전세/월세 계산기

한국의 독특한 주거 문화인 전세와 월세는 임차인의 재무 계획에 큰 영향을 미칩니다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에 적용되는 이자율로, 법정 전환율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값이며 상한선은 4%입니다. 2025년 현재 금리 상승기에는 전환율이 상한선에 근접하는 경우가 많아 임대인과 임차인 모두 정확한 계산이 필요합니다. 전환율을 제대로 이해하지 못하면 부당하게 높은 월세를 지불하거나 낮은 보증금으로 인한 손실을 볼 수 있습니다. 특히 서울과 수도권에서는 전세가율이 70-80%에 이르는 경우가 많아 전환 계산이 더욱 중요합니다. 전월세 전환율 계산기를 사용하면 복잡한 수식 없이도 적정 월세와 보증금을 즉시 확인할 수 있어 임대차 계약 시 협상력을 높일 수 있습니다. 또한 전세에서 월세로 전환하는 추세 속에서 자신에게 유리한 조건을 선택하는 데 필수적인 도구입니다.

법정 전월세 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2에 명시되어 있으며, 한국은행이 공시한 기준금리에 2%포인트를 더한 비율을 초과할 수 없도록 규정하고 있습니다. 2025년 현재 기준금리가 3.5%라면 법정 상한 전환율은 5.5%이지만, 실제로는 4%를 초과할 수 없다는 별도 규정이 있어 실질적 상한은 4%입니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 장치로, 임대인이 이를 초과하는 전환율을 요구할 경우 법적으로 무효가 됩니다. 전환율 계산 공식은 간단합니다: 월세 = (보증금 감소분 × 전환율) ÷ 12개월. 예를 들어 전세 3억원을 보증금 1억원 + 월세로 전환할 때 전환율 4%를 적용하면 월세는 (2억원 × 4%) ÷ 12 = 약 66만원이 됩니다. 반대로 월세를 보증금으로 환산할 때는 보증금 = (월세 × 12개월) ÷ 전환율 공식을 사용합니다. 보증금 1억원에 월세 66만원이라면 (66만원 × 12) ÷ 4% = 2억원의 보증금 가치를 지니므로 전세 환산액은 3억원입니다. 실무에서는 임대인이 시장 상황을 고려해 법정 전환율보다 낮은 비율을 적용하는 경우도 있으므로, 여러 물건을 비교할 때 전환율을 기준으로 조건의 유불리를 판단하는 것이 중요합니다.

최근 몇 년간 한국 부동산 시장에서는 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2020년 전세 비율이 45%였던 것이 2025년에는 35% 이하로 감소했으며, 특히 서울과 수도권에서 이러한 경향이 두드러집니다. 이는 여러 요인에 기인합니다. 첫째, 전세가율 상승으로 인해 집주인 입장에서 전세보증금 반환 부담이 커졌습니다. 매매가 10억원 주택의 전세가 8억원이라면 전세가율이 80%에 이르러 집을 팔 때 차액이 적어 전세금 반환이 어려울 수 있습니다. 둘째, 금리 상승으로 전세 레버리지 효과가 감소했습니다. 과거 저금리 시대에는 전세금을 받아 다른 부동산에 투자하는 갭투자가 유행했지만, 2025년 고금리 환경에서는 이러한 전략의 매력이 줄었습니다. 셋째, 전세 사기 이슈로 인해 임대인들이 전세 계약을 기피하게 되었습니다. 빌라와 오피스텔에서 발생한 전세 사기 사건들이 사회 문제화되면서 임대인들은 월세를 통한 안정적인 현금흐름을 선호하게 되었습니다. 넷째, 임차인 입장에서도 전세 대출 규제 강화로 인해 전세 자금 마련이 어려워져 상대적으로 초기 비용이 적은 월세를 선택하는 경우가 증가했습니다. 이러한 구조적 변화 속에서 전월세 전환 계산기는 임차인이 자신의 재정 상황에 맞는 최적의 보증금과 월세 조합을 찾는 데 필수적인 도구가 되었습니다.

전세와 월세 중 어느 것이 유리한지는 개인의 재정 상황, 유동성 필요성, 투자 기회, 거주 기간 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 전세의 가장 큰 장점은 월 고정비가 없어 생활비 부담이 적다는 것입니다. 특히 소득이 불규칙한 프리랜서나 사업 초기 단계의 창업자에게 유리합니다. 또한 전세금은 계약 종료 시 전액 반환되므로 일종의 강제 저축 효과가 있습니다. 그러나 전세는 목돈이 묶여 있어 기회비용이 발생하며, 전세금 반환 리스크가 존재합니다. 2025년 현재 전세가율이 높아 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 위험이 증가하고 있습니다. 반면 월세는 초기 자금 부담이 적고 유동성을 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 보증금 5천만원 + 월세 70만원 조건이라면 전세 2억원 대비 1억5천만원의 자금을 다른 용도로 활용할 수 있습니다. 이 돈을 연 5% 수익률로 투자한다면 연간 750만원(월 62.5만원)의 수익을 기대할 수 있어 실질적인 월세 부담은 7.5만원에 불과합니다. 또한 월세는 전세금 반환 걱정이 없고 이사가 자유로워 직장 이동이나 라이프스타일 변화에 유연하게 대응할 수 있습니다. 다만 월세는 매달 고정 지출이 발생해 현금흐름 관리가 중요하며, 장기 거주 시 누적 월세가 전세금을 초과할 수 있습니다. 전월세 전환 계산기를 활용하면 자신의 상황에서 어떤 선택이 더 경제적인지 객관적으로 비교할 수 있습니다.

전세자금대출을 이용할 경우와 월세를 내는 경우의 실질 비용을 정확히 비교하는 것이 중요합니다. 2025년 현재 전세자금대출 금리는 연 4-5% 수준이며, 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 2-3%대의 저금리로 이용 가능합니다. 전세 3억원 주택에 2억원을 대출받는다고 가정하면, 금리 4%일 때 연간 이자는 800만원(월 66.7만원)입니다. 이 경우 자기자본 1억원만으로 전세 거주가 가능하며, 월 66.7만원의 이자를 부담하면 됩니다. 반면 보증금 1억원 + 월세 80만원 조건이라면 같은 자기자본 1억원으로 월 80만원을 지출해야 하므로 전세대출이 월 13.3만원 저렴합니다. 하지만 이 계산은 전세금 반환 가능성을 전제로 합니다. 만약 전세 계약 종료 시 집주인이 전세금을 돌려주지 못한다면 대출 원금 2억원을 갚아야 하는 부담이 생깁니다. 또한 전세대출은 원리금균등상환이나 만기일시상환 방식에 따라 실제 부담이 달라집니다. 만기일시상환은 이자만 내다가 계약 종료 시 원금을 한 번에 갚는 방식으로 월 부담은 적지만 만기 시 목돈이 필요합니다. 원리금균등상환은 원금과 이자를 매달 나눠 갚는 방식으로 월 부담은 크지만 계약 종료 시 반환받는 전세금으로 남은 대출을 상환하면 됩니다. 전월세 계산기를 활용하면 대출 금리, 자기자본, 월세 수준을 입력해 어떤 선택이 재정적으로 유리한지 시뮬레이션할 수 있습니다. 특히 청년층이나 신혼부부는 정부 지원 저금리 전세대출을 최대한 활용하는 것이 유리합니다.

한국의 전월세 시장은 지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 서울의 경우 2025년 기준 강남3구(강남, 서초, 송파)의 전세가율은 평균 75-80%로 매우 높으며, 특히 신축 아파트는 전세가율이 85%를 넘는 경우도 있습니다. 이는 전세금 반환 리스크가 크다는 의미이므로 임차인은 신중해야 합니다. 반면 강북과 외곽 지역은 전세가율이 60-70%로 상대적으로 안전합니다. 수도권 중 경기도는 지역 편차가 큽니다. 분당, 판교, 광교 등 신도시는 전세 비중이 높고 전세가율도 높은 편이나, 구도심 지역은 월세 비중이 증가하고 있습니다. 인천은 전통적으로 월세 비중이 높았으나 송도, 영종 등 신도시는 전세 문화가 자리잡았습니다. 지방 광역시는 대체로 월세 문화가 우세합니다. 부산, 대구, 광주 등은 전세 비율이 30% 이하로 대부분 월세 거래가 이루어집니다. 특히 원룸과 오피스텔은 거의 대부분 월세입니다. 세종시는 공무원 거주 비율이 높아 2년 단위 전세 수요가 많으며 전세 비율이 50%를 넘습니다. 제주도는 관광과 이주 수요로 인해 단기 월세가 활성화되어 있습니다. 지역별로 전월세 전환율도 차이가 있는데, 서울은 법정 상한에 가까운 4%가 적용되는 반면 지방은 3-3.5% 수준도 흔합니다. 전월세 계산기를 사용할 때는 해당 지역의 평균 전환율을 참고해 현실적인 계산을 하는 것이 중요합니다. 또한 지역별 임대차 시장 동향을 파악해 전세가 유리한지 월세가 유리한지 판단해야 합니다. KB국민은행, 한국부동산원 등에서 제공하는 지역별 전월세 통계를 참고하면 좋습니다.

임대차 계약을 체결할 때 전월세 전환율은 중요한 협상 포인트입니다. 법정 상한이 4%라고 해서 무조건 4%를 적용하는 것은 아니며, 시장 상황과 협상에 따라 더 낮은 전환율을 적용받을 수 있습니다. 협상력을 높이려면 먼저 주변 시세를 철저히 조사해야 합니다. 같은 아파트 단지나 인근 지역의 전월세 거래 사례를 확인하고 평균 전환율을 파악하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱을 활용하면 됩니다. 둘째, 비수기를 활용하세요. 이사 수요가 적은 1-2월, 6-7월에는 임대인이 공실을 우려해 조건을 양보하는 경우가 많습니다. 셋째, 장기 계약을 제안하세요. 2년이 아닌 4년 계약을 원한다면 임대인은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 전환율을 낮춰줄 가능성이 있습니다. 넷째, 전세에서 월세로 전환 시 한 번에 많은 보증금을 낮추기보다는 단계적으로 전환하는 방안을 제시하세요. 예를 들어 전세 3억원을 한 번에 보증금 1억원 + 월세로 전환하기보다 보증금 2억원 + 월세로 먼저 전환하면 임대인도 부담이 적어 협상이 수월합니다. 다섯째, 전월세 전환 계산기로 여러 시나리오를 미리 계산해가세요. 보증금 1억원/1.5억원/2억원일 때 각각의 월세를 3%, 3.5%, 4% 전환율로 계산해 테이블을 만들어 임대인에게 보여주면 합리적인 협상이 가능합니다. 마지막으로 계약서에 전환율을 명시하세요. 구두 약속만으로는 분쟁 시 증거가 되지 않으므로 특약사항에 "전환율 3.5% 적용"과 같이 명확히 기재해야 합니다.

전세든 월세든 임차인은 보증금 보호를 위한 안전장치를 마련해야 합니다. 전세금 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 제공하는 상품으로, 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 반환해줍니다. 보증료는 보증금액의 0.128-0.154% 수준으로 전세 3억원이라면 연간 38-46만원 정도입니다. 전세금 반환보증 가입 시 임대인의 동의가 필요하며, 주택 가격과 전세금 비율(전세가율)을 심사합니다. 전세가율이 너무 높으면(일반적으로 80% 이상) 보증 가입이 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다. 월세의 경우 월세 보증보험을 활용할 수 있습니다. 월세를 3-12개월분 선납하면 할인을 받는 대신 보증보험으로 보증금을 대체하는 방식입니다. 예를 들어 보증금 5천만원 + 월세 60만원 조건에서 보증보험을 이용하면 보증금을 1천만원으로 낮추고 대신 월세를 12개월 선납(720만원)하는 식입니다. 이렇게 하면 초기 자금 부담을 4천만원 줄일 수 있으며, 보험료는 보증금액의 1% 내외입니다. 또 다른 안전장치는 임대차 계약 전 등기부등본 확인입니다. 선순위 근저당권 금액과 전세금을 합쳐 집값의 80%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 예를 들어 집값 5억원에 근저당 2억원이 설정되어 있다면 안전한 전세금은 2억원(5억의 80%인 4억에서 근저당 2억을 뺀 금액)입니다. 전세금이 3억원이라면 위험 수준입니다. 전입신고와 확정일자는 필수입니다. 계약 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전월세 계산기로 적정 보증금과 월세를 계산한 후, 이러한 안전장치를 반드시 갖추는 것이 현명한 임차인의 자세입니다.

전월세 거주자는 세금 혜택을 활용해 실질 부담을 줄일 수 있습니다. 월세 세액공제는 무주택 세대주가 연소득 7천만원 이하일 때 받을 수 있으며, 월세액의 10-17%를 세액공제받습니다. 연소득 5,500만원 이하는 17%, 5,500만원 초과 7천만원 이하는 15%, 7천만원 초과는 12%입니다. 공제 한도는 연 750만원이므로 최대 공제액은 127.5만원입니다. 예를 들어 월세 60만원(연 720만원)을 내는 총급여 4천만원 근로자는 720만원의 17%인 122.4만원을 세액공제받아 실질 월세는 약 49.8만원이 됩니다. 월세 세액공제를 받으려면 주택 규모가 85㎡ 이하이고 기준시가 4억원 이하여야 하며, 임대차 계약서와 월세 이체 내역을 증빙해야 합니다. 전세의 경우 전세자금대출 이자를 주택자금 소득공제로 받을 수 있습니다. 무주택 세대주가 국민주택규모(85㎡) 이하 주택에 전세 거주하며 전세자금대출을 받았다면 이자 상환액의 40%를 소득공제받습니다(한도 연 300만원). 전세대출 이자가 연 800만원이라면 300만원까지 소득공제되어 과세표준이 낮아집니다. 소득세율 24%라면 72만원의 세금을 절감하는 효과입니다. 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 금리도 낮고 이자 소득공제도 가능해 일석이조입니다. 청년(만 19-34세) 및 신혼부부는 추가 우대를 받습니다. 청년 월세 특별 지원은 월 최대 20만원(최장 12개월)을 지원하며, 신혼부부 전세자금대출은 일반 대출보다 금리가 0.2-0.5%포인트 낮습니다. 2025년 현재 정부는 청년과 신혼부부의 주거비 부담을 낮추기 위해 다양한 지원책을 시행 중이므로 자신이 해당되는지 확인하고 적극 활용해야 합니다. 전월세 계산기로 보증금과 월세를 계산한 후 세액공제와 소득공제를 적용하면 실질 부담액을 정확히 파악할 수 있습니다.

2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 통해 최초 계약 후 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있습니다. 즉, 총 4년간 같은 집에 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다. 이때 임대인은 보증금과 월세를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 전세 3억원이었다면 갱신 시 최대 3억1,500만원까지만 요구할 수 있고, 월세 80만원이었다면 최대 84만원까지만 올릴 수 있습니다. 계약갱신청구권을 활용하면 이사 비용을 절약하고 거주 안정성을 확보할 수 있습니다. 2025년 서울 기준 이사 비용은 포장이사 150-250만원, 중개수수료 0.4-0.5%(3억원이라면 120-150만원), 각종 이전 비용 50만원을 포함해 300-400만원에 달하므로 계약갱신은 경제적으로 매우 유리합니다. 계약갱신 시 전월세 전환도 가능합니다. 전세 3억원으로 2년을 살다가 갱신 시 월세로 전환하고 싶다면 임대인과 협의해 보증금을 낮추고 월세를 받는 구조로 바꿀 수 있습니다. 이때도 전환율은 법정 상한인 4% 이내여야 합니다. 반대로 월세에서 전세로 전환하는 것도 가능하지만 임대인이 목돈을 받아야 하므로 협의가 필요합니다. 계약갱신청구권 행사 시 주의할 점이 있습니다. 첫째, 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 만료일 1개월 전이 지나면 권리를 상실합니다. 둘째, 임대인이 본인 또는 직계존비속이 실거주하려는 경우, 재건축이나 대수선이 필요한 경우 등 정당한 사유가 있으면 갱신을 거부할 수 있습니다. 셋째, 갱신 후 2년이 지나면 더 이상 갱신청구권이 없으므로 총 4년 후에는 이사를 준비해야 합니다. 전월세 전환 계산기를 활용해 갱신 시 전세를 유지할지 월세로 전환할지, 또는 보증금을 얼마나 조정할지 미리 계산하고 임대인과 협상하면 합리적인 조건을 만들 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인의 소중한 권리이므로 적극적으로 활용해 주거비 부담을 줄이고 안정적인 주거 생활을 누리시기 바랍니다.