspondiente a 10 años. Tercero, no olvides reunir todos los gastos necesarios. Guarda todos los recibos del impuesto de adquisición, las comisiones de intermediación, los honorarios de la gestoría y las reformas, y deja constancia mediante transferencias o pagos con tarjeta. El dinero en efectivo es difícil de reconocer como gasto necesario. Cuarto, aprovecha la excepción de segunda vivienda temporal. Si compras una nueva vivienda por mudanza o traslado laboral, puedes mantener la exención si vendes la vivienda anterior dentro del plazo. Debe hacerse dentro de 2 años en zonas reguladas y dentro de 3 años fuera de ellas. Quinto, utiliza estratégicamente la copropiedad entre cónyuges. Si cada cónyuge posee una vivienda, fuera de las zonas reguladas cada uno puede aplicar su propia exención. Aun así, hay que valorar con cuidado el impuesto de donaciones y el impuesto de adquisición. Sexto, transmite la vivienda heredada dentro de 5 años. Si la vendes dentro de ese plazo, se calcula por separado y puedes evitar el recargo. En particular, si tienes varias viviendas, suele convenir vender primero la heredada. Séptimo, vende primero las viviendas fuera de zonas reguladas. Si un propietario de varias viviendas transmite un inmueble en una zona regulada, se aplica el recargo, así que conviene reducir primero el número de viviendas vendiendo inmuebles fuera de esas zonas. Octavo, ten cuidado con los derechos de preventa y de entrada. Los derechos de preventa en zonas reguladas se consideran vivienda y afectan a la calificación de propietario de varias viviendas. Si tienes previsto vender una vivienda existente, decide con cautela la compra de un derecho de preventa. Noveno, busca ayuda de un asesor fiscal. Resulta difícil entender por completo todas las normas fiscales y los distintos sistemas de deducción y reducción. Si hay decenas de millones de wones en juego, una comisión fiscal de 300.000 a 1.000.000 de wones merece la pena. Décimo, respeta siempre el plazo de declaración. La sanción del 20% por falta de declaración y el recargo por retraso pueden ser tan pesados como el propio impuesto. Debes declarar y pagar dentro de los 2 meses siguientes al último día del mes en que se realizó la transmisión.

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Preguntas frecuentes

¿Cuándo queda exenta una vivienda por hogar?
Según 2026, el impuesto sobre ganancias de capital queda exento si se trata de una vivienda de 1,2 mil millones de wones o menos, mantenida durante más de 2 años y habitada durante más de 2 años. Deben cumplirse los tres requisitos.
¿Cuánta deducción especial por tenencia prolongada se puede obtener?
Empieza en el 12% a partir de 3 años de tenencia y aumenta cada año; a partir de 10 años es del 40% y a partir de 15 años llega hasta el 50%. En una vivienda por hogar, sumando la deducción por residencia, puede alcanzar hasta el 80%.
¿El resultado incluye el impuesto local sobre la renta?
Sí. Esta calculadora muestra el importe final estimado sumando un 10% de impuesto local sobre la renta al impuesto sobre ganancias de capital calculado con la tarifa progresiva.