不動産収益率計算機（賃貸用）

不動産投資で最も重要な指標は収益率(ROI, Return on Investment)です。2025年現在、韓国不動産市場での賃貸収益率は平均2-4%水準ですが、位置と物件によって大きな差があります。収益率が高いからといって必ずしも良いわけではなく、空室リスク、建物老朽度、地域開発計画などを総合的に考慮する必要があります。

不動産収益率は大きく表面利回りと実質利回りに分けられます。表面利回りは単純に年間賃料を購入価格で割った値ですが、実質利回りは管理費、固定資産税、ローン金利など全ての費用を差し引いた純収益を自己資本で割った値です。実際の投資判断には実質利回りを使用して正確な投資価値を評価する必要があります。

レバレッジ効果も重要な概念です。3億ウォンの物件を全額現金で購入するより、2億ウォンを借り入れて自己資本1億ウォンだけを投入すれば、同じ賃料でも自己資本に対する収益率が3倍高くなります。ただし、ローン金利が賃貸収益率より高いとかえって損失が発生するため、慎重な計算が必要です。

2025年基準の住宅担保ローン金利は年4-5%水準です。賃貸収益率が4%未満の物件にローンを受けると毎月赤字が発生します。したがってローンを活用した投資は、賃貸収益率が最低でもローン金利+2%以上の物件を選ぶべきです。

2025年のソウルアパート平均賃貸収益率は2.5%前後と低い水準です。江南圏は2%前半、江北圏は2.5-3%、京畿道は3-4%水準です。地方広域市は4-5%まで出ますが、空室リスクが高く実際の収益率はさらに低くなる可能性があります。

オフィステルとワンルームの場合、収益率が相対的に高いです。ソウル主要大学街近くのワンルームは5-7%、駅前オフィステルは4-6%の収益率が期待できます。ただし管理費負担が大きく、頻繁な空室と引っ越しによる修繕費が発生するため、実質収益率はより低くなります。

店舗収益率は位置によって極端です。駅前商圏は3-4%、路地商圏は6-8%まで出ますが、商圏衰退リスクが大きく長期空室時の損失が甚大です。特にコロナ以降、オフライン商圏が縮小しており、店舗投資はより慎重であるべきです。

土地と建物を合わせた複合収益型不動産も注目されています。都心ビルは2-3%、地方店舗住宅は5-7%の収益率を示しますが、初期投資金が大きく管理が複雑です。2025年現在、金利引き下げ期待感により収益型不動産市場が回復傾向を見せています。

正確な収益率計算のためには、すべての費用を漏れなく考慮する必要があります。第一に、取得費用です。取得税は住宅1-3%、オフィステル4.6%、店舗4.6%が課されます。3億ウォンアパートの取得税は約900万ウォンです。仲介手数料は売買価格の0.4-0.9%で、3億ウォン基準120-270万ウォンです。司法書士費用100万ウォンまで合わせると、取得費用だけで1,000万ウォン以上発生します。

第二に、維持費用です。固定資産税は公示価格の0.1-0.4%で年間50万-200万ウォン水準です。管理費は賃借人が負担するのが一般的ですが、建物修繕積立金、エレベーター維持費など所有者負担項目もあります。火災保険料、総合不動産税(高価住宅)、空室期間管理費も考慮する必要があります。

第三に、ローン金利です。2億ウォンを年4.5%で借り入れると年間900万ウォンの金利を納付します。月額賃料150万ウォン(年1,800万ウォン)でも金利だけで半分が出る計算です。金利が1%上昇すると年間200万ウォンの追加負担が発生するため、金利変動リスクも勘案する必要があります。

第四に、修繕費と空室費用です。賃借人交替時の壁紙、床材、ボイラー修理など平均100-300万ウォンかかります。空室期間は平均1-2ヶ月で、年間賃料の10%程度を予想すべきです。これらすべての費用を勘案すると、表面利回り5%が実質利回り2-3%に落ちる場合が多いです。

レバレッジはローンを活用して自己資本収益率を高める戦略です。3億ウォンアパートを全額現金で購入し月額賃料100万ウォン(年1,200万ウォン)を受け取ると収益率は4%です。しかし2億ウォンを借り入れて自己資本1億ウォンだけ投入すれば、年1,200万ウォンからローン金利900万ウォン(年4.5%)を引いても300万ウォンが残り、自己資本に対する収益率は3%です。

しかしレバレッジは諸刃の剣です。ローン金利が5.5%に上昇すると金利が1,100万ウォンに増え、収益が100万ウォンに急減します。金利が6%を超えると赤字が発生します。したがってレバレッジ投資は金利上昇リスクを十分に考慮する必要があります。

LTV(住宅担保貸出比率)とDSR(総負債元利金償還比率)規制も考慮すべきです。2025年基準、住宅LTVは70%、オフィステルは60%が限度です。DSR規制により年間所得の40%を超えるローンは受けにくいです。したがって所得が十分でなければレバレッジ投資自体が不可能な場合があります。

最適なレバレッジ比率は賃貸収益率とローン金利の差によって変わります。賃貸収益率5%、ローン金利3.5%ならレバレッジを最大限活用するのが有利です。逆に収益率と金利の差が1%未満ならレバレッジ効果は微々たるものなので、現金比重を高めるのが安全です。

第一に、立地分析が最も重要です。駅前、学区、職場密集度、商圏発達度を確認してください。徒歩10分以内に地下鉄駅、大型マート、学校があれば空室リスクが低いです。今後の開発計画も調査してください。GTX、新都市開発などが予定されていれば長期的に価値上昇が期待されます。

第二に、建物状態を徹底的に点検してください。竣工年度、リモデリング履歴、漏水有無、エレベーター状態を確認します。20年以上経過した建物は大規模修繕費が間もなく発生する可能性があります。特に配管、電気、防水施設は専門家と一緒に点検するのが良いです。

第三に、賃借人構成と契約条件を確認してください。長期契約賃借人が多ければ安定的です。保証金対比月額賃料比率、契約満了時期、賃借人年齢と職業も重要です。大学街ワンルームは2年ごとに空室が生じますが、会社員密集地域は5年以上の長期賃貸が可能です。

第四に、法的リスクを確認してください。登記簿謄本で根抵当、仮差押、賃借人転入申告内訳を確認します。再開発・再建築区域なら投資が制限されたり税金が追加される可能性があります。用途地域(住居、商業、工業)も確認して賃貸用途が適法か確認する必要があります。

不動産賃貸所得には総合所得税が課されます。2025年基準、年間賃貸収入2,000万ウォン以下は分離課税(14%)または総合課税選択が可能で、2,000万ウォン超過は無条件総合課税(6-45%累進税率)です。他の所得が多ければ総合課税時に最高45%まで税金が出る可能性があります。

総合不動産税も考慮すべきです。公示価格合計6億ウォン(1住宅者は12億ウォン)超過時に総合不動産税が課されます。税率は0.5-3%で、高価多住宅者は年間数百万ウォンの追加税金を納めます。賃貸収益は良くても総合不動産税のため実際収益率が大きく低くなる可能性があります。

譲渡所得税も重要です。収益型不動産はほとんど1世帯1住宅非課税を受けられないため、売却時に譲渡差益の6-45%を税金として納めます。多住宅者は重課税率(最大75%)が適用され、収益のほとんどを税金として納めなければならない場合もあります。長期保有特別控除を受けるには最低3年以上保有する必要があります。

節税戦略もあります。配偶者や子供に贈与して名義を分散すれば総合所得税と総合不動産税を減らせます。法人を設立すれば法人税(10-25%)が適用され、個人総合所得税より有利な場合があります。ただし、贈与税と法人設立・維持費用を勘案して税理士と相談後に決定すべきです。

空室は収益型不動産の最大の敵です。年間2ヶ月空室が発生すると収益率が17%減少します。空室を最小化するには適正賃料設定が重要です。周辺相場より5-10%安く設定すれば空室期間を大きく減らせます。月額10万ウォン下げて空室を2ヶ月から2週間に減らせば年間160万ウォンを節約する計算です。

賃借人管理も重要です。良い賃借人は長期契約し、家をきれいに使い、苦情も少ないです。賃借人選定時は職業、所得、居住履歴を確認してください。契約満了3ヶ月前に再契約意思を打診して空室を予防します。少額でも修理要請に迅速に対応すれば長期賃貸確率が高まります。

季節別戦略も必要です。大学街は2月と8月に需要が集中するため、この時期に合わせて空室を準備します。会社員密集地域は1月と7月が繁忙期です。閑散期に空室が生じると埋めにくいため、契約時期を調整して繁忙期に合わせるのが有利です。

仲介業者との関係も重要です。常連仲介業者を作っておけば良い賃借人を優先的に紹介してもらえます。仲介手数料を賃貸人が負担する条件で空室期間を短縮することもできます。複数の仲介業者に物件を依頼し、定期的に連絡して空室最小化に努めるべきです。

ソウル江南圏(江南、瑞草、松坡)は収益率は低いが安定性が高いです。平均収益率2-2.5%と低いですが、空室リスクがほとんどなく資産価値上昇が期待されます。ローンを多く受けると金利負担でキャッシュフローがマイナスになる可能性がありますが、長期保有時に価格差益が期待できます。

ソウル江北圏(蘆原、道峰、江北)は収益率と安定性のバランスが良いです。平均収益率2.5-3.5%で江南より高く、交通改善(GTXなど)により価値上昇も期待されます。1-2億ウォン台小型アパートが多く参入障壁が低く、長期賃借人比率が高いため空室リスクも低いです。

京畿道(盆唐、一山、坪村)はソウルと類似した収益率(2.5-3.5%)を示しますが、物件価格が安いため参入しやすいです。新都市はインフラが良く安定的ですが、旧都心は人口減少により長期的に不利な可能性があります。地下鉄延長、新規開発などの好材料がある地域を選ぶべきです。

地方広域市(釜山、大邱、光州)は収益率は高いがリスクも大きいです。平均収益率4-6%と魅力的ですが、人口減少と産業沈滞により長期空室と資産価値下落の危険があります。大学街、病院近く、産業団地近くなど需要が確実なところだけ投資すべきです。地方は売却が難しいため長期保有の覚悟が必要です。

ローン種類の選択が収益率に大きな影響を与えます。住宅担保ローンは金利が低い(年4-5%)ですが、LTVが70%に制限されます。信用ローンはLTV制限がないですが金利が高いです(年6-10%)。通常、住宅担保ローンを最大限受け、不足分を信用ローンで補充するのが一般的です。

固定金利vs変動金利も重要な選択です。2025年現在、固定金利は4.5-5.5%、変動金利は4-5%水準です。金利引き下げが予想されれば変動金利が、金利上昇が予想されれば固定金利が有利です。中長期投資なら金利変動リスクを減らすため固定金利を選択するのが安全です。

据置式vs分割償還も考慮すべきです。据置式は利子だけ払うため初期キャッシュフローが良いですが、満期時に元金を一時償還する必要があります。分割償還は毎月の負担が大きいですが元金が減るため長期的に有利です。収益率が高く資産売却計画があれば据置式、長期保有目的なら分割償還が良いです。

ローン借り換えも戦略です。金利が1%以上低くなれば中途償還手数料を払っても借り換えが有利です。2億ウォンローン基準で金利1%差は年間200万ウォンです。中途償還手数料が1%(200万ウォン)でも1年以上保有すれば得です。定期的に金利を比較して最適なローン商品を維持すべきです。

第一に、絶対に急がないでください。良い物件は待てば現れます。急いで決定すると高値の物件を買うことになります。最低3ヶ月以上市場を観察し、10個以上の物件を比較した後に決定してください。

第二に、キャッシュフローを最優先してください。価格差益より安定的な月収益が重要です。毎月現金が入る構造を作ってこそ長期保有が可能です。ローン金利より賃料が高い物件だけ選んでください。

第三に、分散投資してください。一か所に集中せず、複数の地域、複数のタイプに分けて投資してください。地域リスク、空室リスクを分散できます。3億ウォン1個より1億ウォン3個が安全です。

第四に、専門家を活用してください。税理士、司法書士、不動産コンサルタントの助けを受ければミスを減らせます。手数料が惜しくても大きな損失を防げます。

第五に、税金プランを先に立ててください。投資前に総合所得税、総合不動産税、譲渡税をシミュレーションしてください。税金が収益をすべて食べてしまう可能性があります。

第六に、賃借人と良い関係を維持してください。良い賃借人は金です。少額の修理も迅速に解決し、契約更新時に過度な引き上げを自制してください。

第七に、市場サイクルを理解してください。不動産は5-10年周期で上がったり下がったりします。高点で買わず、底値で買ってください。

第八に、緊急資金を準備してください。投資金の20%は現金で保有して空室、修理、金利上昇に備えてください。

第九に、継続的に勉強してください。法と制度が絶えず変わります。政策変化、市場動向を着実にモニタリングしてください。

第十に、長期投資マインドを持ってください。短期価格差益より10年以上の長期保有で安定的な賃貸収益と価値上昇を狙ってください。