🛡️ Máy tính PMI

Ước tính chi phí Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) hàng tháng, tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) hiện tại và tháng chính xác PMI của bạn sẽ tự động chấm dứt theo Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà liên bang. Không phải tư vấn tài chính - chỉ dùng cho mục đích lập kế hoạch.

PMI hàng tháng ước tính

—

PMI hằng năm — LTV hiện tại — Tổng PMI đến khi tự động chấm dứt ở mức 78% —

Các mốc gỡ PMI

Mốc	Tháng #	Năm	Dư nợ còn lại	PMI tích lũy đã trả

Máy tính thế chấp Bảng khấu hao Máy tính thế chấp trả hai tuần một lần

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

PMI là gì và vì sao bên cho vay yêu cầu?

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một hợp đồng bảo hiểm bảo vệ bên cho vay - không phải bạn - nếu bạn vỡ nợ một khoản vay thông thường với khoản trả trước dưới 20%. Bên cho vay xem các khoản vay có trả trước thấp là rủi ro cao hơn, vì vốn chủ sở hữu ít hơn nghĩa là ít đệm hơn nếu giá nhà giảm hoặc người vay ngừng thanh toán. PMI thường có chi phí 0.3%-1.5% số tiền vay gốc mỗi năm, được tính hàng tháng như một phần của khoản thanh toán thế chấp. Mức phí chính xác phụ thuộc nhiều vào điểm tín dụng, số tiền trả trước và loại khoản vay của bạn: người vay có điểm tín dụng 760+ có thể trả khoảng 0.46% mỗi năm, trong khi người vay 620-679 trên cùng khoản vay đó có thể trả 1.30% hoặc hơn - gần gấp ba. Với khoản vay $360,000, chênh lệch đó xấp xỉ $138/tháng so với $390/tháng. PMI khác với bảo hiểm nhà ở (bảo vệ tài sản của bạn) và khác với phí bảo hiểm thế chấp FHA (MIP), vốn có quy tắc gỡ bỏ khác và thường kém thuận lợi hơn. Hiểu chi phí PMI và thời điểm gỡ bỏ giúp bạn lập ngân sách chính xác và tránh trả nhiều hơn mức cần thiết. Hãy dùng máy tính thế chấp của chúng tôi để xem PMI phù hợp thế nào trong tổng khoản thanh toán hàng tháng của bạn cùng với tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm.

Quy tắc chấm dứt tự động 78% (Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà)

Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà liên bang năm 1998 yêu cầu các đơn vị phục vụ khoản vay tự động chấm dứt PMI đối với các khoản vay thông thường khi dư nợ khoản vay của bạn dự kiến đạt 78% giá trị nhà ban đầu (không phải giá trị thị trường hiện tại), dựa trên lịch khấu hao ban đầu, miễn là bạn đang thanh toán đúng hạn. Đây là một quyền hợp pháp - bạn không cần yêu cầu gì cả, và bên phục vụ phải tự động hủy vào mốc giữa của đường khấu hao, nơi vốn chủ sở hữu vượt ngưỡng đó. Điểm cần lưu ý: con số 78% được tính theo giá mua ban đầu hoặc giá thẩm định lúc đóng hồ sơ, không phải mức tăng giá sau này. Nếu nhà bạn tăng giá nhanh hơn mức vốn chủ sở hữu tích lũy qua thanh toán, bạn có thể gỡ PMI sớm hơn bằng cách yêu cầu thẩm định mới (xem quy tắc yêu cầu của người vay ở mức 80% bên dưới). Máy tính của chúng tôi khấu hao khoản vay theo từng tháng để cho bạn thấy chính xác tháng và năm mà dư nợ giảm xuống còn 78% giá nhà, tức là mốc chấm dứt tự động được bảo đảm theo luật.

Tùy chọn hủy theo yêu cầu của người vay ở mức 80%

Tách biệt với mốc chấm dứt tự động bắt buộc ở 78%, Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà cũng cho người vay quyền yêu cầu hủy PMI khi dư nợ khoản vay đạt 80% giá trị nhà ban đầu - thường sớm hơn vài tháng so với chấm dứt tự động. Để thực hiện quyền này, bạn thường cần gửi yêu cầu bằng văn bản cho đơn vị phục vụ khoản vay, đang thanh toán đúng hạn, có lịch sử thanh toán tốt, và trong một số trường hợp phải chứng minh không có khoản thế chấp nào khác trên bất động sản. Một số đơn vị phục vụ có thể yêu cầu thẩm định mới để xác nhận giá trị hiện tại nếu bạn yêu cầu hủy sớm dựa trên mức tăng giá thay vì khấu hao theo lịch. Vì cách này cần hành động từ phía người vay thay vì tự động xảy ra, nhiều chủ nhà bỏ lỡ và phải trả thêm 6-12 tháng PMI không cần thiết. Bảng của chúng tôi hiển thị song song cả mốc yêu cầu 80% và mốc tự động 78% để bạn biết chính xác khi nào cần gọi cho đơn vị phục vụ khoản vay.

Điểm tín dụng ảnh hưởng thế nào đến tỷ lệ PMI của bạn

Định giá PMI dựa trên mức độ rủi ro, nghĩa là nhóm điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng trực tiếp và thường rất rõ đến phí hàng tháng. Người vay có điểm 760 trở lên thường đủ điều kiện nhận mức PMI thấp nhất, thường khoảng 0.3-0.5% mỗi năm. Khi điểm giảm xuống vùng 700-759, mức phí tăng lên khoảng 0.5-0.7%. Nhóm 680-699 thường thấy mức gần 0.9%, và người vay trong vùng 620-679 - mức tối thiểu mà nhiều bên cho vay thông thường chấp nhận - có thể trả 1.2-1.5% hoặc hơn. Với khoản vay $400,000, chênh lệch giữa nhóm tốt nhất và kém nhất có thể vượt $300/tháng, hoặc hơn $3,600 mỗi năm. Đây là một trong những lý do mạnh nhất để cải thiện điểm tín dụng trước khi nộp hồ sơ: trả bớt dư nợ quay vòng, tranh chấp các lỗi và tránh mở thêm tín dụng mới trong những tháng trước khi nộp đơn vay thế chấp có thể làm giảm đáng kể chi phí PMI trong nhiều năm. Vì các bậc tỷ lệ PMI khá thô (nhảy từ 699 lên 700 có thể đổi hẳn nhóm định giá của bạn), chỉ cần cải thiện điểm tín dụng nhỏ nhưng đúng thời điểm cũng có thể tiết kiệm hàng nghìn đô trong suốt thời hạn khoản vay.

Quy mô khoản trả trước thay đổi toàn bộ bức tranh PMI như thế nào

Đòn bẩy lớn nhất đối với PMI chính là khoản trả trước. Trả trước 20% trở lên cho một khoản vay thông thường sẽ loại bỏ hoàn toàn PMI ngay từ ngày đầu - bên cho vay không yêu cầu nữa khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị khởi điểm ở mức 80% hoặc thấp hơn. Giữa mức 20% và 3% trả trước (mức tối thiểu của nhiều chương trình vay thông thường), chi phí PMI tăng dần vì trả trước thấp hơn đồng nghĩa rủi ro được cảm nhận cao hơn và cần lâu hơn để đạt các ngưỡng gỡ bỏ 78%/80%. Ví dụ, một căn nhà $400,000 với 10% trả trước ($40,000) bắt đầu ở mức 90% LTV và có thể mất 8-10 năm để khấu hao xuống 78%, trong khi cùng căn nhà đó với 15% trả trước bắt đầu ở mức 85% LTV và có thể đạt 78% trong một nửa thời gian đó hoặc ít hơn. Một số người mua chọn "khoản vay ghép" (ví dụ cấu trúc 80-10-10: 80% thế chấp thứ nhất, 10% thế chấp thứ hai, 10% trả trước) để tránh PMI hoàn toàn, đổi lại là một khoản vay thứ hai có lãi suất riêng. Trước khi chọn cách này, hãy so sánh tổng chi phí PMI trong khoảng thời gian bạn dự kiến gỡ bỏ với chi phí lãi của khoản thế chấp thứ hai - PMI thường là lựa chọn rẻ hơn nếu bạn dự định đạt 20% vốn chủ sở hữu trong vài năm.

FHA MIP so với PMI thông thường: Một khác biệt quan trọng

Máy tính này mô phỏng PMI thông thường, tuân theo các quy tắc chấm dứt của Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà đã nêu ở trên. Các khoản vay FHA hoạt động rất khác: chúng tính phí bảo hiểm thế chấp (MIP) mà, với hầu hết các khoản vay FHA phát sinh từ năm 2013 có trả trước dưới 10%, sẽ kéo dài suốt thời hạn khoản vay bất kể bạn tích lũy được bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Cách duy nhất để gỡ bỏ MIP FHA trong trường hợp đó là tái cấp vốn sang khoản vay thông thường khi bạn đã có đủ vốn chủ sở hữu (thường là 20%) và đủ tín dụng để đủ điều kiện không cần PMI, hoặc trả hết khoản vay. Nếu bạn vay FHA với khoản trả trước 10% trở lên, MIP sẽ được gỡ sau 11 năm. Đây là một lý do lớn khiến nhiều người vay FHA lên kế hoạch tái cấp vốn sớm sang nguồn vốn thông thường khi lãi suất và vốn chủ sở hữu cho phép - xem các công cụ liên quan của chúng tôi như máy tính khoản vay thế chấp và máy tính khấu hao để mô hình hóa kịch bản đó và ước tính điểm hòa vốn.

Cách chủ động gỡ PMI nhanh hơn lịch dự kiến

Bạn không cần phải thụ động chờ đến mốc tự động chấm dứt 78%. Việc trả thêm vào gốc giúp tăng tốc khấu hao và kéo cả hai ngưỡng 80% và 78% đến sớm hơn - máy tính khoản vay thế chấp hai tuần một lần của chúng tôi cho thấy một chiến lược trả thêm có thể rút ngắn nhiều năm khoản vay của bạn và, như một tác dụng phụ, giúp gỡ PMI sớm hơn. Giá trị nhà tăng lên cũng là một đòn bẩy khác: nếu giá thị trường của ngôi nhà đã tăng đáng kể kể từ khi mua, bạn có thể đã vượt 80% vốn chủ sở hữu trên giấy tờ dù lịch khấu hao của riêng bạn chưa đạt mốc đó. Trong trường hợp đó, bạn có thể yêu cầu thẩm định (thường $400-600) và đề nghị đơn vị quản lý khoản vay chấm dứt sớm dựa trên giá trị hiện tại thay vì chờ khấu hao theo lịch. Các cải tạo làm tăng giá trị có chứng từ (mái mới, bếp nâng cấp, tầng hầm hoàn thiện) cũng có thể hỗ trợ cách tiếp cận dựa trên thẩm định này. Luôn yêu cầu hủy PMI bằng văn bản và lưu lại hồ sơ - đơn vị quản lý khoản vay không phải lúc nào cũng chủ động thông báo ngay khi bạn vượt ngưỡng, đặc biệt với yêu cầu 80% do người vay khởi xướng.

Câu hỏi thường gặp

PMI tự động kết thúc khi nào?

Theo luật liên bang (Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà), đơn vị quản lý khoản vay của bạn phải tự động chấm dứt PMI khi số dư khoản vay của bạn được lên lịch đạt 78% giá trị nhà ban đầu, miễn là bạn đang thanh toán đúng hạn. Máy tính của chúng tôi cho biết chính xác tháng và năm điều này xảy ra với khoản vay của bạn.

Tôi có thể gỡ PMI sớm hơn mốc tự động 78% không?

Có. Bạn có thể yêu cầu hủy khi số dư của bạn đạt 80% giá trị nhà ban đầu (yêu cầu do người vay khởi xướng, thường bằng văn bản gửi đến đơn vị quản lý khoản vay), hoặc sớm hơn nếu giá trị nhà đã tăng đủ để đạt 80% vốn chủ sở hữu dựa trên một bản thẩm định mới.

Tôi có cần PMI nếu trả trước 20% trở lên không?

Không. Các khoản vay thông thường không yêu cầu PMI khi khoản trả trước là 20% trở lên, vì tỷ lệ khoản vay trên giá trị ban đầu của bạn đã ở mức 80% hoặc thấp hơn.

PMI có giống bảo hiểm nhà ở không?

Không. PMI bảo vệ bên cho vay nếu bạn vỡ nợ; bảo hiểm nhà ở bảo vệ bạn và tài sản của bạn khỏi hư hại, trộm cắp và trách nhiệm pháp lý. Bạn cần cả hai nếu khoản trả trước dưới 20%.

Bảo hiểm thế chấp FHA khác gì so với PMI thông thường?

Các khoản vay FHA tính phí bảo hiểm thế chấp (MIP) mà, với hầu hết các khoản vay dưới 10% trả trước kể từ năm 2013, sẽ kéo dài suốt thời hạn khoản vay. Nó không tự động chấm dứt ở mức 78% LTV như PMI thông thường - tái cấp vốn sang khoản vay thông thường thường là cách duy nhất để gỡ bỏ.

Máy tính này có phải là tư vấn tài chính không?

Không. Công cụ này chỉ cung cấp ước tính cho mục đích lập kế hoạch, dựa trên dữ liệu bạn nhập và các khoảng tỷ lệ PMI điển hình trong ngành. Mức PMI thực tế, thời điểm gỡ bỏ và điều kiện đủ điều kiện do bên cho vay và đơn vị quản lý khoản vay của bạn quyết định. Hãy tham khảo chuyên viên thế chấp được cấp phép để được tư vấn phù hợp với tình huống của bạn.