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📅 Tilgungsrechner

Sieh dir einen detaillierten Plan an, wie Darlehenssumme und Zinsen über die Zeit zurückgeführt werden.

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Was ist Darlehensamortisation und wie funktioniert sie?

Darlehensamortisation ist der Prozess, bei dem Schulden durch regelmäßige, geplante Zahlungen über die Zeit beglichen werden, wobei jede Zahlung sowohl Tilgung (ursprünglich geliehener Betrag) als auch Zinsen (Kosten des Kredits) abdeckt. Ein Tilgungsplan zeigt die genaue Aufteilung jeder Zahlung über die Laufzeit, also wie viel pro Monat auf Tilgung vs. Zinsen entfällt. In den ersten Jahren eines Darlehens wird der Großteil jeder Zahlung für Zinsen verwendet; mit der Zeit verschiebt sich der Anteil zugunsten der Tilgung. Beispiel: Bei einer Hypothek von $300,000 über 30 Jahre mit 7% und $1,996 Monatsrate fließen beim ersten Payment $1,750 auf Zinsen und nur $246 auf Tilgung. Nach 15 Jahren teilt sich die Zahlung ungefähr gleich auf. Nach 25 Jahren entfallen $1,400 auf Tilgung und nur $600 auf Zinsen. Das liegt daran, dass Zinsen auf dem Restsaldo berechnet werden – je niedriger die Tilgung, desto geringer die Zinslast und desto mehr jeder Zahlung reduziert direkt das Darlehen. Amortisation ist wichtig, weil: 1) Sie die wahren Finanzierungskosten zeigt – diese $300,000 Hypothek kostet insgesamt $718,527 ($418,527 nur Zinsen); 2) sie zeigt, ob Sondertilgungen sinnvoll sind; 3) sie zeigt den Equity-Aufbau im Zeitverlauf; 4) sie den Vergleich von Optionen ermöglicht (z. B. 15- vs. 30-jährige Hypothek). Nutze einen Tilgungsrechner für dein konkretes Szenario: Darlehensbetrag ($250,000), jährlicher Zinssatz (6.5%) und Laufzeit (30 Jahre) eingeben. Der Rechner erstellt einen vollständigen Zahlplan mit monatlicher Rate, Tilgungsanteil, Zinsanteil und Restsaldo jeder Zahlung. Die meisten Hypotheken, Autokredite und Privatdarlehen nutzen amortisierende Strukturen. Kreditkarten tun dies nicht – sie sind revolvierend und die Mindestzahlungen können unbegrenzt verlängert werden. Die Amortisationsformel lautet: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1], wobei M = monatliche Zahlung, P = Darlehensbetrag, r = monatlicher Zinssatz und n = Anzahl der Zahlungen ist. Obwohl die Mathematik komplex ist, lösen Amortisationsrechner das sofort und liefern direkt verwertbare Einblicke für große Finanzentscheidungen.

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Einen Tilgungsplan lesen: Tilgung, Zins und Restsaldo

Ein Tilgungsplan ist eine detaillierte Tabelle mit allen Zahlungen über die Laufzeit, typischerweise mit Zahlungsnummer, Datum, Gesamtbetrag, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restsaldo. Wer ihn richtig liest, versteht genau, wohin das Geld geht. Beispiel: Darlehen von $200,000 bei 6% über 30 Jahre (360 Zahlungen). Die Monatsrate beträgt $1,199. Zahlung 1: $1,199 insgesamt, $1,000 Zinsen ($200,000 × 0.06 ÷ 12), $199 Tilgung, Restsaldo $199,801. Zahlung 12 (Ende Jahr 1): $1,199 insgesamt, $990 Zinsen, $209 Tilgung, Restsaldo $197,616. Nach den 12 Zahlungen in Höhe von $14,388 wurden nur $2,384 getilgt, $11,988 dienten Zinsen! Zahlung 60 (Ende Jahr 5): $1,199 insgesamt, $933 Zinsen, $266 Tilgung, Restsaldo $188,531. Nach 5 Jahren und $71,940 Zahlungen wurden nur $11,469 getilgt. Zahlung 180 (Mitte, Jahr 15): $1,199 insgesamt, $605 Zinsen, $594 Tilgung, Restsaldo $121,447. Schließlich sind Tilgung und Zins etwa gleich. Zahlung 300 (Jahr 25): $1,199 insgesamt, $240 Zinsen, $959 Tilgung, Restsaldo $48,090. Die Tilgung beschleunigt sich deutlich. Zahlung 360 (abschließend): $1,199 insgesamt, $6 Zinsen, $1,193 Tilgung, Restsaldo $0. Dieses Muster – vorwiegend Zins am Anfang, vorwiegend Tilgung am Ende – ist standard für alle amortisierenden Darlehen. Warum ist das wichtig? 1) Sonderzahlungen zu Beginn bringen den größten Vorteil, weil sie hohe Zinssalden senken. Eine Zusatzzahlung von $200 bei Zahlung 12 spart viel mehr Zins als dieselbe Zusatzzahlung bei Zahlung 300. 2) Eine frühe Refinanzierung ist bei stark gesenkten Zinsen sinnvoll, eine späte (ab Jahr 20+) verschwendet den bereits erzielten Tilgungseffekt. 3) Wer das versteht, vermeidet Überzahlung – manche Banken verlangen für einen kostenlosen Tilgungsplan zu hohe Gebühren. 4) Es erklärt, warum 15-jährige Hypotheken gegenüber 30-jährigen so viel sparen: weniger Zeit für Zinsaufbau und schnellere Tilgung. Bei der Bewertung solltest du den vollständigen Plan anfordern oder erzeugen, nicht nur die Monatsrate. Die über die Laufzeit gezahlten Gesamtzinsen sind oft schockierend im Verhältnis zur Ausgangssumme.

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30 Jahre vs. 15 Jahre Hypotheken: Vergleich der Tilgungspläne

Der Vergleich der Tilgungspläne für 30- und 15-jährige Hypotheken zeigt deutliche Unterschiede bei Gesamtzinsen, Monatsraten und Equity-Aufbau. Beispiel: Eine Hypothek von $350,000 bei 6.5%: 30 Jahre – Monatsrate = $2,212, Gesamtzahlungen = $796,320, Gesamtzinsen = $446,320. Nach 5 Jahren: $325,716 Restbetrag (nur $24,284 getilgt). Nach 10 Jahren: $297,837 Restbetrag ($52,163 getilgt). Nach 15 Jahren: $264,155 Restbetrag ($85,845 getilgt). 15 Jahre bei 6.25% (typisch 0.25-0.50% niedriger): Monatsrate = $3,016, Gesamtzahlungen = $542,880, Gesamtzinsen = $192,880. Nach 5 Jahren: $262,942 Restbetrag ($87,058 getilgt – 3.6× schneller als 30 Jahre). Nach 10 Jahren: $154,308 Restbetrag ($195,692 getilgt). Nach 15 Jahren: $0 (voll getilgt). Die Unterschiede sind gravierend: 1) Gesamtzinsen: 15 Jahre sparen $253,440 gegenüber 30 Jahren – genug für ein weiteres kleines Haus. 2) Monatsrate: 15 Jahre kosten $804 mehr im Monat ($3,016 vs $2,212). 3) Equity-Aufbau: Nach 10 Jahren wurden bei 15 Jahren 56% der Hypothek getilgt, bei 30 Jahren nur 15%. 4) Eigentum: Mit 15 Jahren bist du in der halben Zeit schuldenfrei. 5) Zwangssparen: Höhere Raten erzwingen Disziplin. Wer sollte 15-jährig wählen? Wer sich die höhere Rate bequem leisten kann (ideal bei Wohnkosten <28% Bruttoeinkommen), schnell tilgen will, im mittleren Berufsleben mit stabilem Einkommen ist, langfristig in der Immobilie bleibt und die Zahlungen vor Ruhestand reduzieren möchte. Wer sollte 30 Jahre wählen? Erstkäufer, die den Kauf nur durch längere Laufzeit stemmen, Haushalte mit schwankendem Einkommen, ein Umzug in 7-10 Jahren möglich, oder Investoren mit höherer erwarteter Rendite (wenn du verlässlich 10% erzielen kannst, ist ein 6.5%-Kredit langsam zu bedienen und die Differenz zu investieren oft rational). Der hybride Ansatz: 30 Jahre für Flexibilität, aber bei guter Liquidität zusätzliche Tilgungen wie bei einem 15-jährigen Plan. So kannst du in Stressphasen die monatliche Belastung senken. Nutze einen Tilgungsrechner mit deinen Zahlen – Einsparungen von über $250,000 Zinsen motivieren oft trotz höherer Raten die 15-jährige Wahl.

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Zusätzliche Tilgungen: Wie sie den Tilgungsplan verändern

Zusätzliche Tilgungen können den Tilgungsplan stark verändern, tausende Dollar Zinsen einsparen und Jahre von der Laufzeit abziehen. Wer versteht, wie Sondertilgungen rechnerisch wirken, trifft bessere Entscheidungen. Standardbeispiel: $250,000 Hypothek bei 7% für 30 Jahre. Monatsrate: $1,663. Zinsen über 30 Jahre: $348,772. Szenario 1: Extra $100 monatlich auf Tilgung. Bei $1,763 statt $1,663 wird das Darlehen in 25.5 Jahren getilgt (Ersparnis 4.5 Jahre) und Gesamtzinsen betragen $294,401 (Ersparnis $54,371). Diese zusätzlichen $100 pro Monat über 30 Jahre sind $36,000, die $54,371 Zinsen sparen – eine 151% "Rendite". Szenario 2: $300 monatlich extra. Tilgung in 19.5 Jahren, Gesamtzinsen $219,486 (Ersparnis $129,286). Szenario 3: eine jährliche Sonderzahlung von $5,000. Bei jährlicher Anwendung eines $5,000 Steuererstattungsbetrags auf die Tilgung ist in 19 Jahren vollständig getilgt und spart $131,000 Zinsen. Einfluss extra Zahlungen: Jeder zusätzliche Dollar wird vollständig auf die Tilgung gebucht (außer wenn anders angegeben – dann immer "Auf Tilgung anwenden" nutzen). Eine geringere Restschuld sofort senkt die Basis für künftige Zinsberechnung. Je früher die Sonderzahlung erfolgt, desto stärker der Effekt. $10,000 bei Zahlung 1 sparen ca. $26,400 Zinsen. Dieselben $10,000 bei Zahlung 180 (Jahr 15) sparen ca. $8,600 – immer noch deutlich, aber rund ein Drittel weniger. Strategische Terminierung: 1) So früh wie möglich tilgen; 2) "Auf Tilgung anwenden" setzen, damit die Sonderzahlung nicht als Vorschuss gilt; 3) gleich nach der regulären Rate zahlen, um den längsten Zinseffekt zu erzielen; 4) eine größere jährliche Einmalzahlung ist oft einfacher zu budgetieren als höhere Monatsraten; 5) Zweiwöchentliche Strategie (halbe Monatsrate alle zwei Wochen = 26 Halbzahlungen = 13 volle Raten statt 12) bringt eine Zusatzrate jährlich, und verkürzt eine 30-jährige Hypothek um 4-7 Jahre. Vorsicht: Keine Vorfälligkeitsstrafe sicherstellen. Bei hohen Schulden wie Kreditkarten mit 20% zuerst diese abbauen, bevor du mehr auf die Hypothek zahlst.

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Hypothekenamortisation: Grunderwerbsteuer, Versicherung und Escrow erklärt

Bei der Hypothekenamortisation muss man den Tilgungsbestandteil (Principal + Interest) von der gesamten monatlichen Wohnbelastung trennen. Letztere enthält Grunderwerbsteuer, Gebäudeversicherung und ggf. PMI (private mortgage insurance) und HOA-Gebühren. Diese Zusatzkosten amortisieren nicht; es sind laufende Monatskosten ohne Wirkung auf den Restschuldstand. Typische Aufteilung: PITI = Principal + Interest + Taxes + Insurance. Bei einem Hauskauf über $400,000 mit $320,000 Darlehen (20% Anzahlung) bei 7% über 30 Jahre: Principal + Interest (P&I): $2,128/Monat (der amortisierende Teil). Property Taxes: $500/Monat ($6,000 jährlich). Homeowners Insurance: $150/Monat ($1,800 jährlich). PMI: $0 (mit 20% Anzahlung vermieden). Gesamtrate: $2,778. Dein Tilgungsplan zeigt nur den $2,128-Teil von P&I. Escrow-Konten: Meist verlangen Banken Escrow-Konten, in die du monatlich 1/12 der jährlichen Steuern und Versicherungen einzahlst; die Bank begleicht die Rechnungen bei Fälligkeit. Das Escrow wird jährlich geprüft und die Zahlung angepasst, wenn Steuern oder Versicherung sich ändern. PMI (Private Mortgage Insurance): Erforderlich bei Anzahlung <20%, schützt die Bank bei Ausfall. Kosten: 0.5-1.5% des Ursprungsdarlehens jährlich. PMI ist nicht dauerhaft; bei 20% Eigenkapital ist der Wegfall möglich (bei 22% Eigenkapital meist automatisch). Strategien gegen nicht amortisierte Kosten: 1) Grundsteuerbescheid prüfen, falls der Immobilienwert zu hoch angesetzt ist; 2) Versicherungsprämien jährlich vergleichen; 3) PMI durch 20% Anzahlung oder VA-Kredite vermeiden.

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Refinanzierungsanalyse: Wann lohnt sich ein Neustart der Amortisation?

Eine Hypotheken-Refinanzierung ersetzt den bestehenden Kredit oft durch einen neuen, typischerweise zu geringerem Zinssatz oder geänderter Laufzeit. Dabei beginnt der Tilgungsplan jedoch neu, was große Auswirkungen auf Gesamtzinsen hat. Beispiel: Vor fünf Jahren hast du eine 30-jährige Hypothek über $300,000 zu 7% aufgenommen. Du hast 60 Zahlungen à $1,996 gemacht, insgesamt $119,760, aber nur $23,147 getilgt; Rest $276,853. Der Zinssatz ist auf 5.5% gefallen. Option A: Refinanzierung auf neue 30 Jahre zu 5.5%. Neue Rate: $1,600/Monat, Ersparnis $396 pro Monat – doch die Verlängerung der Laufzeit bringt geringe Gesamtersparnis ($22,800 über die gesamte Laufzeit). Option B: Refinanzierung auf 25 Jahre (passend zum Restzeitraum) zu 5.5%. Neue Rate: $1,724/Monat, Gesamtersparnis $81,600. Option C: Refinanzierung auf 20 Jahre zu 5.5%. Neue Rate: $1,938/Monat, Ersparnis $133,680, 5 Jahre früher schuldenfrei. Fazit: Laufzeitverlängerung senkt Monatsraten, reduziert aber wenig gesamthaft; Laufzeitangleichung balanciert Ratenminderung und sinnvolle Einsparung; Verkürzung maximiert Gesamtersparnis. Refinanzierung lohnt, wenn: 1) der Satz mindestens 0.75-1% niedriger ist (gegen $3,000-$6,000 Abschlusskosten); 2) du voraussichtlich 2-4 Jahre bleibst, um die Kosten zu amortisieren; 3) neue Laufzeit gleich oder kürzer als Restlaufzeit ist; 4) du am Anfang deiner Hypothek bist. Unvorteilhaft bei: 1) Restlaufzeit <10 Jahre, wenn meist Tilgung gezahlt wird; 2) hohen Abschlusskosten und geplanter baldiger Umzug; 3) Zinsvorteil unter 0.50%.

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Auto-Darlehen Amortisation: Kürzere Laufzeit vs. niedrigere Raten

Die Amortisation bei Autokrediten funktioniert wie bei Hypotheken, aber über viel kürzere Zeiträume (typisch 36-84 Monate) und häufig mit höheren Zinssätzen (2026: 6-12%). Beispiel: Autokredit über $35,000 bei 8%: 36 Monate -> Monatsrate $1,097, Zinsen $4,492. 60 Monate -> Monatsrate $710, Zinsen $7,600. Zahlung 1: $710 insgesamt, $233 Zinsen, $477 Tilgung (weniger als die Hälfte). Nach einem Jahr sind $28,811 offen, während das Auto $26,250 wert ist – du bist $2,561 "unter Wasser". Genau dafür gibt es Gap Insurance. 72 Monate: Monatsrate $608, Zinsen $8,776. Je länger die Laufzeit, desto langsamer der Eigenkapitalaufbau und desto länger die Unterwasserphase. Lektionen: 1) Kürzeste bezahlbare Laufzeit wählen; 2) Laufzeiten über 60 Monate vermeiden; 3) mindestens 20%+ Anzahlung, um nicht sofort zu tief im Minus zu stehen; 4) Gebrauchtwagen 2-3 Jahre alt wählen, um stärkste Wertminderung zu umgehen; 5) wenn möglich bar kaufen. Schon +$100 monatlich im 60-Monats-Beispiel reduziert Laufzeit auf 47 Monate und spart $1,458 Zinsen.

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Biwöchentliche Zahlungsstrategie: Schnellere Amortisation ohne mehr Geld

Die zweiwöchentliche Strategie nutzt die Kalenderarithmetik, um jährlich eine Extra-Zahlung einzubauen. Statt 12 Monatszahlungen pro Jahr zahlst du 26 Halbzahlungen (alle zwei Wochen), also 13 volle Raten. Beispiel: $300,000 Hypothek, 30 Jahre, 6.5%: Monatsplan $1,896/Monat, Zinsen $382,560. Biwöchentlicher Plan: $948 alle 2 Wochen für 26 Jahre, Zinsen $338,544. Ersparnis $44,016, Zeitgewinn 4 Jahre. Warum klappt das? Jede Zusatzzahlung senkt sofort den Restbetrag und reduziert so die Basis für jede spätere Zinsberechnung – der Effekt verstärkt sich. Umsetzung: 1) Automatisch über den Kreditgeber (Achtung: Einrichtungsgebühren $300-$500 meist unnötig); 2) DIY: Monatsrate zahlen, aber 1/12 der Rate zusätzlich auf Tilgung geben; 3) Jährlich eine Einmalzahlung zusätzlich. Vorsicht: Prüfe, dass der Kreditgeber zweiwöchentliche Zahlungen sofort auf Tilgung anwendet. Gib niemals Drittanbietern $300-$500 für die Einrichtung; das geht kostenlos.

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Studentendarlehen-Amortisation: Stundung, Zahlungsaufschub und einkommensbasierte Rückzahlung

Die Amortisation von Studentenkrediten unterscheidet sich wegen Besonderheiten wie Stundung während der Ausbildung, Karenzzeiten, subventionierten vs. unbefristeten Zinsen, einkommensgesteuerten Rückzahlungsplänen und möglicher Vergebung nach 20-25 Jahren. Standard-Studienkredit: $50,000 bei 6.5%, Laufzeit 10 Jahre. Standardplan: Monatsrate $567, Zinsen insgesamt $18,040. Doch einkommensbasierte Rückzahlung (IDR) – IBR, PAYE, REPAYE, SAVE – nutzt 10-20% des verfügbaren Einkommens, oft zu wenig um monatliche Zinsen abzudecken und erzeugt negative Amortisation. Beispiel: $50,000 bei 6.5%, Einkommen $40,000. SAVE-Rate $52/Monat, aber Zins $271/Monat. Der neue SAVE-Plan (2024) kapitalisiert unbezahlte Zinsen bei subventionierten Krediten nicht, wodurch kein Saldoanstieg entsteht. Nach 20 Jahren wird der Restbetrag erlassen. Strategien: 1) Bei IDR wachsen subventionierte Kredite unter den neuen Regeln nicht; 2) Unsubventionierte unbezahlte Zinsen kapitalisieren – erwäge aggressive Rückzahlung oder Refinanzierung; 3) Private Refinanzierung kann den Satz senken, nimmt aber Bundesschutz weg; 4) Schneebergmethode: zuerst das teuerste Darlehen; 5) Forgiveness prüfen bei hohem Schuld-Einkommens-Verhältnis und förderfähigem öffentliches Engagement. Stundung: subventionierte Kredite verzinsen nicht; unsubventionierte schon – vier Jahre Studienstundung können $13,000 aufbauen.

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Amortisationsrechner für Finanzplanung und Vergleich nutzen

Amortisationsrechner sind unverzichtbare Werkzeuge zum Vergleichen von Kreditangeboten, Planen von Sondertilgungen, Bewerten von Refinanzierungen und Verstehen der tatsächlichen Finanzierungskosten. Kernfunktionen: 1) Vollständige Planansicht mit jedem Zahlungsschritt (Tilgung, Zins, Restsaldo); 2) Modellierung von Extra-Zahlungen; 3) Vergleichsmodus parallel; 4) Exportoptionen; 5) Diagramme. Beispiel Wohnungskauf: Anbieter A: $300,000 zu 6.75% mit $3,000 Abschluss. Anbieter B: $300,000 zu 6.50% mit $6,000 Abschluss. Anbieter C: $300,000 zu 7.00% ohne Abschluss. B ist trotz höherer Anfangskosten über 30 Jahre um $15,000 besser – aber berechne den Break-even: $3,000 Mehrkosten ÷ $50/Monat Ersparnis = 60 Monate. Wenn du länger als 5 Jahre bleibst, gewinnt B. Best Practices: 1) Immer die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit vergleichen, nicht nur die Monatsrate; 2) Vor Entscheidung mehrere Szenarien simulieren; 3) Break-even für Refinanzierung berechnen; 4) Opportunitätskosten einbeziehen; 5) Jährlich neu berechnen; 6) Kritische Entscheidungen mit zwei Rechnern verifizieren; 7) Vollpläne speichern – nützlich für Steuerunterlagen. Kostenlose Online-Tilgungsrechner liefern die gleichen Informationen wie Banken für $50-$100.

Extra payment and refinance comparison

Compare a remaining loan, recurring extra payments, and a hypothetical refinance using rates and costs you enter.

CAD
Assumptions, worked example, and source
  • Rates are user-entered; no current lender rate or product recommendation is supplied. Most countries use annual rate ÷ 12. Canada uses nominal semi-annual compounding converted to a monthly rate.
  • Extra payment is applied after scheduled interest with no prepayment charge. Enter any early-repayment charge in refinance costs and confirm overpayment limits with the lender.
  • Refinance break-even accumulates monthly payment differences until they recover upfront costs. It is a cash-flow measure, not an equity, tax, opportunity-cost, or approval analysis.
  • The default worked example compares one remaining balance over its remaining term. Replace every assumption with the current statement and a formal refinance quote.

Consumer authority mortgage reference for this country · Method reviewed 2026-07-30.

Häufig gestellte Fragen

Warum ändert sich das Verhältnis von Tilgung zu Zins über die Laufzeit?
Zinsen werden monatlich auf den Restsaldo berechnet. Solange der Saldo hoch ist, gehen frühe Zahlungen überwiegend an Zinsen. Sinkt der Restsaldo mit der Zeit, sinkt der Zinsanteil und mehr der Zahlung senkt die Tilgung.
Welche Formel nutzt der Rechner für die Monatsrate?
Er nutzt die Standardformel M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1], wobei P der Darlehensbetrag ist, r der monatliche Zinssatz und n die Gesamtanzahl der Zahlungen.
Wie viel kann eine kürzere Laufzeit an Gesamtzinsen sparen?
Eine kürzere Laufzeit bedeutet eine höhere monatliche Rate, aber deutlich weniger Zinsansammlung – oft halbiert oder mehr, z. B. bei gleicher Restschuld der Wechsel von 30 auf 15 Jahre.
Wie wirken sich Zusatz-Tilgungen auf den Plan aus?
Jede zusätzliche Zahlung auf die Tilgung senkt sofort den Restbetrag für zukünftige Zinsberechnung. Frühere Sondertilgungen sparen mehr Zinsen und verkürzen die Laufzeit stärker als spätere Zahlungen gleicher Höhe.
Sind Steuern oder Versicherungen in der Zahlung enthalten?
Nein, es werden nur Tilgung und Zinsen (P&I) berechnet. Eine reale Hypothekenrate enthält oft auch Grunderwerbsteuer und Gebäudeversicherung, die separat behandelt werden.