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估算你的每月私人房貸保險（PMI）費用、目前貸款成數（LTV），以及依聯邦《房屋所有權保護法》PMI 自動終止的確切月份。非理財建議，僅供規劃用途。
| 里程碑 | 月份 # | 年份 | 剩餘本金 | 累計已付 PMI |
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私人房貸保險（PMI）是一種保險，當你在一般房貸上只付不到 20% 頭期款而違約時，它保障的是貸方，不是你。貸方會把低頭期款貸款視為風險較高，因為自有權益較少，當房價下跌或借款人停止付款時，緩衝也較小。PMI 通常每年為原始貸款金額的 0.3%-1.5%，並以月費形式併入你的房貸付款中。實際費率很大程度取決於你的信用分數、頭期款比例與貸款類型：信用分數 760 以上的借款人，年費率可能約 0.46%；而同樣貸款下，620-679 的借款人可能要付 1.30% 以上，幾乎是三倍。若是 360,000 美元的貸款，差異大約是每月 138 美元對 390 美元。PMI 不同於房屋保險（保障你的房產），也不同於 FHA 房貸保險費（MIP），後者有不同、而且通常較不利的取消規則。了解你的 PMI 成本與取消時程，有助於精準編列預算，避免多付不必要的費用。使用我們的房貸計算機，看看 PMI 如何和本金、利息、稅金與保險一起影響你的每月總付款。
1998 年的聯邦《房屋所有權保護法》要求房貸服務商，在你的貸款餘額依原始攤還計畫排定將達到原始房屋價值的 78% 時，自動終止一般房貸的 PMI（不是以當前市價計算），前提是你的付款狀態正常。這是法律上的權利，你不需要提出任何申請，服務商必須在你的攤還曲線走到一半、且權益跨過該門檻時自動取消。要注意的是，78% 是以原始購買價格或成交時的估價為基準，不包含之後的增值。如果你的房子升值速度比你透過還款累積權益的速度更快，你也許可以透過申請新估價更早移除 PMI（見下方 80% 借款人申請取消規則）。我們的計算機會按月攤還你的貸款，顯示你的餘額何時會降到房價的 78%，也就是法律保障的自動終止點。
除了強制性的 78% 自動終止外，《房屋所有權保護法》也賦予借款人在貸款餘額達到原始房屋價值 80% 時，要求取消 PMI 的權利，通常比自動終止早幾個月。要行使這項權利，你通常需要向服務商提交書面申請、保持付款正常、付款紀錄良好，某些情況下還要證明房產沒有其他留置權。如果你是因為升值而非按排定攤還進度提前取消，部分服務商可能會要求新的估價來確認當前價值。因為這條路需要借款人主動操作，而不是自動發生，很多屋主會錯過，白白多付 6-12 個月的 PMI。我們的表格會並列顯示 80% 的申請里程碑與 78% 的自動里程碑，讓你清楚知道何時該聯絡你的服務商。
PMI 採風險定價，也就是說，你的信用分數區間會直接而且常常很明顯地影響月費。信用分數 760 以上的借款人通常可享有最低 PMI 費率，年費率多半約 0.3-0.5%。分數降到 700-759 時，費率通常上升到約 0.5-0.7%。680-699 區間常見的費率接近 0.9%，而 620-679 區間的借款人，也就是許多一般房貸貸方會核准的最低區間，可能要付 1.2-1.5% 甚至更高。以 400,000 美元貸款為例，最佳與最差區間的差距每月可能超過 300 美元，或每年超過 3,600 美元。這也是在申請前改善信用分數最有力的理由之一：在房貸申請前幾個月先降低循環負債、申訴錯誤，以及避免新的信用查詢，都可能讓你之後多年實際支付的 PMI 大幅下降。由於 PMI 的費率級距相對粗略（例如 699 跳到 700 可能就換到整個不同的定價區間），即使只是小幅提升、只要時間點抓得對，也可能在貸款期間省下數千美元。
影響 PMI 最關鍵的槓桿，就是你的頭期款。一般房貸若頭期款達 20% 以上，從第一天起就完全不需要 PMI，因為當你的貸款價值比（LTV）起始就在 80% 或以下時，貸方不會要求它。從 20% 頭期款到 3% 頭期款（許多一般方案的最低門檻），PMI 成本會逐步升高，因為頭期款越低，風險感知越高，也需要更長時間才能到達 78%/80% 的取消門檻。例如，一棟 400,000 美元的房子若頭期款 10%（40,000 美元），起始 LTV 是 90%，可能需要 8-10 年才會攤還到 78%；而同一棟房子若頭期款 15%，起始 LTV 是 85%，可能一半時間甚至更快就能到 78%。有些買家會選擇「piggyback loan」（例如 80-10-10 結構：80% 第一順位房貸、10% 第二順位房貸、10% 頭期款），藉此完全避開 PMI，而改為承擔一筆有自己利率的第二貸款。在選這條路之前，請比較你預計持有期間內 PMI 的總成本，和第二房貸的利息成本；如果你打算在幾年內累積到 20% 自有權益，PMI 往往會是較便宜的選擇。
這個計算機模型的是一般房貸的 PMI，並依照上面說明的《房屋所有權保護法》取消規則運作。FHA 貸款的機制完全不同：它會收取房貸保險費（MIP），而且自 2013 年以來，多數頭期款低於 10% 的 FHA 貸款，MIP 會一路持續到貸款期滿，不論你累積了多少自有權益。若要在那種情況下移除 FHA MIP，唯一方法通常是等你有足夠權益（通常 20%）且信用條件足以在沒有 PMI 的情況下再融資成一般房貸，或是直接清償貸款。如果你辦的是頭期款 10% 以上的 FHA 貸款，MIP 會在 11 年後移除。這也是許多 FHA 借款人在利率與權益允許時，會規劃提早再融資到一般房貸的主要原因之一。可搭配我們的相關工具，例如房貸計算機與攤還計算機，來模擬該情境並估算損益兩平點。
你不需要被動等待 78% 的自動終止日期。額外償還本金會加速攤還，讓 80% 和 78% 這兩個門檻更早到來，我們的雙週房貸計算機可以顯示，透過額外付款策略能讓你的貸款縮短好幾年，順帶也能更早移除 PMI。房屋增值也是另一個槓桿：如果自購屋以來市場價值已大幅上升，即使只看攤還進度，你可能在紙面上已經超過 80% 自有權益。這時你可以申請估價（通常 400-600 美元），並要求服務商依當前價值提前取消，而不是等排定攤還進度達標。像是新屋頂、翻新的廚房、完成的地下室這類能提升且有紀錄的裝修，也能支持這種基於估價的作法。請務必以書面方式申請 PMI 取消並保留紀錄，因為服務商不一定會在你跨過門檻的當下主動通知你，尤其是借款人主動申請的 80% 取消。