🛡️ PMI-kalkylator

Beräkna din månatliga kostnad för Private Mortgage Insurance (PMI), din nuvarande loan-to-value-kvot (LTV) och den exakta månaden då din PMI automatiskt upphör enligt federal Homeowners Protection Act. Inte finansiell rådgivning - endast för planering.

Beräknad månatlig PMI

—

Årlig PMI — Nuvarande LTV — Total PMI fram till automatisk upphörande vid 78% —

Milstolpar för att ta bort PMI

Milstolpe	Månad #	År	Återstående saldo	Ackumulerad PMI betald

Bolånekalkylator Amorteringsplan Bolånekalkylator för tvåveckorsbetalning

GUIDE

Las mer

Vad är PMI och varför kräver långivare det?

Private Mortgage Insurance (PMI) är en försäkring som skyddar långivaren - inte dig - om du inte kan betala på ett konventionellt lån med mindre än 20% i kontantinsats. Långivare ser lån med låg kontantinsats som mer riskfyllda, eftersom mindre eget kapital betyder mindre buffert om bostadspriserna faller eller låntagaren slutar betala. PMI kostar vanligtvis 0,3%-1,5% av det ursprungliga lånebeloppet per år och faktureras månadsvis som en del av din bolånebetalning. Den exakta satsen beror i hög grad på din kreditpoäng, kontantinsatsens storlek och lånetyp: en låntagare med kreditpoäng över 760 kan betala cirka 0,46% per år, medan en låntagare med 620-679 på samma lån kan betala 1,30% eller mer - nästan tre gånger så mycket. På ett lån på $360,000 motsvarar det ungefär $138/månad jämfört med $390/månad. PMI skiljer sig från hemförsäkring (som skyddar din fastighet) och från FHA mortgage insurance premium (MIP), som följer andra, ofta mindre förmånliga regler för borttagning. Genom att förstå din PMI-kostnad och tidslinjen för borttagning kan du budgetera mer exakt och undvika att betala mer än nödvändigt. Använd vår bolånekalkylator för att se hur PMI passar in i din totala månadskostnad tillsammans med amortering, ränta, skatt och försäkring.

Regeln om automatisk upphörande vid 78% (Homeowners Protection Act)

Den federala Homeowners Protection Act från 1998 kräver att bolåneadministratörer automatiskt avslutar PMI på konventionella lån när ditt lånesaldo beräknas nå 78% av bostadens ursprungliga värde (inte nuvarande marknadsvärde), baserat på den ursprungliga amorteringsplanen, så länge du ligger i fas med betalningarna. Detta är en lagstadgad rätt - du behöver inte begära något, och administratören måste ta bort det automatiskt vid den punkt i amorteringskurvan där eget kapital passerar den tröskeln. Nackdelen: 78%-siffran beräknas mot det ursprungliga inköpspriset eller det värde som fastställdes vid tillträdet, inte mot senare värdeökning. Om din bostad har ökat i värde snabbare än ditt eget kapital har byggts upp genom betalningar kan du kanske ta bort PMI tidigare genom att begära en ny värdering (se regeln om 80% på begäran nedan). Vår kalkylator amorterar ditt lån månad för månad för att visa exakt vilken månad och vilket år ditt saldo sjunker till 78% av bostadspriset, vilket är den garanterade automatiska upphörandepunkten enligt lag.

Möjligheten att begära borttagning vid 80%

Utöver det obligatoriska automatiska upphörandet vid 78% ger Homeowners Protection Act också låntagare rätt att begära att PMI avslutas när lånesaldot når 80% av bostadens ursprungliga värde - vanligtvis några månader före den automatiska upphörandepunkten. För att använda den här rätten behöver du normalt skicka en skriftlig begäran till din administratör, ligga i fas med betalningarna, ha en god betalningshistorik och i vissa fall kunna visa att det inte finns några andra panter på fastigheten. Vissa administratörer kan kräva en ny värdering för att bekräfta det aktuella värdet om du begär tidig borttagning baserat på värdeökning snarare än planerad amortering. Eftersom den här vägen kräver att låntagaren agerar i stället för att ske automatiskt missar många bostadsägare den och betalar 6-12 extra månader med PMI i onödan. Vår tabell visar både milstolpen för begäran vid 80% och den automatiska milstolpen vid 78% sida vid sida, så att du vet exakt när du ska kontakta din administratör.

Hur kreditpoäng påverkar din PMI-sats

PMI-prissättning är riskbaserad, vilket betyder att ditt kreditpoängintervall direkt och ofta dramatiskt påverkar din månatliga premie. Låntagare med poäng på 760 eller högre kvalificerar vanligtvis för de lägsta PMI-satserna, ofta runt 0,3-0,5% per år. När poängen sjunker till intervallet 700-759 stiger satserna till ungefär 0,5-0,7%. Intervallet 680-699 ligger ofta nära 0,9%, och låntagare i intervallet 620-679 - det minimum som många konventionella långivare godkänner - kan betala 1,2-1,5% eller mer. På ett lån på $400,000 kan gapet mellan bästa och sämsta intervall överstiga $300/månad, eller mer än $3,600 per år. Det här är ett av de starkaste argumenten för att förbättra din kreditpoäng innan du ansöker: att betala ned revolverande skulder, bestrida fel och undvika nya kreditupplysningar under månaderna före bolåneansökan kan märkbart sänka din PMI-kostnad i flera år. Eftersom PMI-nivåerna är ganska grova (ett hopp från 699 till 700 kan flytta hela din prissättningsnivå) kan även en liten kreditförbättring som tajmas rätt spara tusentals över lånets löptid.

Hur storleken på kontantinsatsen helt förändrar PMI-bilden

Den enskilt viktigaste faktorn för PMI är din kontantinsats. Att lägga 20% eller mer på ett konventionellt lån eliminerar PMI helt från dag ett - långivare kräver det inte när din loan-to-value-kvot börjar på eller under 80%. Mellan 20% kontantinsats och 3% kontantinsats (miniminivån för många konventionella program) stiger PMI-kostnaden eftersom lägre kontantinsats innebär högre upplevd risk och en längre väg innan trösklarna för borttagning vid 78%/80% nås. Till exempel börjar ett hus för $400,000 med 10% kontantinsats ($40,000) på 90% LTV och kan ta 8-10 år att amortera ned till 78%, medan samma hus med 15% kontantinsats börjar på 85% LTV och kan nå 78% på halva tiden eller mindre. Vissa köpare väljer ett "piggyback loan" (t.ex. 80-10-10-struktur: 80% första bolån, 10% andra bolån, 10% kontantinsats) specifikt för att helt undvika PMI och i stället ta ett andra lån med egen ränta. Innan du väljer den här vägen bör du jämföra den totala PMI-kostnaden över din förväntade borttagningstid med räntekostnaden för ett andra bolån - PMI är ofta det billigare alternativet om du planerar att nå 20% eget kapital inom några år.

FHA MIP kontra konventionell PMI: En avgörande skillnad

Den här kalkylatorn modellerar konventionell PMI, som följer borttagningsreglerna i Homeowners Protection Act som beskrivs ovan. FHA-lån fungerar mycket annorlunda: de tar ut en bolåneförsäkringspremie (MIP) som, för de flesta FHA-lån som sedan 2013 tecknats med mindre än 10% kontantinsats, löper under hela lånets löptid oavsett hur mycket eget kapital du bygger upp. Det enda sättet att ta bort FHA MIP i det scenariot är att refinansiera till ett konventionellt lån när du har tillräckligt med eget kapital (vanligtvis 20%) och tillräckligt god kredit för att kvalificera dig utan PMI, eller att betala av lånet helt. Om du tog ett FHA-lån med 10% eller mer i kontantinsats tas MIP bort efter 11 år. Det är en viktig anledning till att många FHA-låntagare planerar att refinansiera tidigt till konventionell finansiering när räntor och eget kapital tillåter det - se våra syskonverktyg som bolånekalkylatorn och amorteringskalkylatorn för att modellera det scenariot och uppskatta din brytpunkt.

Hur du aktivt tar bort PMI snabbare än planerat

Du behöver inte passivt vänta på det automatiska borttagningsdatumet vid 78%. Extra betalningar på lånekapitalet påskyndar amorteringen och flyttar fram både 80%- och 78%-gränserna tidigare - vår bolånekalkylator med varannan vecka-betalningar visar hur en strategi med extra betalningar kan kapa flera år av ditt lån och som en bieffekt ta bort PMI tidigare. Värdeökning på bostaden är en annan hävstång: om marknadsvärdet på ditt hem har stigit avsevärt sedan köpet kan du redan på papperet ligga över 80% eget kapital även om din amorteringsplan ännu inte har nått dit. I så fall kan du beställa en värdering (vanligtvis 400-600 USD) och be din låneförvaltare om tidig borttagning baserat på nuvarande värde i stället för att vänta på den planerade amorteringen. Renoveringar som tillför dokumenterat värde (ett nytt tak, uppdaterat kök, färdigställd källare) kan också stödja detta värderingsbaserade tillvägagångssätt. Begär alltid PMI-borttagning skriftligt och spara dokumentation - låneförvaltare meddelar inte alltid proaktivt när du passerar en gräns, särskilt inte vid den låntagardrivna 80%-begäran.

Vanliga fragor

När upphör PMI automatiskt?

Enligt federal lag (Homeowners Protection Act) måste din låneförvaltare automatiskt avsluta PMI när ditt lånesaldo enligt amorteringsplanen når 78% av bostadens ursprungliga värde, så länge du betalar i tid. Vår kalkylator visar exakt vilken månad och vilket år detta händer för ditt lån.

Kan jag ta bort PMI tidigare än den automatiska 78%-punkten?

Ja. Du kan begära borttagning när ditt saldo når 80% av bostadens ursprungliga värde (en begäran från låntagaren, vanligtvis skriftligen till din låneförvaltare), eller tidigare om bostaden har stigit tillräckligt i värde för att nå 80% eget kapital baserat på en ny värdering.

Behöver jag PMI om jag betalar 20% eller mer i kontantinsats?

Nej. Konventionella lån kräver inte PMI när kontantinsatsen är 20% eller mer, eftersom ditt initiala belåningsgrad redan är på eller under 80%.

Är PMI samma sak som hemförsäkring?

Nej. PMI skyddar långivaren om du inte kan betala; hemförsäkring skyddar dig och din egendom mot skador, stöld och ansvar. Du behöver båda om din kontantinsats är under 20%.

Hur skiljer sig FHA:s bolåneförsäkring från konventionell PMI?

FHA-lån tar ut en bolåneförsäkringspremie (MIP) som, för de flesta lån med under 10% kontantinsats sedan 2013, gäller under hela lånets löptid. Den upphör inte automatiskt vid 78% belåningsgrad som konventionell PMI - refinansiering till ett konventionellt lån är vanligtvis den enda vägen bort.

Är den här kalkylatorn finansiell rådgivning?

Nej. Det här verktyget ger uppskattningar endast för planeringsändamål, baserat på de uppgifter du anger och vanliga PMI-intervall i branschen. Faktiska PMI-satser, tidpunkt för borttagning och behörighet avgörs av din långivare och låneförvaltare. Kontakta en licensierad bolåneexpert för råd som är specifika för din situation.