🛡️ PMI-kalkulator

Estimer din månedlige kostnad for privat boliglånsforsikring (PMI), din nåværende belåningsgrad (LTV) og den eksakte måneden PMI automatisk opphører under den føderale Homeowners Protection Act. Ikke finansiell rådgivning - kun for planleggingsformål.

Estimert månedlig PMI

—

Årlig PMI — Nåværende LTV — Total PMI frem til automatisk opphør ved 78% —

Milepæler for fjerning av PMI

Milepæl	Måned #	År	Gjenværende saldo	Akkumulert betalt PMI

Boliglånskalkulator Nedbetalingsplan To-ukentlig boliglånskalkulator

GUIDE

Les mer

Hva er PMI, og hvorfor krever långivere det?

Privat boliglånsforsikring (PMI) er en forsikring som beskytter långiveren - ikke deg - hvis du misligholder et konvensjonelt lån med mindre enn 20% egenkapital. Långivere ser lån med lav egenkapital som mer risikable, fordi mindre egenkapital betyr mindre sikkerhetsmargin hvis boligverdiene faller eller låntakeren slutter å betale. PMI koster vanligvis 0,3%-1,5% av det opprinnelige lånebeløpet per år, og faktureres månedlig som en del av boliglånsbetalingen. Den nøyaktige satsen avhenger i stor grad av kredittscoren din, størrelsen på egenkapitalen og lånetypen: en låntaker med 760+ i kredittscore kan betale 0,46% årlig, mens en låntaker med 620-679 på samme lån kan betale 1,30% eller mer - nesten tre ganger så mye. På et lån på $360,000 er forskjellen omtrent $138/mnd mot $390/mnd. PMI er noe annet enn boligforsikring (som beskytter eiendommen din) og noe annet enn FHA mortgage insurance premium (MIP), som følger andre og ofte mindre gunstige regler for fjerning. Når du forstår PMI-kostnaden og tidslinjen for opphør, blir det enklere å budsjettere riktig og unngå å betale mer enn nødvendig. Bruk boliglånskalkulatoren vår for å se hvordan PMI passer inn i den totale månedlige betalingen sammen med avdrag, renter, skatt og forsikring.

Regelen om automatisk opphør ved 78% (Homeowners Protection Act)

Den føderale Homeowners Protection Act fra 1998 krever at låneservicere automatisk avslutter PMI på konvensjonelle lån når lånesaldoen er planlagt å nå 78% av den opprinnelige boligverdien (ikke nåværende markedsverdi), basert på den opprinnelige nedbetalingsplanen, så lenge du er à jour med betalingene. Dette er en juridisk rettighet - du trenger ikke å be om noe, og serviseren må kansellere det automatisk ved midtpunktet i nedbetalingskurven der egenkapitalen krysser terskelen. Haken er at 78%-tallet beregnes mot den opprinnelige kjøpesummen eller takstverdien ved kjøp, ikke senere verdistigning. Hvis boligen din har økt i verdi raskere enn egenkapitalen har vokst gjennom betalinger, kan du kanskje fjerne PMI tidligere ved å be om en ny takst (se regelen om 80% på forespørsel nedenfor). Kalkulatoren vår nedbetaler lånet ditt måned for måned og viser deg den eksakte måneden og året saldoen faller til 78% av boligprisen din, som er det garanterte automatiske opphørspunktet etter loven.

Muligheten til å be om kansellering ved 80%

Utenom det obligatoriske automatiske opphøret ved 78% gir Homeowners Protection Act også låntakere rett til å be om kansellering av PMI når lånesaldoen når 80% av den opprinnelige boligverdien - som regel noen måneder tidligere enn automatisk opphør. For å bruke denne retten må du vanligvis sende en skriftlig forespørsel til serviseren, være à jour med betalingene, ha god betalingshistorikk, og i noen tilfeller bevise at det ikke finnes andre heftelser på eiendommen. Noen servisere kan kreve en ny takst for å bekrefte nåverdien hvis du ber om tidlig kansellering basert på verdistigning snarere enn planlagt nedbetaling. Siden denne veien krever handling fra låntakeren i stedet for å skje automatisk, går mange boligeiere glipp av den og betaler 6-12 ekstra måneder med PMI unødvendig. Tabellen vår viser både milepælen for 80% forespørsel og milepælen for 78% automatisk opphør side om side, slik at du vet nøyaktig når du skal kontakte serviseren.

Hvordan kredittscore påvirker PMI-satsen din

Prising av PMI er risikobasert, noe som betyr at kredittscore-intervallet ditt har en direkte og ofte dramatisk effekt på den månedlige premien. Låntakere med score på 760 eller høyere kvalifiserer vanligvis for de laveste PMI-satsene, ofte rundt 0,3-0,5% årlig. Når scoren faller inn i intervallet 700-759, stiger satsene til omtrent 0,5-0,7%. Intervallet 680-699 ligger ofte nær 0,9%, og låntakere i området 620-679 - minimumsgrensen mange konvensjonelle långivere godkjenner - kan betale 1,2-1,5% eller mer. På et lån på $400,000 kan forskjellen mellom beste og verste intervall overstige $300/mnd, eller over $3,600 per år. Dette er et av de sterkeste argumentene for å forbedre kredittscoren før du søker: nedbetaling av rullerende saldoer, klage på feil og å unngå nye kredittsjekker i månedene før boliglånssøknaden kan redusere PMI-kostnaden betydelig i mange år. Siden PMI-satsnivåene er relativt grove (et hopp fra 699 til 700 kan flytte deg til et helt annet prisintervall), kan selv en liten forbedring i kredittscore, timet riktig, spare deg for tusenvis over lånets levetid.

Hvordan størrelsen på egenkapitalen endrer PMI-bildet fullstendig

Den største faktoren for PMI er egenkapitalen din. Setter du ned 20% eller mer på et konvensjonelt lån, fjernes PMI helt fra dag én - långivere krever det ikke når belåningsgraden starter på eller under 80%. Mellom 20% egenkapital og 3% egenkapital (minimum for mange konvensjonelle programmer) øker PMI-kostnaden fordi lavere egenkapital betyr høyere oppfattet risiko og en lengre vei før tersklene for fjerning ved 78%/80% nås. For eksempel starter en bolig til $400,000 med 10% egenkapital ($40,000) på 90% LTV og kan bruke 8-10 år på å amortisere ned til 78%, mens samme bolig med 15% egenkapital starter på 85% LTV og kan nå 78% på halvparten av tiden eller mindre. Noen kjøpere velger et "piggyback loan" (for eksempel 80-10-10-struktur: 80% første boliglån, 10% andre lån, 10% egenkapital) for å unngå PMI helt, og bytter det mot et andre lån med egen rente. Før du velger denne veien, bør du sammenligne den totale kostnaden for PMI over den forventede tidslinjen for fjerning med rentekostnaden for et andre boliglån - PMI er ofte det billigere valget hvis du planlegger å nå 20% egenkapital innen noen få år.

FHA MIP vs. konvensjonell PMI: En kritisk forskjell

Denne kalkulatoren modellerer konvensjonell PMI, som følger reglene for fjerning i Homeowners Protection Act beskrevet ovenfor. FHA-lån fungerer veldig annerledes: de krever en mortgage insurance premium (MIP) som, for de fleste FHA-lån tatt opp med mindre enn 10% egenkapital siden 2013, varer hele lånets løpetid uansett hvor mye egenkapital du bygger opp. Den eneste måten å fjerne FHA MIP i det scenariet er å refinansiere til et konvensjonelt lån når du har nok egenkapital (vanligvis 20%) og tilstrekkelig kreditt til å kvalifisere uten PMI, eller betale lånet helt ned. Hvis du tok opp et FHA-lån med 10% eller mer i egenkapital, fjernes MIP etter 11 år. Dette er en viktig grunn til at mange FHA-låntakere planlegger en tidlig refinansiering til konvensjonell finansiering når renter og egenkapital tillater det — se våre søsterverktøy som boliglånskalkulatoren og nedbetalingskalkulatoren for å modellere det scenariet og anslå breakeven-punktet ditt.

Slik fjerner du PMI aktivt raskere enn planlagt

Du trenger ikke å vente passivt på den automatiske termineringstidspunktet ved 78%. Ekstra avdrag på hovedstolen fremskynder nedbetalingen og flytter både 80% og 78%-grensene tidligere — vår boliglånskalkulator med annenhver uke viser hvordan en strategi med ekstra innbetalinger kan kutte år av lånet ditt og, som en sideeffekt, fjerne PMI tidligere. Økning i boligverdi er en annen faktor: hvis markedsverdien på boligen din har steget betydelig siden kjøpet, kan du allerede være over 80% egenkapital på papiret selv om nedbetalingsplanen din ikke har nådd dit ennå. I så fall kan du be om en verdivurdering (vanligvis $400-600) og be låneserviseren om tidlig kansellering basert på gjeldende verdi i stedet for å vente på den planlagte nedbetalingen. Oppgraderinger som tilfører dokumentert verdi (et nytt tak, oppgradert kjøkken, ferdig kjeller) kan også støtte denne verdivurderingsbaserte tilnærmingen. Be alltid om kansellering av PMI skriftlig og ta vare på dokumentasjon — serviserer varsler ikke alltid proaktivt i det øyeblikket du passerer en grense, spesielt for den låntakerinitierte 80%-forespørselen.

Vanlige sporsmal

Når opphører PMI automatisk?

Etter føderal lov (Homeowners Protection Act) må serviseren din automatisk avslutte PMI når lånesaldoen er planlagt å nå 78% av den opprinnelige boligverdien, så lenge du er à jour med betalingene. Kalkulatoren vår viser den nøyaktige måneden og året dette skjer for lånet ditt.

Kan jeg fjerne PMI tidligere enn det automatiske punktet ved 78%?

Ja. Du kan be om kansellering når saldoen din når 80% av den opprinnelige boligverdien (en forespørsel initiert av låntaker, vanligvis skriftlig til serviseren din), eller tidligere hvis boligen din har steget nok i verdi til å nå 80% egenkapital basert på en ny verdivurdering.

Trenger jeg PMI hvis jeg betaler inn 20% eller mer?

Nei. Konvensjonelle lån krever ikke PMI når egenkapitalinnskuddet er 20% eller mer, siden det opprinnelige lån-til-verdi-forholdet ditt allerede er på eller under 80%.

Er PMI det samme som boligforsikring?

Nei. PMI beskytter långiveren hvis du misligholder; boligforsikring beskytter deg og eiendommen din mot skade, tyveri og ansvar. Du trenger begge hvis egenkapitalinnskuddet ditt er under 20%.

Hvordan er FHA boliglånsforsikring forskjellig fra konvensjonell PMI?

FHA-lån krever en mortgage insurance premium (MIP) som, for de fleste lån med under 10% egenkapital siden 2013, varer hele lånets løpetid. Den opphører ikke automatisk ved 78% LTV slik konvensjonell PMI gjør — refinansiering til et konvensjonelt lån er vanligvis den eneste måten å fjerne den på.

Er denne kalkulatoren finansielle råd?

Nei. Dette verktøyet gir anslag kun til planleggingsformål, basert på opplysningene du oppgir og typiske PMI-rentespenn i bransjen. Faktiske PMI-satser, tidspunkt for fjerning og kvalifikasjonskrav bestemmes av långiveren og låneserviseren din. Rådfør deg med en autorisert boliglånsrådgiver for råd som er spesifikke for din situasjon.