📅 Máy tính khấu hao

Xem lịch chi tiết cho biết khoản vay được trả dần theo thời gian như thế nào, gồm cả gốc và lãi.

Khoản trả hàng tháng

—

Tổng lãi — Tổng số tiền trả —

Tóm tắt khấu hao

HƯỚNG DẪN

Tìm hiểu thêm

Khấu hao khoản vay là gì và hoạt động như thế nào?

Khấu hao khoản vay là quá trình trả hết nợ bằng các khoản thanh toán định kỳ theo lịch trong một khoảng thời gian, trong đó mỗi lần trả đều gồm cả phần gốc (số tiền vay ban đầu) và lãi (chi phí vay). Lịch khấu hao cho thấy chi tiết chính xác của từng khoản trả trong suốt vòng đời khoản vay, cho biết mỗi tháng bao nhiêu được dùng cho gốc và bao nhiêu cho lãi. Trong những năm đầu của khoản vay, phần lớn mỗi khoản trả đi vào lãi; theo thời gian, tỷ trọng sẽ chuyển dần sang gốc. Ví dụ, với khoản thế chấp $300,000 ở mức 7% trong 30 năm, trả hàng tháng $1,996, khoản trả đầu tiên phân bổ $1,750 cho lãi và chỉ $246 cho gốc. Đến năm 15, khoản trả chia gần như ngang nhau. Đến năm 25, $1,400 đi vào gốc và chỉ $600 cho lãi. Điều này xảy ra vì lãi được tính trên số dư còn lại - khi gốc giảm, tiền lãi cũng giảm, cho phép nhiều hơn từ mỗi khoản trả được dùng để giảm gốc. Hiểu khấu hao là rất quan trọng vì nhiều lý do: 1) Nó cho thấy chi phí vay thực sự - khoản thế chấp $300,000 đó có tổng chi phí $718,527 ($418,527 tiền lãi). 2) Nó giúp đánh giá liệu trả thêm có đáng hay không. 3) Nó cho thấy quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu theo thời gian. 4) Nó cho phép so sánh giữa các lựa chọn vay (ví dụ thế chấp 15 năm so với 30 năm). Hãy dùng máy tính khấu hao để mô phỏng trường hợp cụ thể của bạn: nhập số tiền vay ($250,000), lãi suất năm (6.5%), và thời hạn vay (30 năm). Máy tính sẽ tạo lịch thanh toán đầy đủ, hiển thị số tiền trả hàng tháng, phần gốc, phần lãi và số dư còn lại cho từng khoản trả trong suốt vòng đời khoản vay. Hầu hết các khoản thế chấp, vay mua ô tô và vay cá nhân đều dùng cấu trúc khấu hao. Thẻ tín dụng thì không - chúng dùng tín dụng quay vòng với khoản thanh toán tối thiểu có thể kéo dài vô thời hạn. Công thức khấu hao là: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1], trong đó M = khoản trả hàng tháng, P = tiền gốc, r = lãi suất tháng, n = tổng số khoản trả. Dù phép tính khá phức tạp, máy tính khấu hao xử lý ngay lập tức, cung cấp thông tin hữu ích để ra quyết định tài chính lớn.

Đọc lịch khấu hao: Gốc, lãi và số dư còn lại

Lịch khấu hao là một bảng chi tiết hiển thị mọi khoản trả trong suốt vòng đời khoản vay, thường gồm: số thứ tự khoản trả, ngày thanh toán, tổng số tiền trả, phần lãi, phần gốc và số dư còn lại. Đọc đúng lịch này giúp bạn hiểu chính xác tiền của mình đi đâu. Hãy xem khoản vay $200,000 ở mức 6% trong 30 năm (360 khoản trả). Khoản trả hàng tháng là $1,199. Khoản 1: tổng $1,199, $1,000 tiền lãi ($200,000 × 0.06 ÷ 12), $199 tiền gốc, số dư còn lại $199,801. Khoản 12 (cuối năm 1): tổng $1,199, $990 tiền lãi, $209 tiền gốc, còn $197,616. Lưu ý sau 12 khoản trả với tổng $14,388, chỉ $2,384 làm giảm gốc - phần còn lại ($11,988) đi vào lãi! Khoản 60 (cuối năm 5): tổng $1,199, $933 tiền lãi, $266 tiền gốc, còn $188,531. Sau 5 năm và $71,940 đã trả, chỉ $11,469 làm giảm gốc. Khoản 180 (điểm giữa, năm 15): tổng $1,199, $605 tiền lãi, $594 tiền gốc, còn $121,447. Cuối cùng, phần gốc và lãi gần như bằng nhau. Khoản 300 (năm 25): tổng $1,199, $240 tiền lãi, $959 tiền gốc, còn $48,090. Việc giảm gốc tăng tốc mạnh. Khoản 360 (cuối cùng): tổng $1,199, $6 tiền lãi, $1,193 tiền gốc, còn $0. Mẫu này - lãi nặng ở đầu kỳ, gốc nặng ở cuối kỳ - là tiêu chuẩn cho mọi khoản vay khấu hao. Vì sao điều này quan trọng? 1) Trả thêm sớm mang lại lợi ích tối đa vì nó giảm số dư chịu lãi cao. Trả thêm $200 ở khoản 12 tiết kiệm lãi nhiều hơn rất nhiều so với cùng khoản trả thêm đó ở khoản 300. 2) Tái cấp vốn sớm trong khoản vay không làm bạn mất quá nhiều lợi thế nếu lãi suất giảm đáng kể, nhưng tái cấp vốn muộn (từ năm 20 trở đi) sẽ lãng phí tốc độ giảm gốc mà bạn đã tích lũy. 3) Hiểu điều này giúp tránh trả quá tay - một số bên cho vay tính phí cao cho lịch khấu hao mà bạn có thể tạo miễn phí bằng công cụ trực tuyến. 4) Nó làm rõ vì sao thế chấp 15 năm tiết kiệm nhiều hơn 30 năm: thời gian để lãi tích lũy ít hơn và gốc giảm nhanh hơn. Khi đánh giá khoản vay, hãy yêu cầu hoặc tự tạo lịch khấu hao đầy đủ, không chỉ xem số tiền trả hàng tháng. Tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay thường gây sốc so với tiền gốc ban đầu.

Thế chấp 30 năm so với 15 năm: So sánh lịch khấu hao

So sánh lịch khấu hao của thế chấp 30 năm và 15 năm cho thấy khác biệt rất lớn về tổng lãi phải trả, khoản trả hàng tháng và tốc độ tích lũy vốn chủ sở hữu. Hãy xét một khoản thế chấp $350,000 với lãi suất 6.5%. Thế chấp 30 năm: Khoản trả hàng tháng = $2,212. Tổng số tiền trả = $796,320. Tổng lãi = $446,320. Sau 5 năm: còn $325,716 gốc (mới trả được $24,284). Sau 10 năm: còn $297,837 ($52,163 đã trả). Sau 15 năm: còn $264,155 ($85,845 đã trả). Thế chấp 15 năm ở mức 6.25% (thường thấp hơn 0.25-0.50%): Khoản trả hàng tháng = $3,016. Tổng số tiền trả = $542,880. Tổng lãi = $192,880. Sau 5 năm: còn $262,942 ($87,058 đã trả - nhanh gấp 3.6 lần so với 30 năm!). Sau 10 năm: còn $154,308 ($195,692 đã trả). Sau 15 năm: còn $0 (đã trả hết). Khác biệt là rất lớn: 1) Tổng lãi: 15 năm tiết kiệm $253,440 so với 30 năm - đủ để mua thêm một căn nhà nhỏ! 2) Khoản trả hàng tháng: 15 năm tốn thêm $804 mỗi tháng ($3,016 so với $2,212). 3) Tích lũy vốn chủ sở hữu: Sau 10 năm, thế chấp 15 năm đã trả được 56% tiền gốc, trong khi 30 năm chỉ là 15%. 4) Quyền sở hữu: 15 năm giúp bạn sở hữu nhà hoàn toàn chỉ bằng một nửa thời gian. 5) Tiết kiệm bắt buộc: Khoản trả cao hơn buộc bạn giữ kỷ luật. Ai nên chọn thế chấp 15 năm? Những người có thể thoải mái chi trả khoản trả cao hơn (lý tưởng là chi phí nhà ở dưới 28% thu nhập gộp), ưu tiên trả nợ nhanh, đang ở giai đoạn giữa sự nghiệp với thu nhập ổn định, dự định ở lâu dài, và muốn xóa bỏ tiền nhà trước khi nghỉ hưu. Ai nên chọn thế chấp 30 năm? Người mua nhà lần đầu phải căng ngân sách, người cần dòng tiền linh hoạt cho đầu tư hoặc chi tiêu khác, hộ gia đình có thu nhập biến động, người có thể chuyển nhà trong 7-10 năm, và nhà đầu tư có thể kiếm lợi suất cao hơn ở nơi khác (nếu bạn có thể đầu tư sinh lời ổn định 10%, trả dần khoản thế chấp 6.5% trong khi đầu tư phần chênh lệch là hợp lý về mặt toán học). Cách kết hợp: Lấy thế chấp 30 năm để có sự linh hoạt về khoản trả nhưng trả thêm vào gốc để gần với lịch 15 năm khi dòng tiền cho phép. Cách này cho bạn quyền giảm khoản trả khi gặp áp lực tài chính. Dùng máy tính khấu hao để mô phỏng cả hai trường hợp với số liệu của bạn - thấy mức tiết kiệm lãi hơn $250,000 thường khiến lựa chọn 15 năm trở nên thuyết phục dù khoản trả cao hơn.

Trả thêm gốc: Cách ảnh hưởng đến lịch khấu hao

Trả thêm vào gốc làm thay đổi đáng kể lịch khấu hao, giúp tiết kiệm hàng nghìn tiền lãi và rút ngắn nhiều năm của khoản vay. Hiểu cách toán học của khoản trả thêm giúp bạn ra quyết định chiến lược hơn. Ví dụ chuẩn: thế chấp $250,000 ở mức 7% trong 30 năm. Khoản trả hàng tháng: $1,663. Tổng lãi trong 30 năm: $348,772. Tình huống 1: Trả thêm $100 vào gốc mỗi tháng. Trả $1,763/tháng thay vì $1,663, bạn sẽ trả hết khoản vay trong 25.5 năm (tiết kiệm 4.5 năm) và tổng lãi còn $294,401 (tiết kiệm $54,371). $100/tháng đó nếu đầu tư suốt 30 năm = trả thêm $36,000, nhưng tiết kiệm $54,371 tiền lãi - lợi suất "return" 151%! Tình huống 2: Trả thêm $300 mỗi tháng. Trả hết trong 19.5 năm, tổng lãi $219,486 (tiết kiệm $129,286). Tình huống 3: Một khoản trả một lần $5,000 mỗi năm. Nếu bạn dùng hoàn thuế $5,000 để trả vào gốc hằng năm, bạn sẽ trả hết trong 19 năm và tiết kiệm $131,000 tiền lãi. Trả thêm ảnh hưởng đến khấu hao như sau: Mỗi đồng trả thêm đều đi thẳng vào gốc (trừ khi bạn chỉ định khác - luôn ghi rõ "apply to principal"). Giảm gốc sẽ ngay lập tức làm giảm số dư dùng để tính lãi trong tương lai. Trả thêm càng sớm thì tác động càng lớn. Trả thêm $10,000 ở khoản 1 tiết kiệm khoảng $26,400 tiền lãi. Cùng $10,000 đó ở khoản 180 (năm 15) chỉ tiết kiệm khoảng $8,600 tiền lãi - vẫn đáng kể nhưng thấp hơn khoảng một phần ba. Thời điểm trả thêm mang tính chiến lược: 1) Trả thêm càng sớm trong khoản vay càng tốt để tối đa hóa lợi ích. 2) Ghi rõ "apply to principal" để chắc chắn khoản trả thêm không bị xem như khoản trả trước. 3) Trả thêm ngay sau khoản trả định kỳ để có thời gian cộng dồn dài nhất. 4) Một khoản trả lớn hằng năm có thể dễ lập ngân sách hơn là tăng khoản trả tháng. 5) Chiến lược trả hai tuần một lần (trả một nửa khoản hàng tháng mỗi hai tuần = 26 khoản nửa tháng = 13 khoản đầy đủ mỗi năm thay vì 12) sẽ thêm một khoản trả mỗi năm, rút ngắn 4-7 năm của thế chấp 30 năm. Lưu ý: Đảm bảo khoản vay không có phí trả trước. Nếu bạn có nợ lãi suất cao (thẻ tín dụng 20%), hãy trả hết chúng trước khi trả thêm vào thế chấp.

Khấu hao thế chấp: Giải thích thuế tài sản, bảo hiểm và escrow

Khi hiểu khấu hao thế chấp, cần phân biệt giữa khoản trả gốc+lãi (được khấu hao theo thời gian) và tổng tiền nhà phải trả hằng tháng, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm nhà ở và có thể cả PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân) cùng phí HOA. Các chi phí bổ sung này không khấu hao - chúng là chi phí định kỳ trả mỗi tháng nhưng không làm giảm số dư nào cả. Một cấu phần thanh toán thế chấp điển hình: PITI = Gốc + Lãi + Thuế + Bảo hiểm. Với căn nhà $400,000 có khoản thế chấp $320,000 (trả trước 20%) ở mức 7% trong 30 năm: Gốc + Lãi (P&I): $2,128/tháng (đây là phần được khấu hao). Thuế tài sản: $500/tháng ($6,000/năm). Bảo hiểm nhà ở: $150/tháng ($1,800/năm). PMI: $0 (tránh được với khoản trả trước 20%). Tổng thanh toán hàng tháng: $2,778. Lịch khấu hao của bạn chỉ bao gồm phần P&I $2,128. Tài khoản escrow: Phần lớn bên cho vay yêu cầu tài khoản escrow, nơi bạn trả 1/12 chi phí thuế tài sản và bảo hiểm hằng năm mỗi tháng, và bên cho vay sẽ thanh toán hóa đơn thực tế khi đến hạn. Bên cho vay sẽ xem xét escrow hằng năm và điều chỉnh khoản trả nếu thuế hoặc bảo hiểm thay đổi. PMI (Private Mortgage Insurance): Bắt buộc khi trả trước dưới 20%, PMI bảo vệ bên cho vay nếu bạn vỡ nợ. Chi phí khoảng 0.5-1.5% số tiền vay ban đầu mỗi năm. PMI không phải vĩnh viễn - khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể yêu cầu gỡ PMI (bên cho vay phải tự động gỡ khi đạt 22% vốn chủ sở hữu). Cách giảm chi phí không khấu hao: 1) Khiếu nại nếu định giá thuế tài sản quá cao. 2) So sánh bảo hiểm nhà ở hằng năm. 3) Tránh PMI bằng cách trả trước 20% hoặc dùng khoản vay VA.

Phân tích tái cấp vốn: Khi nào nên khởi động lại khấu hao?

Tái cấp vốn thế chấp nghĩa là thay khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới, thường để có lãi suất thấp hơn hoặc thay đổi thời hạn vay. Tuy nhiên, tái cấp vốn sẽ khởi động lại lịch khấu hao của bạn, kéo theo ảnh hưởng lớn đến tổng lãi phải trả. Hãy xem: Bạn đã vay thế chấp $300,000 ở mức 7% trong 30 năm cách đây 5 năm. Bạn đã trả 60 khoản, mỗi khoản $1,996/tháng, tổng cộng $119,760, nhưng chỉ giảm gốc $23,147, còn lại $276,853. Giờ lãi suất đã giảm xuống 5.5%. Phương án A: Tái cấp vốn sang kỳ hạn mới 30 năm ở mức 5.5%. Khoản trả mới: $1,600/tháng, tiết kiệm hàng tháng $396 - nhưng kéo dài thời hạn lại chỉ tiết kiệm rất ít về tổng thể ($22,800 trong toàn bộ kỳ hạn). Phương án B: Tái cấp vốn sang 25 năm (khớp với thời hạn còn lại) ở mức 5.5%. Khoản trả mới: $1,724/tháng, tổng tiết kiệm $81,600. Phương án C: Tái cấp vốn sang 20 năm ở mức 5.5%. Khoản trả mới: $1,938/tháng, tiết kiệm $133,680, hết nợ sớm hơn 5 năm. Phân tích: Kéo dài thời hạn giúp giảm khoản trả tháng nhưng tiết kiệm tổng thể rất ít; khớp thời hạn giúp cân bằng giữa giảm khoản trả và tiết kiệm đáng kể; rút ngắn thời hạn tối đa hóa tổng tiết kiệm. Khi nào tái cấp vốn có ý nghĩa: 1) Lãi suất thấp hơn ít nhất 0.75-1% (để bù chi phí đóng $3,000-6,000). 2) Bạn dự định ở đủ lâu để hòa vốn (thường 2-4 năm). 3) Bạn tái cấp vốn với kỳ hạn bằng hoặc ngắn hơn thời hạn còn lại. 4) Bạn đang ở giai đoạn đầu của khoản thế chấp hiện tại. Khi nào thì không: 1) Bạn đang ở 10 năm cuối khi phần lớn khoản trả là gốc. 2) Chi phí đóng cao và bạn có thể sớm chuyển nhà. 3) Mức cải thiện lãi suất quá nhỏ (dưới 0.50%).

Khấu hao vay mua ô tô: Kỳ hạn ngắn hơn so với khoản trả thấp hơn

Khấu hao vay mua ô tô hoạt động giống hệt thế chấp nhưng trong thời gian ngắn hơn nhiều (thường 36-84 tháng) và thường có lãi suất cao hơn (6-12% vào năm 2026). Ví dụ: khoản vay ô tô $35,000 ở mức 8% lãi. Kỳ hạn 36 tháng: Khoản trả hàng tháng = $1,097, tổng lãi = $4,492. Kỳ hạn 60 tháng: Khoản trả hàng tháng = $710, tổng lãi = $7,600. Khoản 1: tổng $710, $233 tiền lãi, $477 tiền gốc (chưa đến một nửa đi vào gốc!). Sau 1 năm bạn còn nợ $28,811 nhưng xe chỉ còn giá $26,250 - bạn đang âm $2,561. Vì vậy mới có bảo hiểm gap. Kỳ hạn 72 tháng: Khoản trả hàng tháng = $608, tổng lãi = $8,776. Kỳ hạn càng dài, bạn càng xây dựng vốn chủ sở hữu chậm và càng lâu bị âm giá trị. Bài học cho vay ô tô: 1) Chọn kỳ hạn ngắn nhất mà bạn có thể chi trả. 2) Tránh kỳ hạn dài hơn 60 tháng. 3) Trả trước đáng kể (20%+) để không bị âm giá trị ngay từ đầu. 4) Mua xe cũ 2-3 năm tuổi để tránh khấu hao mạnh nhất. 5) Nếu có thể, hãy trả tiền mặt. Chỉ cần cộng thêm $100/tháng vào ví dụ 60 tháng sẽ rút ngắn kỳ hạn xuống 47 tháng và tiết kiệm $1,458 tiền lãi.

Chiến lược trả hai tuần một lần: Khấu hao nhanh hơn mà không tốn thêm tiền

Chiến lược trả hai tuần một lần tận dụng phép toán lịch để thêm một khoản trả mỗi năm. Thay vì 12 khoản thanh toán hàng tháng mỗi năm, bạn thực hiện 26 khoản nửa kỳ (mỗi hai tuần), tương đương 13 khoản đầy đủ. Ví dụ: thế chấp $300,000 ở mức 6.5% trong 30 năm. Kế hoạch hàng tháng: $1,896/tháng, tổng lãi $382,560. Kế hoạch hai tuần một lần: $948 mỗi 2 tuần trong 26 năm, tổng lãi $338,544. Tiết kiệm: $44,016. Thời gian tiết kiệm: 4 năm. Vì sao cách này hiệu quả: Mỗi khoản trả thêm sẽ giảm gốc ngay lập tức, làm giảm số dư cho mọi lần tính lãi sau đó - hiệu ứng cộng dồn. Cách triển khai: 1) Kế hoạch tự động hai tuần một lần từ bên cho vay (cẩn thận phí thiết lập $300-500 - thường là không cần thiết). 2) Tự làm: giữ thanh toán hàng tháng nhưng cộng thêm 1/12 khoản trả vào gốc mỗi tháng. 3) Khoản trả một lần hằng năm: thực hiện một khoản đầy đủ mỗi năm. Lưu ý: Xác nhận bên cho vay áp dụng các khoản trả hai tuần một lần ngay vào gốc. Đừng trả cho công ty trung gian $300-500 để thiết lập trả hai tuần - bạn có thể tự làm miễn phí.

Khấu hao khoản vay sinh viên: Hoãn, khoanh nợ và trả theo thu nhập

Khấu hao khoản vay sinh viên khác với thế chấp và vay ô tô do có các đặc điểm riêng: hoãn trả trong thời gian học, thời gian ân hạn, lãi được trợ cấp hoặc không trợ cấp, các kế hoạch trả theo thu nhập, và khả năng được xóa nợ sau 20-25 năm. Khoản vay sinh viên liên bang tiêu chuẩn: $50,000 ở mức 6.5%, kỳ hạn 10 năm. Kế hoạch chuẩn: Khoản trả hàng tháng = $567, tổng lãi = $18,040. Tuy nhiên, các kế hoạch Trả theo Thu nhập (IDR) - IBR, PAYE, REPAYE, SAVE - tính khoản trả bằng 10-20% thu nhập khả dụng, thường quá thấp để bù lãi hàng tháng, tạo ra khấu hao âm. Ví dụ: $50,000 ở mức 6.5%, người vay thu nhập $40,000. Kế hoạch SAVE trả $52/tháng, nhưng lãi tháng là $271. Kế hoạch SAVE mới (2024) không cộng dồn lãi chưa trả đối với khoản vay được trợ cấp, ngăn số dư tăng lên. Sau 20 năm, số dư còn lại sẽ được xóa. Chiến lược: 1) Khoản vay được trợ cấp theo IDR sẽ không làm số dư tăng theo quy định mới. 2) Lãi chưa trả của khoản vay không trợ cấp sẽ được cộng dồn - hãy cân nhắc trả quyết liệt hơn hoặc tái cấp vốn. 3) Tái cấp vốn tư nhân có thể giảm lãi suất nhưng sẽ mất các bảo vệ của liên bang. 4) Phương pháp avalanche: tập trung vào khoản vay có lãi suất cao nhất trước. 5) Theo đuổi chương trình xóa nợ nếu bạn có tỷ lệ nợ/thu nhập cao và đủ điều kiện phục vụ công. Hoãn trả: khoản vay được trợ cấp không phát sinh lãi; khoản vay không trợ cấp thì có - bốn năm hoãn trong đại học có thể làm số dư tăng thêm $13,000.

Dùng máy tính khấu hao để lập kế hoạch tài chính và so sánh

Máy tính khấu hao là công cụ thiết yếu để so sánh các đề nghị vay, lập kế hoạch trả thêm, đánh giá tái cấp vốn và hiểu chi phí vay thực sự. Tính năng chính: 1) Hiển thị toàn bộ lịch thanh toán với từng khoản gốc, lãi và số dư. 2) Mô phỏng trả thêm. 3) Chế độ so sánh các kịch bản song song. 4) Tùy chọn xuất dữ liệu. 5) Biểu đồ và đồ thị. Ví dụ khi chọn thế chấp: Bên cho vay A: $300,000 ở mức 6.75% với phí đóng $3,000. Bên cho vay B: $300,000 ở mức 6.50% với phí đóng $6,000. Bên cho vay C: $300,000 ở mức 7.00% với phí đóng $0. Bên B thắng $15,000 trong 30 năm dù chi phí ban đầu cao hơn - nhưng hãy tính điểm hòa vốn: chi phí đóng thêm $3,000 ÷ tiết kiệm $50/tháng = 60 tháng. Nếu bạn ở lại 5 năm trở lên, B thắng. Thực hành tốt nhất: 1) Luôn so sánh tổng chi phí trong toàn bộ kỳ hạn, không chỉ khoản trả tháng. 2) Mô phỏng nhiều kịch bản trước khi quyết định. 3) Tính điểm hòa vốn cho tái cấp vốn. 4) Tính cả chi phí cơ hội. 5) Cập nhật phép tính hằng năm. 6) Xác nhận các quyết định quan trọng bằng hai máy tính. 7) Lưu toàn bộ lịch - rất hữu ích khi khai thuế. Các máy tính khấu hao trực tuyến miễn phí cung cấp cùng thông tin mà bên cho vay thường tính $50-100.

Extra payment and refinance comparison

Compare a remaining loan, recurring extra payments, and a hypothetical refinance using rates and costs you enter.

CAD

Current balance Current annual rate (%) Remaining term (months) Extra payment each month Refinance annual rate (%) Refinance term (months) All refinance costs and penalties Planned time before sale/refinance (months) Plan start month

Scenario comparison

Scenario	Scheduled monthly payment	Payoff	Total interest	Upfront cost/cash	Difference vs baseline interest

Refinance cash-flow break-even—

Cash-flow change during planned hold—

Extra-payment time saved—

Monthly schedule

Scenario shown

The on-screen table shows the first 24 months and final month. CSV export includes every simulated month.

Month	Payment	Principal	Interest	Balance

Assumptions, worked example, and source

Rates are user-entered; no current lender rate or product recommendation is supplied. Most countries use annual rate ÷ 12. Canada uses nominal semi-annual compounding converted to a monthly rate.
Extra payment is applied after scheduled interest with no prepayment charge. Enter any early-repayment charge in refinance costs and confirm overpayment limits with the lender.
Refinance break-even accumulates monthly payment differences until they recover upfront costs. It is a cash-flow measure, not an equity, tax, opportunity-cost, or approval analysis.
The default worked example compares one remaining balance over its remaining term. Replace every assumption with the current statement and a formal refinance quote.

Consumer authority mortgage reference for this country · Method reviewed 2026-07-30.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao tỷ lệ giữa gốc và lãi thay đổi trong suốt thời hạn vay?

Lãi được tính trên số dư còn lại mỗi tháng, nên những khoản trả đầu tiên chủ yếu là lãi vì số dư còn cao. Khi số dư giảm dần theo thời gian, phần gốc trong mỗi khoản trả sẽ tăng lên.

Máy tính này dùng công thức nào để tính khoản trả hàng tháng?

Máy tính dùng công thức khấu hao chuẩn M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng và n là tổng số khoản trả.

Rút ngắn thời hạn vay có thể tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi tổng cộng?

Thời hạn ngắn hơn nghĩa là khoản trả hàng tháng cao hơn nhưng thời gian để lãi tích lũy ít hơn nhiều, thường cắt tổng lãi đi một nửa hoặc hơn - ví dụ chọn 15 năm thay vì 30 năm với cùng số dư.

Trả thêm gốc ảnh hưởng thế nào đến lịch thanh toán?

Bất kỳ khoản trả thêm nào được áp vào gốc đều lập tức làm giảm số dư dùng để tính lãi trong tương lai. Trả thêm sớm trong khoản vay sẽ tiết kiệm lãi nhiều hơn và rút ngắn thời gian trả hết so với cùng khoản trả thêm đó ở giai đoạn muộn.

Máy tính này có tính cả thuế hoặc bảo hiểm vào khoản trả không?

Không, máy tính này chỉ tính gốc và lãi (P&I). Một khoản trả thế chấp thực tế thường còn gồm thuế tài sản và bảo hiểm nhà ở, được xử lý riêng.