부동산 등기·명의비용 계산기

등기비용은 ① 인지세 ② 등기수수료 ③ 법무사 수수료로 구성됩니다. 3억 원 아파트 기준 총 100만-150만 원 발생.

【인지세】 부동산 가액별 차등: 1억 이하 7만원, 1-5억 15만원, 5-10억 35만원, 10억 초과 50만원.

【등기수수료】 법원 납부 비용으로 부동산 가액의 0.2%. 3억원 60만원, 5억원 100만원, 10억원 200만원. 법정 비용으로 법무사 무관.

【법무사 수수료】 협의 가능한 비용. 지역별 차이 큼: 서울 강남 70-90만원, 지방 20-40만원. 부동산 가액이 높을수록 수수료 증가.

【1억 이하】 인지세 7만 + 등기수수료 20만 + 법무사 30-50만 = 총 57-77만원

【1-3억】 인지세 15만 + 등기수수료 20-60만 + 법무사 50-70만 = 총 85-145만원 (2-3억 아파트 평균 100-120만)

【3-5억】 인지세 15만 + 등기수수료 60-100만 + 법무사 70-90만 = 총 145-205만원 (4-5억 평균 150-180만)

【5-10억】 인지세 35만 + 등기수수료 100-200만 + 법무사 90-120만 = 총 225-355만원

【10억 초과】 인지세 50만 + 등기수수료 200만+ + 법무사 120-150만 = 총 370만원+

✓ 지역별 차이: 서울 강남 vs 지방 30-40만원 차이 (3억 아파트 기준 서울 120-150만, 지방 90-110만)

① 직접 선택: 중개사 소개 X → 20-30만원 절약 (인터넷 검색·지인 추천 활용)

② 3곳 이상 비교 견적: 법무사마다 20-50% 차이. 전화·카카오톡으로 간편 비교 가능

③ 근저당 동시 의뢰: 대출 포함 시 소유권 이전+근저당 함께 맡기면 20-30만원 할인

④ 비수기 이용: 1월·8월은 할인율 최고 / 3-4월·11-12월은 비수기 피하기

⑤ 지역 법무사: 부동산 소재지 근처 선택 → 출장비 10-30만원 절약

💡 추가 팁: 온라인 전문 법무사는 오프라인 대비 20-30% 더 저렴

등기비용 외에도 부동산 거래 시 추가 비용이 발생합니다. 가장 큰 것이 취득세입니다. 주택은 가액의 1-3%, 오피스텔과 상가는 4.6%가 부과됩니다. 3억 원 아파트의 취득세는 약 300만-900만 원으로 등기비용의 3-9배에 달합니다.

등기부등본 발급비용도 있습니다. 등기 전후로 여러 번 발급받게 되는데, 1통당 1,000원입니다. 보통 5-10통 정도 발급받으므로 5,000-10,000원 정도입니다. 인터넷등기소에서 전자등본을 발급받으면 700원으로 더 저렴합니다.

등기필 교부신청비도 있습니다. 등기가 완료되면 등기필증(등기완료증)을 발급받는데 5,000원입니다. 요즘은 전자등기가 일반화되어 등기필증을 발급받지 않는 경우도 많습니다.

교통비와 일당도 고려해야 합니다. 법무사가 현지 출장을 가야 하는 경우 교통비와 일당을 별도로 청구할 수 있습니다. 원거리 부동산은 10-30만 원의 추가 비용이 발생합니다.

대출이 있다면 근저당설정비용이 추가됩니다. 소유권 이전등기와 별도로 근저당설정등기를 해야 하는데, 인지세, 등기수수료, 법무사 수수료를 합쳐 50만-100만 원이 더 듭니다. 대출액이 클수록 비용도 높아집니다.

법무사 없이 본인이 직접 등기를 신청하는 셀프 등기도 가능합니다. 법무사 수수료 30만-100만 원을 절약할 수 있어 비용 부담이 큰 경우 고려해볼 만합니다. 인터넷등기소에서 온라인으로 신청할 수 있어 예전보다 훨씬 쉬워졌습니다.

셀프 등기의 장점은 첫째 비용 절감입니다. 법무사 수수료가 전액 절약되어 총 등기비용을 30-50% 줄일 수 있습니다. 둘째 일정 조절이 자유롭습니다. 법무사 스케줄을 기다릴 필요 없이 본인이 원하는 시간에 신청하면 됩니다.

셋째 서류 준비와 절차를 직접 배울 수 있어 부동산 지식이 늘어납니다. 넷째 중개사나 법무사에게 개인정보를 제공하지 않아도 되어 프라이버시가 보호됩니다.

단점은 첫째 시간과 노력이 많이 듭니다. 서류 준비, 등기소 방문, 보완 요구 대응 등 최소 2-3일은 투자해야 합니다. 둘째 법률 지식이 필요합니다. 등기 서류 작성법, 첨부 서류 종류, 세금 계산 등을 정확히 알아야 합니다.

셋째 실수 위험이 있습니다. 서류 오류로 등기가 반려되거나 지연될 수 있습니다. 넷째 복잡한 경우는 어렵습니다. 공동 명의, 대출 포함, 지분 이전 등은 전문가의 도움이 필요합니다.

셀프 등기를 하려면 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하여 공인인증서로 로그인 후 등기신청 메뉴를 선택하면 됩니다. 매매계약서, 인감증명서, 주민등록등본 등을 스캔하여 첨부하고 양식에 따라 작성하면 됩니다. 법원에서 보완 요구가 오면 수정하여 재제출하면 됩니다.

법무사 수수료는 지역별로 상당한 차이가 있습니다. 서울 강남권(강남, 서초, 송파)이 가장 비싸며, 3억 원 아파트 기준 70만-90만 원입니다. 부동산 가격이 높고 거래가 활발하여 법무사 수요가 많기 때문입니다.

서울 강북권(강북, 노원, 도봉)은 50만-70만 원으로 강남보다 20만 원 정도 저렴합니다. 거래량이 강남보다 적고 법무사 경쟁이 치열하여 수수료가 낮습니다. 영등포, 구로, 금천 등 서남권도 비슷한 수준입니다.

경기도(수원, 성남, 고양, 부천)는 40만-60만 원으로 서울보다 10만-20만 원 저렴합니다. 신도시는 거래가 많아 다소 비싸고, 구도심은 저렴한 편입니다. 파주, 김포, 화성 등 외곽 지역은 더 저렴합니다.

부산, 대구, 광주 등 지방 광역시는 30만-50만 원 수준입니다. 서울보다 부동산 가격이 낮고 법무사 수가 적지 않아 경쟁이 있어 저렴합니다. 해운대, 수성구 등 고급 주거지는 다소 비쌀 수 있습니다.

지방 중소도시와 농어촌은 20만-40만 원으로 가장 저렴합니다. 거래량이 적어 법무사들이 낮은 수수료로 일감을 확보하려 합니다. 다만 법무사가 적어 선택의 폭이 좁고, 원거리 출장비가 추가될 수 있습니다.

주택 구입 시 대출을 받으면 소유권 이전등기와 별도로 근저당설정등기를 해야 합니다. 근저당은 대출금 상환을 보장하기 위해 부동산에 담보권을 설정하는 것입니다. 근저당설정 비용은 소유권 이전 비용의 40-60% 수준입니다.

근저당설정 인지세는 채권최고액(대출액의 120%)의 0.2%입니다. 2억 원 대출이면 채권최고액은 2.4억 원, 인지세는 48만 원입니다. 소유권 이전 인지세(15만 원)보다 훨씬 비쌉니다.

근저당설정 등기수수료는 채권최고액의 0.2%로 소유권 이전과 동일합니다. 2억 원 대출은 48만 원, 3억 원 대출은 72만 원입니다. 대출액이 클수록 비용도 크게 늘어납니다.

법무사 수수료는 30만-50만 원 추가됩니다. 소유권 이전과 함께 의뢰하면 20-30만 원으로 할인되는 경우가 많습니다. 일부 은행은 지정 법무사를 통해 대출을 진행하면 비용을 은행이 부담해주기도 합니다.

총 근저당설정 비용은 2억 원 대출 기준 120만-150만 원, 3억 원 대출 기준 150만-180만 원입니다. 소유권 이전 비용과 합치면 3억 원 주택을 2억 원 대출로 구입하는 경우 총 등기비용은 220만-300만 원에 이릅니다.

대출을 일찍 상환하면 근저당말소등기를 해야 합니다. 말소등기는 간단하여 인지세 2만 원, 등기수수료 6,000원, 법무사 수수료 10만-20만 원으로 총 12만-22만 원 정도입니다. 셀프로 하면 법무사 수수료를 절약할 수 있습니다.

부동산 유형에 따라 등기비용이 달라집니다. 일반 주택(아파트, 빌라, 단독주택)은 가장 기본적인 케이스로 앞서 설명한 비용 구조가 그대로 적용됩니다. 3억 원 기준 100만-150만 원입니다.

오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용으로 등기하면 주택과 동일하지만, 업무용으로 등기하면 법무사 수수료가 10-20% 높습니다. 복잡도가 높고 취득세도 비싸 전반적으로 주택보다 등기비용이 높습니다.

상가(근린상업시설)는 주택보다 20-30% 비쌉니다. 법무사 수수료가 높고, 임차인 현황 확인, 권리분석 등 추가 업무가 있기 때문입니다. 3억 원 상가는 120만-180만 원 정도입니다.

토지는 주택보다 저렴합니다. 건물이 없어 등기가 단순하고 법무사 업무도 적어 수수료가 20-30% 낮습니다. 다만 농지는 농지취득자격증명 발급 등 추가 절차가 있어 일반 토지보다 10만-20만 원 비쌉니다.

공장, 창고 등 산업용 부동산은 상가와 비슷한 수준입니다. 규모가 크고 복잡한 경우 법무사 수수료가 더 높아질 수 있습니다. 분양권, 입주권은 일반 부동산보다 10-20% 저렴합니다. 아직 소유권이 완전히 확정되지 않아 등기 절차가 간소하기 때문입니다.

공동 명의는 단독 명의보다 10-20만 원 비쌉니다. 지분별로 계산하고 서류도 배로 늘어나 법무사 수수료가 추가됩니다. 부부 공동 명의가 흔하지만 비용은 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

Q1. 등기비용은 누가 부담하나요? A. 법적으로는 매수인과 매도인이 반반 부담하는 것이 원칙이지만, 실무적으로는 매수인이 전액 부담하는 것이 관행입니다. 계약서에 명시하지 않으면 매수인 부담으로 봅니다.

Q2. 등기비용을 언제 지급하나요? A. 잔금일에 법무사에게 지급합니다. 계약금이나 중도금 때는 지급하지 않으며, 등기가 완료된 후 영수증과 함께 정산합니다.

Q3. 법무사를 매도인이 선택할 수 있나요? A. 등기비용을 부담하는 매수인이 법무사를 선택하는 것이 원칙입니다. 매도인이 지정한 법무사를 쓸 의무는 없습니다.

Q4. 등기비용 견적은 무료인가요? A. 대부분 법무사는 무료로 견적을 제공합니다. 여러 곳에 견적을 요청하여 비교하는 것이 좋습니다.

Q5. 등기비용 할인이 가능한가요? A. 법무사 수수료는 협상 가능합니다. 근저당설정 포함, 여러 건 동시 의뢰, 지인 소개 등으로 10-30% 할인받을 수 있습니다.

Q6. 등기가 지연되면 추가 비용이 발생하나요? A. 기본적으로 추가 비용은 없으나, 법무사 귀책이 아닌 매수인의 서류 지연으로 인한 것이면 추가 비용을 청구할 수 있습니다.

Q7. 등기비용 영수증을 받아야 하나요? A. 반드시 받아야 합니다. 세금 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있고, 나중에 분쟁 시 증빙자료가 됩니다.

Q8. 외국인도 등기비용이 동일한가요? A. 기본 비용은 동일하지만, 번역 서류 준비 등 추가 업무로 법무사 수수료가 20-30% 높습니다.

Q9. 상속, 증여는 등기비용이 다른가요? A. 매매보다 10-20% 저렴합니다. 취득세율도 낮고 절차도 단순하여 전체 비용이 적게 듭니다.

Q10. 등기 후 등기부등본은 언제 발급되나요? A. 등기 완료 후 즉시 발급 가능합니다. 보통 등기 신청 후 1-3일 내 완료되며, 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

신축 아파트 분양을 받으면 등기비용 구조가 일반 매매와 다릅니다. 분양 계약 시점에는 등기를 하지 않고, 입주 시점에 최초로 소유권 보존등기를 합니다. 보존등기는 이전등기보다 간단하여 비용이 10-20% 저렴합니다.

보존등기 인지세는 분양가의 0.2%입니다. 3억 원 분양이면 60만 원입니다. 하지만 2025년 현재 주택 보존등기는 인지세가 면제되어 실제로는 0원입니다. 이전등기는 면제가 없으므로 신축이 유리합니다.

등기수수료는 이전등기와 동일하게 0.2%입니다. 3억 원은 60만 원입니다. 법무사 수수료는 30만-50만 원으로 이전등기와 비슷하거나 약간 저렴합니다.

총 보존등기 비용은 3억 원 기준 90만-110만 원으로 이전등기(100만-150만 원)보다 10만-40만 원 저렴합니다. 인지세 면제 혜택이 크기 때문입니다.

단, 분양권을 중도에 매매하면 등기비용이 추가됩니다. 분양권 매매 시 분양권 이전등기를 하고, 입주 시 다시 보존등기를 하여 등기비용이 2번 발생합니다. 분양권 매매는 되도록 피하는 것이 비용 절감에 유리합니다.

집단 대출(중도금 대출)을 받으면 중도금 시점에 가등기를 해야 합니다. 가등기 비용은 30만-50만 원으로 입주 시 본등기 비용과 별도입니다. 자금 여유가 있다면 집단 대출을 피하는 것이 등기비용을 줄일 수 있습니다.

첫째, 법무사를 직접 선택하세요. 중개사 소개가 아닌 본인이 직접 찾으면 20-30만 원 절약됩니다. 인터넷 검색, 지인 추천, 법무사협회 홈페이지를 활용하세요.

둘째, 최소 3곳 이상 견적을 받아 비교하세요. 법무사마다 수수료가 20-50% 차이 나므로 반드시 비교해야 합니다. 전화나 카카오톡으로 간편하게 견적 받을 수 있습니다.

셋째, 근저당설정을 함께 의뢰하세요. 소유권 이전과 근저당을 동시에 맡기면 20-30만 원 할인됩니다. 대출이 있다면 꼭 함께 견적 요청하세요.

넷째, 비수기를 노리세요. 1월, 8월은 부동산 거래가 적어 법무사들이 할인을 많이 해줍니다. 잔금 시기를 조절할 수 있다면 비수기를 선택하세요.

다섯째, 지역 법무사를 이용하세요. 부동산 소재지 근처 법무사는 교통비가 없어 수수료가 저렴합니다. 원거리 법무사는 출장비 10-30만 원이 추가됩니다.

여섯째, 온라인 법무사를 활용하세요. 온라인 전문 법무사는 오프라인보다 20-30% 저렴합니다. 방문 없이 모든 절차를 온라인으로 진행할 수 있습니다.

일곱째, 단순한 경우 셀프 등기를 고려하세요. 법무사 수수료 30만-100만 원을 전액 절약할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 안내를 따라하면 생각보다 어렵지 않습니다.

여덟째, 인지세를 전자수입인지로 납부하세요. 우체국에서 종이 인지를 사는 것보다 편리하고 할인도 받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 직접 결제 가능합니다.

아홉째, 불필요한 서류 발급을 줄이세요. 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등을 여러 번 발급받지 말고 최소한으로 줄이면 1-2만 원 절약됩니다.

열째, 등기비용 영수증을 잘 보관하세요. 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다. 나중에 재발급이 어려우므로 꼭 보관하세요.