🏠 住宅ローン 計算機 (China)

中国房贷政策严格执行"房住不炒"原则，首套房与二套房在首付比例、利率、额度三方面存在显著差异。一线城市（北京、上海、深圳、广州）首套房商业贷款首付比例为30%，二套房为50-70%；二线城市首套房20-30%，二套房40-60%。2025年LPR基准利率为3.85%，首套房加点通常0-80BP（即3.85%-4.65%），二套房加点60-150BP（4.45%-5.35%）。北京首套房最高可贷120平米内评估价的80%，二套房仅60%。例如购买北京500万元房产，首套房需首付150万、可贷350万，二套房需首付300万、可贷200万，月供差异近万元。各地还实行"认房认贷"或"认房不认贷"政策，务必提前咨询当地住建局或银行。

中国房贷主要有两种还款方式。等额本息：每月还款额固定，前期利息多本金少，适合收入稳定的工薪族。以100万贷款、30年期、4.1%利率计算，月供约4,836元（固定），总利息74万元。等额本金：每月本金固定、利息递减，首月约6,194元、末月约2,789元，总利息约62万元，节省12万但前期压力大。等额本息适合首次购房、预算紧张者；等额本金适合收入较高、计划提前还款者。值得注意的是，提前还款时等额本金已还大量本金，节省利息效果不如等额本息明显。2025年多数银行允许贷款满一年后免费提前还款，但需提前预约。建议使用本计算器对比两种方式的月供和总利息，结合自身财务状况决策。

2025年公积金贷款利率仅为3.1%（5年以上），远低于商业贷款的4-5%，但额度有限。北京、上海、深圳单人最高可贷80万元、夫妻双方120万元；成都、杭州单人50万、夫妻100万。购买高价房产时可采用组合贷款策略：优先使用公积金贷款，不足部分用商业贷款补充。例如购买深圳400万房产，首付30%（120万），贷款280万，可用公积金贷120万（夫妻）、商业贷款160万。公积金部分月供约5,074元，商业贷款部分（4.3%利率）约7,904元，合计12,978元；若全部商业贷款则月供约13,847元，每月节省869元、30年节省31万元。组合贷款的缺点是审批流程长、需分别还款，但长期看利息节省显著。申请时需满足连续缴存12个月、余额充足等条件。

2019年后中国房贷全面转为LPR（贷款市场报价利率）定价。LPR由18家银行每月20日报价，央行发布，5年期以上LPR是房贷基准。房贷利率=LPR+固定加点，加点值合同期内不变，但LPR每年可调整一次。例如2024年签约时LPR为3.85%、加点80BP，利率为4.65%；2025年重定价日（通常1月1日或放款日对应日）若LPR降至3.75%，新利率为4.55%，月供随之下降。重定价周期可选择1年（多数人选择）或每月调整。100万贷款、30年期，利率每降0.1%，月供约减少58元、总利息减2.1万元。LPR下降利好借款人，上升则增加还款压力。2025年央行为稳楼市多次降息，LPR呈下降趋势。建议关注央行货币政策动向，合理选择重定价日（若预期降息选1月1日更早受益）。

北京：首套房首付35%、利率LPR+55BP（约4.4%），二套房首付60%、限购严格（需5年社保）。上海：首套房首付30%、利率LPR+10BP（约3.95%），对非沪籍友好，社保仅需3年。深圳：首套房首付30%、利率LPR+30BP（约4.15%），二套房首付70%是四大一线城市最高。广州：首套房首付30%、利率LPR+40BP，政策相对宽松、审批快。新一线城市如杭州（首付20%、利率3.9%）、成都（首付20%、利率3.85%）、武汉（首付20%、人才购房补贴最高100万）政策更优惠。三四线城市部分地区首付低至15%、利率接近LPR基准。2025年多地实施"认房不认贷"，即只要当地无房、即使有贷款记录也按首套房待遇，大幅降低换房门槛。购房前务必核实当地最新政策。

提前还款可减少利息，但需考虑机会成本和违约金。多数银行规定还款满1年后可免费提前还（部分需预约、限次数），未满1年或超次数收取0.5-3%违约金。提前还款分缩短期限（月供不变、还款年限减少、节省利息多）和减少月供（期限不变、月供降低、减轻压力）两种。以100万贷款、30年期、4.1%利率为例，还款5年后一次性还20万：缩短期限可节省利息约18万、提前6年还清；减少月供每月少还约650元但总利息仅省12万。最佳时机是贷款前5-10年，此时利息占比高。但若手头资金可投资获得高于房贷利率的收益（如优质理财4.5%+、股票基金8%+），则不宜急于还贷。2025年银行理财收益普遍3-4%，若房贷利率高于4.5%且无更好投资渠道，建议优先还贷。公积金利率仅3.1%，可保留贷款、用余钱投资。