不動産取得税計算機

<p>不動産取得税は不動産取得時に納付する地方税で、2025年現在、住宅数と地域により税率が大きく異なります。1住宅者は住宅価格により1~3%の税率が適用され、2住宅以上保有者は調整対象地域かどうかにより3~12%までの高い税率が課されます。</p><p>取得税は不動産取得日から60日以内に申告・納付する必要があり、申告しないか納付を遅延すると加算税が課されます。取得税とともに地方教育税（取得税の10%）と農漁村特別税（特定の場合、取得価額の0.2%）も納付する必要があります。</p><p>2025年も多住宅者に対する重課税率が維持されており、特に調整対象地域での追加住宅取得時に高い税率が適用されます。これは不動産投機を抑制し、実需要者を保護するための政策の一環です。</p>

<p>1住宅者の場合、住宅価格により差等税率が適用されます。6億ウォン以下は1%、6億ウォン超過9億ウォン以下は2%、9億ウォン超過は3%の取得税率が適用されます。これは一般家庭が居住用住宅を取得する際の税負担を緩和するための措置です。</p><p>2住宅者の場合、調整対象地域では8%の取得税率が適用され、非調整地域では3%が適用されます。調整対象地域は住宅価格上昇率が高いか投機過熱が懸念される地域として政府が指定し、ソウルのほとんどの地域と首都圏の一部が含まれます。</p><p>3住宅以上保有者は調整対象地域で12%、非調整地域で8%の高い税率が適用されます。これは多住宅保有を抑制し、住宅供給を増やすための政策的目的があります。ただし、相続や離婚など避けられない理由で多住宅者になった場合、一部減免の恩恵がある場合があります。</p>

<p>調整対象地域は「住宅法」により国土交通部長官が指定する地域で、住宅価格上昇率が物価上昇率より顕著に高いか住宅取引が過熱している地域です。2025年現在、ソウル全域と京畿道の一部地域が調整対象地域に指定されています。</p><p>調整対象地域では多住宅者に対する取得税率が大きく上昇します。2住宅者は8%、3住宅以上は12%の税率が適用され、非調整地域（それぞれ3%、8%）に比べて大きな差があります。このような税率差は投機需要を抑制し、実居住目的の住宅取引を奨励するためです。</p><p>調整対象地域指定は四半期ごとに検討され、住宅市場の状況により追加指定または解除される可能性があります。したがって、不動産取引時は該当地域の調整対象地域指定の有無を必ず確認する必要があり、これは国土交通部のホームページで確認できます。</p>

<p>地方教育税は取得税に追加で課される税金で、取得税額の10%に相当します。例えば、取得税が1,000万ウォンなら地方教育税は100万ウォンが追加で課されます。地方教育税はすべての不動産取得に一律に適用され、地域教育財政の拡充のために使用されます。</p><p>農漁村特別税は特定条件でのみ課される税金です。取得税率が8%以上の場合、つまり調整対象地域の2住宅以上または非調整地域の3住宅以上取得時に取得価額の0.2%が追加で課されます。この税金は農漁村発展のための財源として使用されます。</p><p>したがって、調整対象地域で2住宅を保有した状態で追加住宅を取得すると、取得税（8%または12%）+地方教育税（取得税の10%）+農漁村特別税（0.2%）がすべて課され、総税負担がかなり高くなります。これは多住宅取得に対する強力な抑制装置として作用します。</p>

<p>不動産取得税は取得日から60日以内に管轄の市・郡・区庁に申告・納付する必要があります。取得日は一般的に残金支払日または登記受付日のうち早い日を基準とします。申告はオンライン（Wetax）またはオフライン（市庁、区庁訪問）で可能です。</p><p>申告時に必要な書類には不動産売買契約書、登記簿謄本、身分証、住民登録謄本などがあります。多住宅者の場合、他の住宅の登記簿謄本も一緒に提出する必要があり、税率を正確に計算できます。申告後に算定された税額は即座に納付するか、分割納付申請が可能です。</p><p>納付期限を過ぎると未納税額の3%に相当する申告不誠実加算税と1日0.025%の納付遅延加算税が課されます。したがって、取得日を正確に把握し、60日以内に必ず申告および納付を完了する必要があり、追加費用を避けることができます。</p>

<p>2025年も一定の条件を満たせば取得税減免の恩恵を受けられます。生涯初の住宅取得者は取得税の50%を減免されることができ（最大200万ウォン）、新婚夫婦の場合は追加の恩恵がある場合があります。ただし、住宅価格と面積制限があります。</p><p>障害者や国家有功者が住宅を取得する場合も取得税減免の恩恵が提供されます。また、農漁村地域の住宅を取得したり、文化財に指定された住宅を取得する場合も減免が可能です。各減免制度ごとに資格要件と申請手続きが異なるため、事前確認が必要です。</p><p>減免申請は取得税申告時に一緒に進行でき、関連証憑書類を提出する必要があります。生涯初の住宅取得者の場合、住宅保有履歴がないことを証明する書類が必要であり、減免条件を満たさない場合は事後に追徴される可能性があるため、正確な確認が重要です。</p>

<p>相続により不動産を取得する場合も取得税が課されますが、売買より低い税率が適用されます。一般的に相続取得税率は2.8%で、農地の場合2.3%が適用されます。相続取得税は相続開始日（被相続人死亡日）から6ヶ月以内に申告・納付する必要があります。</p><p>贈与により不動産を取得する場合は3.5%の取得税率が適用されます。贈与は無償で財産を移転することで、贈与税とは別に取得税も納付する必要があります。贈与取得税は贈与日から60日以内に申告・納付し、不動産登記前に完了するのが一般的です。</p><p>相続や贈与により取得した住宅も既存保有住宅数に合算され、今後の追加住宅取得時に多住宅税率が適用される可能性があります。ただし、相続により避けられず多住宅者になった場合、一定期間内に住宅を処分すれば一時的多住宅として認められ、重課税を避けられる場合もあります。</p>

<p>合法的な節税のためには、まず住宅数を減らすことが最も効果的です。追加住宅取得前に既存住宅を先に処分すれば1住宅者税率を適用され、税負担が大きく減ります。特に調整対象地域では住宅数による税率差が大きいため、このような戦略が重要です。</p><p>住宅価格も重要な考慮事項です。1住宅者の場合、6億ウォン以下の住宅は1%、9億ウォン以下は2%の低い税率が適用されるため、可能であればこのような価格帯の住宅を選択するのが有利です。また、非調整地域の住宅を考慮すれば多住宅者も相対的に低い税率を適用されます。</p><p>生涯初の住宅取得者や新婚夫婦は減免の恩恵を積極的に活用すべきです。減免申請時に必要な書類を事前に準備し、資格要件を正確に確認して恩恵を逃さないようにする必要があります。また、取得税納付期限を遵守して加算税を避け、分割納付が必要な場合は事前に申請することも資金運用に役立ちます。</p>

<p>不動産取得時、取得税だけでなく他の税金も一緒に考慮する必要があります。取得税は一回性の税金ですが、財産税は毎年課される保有税です。財産税は公示価格を基準に算定され、住宅価格と保有住宅数により税率が異なります。</p><p>総合不動産税（総不税）は一定基準以上の不動産を保有する場合に追加で課される税金です。2025年基準で1世帯1住宅者は公示価格合算額が12億ウォンを超える場合、多住宅者は6億ウォンを超える場合に総不税が課されます。これは高価住宅や多住宅保有に対する追加課税です。</p><p>不動産を売却する時は譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は売却価額から取得価額と必要経費を差し引いた譲渡差益に対して課税され、保有期間、住宅数、居住の有無などにより税率が異なります。したがって、不動産投資や居住計画を立てる際は取得税だけでなく財産税、総不税、譲渡税まで総合的に考慮する必要があります。</p>

<p>ソウルの場合、ほとんどの地域が調整対象地域に指定されており、2住宅以上保有者が追加で住宅を取得すると高い税率が適用されます。例えば、ソウル江南区で5億ウォンのマンションを2住宅として取得すると、取得税8%（4,000万ウォン）+地方教育税10%（400万ウォン）+農漁村特別税0.2%（100万ウォン）で合計4,500万ウォンの税金が課されます。</p><p>京畿道は地域により調整対象地域と非調整地域が混在しています。城南市、高陽市など一部地域は調整対象地域に指定されていますが、外郭地域は非調整地域です。非調整地域で2住宅を取得すると取得税率が3%に下がり、税負担が大きく減ります。</p><p>地方大都市である釜山、大邱、光州などは一部区域のみ調整対象地域に指定されています。これらの都市の非調整地域で1住宅者が6億ウォン以下の住宅を取得すると1%の低い取得税率が適用され、非常に有利です。したがって、不動産取引時は該当地域の調整対象地域指定の有無を必ず確認し、これに応じて取引戦略を立てることが重要です。</p>