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估算你的每月 Private Mortgage Insurance (PMI) 成本、当前贷款价值比 (LTV)，以及在联邦《房主保护法》下 PMI 自动终止的准确月份。非理财建议，仅供规划参考。
| 里程碑 | 第 # 个月 | 年份 | 剩余余额 | 累计已付 PMI |
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私人抵押贷款保险（PMI）是一种保险政策：如果你在首付不足 20% 的传统贷款上违约，它保护的是贷款机构，而不是你。贷款机构会把低首付贷款视为更高风险，因为自有资金更少，一旦房价下跌或借款人停止还款，缓冲空间也更小。PMI 的年费通常为原始贷款金额的 0.3%-1.5%，按月计入你的房贷还款中。具体费率很大程度上取决于你的信用评分、首付比例和贷款类型：信用评分 760+ 的借款人年费可能是 0.46%，而同一笔贷款上 620-679 分的借款人可能要付 1.30% 或更高，几乎高出三倍。对于一笔 $360,000 的贷款，这种差异大约相当于每月 $138 对 $390。PMI 不同于房屋保险（保障你的房产），也不同于 FHA 按揭保险费（MIP），后者有不同且通常不太有利的取消规则。了解你的 PMI 成本和取消时间表，有助于你更准确地预算，避免支付不必要的费用。使用我们的房贷计算器，查看 PMI 如何与你每月的本金、利息、税费和保险一起构成总还款额。
1998 年的联邦《房屋所有者保护法》要求房贷服务机构在符合条件的传统贷款中，当你的贷款余额按原始摊还计划预计达到原始房屋价值的 78% 时，自动终止 PMI（不是当前市值），前提是你的还款状态正常。这是你的法定权利，你无需提出任何请求，服务机构必须在摊还曲线中点、权益跨过该门槛时自动取消。关键在于：78% 是按最初的购买价格或交割时的评估价值计算，而不是之后的增值。如果你的房屋价值上涨速度快于你通过还款积累的权益，你甚至可能通过申请新的评估更早取消 PMI（见下方 80% 借款人请求规则）。我们的计算器会按月摊还你的贷款，显示你的余额降至房价 78% 的确切月份和年份，这就是法律规定的自动终止点。
除了必须执行的 78% 自动终止外，《房屋所有者保护法》还赋予借款人在贷款余额达到原始房屋价值 80% 时请求取消 PMI 的权利，通常会比自动终止早几个月。要行使这项权利，你通常需要向服务机构提交书面请求，保持正常还款，具有良好的还款记录，并且在某些情况下证明房产上没有其他留置权。如果你是基于房价上涨而不是按计划摊还来请求提前取消，部分服务机构可能还会要求新的评估来确认当前价值。因为这条路径需要借款人主动操作，而不是自动发生，很多房主会错过它，白白多付 6-12 个月的 PMI。我们的表格并排显示 80% 请求节点和 78% 自动节点，让你清楚知道何时联系你的服务机构。
PMI 定价基于风险，也就是说，你的信用评分区间会直接且往往显著地影响每月保费。评分在 760 及以上的借款人通常能拿到最低 PMI 费率，年费往往在 0.3%-0.5% 左右。随着分数降到 700-759 区间，费率会上升到大约 0.5%-0.7%。680-699 区间的费率通常接近 0.9%，而 620-679 区间的借款人，也就是很多传统贷款机构批准的最低范围，可能要支付 1.2%-1.5% 或更高。对于一笔 $400,000 的贷款，最好和最差区间之间的差额每月可能超过 $300，全年超过 $3,600。这也是为什么在申请前提升信用评分非常重要：在提交房贷申请前的几个月里，降低循环负债、纠正错误记录、避免新增信用查询，都可能在多年里显著降低你的 PMI 成本。由于 PMI 费率档位相对粗粒度（例如从 699 升到 700 就可能切换到完全不同的定价档），哪怕是很小的信用分提升，只要时机合适，都能在贷款期内节省数千美元。
对 PMI 影响最大的单一杠杆就是首付。传统贷款首付达到 20% 或以上，PMI 会从第一天起彻底取消，贷款机构不会在你的贷款价值比从 80% 或以下开始时要求它。首付介于 20% 和 3% 之间（许多传统项目的最低首付）时，PMI 成本会随着首付更低而上升，因为更低的首付意味着更高的感知风险，以及更长时间才能达到 78%/80% 的取消门槛。例如，一套 $400,000 的房子，首付 10%（$40,000）时起始 LTV 为 90%，可能需要 8-10 年才能摊还到 78%；而同一套房首付 15% 时起始 LTV 为 85%，达到 78% 的时间可能只有一半甚至更短。有些买家会选择“piggyback loan”（例如 80-10-10 结构：80% 第一抵押贷款、10% 第二抵押贷款、10% 首付），专门为了完全避开 PMI，以一笔有自己利率的第二贷款来替代它。在选择这条路之前，比较你预计的 PMI 取消时间内总 PMI 成本，与第二抵押贷款的利息成本；如果你计划在几年内达到 20% 权益，PMI 往往更便宜。
这个计算器模拟的是传统 PMI，遵循上文所述的《房屋所有者保护法》取消规则。FHA 贷款的规则完全不同：它们收取按揭保险费（MIP），对于 2013 年以来首付低于 10% 的大多数 FHA 贷款，这项费用会持续整个贷款期限，无论你累积了多少权益。要在这种情况下取消 FHA MIP，唯一办法是在你拥有足够权益（通常为 20%）且信用条件足以无需 PMI 的情况下再融资为传统贷款，或者直接还清贷款。如果你在 FHA 贷款中首付达到 10% 或以上，MIP 会在 11 年后取消。这也是为什么许多 FHA 借款人会计划在利率和权益允许时尽早再融资为传统贷款的主要原因之一。可参考我们的房贷计算器和摊还计算器等配套工具，模拟该情形并估算你的盈亏平衡点。
你不必被动等待 78% 自动终止日期。提前偿还本金会加快摊还速度，并更早触发 80% 和 78% 两个门槛。我们的双周还款房贷计算器可以展示额外还款策略如何缩短贷款年限，并顺带更快取消 PMI。房屋升值也是一个杠杆：如果自购房以来你的房产市值显著上涨，即使仅按原摊还计划，你在账面上也可能已经超过 80% 权益。此时，你可以申请评估（通常 $400-600），并基于当前价值向服务机构申请提前取消，而不是等到按计划摊还达到门槛。增加了可证明价值的翻新也可能支持这种基于评估的做法，例如新屋顶、翻新的厨房、完工的地下室。务必以书面形式申请 PMI 取消并保留记录，因为服务机构并不会总是在你跨过门槛时主动通知你，尤其是借款人主动申请的 80% 请求。