부동산 취득세 계산기

부동산 취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세로, 2025년 현재 주택 수와 지역에 따라 세율이 1%에서 최대 12%까지 크게 달라집니다. 1주택자는 주택 가격에 따라 1~3%의 낮은 세율이 적용되지만, 다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 3~12%의 높은 세율이 부과됩니다. 예를 들어, 서울 강남에서 5억원짜리 아파트를 구매하는 경우, 1주택자는 취득세 500만원(1%)이지만, 조정대상지역 3주택자는 6,000만원(12%)을 납부해야 합니다. 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 하며, 지연 시 신고불성실가산세(3%)와 납부지연가산세(1일 0.025%)가 부과됩니다. 취득세와 함께 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(중과세 시 0.2%)도 추가로 납부해야 합니다. 2025년에도 다주택자 중과세율이 유지되고 있으며, 이는 부동산 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 정책입니다.

1주택자는 주택 가격에 따라 차등 세율이 적용됩니다. 6억원 이하는 1%, 6억~9억원은 2%, 9억원 초과는 3%입니다. 예를 들어, 4억원 주택은 400만원(1%), 7억원 주택은 1,400만원(2%), 10억원 주택은 3,000만원(3%)의 취득세가 부과됩니다. 2주택자는 조정대상지역에서 8%, 비조정지역에서 3%가 적용됩니다. 서울 송파구(조정대상지역)에서 5억원 주택을 구매하면 4,000만원(8%)이지만, 대전(비조정지역)에서는 1,500만원(3%)만 납부합니다. 3주택 이상 보유자는 조정대상지역 12%, 비조정지역 8%의 최고 세율이 적용됩니다. 강남에서 6억원 주택 취득 시 7,200만원(12%)의 취득세가 부과되며, 여기에 지방교육세 720만원, 농어촌특별세 120만원이 추가되어 총 8,040만원을 납부해야 합니다. 단, 상속·이혼·파산 등 불가피한 사유로 다주택자가 된 경우 중과세율 배제 신청이 가능하며, 1년 이내 처분 조건으로 일반 세율이 적용될 수 있습니다.

조정대상지역은 「주택법」 제63조에 따라 국토교통부장관이 지정하는 지역으로, 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높거나(최근 2개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과), 주택 거래가 과열되어 있는 지역입니다. 2025년 1월 현재 서울 전역 25개 자치구, 경기도 13개 시(성남, 하남, 과천, 광명, 구리, 안양, 고양, 수원, 용인, 화성, 안산, 남양주, 의왕), 인천 2개 구(연수구, 남동구)가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 조정대상지역에서는 2주택 8%, 3주택 이상 12%의 중과세율이 적용되며, 비조정지역(각각 3%, 8%)과 최대 4~5%p의 세율 차이가 발생합니다. 예를 들어, 서울 강남구(조정)와 대전 서구(비조정)에서 각각 6억원 주택을 구매하는 2주택자의 취득세는 4,800만원 대 1,800만원으로 2.7배 차이가 납니다. 조정대상지역 지정은 매월 주택시장 동향을 분석하여 분기별로 재검토되며, 부동산 시장 안정 시 해제될 수 있습니다. 2023년에는 일부 지역이 해제되었다가 2024년 재지정되는 등 변동이 있으므로, 부동산 거래 전 국토교통부 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.

지방교육세는 「지방세법」 제151조에 따라 취득세에 추가로 부과되는 세금으로, 취득세액의 10%입니다. 모든 부동산 취득에 일괄 적용되며, 취득세가 1,000만원이면 지방교육세 100만원, 5,000만원이면 500만원이 추가됩니다. 지방교육세는 지역 교육 재정 확충을 위해 사용되며, 유치원부터 고등학교까지 무상교육, 교사 인건비, 학교 시설 개선 등에 투입됩니다. 농어촌특별세는 「농어촌특별세법」 제5조에 따라 중과세율 적용 시에만 부과됩니다. 취득세율이 8% 이상인 경우, 즉 조정대상지역 2주택 이상 또는 비조정지역 3주택 이상 취득 시 취득가액의 0.2%가 추가됩니다. 6억원 주택 기준으로 농어촌특별세는 120만원입니다. 이 세금은 농어촌 구조 개선과 농어촌 지역 개발을 위한 재원으로 사용됩니다. 예를 들어, 서울 강남에서 6억원 주택을 3번째로 취득하는 경우: 취득세 7,200만원(12%) + 지방교육세 720만원(10%) + 농어촌특별세 120만원(0.2%) = 총 8,040만원을 납부하게 됩니다. 반면 1주택자는 취득세 600만원(1%) + 지방교육세 60만원 = 총 660만원으로, 무려 12배 이상의 세 부담 차이가 발생합니다.

부동산 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청 또는 온라인 위택스(www.wetax.go.kr)를 통해 신고하고 납부해야 합니다. 취득일은 ① 매매의 경우 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날, ② 상속의 경우 상속 개시일, ③ 증여의 경우 증여계약일로 정해집니다. 예를 들어, 2025년 3월 15일 잔금을 지불하고 3월 20일 등기하면 3월 15일이 취득일이며, 5월 14일까지 신고·납부해야 합니다. 온라인 신고는 위택스에서 공인인증서로 로그인 후 '부동산 취득세 신고' 메뉴에서 진행하며, 주택 정보(소재지, 면적, 가격), 취득 정보(취득일, 취득 원인), 보유 주택 현황을 입력하면 자동으로 세액이 계산됩니다. 필요 서류는 ① 부동산 매매계약서 사본, ② 등기부등본(발급 3개월 이내), ③ 신분증, ④ 주민등록등본, ⑤ 다주택자의 경우 기존 보유 주택의 등기부등본입니다. 세액이 250만원 이하면 즉시 납부해야 하지만, 250만원 초과 시 납부고지서를 받은 후 납부하거나 분할납부(2~5회)를 신청할 수 있습니다. 납부 기한을 넘기면 신고불성실가산세(무신고 20%, 과소신고 10%, 초과환급 10%)와 납부지연가산세(1일 0.025%, 연 9.125%)가 부과됩니다. 예를 들어, 취득세 5,000만원을 60일 초과하여 90일에 납부하면 신고불성실가산세 1,000만원(20%) + 납부지연가산세 약 112만원(30일 × 0.025% × 5,000만원) = 약 1,112만원의 가산세가 추가됩니다.

생애최초 주택 구매자는 「지방세특례제한법」 제36조의3에 따라 취득세의 50%를 감면받을 수 있습니다(최대 200만원). 자격 요건은 ① 본인과 배우자 모두 생애 동안 주택을 소유한 사실이 없을 것, ② 취득 당시 무주택 세대주일 것, ③ 취득 주택이 전용면적 85㎡ 이하이고 취득가액 4억원 이하일 것(수도권 외 지역은 면적 제한 없음)입니다. 예를 들어, 서울에서 3억원짜리 70㎡ 아파트를 생애 최초로 구매하는 경우, 일반 취득세 300만원(1%) 중 50%인 150만원을 감면받아 150만원만 납부합니다. 단, 감면액이 최대 200만원이므로, 4억원 주택(취득세 400만원)의 경우 200만원만 감면받고 200만원을 납부하게 됩니다. 신혼부부(혼인 기간 7년 이내, 합산소득 7,000만원 이하)는 추가로 취득세 면제(수도권 3억원 이하, 비수도권 2억원 이하 주택) 또는 50% 감면(수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하) 혜택을 받을 수 있습니다. 감면 신청은 취득세 신고 시 '생애최초 주택 취득세 감면 신청서'와 함께 ① 가족관계증명서, ② 주택 소유 사실 무(無) 확인서(세무서 발급), ③ 혼인관계증명서(신혼부부의 경우)를 제출하면 됩니다. 단, 취득 후 3개월 이내에 전입하지 않거나, 3년 이내에 매각하면 감면받은 세액을 추징당하므로 주의해야 합니다. 2024년 통계에 따르면 생애최초 감면 신청자는 연간 약 15만 명이며, 총 감면액은 약 2,500억원에 달합니다.

다주택자 중과세율을 합법적으로 피하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후 기존 주택을 먼저 양도하고 새 주택을 취득하면 1주택자 세율(1~3%)이 적용됩니다. 둘째, 일시적 2주택 인정 요건을 활용하면 신규 주택 취득 후 3년 이내(조정대상지역 2년)에 기존 주택을 처분하는 조건으로 일반 세율이 적용됩니다. 예를 들어, 대전에 보유 중인 주택이 있는 상태에서 서울에 새 주택을 구매하더라도, 3년 이내 대전 주택 처분을 조건으로 1주택자 세율로 취득세를 납부할 수 있습니다. 셋째, 상속·증여·이혼·파산 등 불가피한 사유로 다주택자가 된 경우 '중과세율 배제 신청'을 하면 일반 세율이 적용됩니다. 상속으로 주택을 취득한 경우 1년 이내 처분을 조건으로 중과세율을 배제받을 수 있으며, 이혼으로 재산분할 받은 주택도 동일하게 적용됩니다. 넷째, 지방 저가주택(공시가격 3억원 이하)은 주택 수 계산에서 제외되므로, 시골이나 지방 소도시의 저가주택은 보유하더라도 중과세율 적용 대상이 아닙니다. 다섯째, 부부 공동명의가 아닌 단독명의로 각각 주택을 보유하면, 각자 1주택자로 인정받아 중과세율을 피할 수 있습니다. 예를 들어, 부부가 각각 3억원짜리 주택을 단독명의로 구매하면, 각자 취득세 300만원(1%)만 납부하면 됩니다. 단, 2023년부터 세법 개정으로 부부 합산 주택 수 계산이 강화되었으므로, 실질적인 소유 구조와 거주 실태가 중요합니다. 마지막으로, 오피스텔이나 도시형 생활주택(전용 12㎡ 초과)은 주거용으로 취득하면 주택으로 간주되지만, 업무용이나 임대사업용으로 취득하면 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다.

같은 가격의 주택이라도 지역에 따라 취득세 부담이 크게 달라집니다. 6억원 주택을 기준으로 살펴보면, 서울 강남구(조정대상지역)에서 3주택자가 취득하는 경우 취득세 7,200만원(12%) + 지방교육세 720만원 + 농어촌특별세 120만원 = 총 8,040만원을 납부합니다. 반면 대전 서구(비조정지역) 3주택자는 취득세 4,800만원(8%) + 지방교육세 480만원 + 농어촌특별세 120만원 = 총 5,400만원으로, 무려 2,640만원(약 33%)의 차이가 발생합니다. 1주택자의 경우 지역 구분 없이 주택 가격만으로 세율이 결정되므로, 서울이든 지방이든 동일하게 600만원(1%) + 60만원(지방교육세) = 총 660만원을 납부합니다. 2025년 현재 조정대상지역은 서울 전역, 경기 13개 시, 인천 2개 구로, 전국 주택의 약 65%가 조정대상지역에 소재합니다. 특히 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 주택 가격이 높고 조정대상지역이어서 다주택 취득 시 세 부담이 가장 큽니다. 예를 들어, 강남구 대치동 10억원 아파트를 3주택자가 구매하면 1억 2,000만원(12%) + 1,200만원(지방교육세) + 200만원(농어촌특별세) = 총 1억 3,400만원의 엄청난 세금을 납부해야 합니다. 반면 부산 해운대구(비조정지역)에서 동일한 10억원 아파트를 구매하면 8,000만원(8%) + 800만원 + 200만원 = 총 9,000만원으로, 4,400만원(약 33%)을 절약할 수 있습니다. 지방 소도시나 농어촌 지역은 대부분 비조정지역이므로 다주택자의 세 부담이 상대적으로 낮으며, 인구 감소 지역의 경우 주택 가격도 낮아 실질적인 세 부담은 더욱 적습니다.

취득세를 절세하기 위한 전략적 접근이 필요합니다. 첫째, 주택 가격 구간을 고려한 매매가 협상이 중요합니다. 1주택자의 경우 6억원 이하(1%), 6~9억원(2%), 9억원 초과(3%)로 세율이 달라지므로, 6억 1,000만원보다는 5억 9,000만원에 구매하면 취득세를 610만원에서 590만원으로 줄일 수 있습니다. 둘째, 부부 공동명의보다 단독명의가 유리한 경우가 많습니다. 각자 1주택씩 단독명의로 보유하면 각각 1주택자 세율을 적용받아 중과세를 피할 수 있습니다. 예를 들어, 5억원 주택을 공동명의로 구매하면 2주택으로 간주되어 중과세될 수 있지만, 부부가 각각 단독명의로 구매하면 각자 1주택자 세율이 적용됩니다. 셋째, 취득 시기를 조절하여 조정대상지역 해제를 기다리는 전략도 있습니다. 2023년 일부 지역이 조정대상지역에서 해제되었을 때, 2주택자의 취득세율이 8%에서 3%로 낮아져 수백~수천만원을 절약할 수 있었습니다. 넷째, 증여보다 상속이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 증여는 증여세와 취득세를 모두 납부해야 하지만, 상속은 상속세만 납부하고 취득세가 면제됩니다(농지 등 예외). 다섯째, 분양권이나 입주권 취득 시 실거주 의사를 명확히 하면 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 신규 분양 주택 입주 전까지 기존 주택을 처분하지 않아도, 입주 후 3년 이내 기존 주택을 매각하는 조건으로 1주택자 세율이 적용됩니다. 여섯째, 법인 명의 취득은 개인보다 세율이 높으므로(4~12%) 개인 명의가 유리합니다. 단, 임대사업이나 상업용 부동산의 경우 법인이 유리할 수 있으므로 세무 전문가와 상담이 필요합니다. 일곱째, 리모델링이나 재건축 조합원 지위 취득은 별도 주택 취득으로 간주되지 않으므로, 기존 주택 수 유지 상태에서 자산 가치를 높일 수 있습니다.

Q1. 분양권도 주택 수에 포함되나요? A. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권(조합원 입주권 포함)은 주택 수에 포함됩니다. 분양권 + 기존 주택 1채 보유 시 2주택자로 간주되어 조정대상지역에서는 8% 중과세율이 적용됩니다. Q2. 오피스텔도 취득세 중과세 대상인가요? A. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주되어 주택 수에 포함되며 중과세 대상입니다. 그러나 업무용으로 취득·사용하면 주택이 아닌 일반 부동산으로 분류되어 4%의 일반 취득세율이 적용됩니다. Q3. 부모님과 함께 사는 경우에도 1세대로 보나요? A. 부모님이 60세 이상이거나 장애인이면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다. 그러나 부모님이 60세 미만이고 경제적으로 독립하지 않았다면 동일 세대로 간주되어 주택 수가 합산됩니다. Q4. 재개발·재건축 조합원 입주권은 어떻게 계산하나요? A. 조합원 입주권은 2021년부터 주택 수에 포함됩니다. 기존 조합원 자격으로 보유 중이던 입주권 + 새로 구매하는 입주권 = 2주택으로 계산되어 조정대상지역에서는 8% 중과세율이 적용됩니다. Q5. 취득세를 분할납부할 수 있나요? A. 네, 취득세가 250만원을 초과하면 납부고지서를 받은 후 2개월 이내에 분할납부를 신청할 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하는 2회, 500만원 초과 1,000만원 이하는 3회, 1,000만원 초과 2,000만원 이하는 4회, 2,000만원 초과는 5회까지 분할 가능하며, 분할 기간 동안 이자는 부과되지 않습니다. Q6. 상속으로 받은 주택도 중과세 대상인가요? A. 상속 주택은 취득 당시에는 일반 세율(농지 0.3%, 주택 2.8%)이 적용되어 중과세되지 않습니다. 그러나 상속 주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 구매하면, 상속 주택도 주택 수에 포함되어 다음 주택 구매 시 중과세율이 적용될 수 있습니다. Q7. 전월세로 살다가 집을 사면 생애최초 감면을 받을 수 있나요? A. 네, 본인과 배우자 모두 생애 동안 주택을 소유한 적이 없다면 생애최초 주택 취득세 감면(최대 200만원)을 받을 수 있습니다. 전월세 거주 기간은 무관하며, 주택 소유 여부만 확인됩니다. Q8. 해외 부동산도 주택 수에 포함되나요? A. 아니오, 해외 부동산은 한국 주택 수 계산에 포함되지 않습니다. 예를 들어, 미국에 주택 2채를 보유하더라도 한국에서 처음 주택을 구매하면 1주택자 세율(1~3%)이 적용됩니다. Q9. 신축 아파트와 재건축 아파트의 취득세가 다른가요? A. 세율은 동일하지만, 재건축의 경우 조합원 입주권 취득 시점과 준공 후 소유권 이전 시점에 각각 취득세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다. Q10. 취득세를 안 내면 어떻게 되나요? A. 60일 이내 신고·납부하지 않으면 무신고가산세(20%), 납부지연가산세(1일 0.025%, 연 9.125%)가 부과되며, 장기간 체납 시 부동산 압류 및 공매 처분될 수 있습니다. 또한 등기가 불가능하여 소유권 이전이 지연됩니다.