譲渡所得税計算機

譲渡所得税は不動産、株式、デリバティブなどの資産を譲渡する際に発生する差益に課される税金です。特に韓国の不動産譲渡所得税は最も重要な税金の一つで、住宅売買時に数百万ウォンから数億ウォンに達する税金が発生する可能性があります。2025年基準で譲渡所得税率は6%から最大45%まで累進的に適用され、ここに地方所得税10%が追加されます。

譲渡所得税を正確に計算することは不動産取引時に必須です。税金を事前に計算しないと予想外の税金負担により実際の純利益が大きく減少する可能性があります。例えば、3億ウォンで購入した住宅を5億ウォンで売却する場合、譲渡差益2億ウォンに対して最大5千万ウォン以上の税金が課される可能性があります。

特に1世帯1住宅者は一定の要件を満たすと譲渡所得税が非課税になります。2025年基準で12億ウォン以下の住宅を2年以上保有し居住した場合、税金を全く納めなくても良いです。このような非課税要件を正確に理解することが数千万ウォンの税金を節約する核心です。

譲渡所得税計算機を使用すると複雑な税率と控除項目を簡単に計算できます。取得価額、譲渡価額、保有期間だけ入力すれば予想税額をすぐに確認でき、不動産売買前の財務計画樹立に大きな助けとなります。

2025年譲渡所得税は累進税率構造を持っています。課税標準1,400万ウォン以下は6%、1,400万ウォン超過5,000万ウォン以下は15%、5,000万ウォン超過8,800万ウォン以下は24%、8,800万ウォン超過1億5千万ウォン以下は35%、1億5千万ウォン超過3億ウォン以下は38%、3億ウォン超過5億ウォン以下は40%、5億ウォン超過は45%が適用されます。

累進税率は全体金額に同一税率を適用するのではなく、区間別に異なる税率を適用します。例えば、譲渡所得金額が1億ウォンの場合、1,400万ウォンまでは6%、1,400万ウォン超過5,000万ウォンまでは15%、残りの5,000万ウォンには24%が適用されます。このように計算すると約1,560万ウォンの税金が発生し、ここに地方所得税10%を追加すると最終税額は約1,716万ウォンになります。

多住宅者には重課税率が適用されます。調整対象地域内2住宅者は基本税率に20%ポイント、3住宅以上者は30%ポイントが追加されます。したがって最高税率が75%まで上がる可能性があります。2025年現在、ソウル江南区、瑞草区、松坡区など25区が調整対象地域に指定されています。

長期保有特別控除は保有期間に応じて譲渡差益を一定比率控除してくれます。3年以上保有時12%から始まり、15年以上保有時最大50%まで控除を受けられます。1世帯1住宅の場合、居住期間による追加控除もあり最大80%まで控除可能です。

譲渡所得税は譲渡日が属する月の末日から2ヶ月以内に申告・納付する必要があります。期限内に申告しないと無申告加算税20%と納付遅延による加算税が追加で課されます。したがって正確な税額計算と期限内申告が非常に重要です。

1世帯1住宅非課税は譲渡所得税節税の核心です。2025年基準で譲渡価額12億ウォン以下、保有期間2年以上、居住期間2年以上という3つの要件を全て満たす必要があります。この要件を満たすと譲渡差益が10億ウォンでも20億ウォンでも税金を全く納めなくても良いです。

保有期間2年は取得日から譲渡日まで計算します。例えば、2023年3月1日に取得した住宅は2025年3月1日以降に譲渡してこそ2年要件を満たします。一日でも足りないと非課税恵恵を受けられないため正確な日付計算が重要です。

居住期間2年も実際に該当住宅に住んでいた期間を意味します。住民登録上転入届が出ていなければならず、電気・ガス使用内訳などで実居住有無を確認できます。賃貸に出して他の所に居住した場合は居住期間として認められない可能性があります。

12億ウォン基準は実際譲渡価額を基準とします。譲渡差益ではなく売却価格が12億ウォンを超過すると非課税を受けられません。もし12億5千万ウォンで売却すると全体金額に対して譲渡所得税が課されます。したがって12億ウォン近くの住宅は売却価格を慎重に決定する必要があります。

一時的2住宅の場合も非課税が可能です。既存住宅を保有した状態で新規住宅を取得し、3年(調整対象地域は2年)以内に既存住宅を譲渡すると非課税恵恵を受けられます。引越し、職場移転、同居奉養などの事由が必要で、新規住宅取得後1年以内に転入する必要があります。

長期保有特別控除は不動産を長く保有した納税者に税金恵恵を与える制度です。2025年基準で3年以上保有時12%から始まり、4年16%、5年20%、6年24%、7年28%、8年32%、9年36%、10年40%が控除され、15年以上保有時最大50%まで控除を受けられます。

例えば、譲渡差益が2億ウォンで10年間保有した場合、40%である8,000万ウォンが控除されて課税標準が1億2,000万ウォンに減ります。これは税金を数千万ウォン節減する効果があります。15年以上保有すれば1億ウォンが控除されて課税標準が1億ウォンにさらに減ります。

1世帯1住宅者は居住期間による追加控除も受けられます。2年以上居住時、基本控除率に居住期間別控除率が追加されます。居住2年以上8%、3年以上12%、4年以上16%などで増加し10年以上居住時最大30%が追加控除されます。保有控除と居住控除を合わせると最大80%まで控除可能です。

長期保有特別控除を最大限活用するには不動産売却時期を戦略的に決定する必要があります。保有期間が2年11ヶ月なら1ヶ月だけ待って3年を満たすのが有利です。9年11ヶ月なら1ヶ月さらに保有して10年控除率を適用されるのが良いです。

ただし、調整対象地域内多住宅者は長期保有特別控除が排除されます。2住宅以上保有者が調整対象地域内住宅を譲渡する場合は長期保有特別控除を受けられず、重課税率が適用されます。したがって多住宅者は住宅数を減らす戦略が必要です。

2025年現在、多住宅者に対する譲渡所得税重課は依然として維持されています。調整対象地域内2住宅者は基本税率に20%ポイント、3住宅以上者は30%ポイントが加算されます。最高税率が75%に達し譲渡差益の大部分を税金で納付しなければならない状況が発生する可能性があります。

重課税を避ける第一の方法は非調整対象地域の住宅を先に売却することです。非調整対象地域の住宅は重課税が適用されないため、調整対象地域内住宅を売却する前に他の住宅を先に処分して住宅数を減らす戦略が有効です。

一時的2住宅特例を活用するのも良い方法です。既存住宅を保有した状態で新規住宅を取得しても、一定期間内に既存住宅を譲渡すると一時的2住宅として認められて重課税を避けられます。調整対象地域は2年、非調整対象地域は3年以内に既存住宅を売却する必要があります。

夫婦共同名義を活用する方法もあります。夫婦がそれぞれ1住宅ずつ保有する場合、調整対象地域でなければそれぞれ1世帯1住宅非課税を適用されます。ただし、調整対象地域では夫婦合算住宅数で計算されるため注意が必要です。

相続住宅は一定期間住宅数から除外されます。相続を受けた住宅を5年以内に譲渡すると一般住宅と合算せず別途に計算します。したがって相続住宅があれば5年以内に譲渡して重課税を避けるのが有利です。

分譲権や入居権を保有する場合も住宅数に含まれる可能性があります。調整対象地域内分譲権は住宅と見なされて多住宅判定に影響を及ぼします。したがって分譲権保有時、既存住宅売却計画を慎重に立てる必要があります。

譲渡所得税を減らす最も効果的な方法の一つは必要経費を最大限控除されることです。必要経費には取得税、仲介手数料、法務士費用、インテリア費用などが含まれます。このような費用を適切に立証すると譲渡差益を減らして税金を大きく節減できます。

取得税は住宅購入時に納付した税金で、譲渡価額から控除できる代表的な必要経費です。3億ウォンの住宅の取得税は約900万ウォンで、これを必要経費として認められると譲渡差益がその分減ります。取得税納付領収証は必ず保管する必要があります。

仲介手数料も必要経費として認められます。不動産取引時に支払った仲介手数料は取得時と譲渡時の両方とも必要経費に含まれます。5億ウォン住宅の仲介手数料は通常0.4-0.5%水準で約200-250万ウォンで、買収と売却時それぞれ発生するため総400-500万ウォンを控除されます。

インテリア費用は資本的支出として認められる可能性があります。単純修理ではなく住宅の価値を増加させる工事(部屋追加、化粧室増設、暖房システム交替など)は必要経費として認められます。税金計算書や見積書、写真などで立証する必要があり、現金取引よりは口座振替やカード決済が有利です。

明渡費用、引越費用、貸出利子なども必要経費として認められる可能性があります。賃借人退去のための明渡費用、法務士費用、登記費用などは領収証を保管して申告時に提出する必要があります。貸出利子は一定要件を満たすと必要経費として認められます。

必要経費認定のためには証憑資料が必須です。契約書、領収証、税金計算書、通帳写しなどを体系的に保管する必要があります。現金で支給した費用は認められにくいため、できるだけ口座振替やカード決済を利用して証憑を残す必要があります。

譲渡所得税は不動産を譲渡した日が属する月の末日から2ヶ月以内に申告・納付する必要があります。例えば、2025年3月15日に残金を受け取ったなら5月31日まで申告する必要があります。登記移転日ではなく残金支給日または所有権移転日のうち早い日を基準とします。

申告は管轄税務署に直接訪問するかホームタックスを通じて電子申告できます。ホームタックス電子申告は24時間可能で、必要な書類をスキャンして添付すれば良いです。複雑な場合は税理士の助けを受けるのが良く、手数料は通常30-100万ウォン水準です。

申告時に提出する必要がある書類は譲渡所得税確定申告書、譲渡所得金額計算明細書、取得及び譲渡契約書写し、取得税領収証、登記簿謄本、必要経費証憑書類などです。1世帯1住宅非課税を受けるには住民登録謄本と転入世帯閲覧内訳も必要です。

期限内に申告しないと無申告加算税が課されます。算出税額の20%が加算され、不正無申告の場合40%まで上がります。また、納付遅延時一日当たり0.022%の納付遅延加算税が追加されます。1億ウォンの税金を1年遅延すると約800万ウォンの加算税が発生します。

予定申告と確定申告の違いも知る必要があります。譲渡日が属する月の末日から2ヶ月以内にする申告が予定申告で、これが確定申告の効力も持ちます。別途に確定申告する必要はないですが、必要経費を追加で発見したり計算誤謬があれば更正請求を通じて修正できます。

分納制度も活用できます。納付税額が1,000万ウォンを超過する場合、1,000万ウォンは即時納付し残りは2ヶ月以内に分割納付できます。2,000万ウォン超過時は最大45日まで分納期限が延長されます。

相続や贈与で取得した不動産を譲渡する時は一般売買とは異なる規則が適用されます。最も大きい差は取得価額計算方式です。相続・贈与受けた不動産の取得価額は相続・贈与当時の時価ではなく、被相続人や贈与者が最初取得した価額と日付をそのまま承継します。

例えば、父が2000年に1億ウォンで購入した住宅を2020年に相続を受け、2025年に5億ウォンで売却する場合、譲渡差益は5億ウォンから1億ウォンを引いた4億ウォンになります。2020年相続当時の価額が3億ウォンだったとしても取得価額は1億ウォンです。

保有期間も被相続人の保有期間を承継します。父が2000年から保有したなら、本人が相続を受けた2020年ではなく2000年から計算して長期保有特別控除を適用されます。25年保有で計算されるため最大50%の控除を受けられます。

1世帯1住宅非課税も承継可能です。被相続人が1世帯1住宅要件を満たしていたなら、相続人もその居住期間と保有期間を承継して非課税を適用されます。ただし、相続人がすでに他の住宅を保有していたら一時的2住宅要件を満たす必要があります。

相続住宅は5年以内譲渡時住宅数から除外されます。相続を受けた住宅を5年以内に譲渡すると一般保有住宅と合算せず別途に譲渡所得税を計算します。したがって相続住宅があれば5年以内に売却するのが税金側面で有利です。

贈与受けた住宅は贈与税と譲渡所得税を全て考慮する必要があります。贈与時点に贈与税を納付し、譲渡時点に譲渡所得税を再び納付するため二重課税負担があります。したがって贈与よりは相続や売買がより有利な可能性があり、税務専門家の相談が必要です。

実際事例を通じて譲渡所得税計算過程を調べてみましょう。Aさんは2020年3月にソウル江南区アパートを5億ウォンで購入し、2025年6月に8億ウォンで売却しました。保有期間5年、居住期間5年で、1世帯1住宅者です。

まず1世帯1住宅非課税要件を確認します。保有期間2年以上、居住期間2年以上は満たしましたが、譲渡価額が12億ウォン以下要件を外れたため非課税を適用されません。したがって一般譲渡所得税を納付する必要があります。

譲渡差益は8億ウォン - 5億ウォン = 3億ウォンです。ここから取得税1,400万ウォン、仲介手数料(買収時)200万ウォン、(売却時)320万ウォン、インテリア費用500万ウォンなど必要経費2,420万ウォンを差し引くと実際譲渡差益は2億7,580万ウォンです。

長期保有特別控除を適用します。5年保有で20%が控除されるため2億7,580万ウォン × 20% = 5,516万ウォンが控除されます。したがって課税標準は2億2,064万ウォンです。

譲渡所得税を計算します。1,400万ウォンまで6% = 84万ウォン、1,400万ウォン超過5,000万ウォンまで15% = 540万ウォン、5,000万ウォン超過8,800万ウォンまで24% = 912万ウォン、8,800万ウォン超過1億5,000万ウォンまで35% = 2,170万ウォン、1億5,000万ウォン超過7,064万ウォンまで38% = 2,684万ウォン、合計6,390万ウォンです。

ここに地方所得税10%を追加すると最終納付税額は6,390万ウォン × 1.1 = 7,029万ウォンです。Aさんは8億ウォンを受け取りましたが実際純利益は8億ウォン - 5億ウォン(取得価) - 7,029万ウォン(税金) - 2,420万ウォン(必要経費) = 約2億551万ウォンです。

もしAさんが12億ウォン以下で売却したなら非課税を適用されて7千万ウォンの税金を節約できました。このように売却価格が12億ウォン近くなら価格調整を通じて大きい税金恵恵を受けられます。

第一、1世帯1住宅非課税要件を最大限活用してください。12億ウォン以下、保有2年、居住2年要件を満たすと数千万ウォンの税金を節約できます。売却時点を調節して保有期間と居住期間を満たすのが重要です。

第二、長期保有特別控除を受けるために売却時期を調節してください。保有期間が2年11ヶ月なら1ヶ月だけさらに待って3年を満たすと12%の控除を受けられます。特に9年11ヶ月なら1ヶ月さらに保有して10年控除率40%を適用されるのが有利です。

第三、必要経費を漏れなく取り揃えてください。取得税、仲介手数料、法務士費用、インテリア費用などすべての領収証を保管し、口座振替やカード決済で証憑を残す必要があります。現金取引は必要経費として認められにくいです。

第四、一時的2住宅特例を活用してください。引越しや職場移転で新規住宅を購入した場合、一定期間内に既存住宅を売却すると非課税を維持できます。調整対象地域は2年、非調整対象地域は3年以内に処分する必要があります。

第五、夫婦共同名義を戦略的に活用してください。夫婦がそれぞれ1住宅ずつ保有すると非調整対象地域でそれぞれ非課税を適用されます。ただし、贈与税と取得税を考慮して慎重に決定する必要があります。

第六、相続住宅は5年以内に譲渡してください。相続住宅を5年以内に売却すると一般住宅と別途に計算して重課税を避けられます。特に多住宅者なら相続住宅を先に処分するのが有利です。

第七、非調整対象地域住宅を先に売却してください。多住宅者が調整対象地域内住宅を譲渡すると重課税が適用されるため、非調整対象地域住宅を先に処分して住宅数を減らすのが良いです。

第八、分譲権と入居権保有を注意してください。調整対象地域内分譲権は住宅と見なされて多住宅判定に影響を及ぼします。既存住宅売却計画があれば分譲権取得を慎重に決定する必要があります。

第九、税理士の助けを受けてください。複雑な税法と多様な控除・減免制度を全て把握するのは難しいです。数千万ウォンの税金がかかった問題なら30-100万ウォンの税務手数料は十分価値ある投資です。

第十、申告期限を必ず守ってください。無申告加算税20%と納付遅延加算税は本税だけ負担になる可能性があります。譲渡日が属する月の末日から2ヶ月以内に申告・納付する必要があります。