综合房地产税计算器

综合房地产税（综不税）是对高额房地产持有者征收的国税，于2005年引入，在房地产保有课税体系中发挥核心作用。2025年现在，综不税每年以6月1日为基准，当住房和土地的公示价格合计超过一定金额时征税。根据企划财政部和国税厅的统计，2024年综不税纳税人数约65万人，比前一年增加5%，税收约3.5万亿韩元。2025年综不税主要修订事项第一，1世带1住房者基本扣除维持在12亿韩元。自2022年从11亿提高到12亿后被冻结。第二，多住房者重课税率部分缓和，2住房者转换为一般税率适用对象。仅对3套以上住房适用重课税率。第三，公平市场价值比率维持在100%，使公示价格全额成为课税标准。2020年之前为80-90%，但从2022年起适用100%。第四，1世带1住房高龄者及长期保有者扣除扩大至最高80%。满60岁以上且保有5年以上可获得20-80%扣除。第五，调整对象地区内2住房临时2住房非课税期限从2年延长至3年。这是稳定房地产市场的措施。第六，农渔村住房特例强化，位于农渔村的住房从综不税住房数中排除。公示价格3亿韩元以下的农渔村住房最多可排除2套。

1世带1住房者是综不税课税中获得最多优惠的群体。2025年基准，公示价格12亿韩元以下适用基本扣除，12亿韩元以下的住房不征收综不税。根据国土交通部统计，2024年全国公寓中公示价格超过12亿韩元的约15万套，占总数的3%。集中在首尔江南圈和木洞、盆唐、板桥等部分地区。1住房者综不税税率根据课税标准区间差别适用。3亿韩元以下0.6%、3-6亿韩元0.8%、6-12亿韩元1.2%、12亿韩元以上1.6%的4阶累进税率结构。例如持有公示价格15亿韩元住房的1住房者的综不税计算如下。课税标准是15亿-12亿=3亿韩元，税额是3亿×0.6%=180万韩元。加上农渔村特别税（综不税的20%，36万韩元）和地方所得税（综不税的10%，18万韩元），总计缴纳234万韩元。1住房者节税策略第一，最大限度利用高龄者长期保有扣除。满60岁以上保有5年时20%、10年时40%、15年时最高50%扣除。满70岁保有公示价格18亿韩元住房15年的话，从课税标准6亿韩元中扣除50%，仅对3亿韩元征税。第二，利用夫妻共同名义可各获6亿韩元扣除，总计12亿韩元扣除。但这仅适用于2020年之前取得的情况，2021年以后取得的即使共同名义也合并征税。

2025年现在，多住房者综不税根据住房数差别征税。2住房者基本扣除9亿韩元适用一般税率（0.8-1.6%），3套以上基本扣除9亿韩元适用重课税率（1.2-5.0%）。根据国税厅统计，2024年综不税纳税者中1住房者占45%、2住房者30%、3套以上占25%。3套以上重课税率为课税标准3亿韩元以下1.2%、3-6亿韩元2.0%、6-12亿韩元3.0%、12-25亿韩元4.0%、25亿韩元以上5.0%的5阶结构。例如持有公示价格10亿韩元、8亿韩元、7亿韩元共3套的情况，课税标准是25亿-9亿=16亿韩元，税额是3亿×1.2%+3亿×2.0%+6亿×3.0%+4亿×4.0%=360万+600万+1,800万+1,600万=4,360万韩元。加上农特税和地方税30%，总计缴纳5,668万韩元。从住房数计算中排除的情况第一，公示价格1亿韩元以下的住房。第二，位于农渔村的3亿韩元以下住房最多可排除2套。第三，继承住房从继承日起5年间从住房数中排除。第四，根据租赁住房法的长期租赁住房排除。第五，临时2住房在新住房取得后3年内处分原住房则视为1住房。根据韩国不动产院分析，多住房者的平均综不税负担额2住房者约200万韩元、3套以上约800万韩元。

综不税根据住房所在地是否为调整对象地区，课税标准有所不同。2025年现在，调整对象地区包括首尔全域和京畿城南·河南·光明·果川、仁川延寿·南洞区等。国土交通部将住房市场过热地区指定为调整对象地区，强化多住房规制。在调整对象地区内持有2套以上时，临时2住房认定期限为3年，必须在此期间内处分原住房才能享受1住房者优惠。非调整对象地区没有临时2住房期限限制。调整对象地区住房的财产税和综不税负担更大。例如在首尔江南区和京畿水原市各持有公示价格10亿韩元住房的情况，江南区作为调整对象地区成为重课税率适用对象，但水原市可能适用一般税率。根据韩国税收财政研究院分析，调整对象地区多住房者的综不税负担平均比非调整对象地区高30-50%。调整对象地区指定每季度重新评估，2024年部分地区被解除，规制得到缓和。投资者对调整对象地区预定解除地区感兴趣，解除后综不税和转让税负担会减少。

作为综不税课税标准基准的公示价格，由国土交通部每年以1月1日为基准调查，在4月发表。公寓住宅（公寓、联立、多户）由国土交通部直接调查发表公寓住宅公示价格，独立住宅由市·郡·区厅长决定个别住宅公示价格。韩国不动产院执行实际调查和评估业务。2025年公示价格调查方法反映邻近时价和交易案例，公寓住宅按小区和平型细分。根据国土交通部统计，2024年全国公寓住宅公示价格比前一年平均上涨2%，首尔3%、地方1%水准。公示价格以时价的60-80%水准核定，低于实际交易价格，但2020年以后时价反映率呈上升趋势。对公示价格有异议的情况可以申请异议。公示价格发表后30天内可向国土交通部（公寓住宅）或市·郡·区厅（独立住宅）提交异议申请书。异议申请事由为与类似物业的价格公平性问题、物理特性遗漏、周边环境变化未反映等。2024年异议申请件数约3万件，占总公示件数的0.5%，接受率约20%。异议申请被接受后公示价格得到调整，综不税和财产税减少。

综不税每年12月1日至15日为缴纳期间，通知书在11月底发送。国税厅向纳税对象者发送邮件通知书，也可通过Home税务确认。2025年现在，综不税通知书详细记载课税对象住房清单、公示价格合计、基本扣除额、课税标准、税率、计算税额、农特税、地方所得税等。根据国税厅统计，2024年综不税缴纳额平均430万韩元，1住房者平均180万韩元、2住房者350万韩元、3套以上1,200万韩元。缴纳方法第一，银行访问缴纳，携带通知书可在全国所有银行缴纳。第二，虚拟账户转账，存入通知书上记载的虚拟账户即可。第三，Home税务电子缴纳，可使用信用卡、账户转账、简便支付等。信用卡缴纳时发生0.8%的手续费，但可获得卡积分和分期优惠。第四，通过移动应用（Son税务）简便缴纳。第五，可利用ARS电话缴纳（1544-9944）。综不税超过250万韩元时可分期缴纳，12月15日前第1次缴纳（50%），次年2月15日前第2次缴纳（50%）即可。超过缴纳期限会征收附加税，适用缴纳不诚实附加税（年8.03%）和缴纳延迟附加税（日0.025%）。根据韩国纳税者联盟调查，2024年综不税未缴纳者约2万人（3%），平均附加税35万韩元。

为了节省综不税而考虑夫妻间赠与或名义转移的情况很多，但2021年以后税法修订后效果有限。2020年之前转换为夫妻共同名义可各获6亿韩元共计12亿韩元基本扣除，但2021年以后取得部分合并征税，共同名义优惠消失。但2020年之前取得的住房适用原有规定，仍可享受共同名义优惠。根据国税厅统计，2020年下半年夫妻间赠与急增，年间约发生5万件。夫妻间赠与时也要考虑赠与税。配偶间赠与10年间扣除6亿韩元，对超过6亿韩元的部分征收10-50%的赠与税。例如赠与公示价格15亿韩元住房的50%，7.5亿韩元成为赠与财产，扣除6亿韩元后对1.5亿韩元约发生1,500万韩元的赠与税（10%）。根据韩国税收财政研究院分析，通过夫妻间赠与节省综不税至少要保有5年以上，节省额才会大于赠与税。公示价格20亿韩元以上高价住房赠与效果大，但15亿韩元以下利用1住房者长期保有扣除比赠与更有利。子女名义转移也要综合考虑赠与税和转让税，如果子女是无住房者，今后可享受1住房者优惠，长期来看可能有利。

通过继承取得住房的情况可享受综不税特例。继承住房从继承开始日起5年间从住房数中排除，在已持有1套住房的状态下继承住房，5年间也作为1住房者征税。根据国税厅统计，2024年继承住房相关综不税特例适用约1万件。5年过后继承住房也合并征税，因此在此期间内处分或赠与较为有利。继承住房特例适用于被继承人（死者）持有的所有住房，配偶和子女共同继承的情况也可各自享受5年特例。临时2住房也有综不税特例。取得新住房后3年内处分原住房则被认定为临时2住房，可享受1住房者基本扣除（12亿韩元）和一般税率。调整对象地区内临时2住房认定期限为3年，非调整对象地区没有期限限制。根据韩国不动产院分析，2024年作为临时2住房享受1住房者优惠的约3万件。临时2住房要件第一，原住房保有期间必须在1年以上。第二，新住房取得后必须是实际居住目的。第三，必须在3年内处分原住房，不处分则追溯作为2住房者征税。第四，直到原住房处分时点必须保有两套住房。出租或空置是可以的。

综不税负担地区间差异很大。2025年现在，首尔和首都圈主要地区的高价住房占综不税课税对象的大部分。根据国税厅统计，2024年综不税纳税者的地区分布为首尔60%、京畿25%、仁川5%、地方10%。首尔内部江南区占15%、瑞草区12%、松坡区10%，江南圈占总数的37%。江南区平均综不税缴纳额约800万韩元，是全国平均的2倍。公示价格超过12亿韩元的公寓较多的木洞、蚕室、盆唐、板桥、一山等综不税负担也大。相反，地方广域市几乎没有公示价格超过12亿韩元的住房，综不税影响微乎其微。根据韩国不动产院统计，高价住房仅分布在釜山海云台区和大邱寿城区、大田屯山洞等部分地区。综不税也影响住房市场。综不税负担大的多住房者将持有住房挂牌出售，供应增加，价格上涨势头放缓。根据韩国建设产业研究院分析，2024年综不税季节（11-12月）首尔公寓挂牌量比平时增加20%。为避免综不税负担，公示价格12亿韩元以下中小型公寓需求增加的现象也出现。特别是江南圈公示价格10-12亿韩元级中小型公寓受欢迎。综不税对房地产市场稳定化做出贡献的评价与对实际居住1住房者造成过度负担的批评并存。

综不税计算器是提前了解本人综不税负担额并制定节税策略的有用工具。在计算器中输入持有住房数、公示价格合计、是否高龄者、长期保有期间等，可计算出准确的综不税。例如满65岁持有公示价格15亿韩元1套住房保有10年的所有者，从课税标准3亿韩元中获得30%扣除，对2.1亿韩元适用0.6%税率，综不税约126万韩元，包括农特税和地方税总计缴纳164万韩元。综合综不税节税策略第一，必须最大限度利用1住房者基本扣除12亿韩元。搬到公示价格12亿韩元以下的住房，或超过12亿韩元的住房增加保有期间以获得长期保有扣除较好。第二，高龄者长期保有扣除最高可达80%，因此满60岁以上至少保有5年以上享受扣除优惠较为有利。第三，多住房者减少住房数是最确实的节税方法。从3套减少到2套，从重课税率转换为一般税率，税负担大幅减少。第四，利用公示价格1亿韩元以下的小型住房或农渔村住房从住房数中排除较为有利。第五，调整继承或赠与时机，最大限度利用临时2住房或继承住房特例。第六，夫妻共同名义仅对2020年之前取得部分仍然有效，因此符合条件的情况可考虑名义调整。根据韩国税务士会调查，通过专家咨询节省的综不税平均为100万-300万韩元。综不税有复杂的计算结构和多样的特例，个人难以全面掌握，因此接受税务士或会计师的专业咨询会有帮助。