🛡️ PMI計算機

毎月の民間住宅ローン保険（PMI）費用、現在の融資比率（LTV）、および連邦住宅所有者保護法に基づいて PMI が自動終了する正確な月を見積もります。金融アドバイスではなく、計画用です。

推定月間PMI

—

年間PMI — 現在のLTV — 78%自動終了までのPMI総額 —

PMI解除のマイルストーン

マイルストーン	Month #	Year	Remaining Balance	Cumulative PMI Paid

住宅ローン計算機返済予定表隔週返済住宅ローン計算機

ガイド

詳しく見る

PMIとは何ですか？なぜ貸し手はPMIを求めるのですか？

民間住宅ローン保険（PMI）は、頭金が20%未満のコンベンショナルローンで債務不履行になった場合に、借り手ではなく貸し手を保護する保険です。貸し手は、頭金の少ないローンをリスクが高いとみなします。エクイティが少ないほど、住宅価格が下落した場合や借り手が返済を停止した場合の余裕が小さくなるためです。PMIの費用は通常、当初のローン金額の年0.3%-1.5%で、住宅ローン返済額の一部として毎月請求されます。正確な料率は、信用スコア、頭金の額、ローンの種類に大きく左右されます。信用スコアが760+の借り手は年0.46%となる可能性がある一方、同じローンでも620-679の借り手は1.30%以上を支払う可能性があり、ほぼ三倍です。$360,000のローンでは、PMIの月額負担は約$138に対して約$390です。PMIは、住宅を保護する住宅所有者保険や、異なる、多くの場合より不利な解除規則が適用されるFHA住宅ローン保険料（MIP）とは別のものです。PMIの費用と解除までの期間を理解すると、予算を正確に立て、必要以上の支払いを避けるのに役立ちます。当社の住宅ローン計算ツールを使用すると、元金、利息、税金、保険とともに、PMIが毎月の返済総額にどのように組み込まれるかを確認できます。

78%での自動終了ルール（住宅所有者保護法）

連邦の1998年住宅所有者保護法により、返済に遅れがない限り、当初の返済計画に基づいてローン残高が当初の住宅価値の78%に達する予定の時点で、住宅ローンサービサーはコンベンショナルローンのPMIを自動的に終了しなければなりません。基準となるのは現在の市場価値ではありません。これは法律上の権利です。借り手が申請する必要はなく、エクイティがその基準を超える返済曲線の中間点で、サービサーが自動的に解約しなければなりません。ただし、78%は、その後の値上がりではなく、当初の購入価格またはクロージング時の鑑定評価額を基準に計算されます。返済によるエクイティの増加よりも速く住宅価値が上昇した場合は、新しい鑑定評価を申請することで、さらに早くPMIを解除できる可能性があります。以下の80%での借り手申請ルールをご覧ください。この計算ツールでは、ローンを月ごとに償却計算し、残高が住宅価格の78%まで下がる正確な月と年を表示します。これが法律で保証された自動終了の時点です。

80%で借り手が解約を申請できる選択肢

義務付けられた78%での自動終了とは別に、住宅所有者保護法は、ローン残高が当初の住宅価値の80%に達した時点で、借り手にPMIの解約を申請する権利も認めています。通常、自動終了より数か月早い時点です。この権利を行使するには、一般にサービサーへの書面による申請、返済に遅れがないこと、良好な返済履歴があることが必要で、場合によっては物件にほかの先取特権が設定されていないことを証明する必要もあります。予定された償却ではなく住宅価値の上昇を根拠として早期解約を申請する場合、現在価値を確認するために新しい鑑定評価を求めるサービサーもあります。この方法は自動的に適用されず、借り手による手続きが必要なため、多くの住宅所有者が機会を逃し、不要なPMIをさらに6-12か月支払っています。この表では、80%での申請基準と78%での自動終了基準を並べて表示するため、サービサーに連絡すべき時期を正確に把握できます。

信用スコアがPMI料率に与える影響

PMIの価格設定はリスクに基づくため、信用スコアの区分は毎月の保険料に直接、そして多くの場合大きく影響します。スコアが760以上の借り手は通常、最も低いPMI料率の適用対象となり、多くの場合、年0.3-0.5%程度です。スコアが700-759の範囲に下がると、料率は約0.5-0.7%に上昇します。680-699の区分では0.9%前後となることが多く、多くのコンベンショナルローンの貸し手が承認する最低水準である620-679の範囲の借り手は、1.2-1.5%、またはそれ以上を支払う可能性があります。$400,000のローンでは、最良と最悪の区分の差が月額$300を超え、年間では$3,600を超える可能性があります。これは、申請前に信用スコアを改善することを支持する最も有力な根拠の一つです。住宅ローン申請前の数か月間に、リボルビング残高を減らし、誤りに異議を申し立て、新たな信用照会を避けることで、数年間にわたるPMI費用を大きく抑えられる可能性があります。PMIの料率区分はある程度大まかであり、699から700への上昇で価格区分全体が変わることもあるため、適切なタイミングで信用スコアを少し改善するだけでも、ローン期間全体で数千ドルを節約できる可能性があります。

頭金の額によってPMIの全体像はどう変わるのか

PMIを左右する最大の要因は頭金です。通常の住宅ローンでは、頭金を20%以上入れると、借入当初からPMIが完全に不要になります。融資比率が当初から80%以下であれば、貸し手はPMIを求めません。頭金20%から、多くの通常ローンプログラムで最低水準となる頭金3%までの間では、頭金が少ないほどリスクが高いとみなされ、PMIを解除できる78%/80%の基準に達するまでの期間も長くなるため、PMIの費用が増加します。たとえば、$400,000の住宅を頭金10%（$40,000）で購入すると、当初のLTVは90%となり、元本返済によって78%まで下がるのに8-10年かかる可能性があります。一方、同じ住宅でも頭金15%なら当初のLTVは85%となり、その半分以下の期間で78%に達する可能性があります。PMIを完全に避けるため、あえて「ピギーバックローン」（例：80-10-10の構成で、第一抵当ローン80%、第二抵当ローン10%、頭金10%）を選び、代わりに独自の金利が適用される第二のローンを組む購入者もいます。この方法を選ぶ前に、PMIを解除できると見込む時点までのPMI総額と、第二抵当ローンの利息負担を比較してください。数年以内に自己資本比率20%へ到達する予定なら、PMIのほうが安いことも少なくありません。

FHAのMIPと通常ローンのPMI：重要な違い

この計算ツールが試算するのは通常ローンのPMIで、上記の住宅所有者保護法に基づく解除規則に従います。FHAローンの仕組みは大きく異なります。住宅ローン保険料（MIP）が課され、2013年以降に頭金10%未満で組まれた大半のFHAローンでは、どれだけ自己資本を積み上げても、ローンの全期間にわたってMIPが続きます。この場合にFHAのMIPをなくす方法は、十分な自己資本（通常20%）を確保し、PMIなしで審査に通るだけの信用力を得た時点で通常ローンへ借り換えるか、ローンを完済することだけです。頭金10%以上でFHAローンを組んだ場合、MIPは11年後に解除されます。この点が、多くのFHA利用者が、金利と自己資本の状況が整いしだい通常ローンへの早期借り換えを計画する大きな理由です。そのシナリオを試算して損益分岐点を見積もるには、住宅ローン計算ツールや返済スケジュール計算ツールなどの関連ツールをご覧ください。

予定より早くPMIを積極的に解除する方法

78%で自動終了となる日まで、何もせず待つ必要はありません。元本を繰り上げ返済すると返済が早まり、80%と78%の両方の基準へより早く到達できます。隔週払い住宅ローン計算ツールでは、追加返済によってローン期間を数年短縮し、その副次的な効果としてPMIも早く解除できる可能性を確認できます。住宅価格の上昇も、もうひとつの手段です。購入時から自宅の市場価値が大幅に上昇していれば、返済予定表だけではまだその水準に達していなくても、書類上の自己資本比率がすでに80%を超えている可能性があります。その場合は、査定（通常$400-600）を依頼し、予定された元本返済を待つ代わりに、現在価値に基づく早期解除をサービサーへ申請できます。価値の増加を資料で証明できる改修（新しい屋根、改装したキッチン、仕上げ済みの地下室）も、この査定に基づく方法の裏付けになります。PMIの解除は必ず書面で申請し、記録を保管してください。特に借り手が申請する80%の基準については、基準を超えた時点でサービサーが必ずしも積極的に通知してくれるとは限りません。

よくある質問

PMIはいつ自動的に終了しますか？

連邦法（住宅所有者保護法）により、返済に遅れがない限り、ローン残高が当初の住宅価値の78%に達する予定の時点で、サービサーはPMIを自動的に終了しなければなりません。この計算ツールでは、お客様のローンでそれが起きる正確な月と年を確認できます。

自動終了となる78%の時点より前にPMIを解除できますか？

はい。残高が当初の住宅価値の80%に達した時点で、借り手から解約を申請できます。通常はサービサーに書面で申請します。また、住宅価値が十分に上昇し、新しい鑑定評価に基づくエクイティが80%に達している場合は、それより早く解除できることもあります。

頭金を20%以上支払う場合もPMIは必要ですか？

いいえ。頭金が20%以上であれば、当初のローン対価値比率がすでに80%以下になるため、コンベンショナルローンではPMIは必要ありません。

PMI は住宅所有者保険と同じですか？

いいえ。PMI は、あなたが返済不能になった場合に貸し手を保護するものです。住宅所有者保険は、損害、盗難、賠償責任からあなたとあなたの財産を守ります。頭金が 20% 未満なら、両方が必要です。

FHA の住宅ローン保険は、一般的な PMI とどう違いますか？

FHA ローンでは住宅ローン保険料（MIP）がかかり、2013年以降は頭金が 10% 未満の多くのローンで、通常はローン期間中ずっと続きます。一般的な PMI のように LTV 78% で自動終了することはありません。通常、解除する唯一の方法は、従来型ローンへ借り換えることです。

この計算機は金融アドバイスですか？

いいえ。このツールは、入力内容と一般的な業界の PMI 料率範囲に基づく、計画用の概算を提供するだけです。実際の PMI 料率、解除時期、適格条件は、貸し手とローンサービサーが決定します。ご自身の状況に合った助言は、認可を受けた住宅ローン専門家にご相談ください。