根据总价和坪数计算每坪价格。
每坪价格 = 总价 ÷ 坪数
比较房地产价格时，使用每坪价格十分方便。
每坪价格是房地产的单位面积价格，是公平比较不同面积房产的核心指标。计算公式很简单：每坪价格 = 总成交价 ÷ 专用面积（坪）。例如，总价6亿韩元、专用面积30坪的公寓，其每坪价格为2,000万韩元（6亿÷30坪）。利用每坪价格可以实现：①同一小区内不同户型的比较，②相邻小区之间的价格竞争力分析，③行情合理性的判断，④投资价值的评估。注意事项：计算每坪价格时必须使用专用面积才准确。若用供给面积计算，每坪价格会偏低而产生失真。例：专用30坪（供给43坪）、6亿韩元 → 按专用面积计算为每坪2,000万韩元，按供给面积计算为每坪1,395万韩元。实际居住空间为专用面积，因此以专用面积为准更为合理。若要换算为每㎡价格，可使用每坪价格 ÷ 3.3058 = 每㎡价格的公式。每坪2,000万韩元 = 每㎡约605万韩元。
同一地区内比较：首尔江南区A公寓（每坪4,500万韩元）vs B公寓（每坪4,200万韩元）→ 每坪相差300万韩元。以30坪计算，总价相差9,000万韩元（300万×30坪）。这一差异源于：①地段（是否临近地铁站），②建成年份（新建还是旧建），③品牌（大型建筑公司还是中小公司），④小区规模（大型小区还是小型小区），⑤楼层、朝向、格局等。地区间比较：首尔江南（每坪5,000万韩元）vs 京畿道盆唐（每坪3,000万韩元）vs 仁川（每坪2,000万韩元）。以30坪计算，江南15亿韩元、盆唐9亿韩元、仁川6亿韩元。不同地区相差2～3倍。不同户型的每坪价格差异：即便在同一小区内，小户型（20坪级）的每坪价格也比大户型（40坪级）高出10～20%。例：20坪户型每坪2,200万韩元，40坪户型每坪1,900万韩元。小户型需求大，因而带有溢价。行情查询方法：①国土交通部实际成交价公开系统（rt.molit.go.kr），②Naver、Daum房产，③KB国民银行行情，④Hogangnono等应用。查看最近3个月的实际成交价并计算平均每坪价格，即可掌握当前行情。
合理价格判断：在相邻小区平均每坪价格为2,500万韩元的地区，若某套房源为每坪3,000万韩元，则高出20%。需要确认是否存在溢价因素（低层偏好、朝南、翻新等）。反之，若为每坪2,200万韩元，则便宜12%，应检查是否为急售或存在瑕疵。相对于限价的每坪价格：适用分售价格上限制的小区，是政府认可的合理每坪价格。2024年首都圈上限价格平均为每坪2,800万韩元。高于此价即为溢价，低于此价即被低估。相对周边行情在±10%以内为合理，高出20%以上为高估，低出20%以上则疑为急售或瑕疵。每坪价格走势：观察最近1年的每坪价格变化即可了解市场走向。例：2023年1月每坪2,000万韩元 → 2024年1月每坪2,200万韩元 = 上涨10%。若年上涨率高于通胀率（3～4%），则具有投资价值。相对于全租价格的成交价：成交每坪2,000万韩元，全租每坪1,200万韩元 → 全租价格率60%。一般60～70%为合理，若达到80%以上，则全租负担较大，且存在成交价下跌的风险。
公寓因配有电梯、管理系统和大型小区配套设施，每坪价格较高。以同一地区为准，公寓每坪2,500万韩元，联排住宅每坪1,500万韩元 → 约相差1.7倍。以30坪计算，公寓7.5亿韩元，联排住宅4.5亿韩元。联排住宅较便宜的原因：①无电梯（4～5层），②管理费低但管理不到位，③停车位不足，④重建、再开发的可能性低，⑤贷款额度低（LTV 40% vs 公寓50～60%）。公寓式住宅（Officetel）即便用于居住，每坪价格也比公寓便宜10～30%。原因：①不计入住房套数，受投资目的青睐，②财产税、综合不动产税较高（不属于住宅），③贷款受限（无法申请首次购房贷款），④得房率低（60～70%）。独栋住宅、多户住宅因土地占比大，每坪价格难以比较。建筑每坪价格1,000万韩元 + 土地每坪价格3,000万韩元 = 合计每坪4,000万韩元以上也是可能的。重建公寓即便是旧建（建成30年以上）的低层住宅，也因重建预期而每坪价格较高。例：江南旧建重建小区每坪5,000万韩元 vs 普通旧建每坪2,000万韩元。
过去5年首尔公寓每坪价格：2019年2,200万韩元 → 2020年2,500万韩元（+13.6%）→ 2021年3,200万韩元（+28%）→ 2022年3,500万韩元（+9.4%）→ 2023年3,300万韩元（-5.7%）→ 2024年3,400万韩元（+3%）。2021年急涨后经过调整，2024年呈平缓上升态势。各地区走势：江南三区（江南、瑞草、松坡）每坪5,000～7,000万韩元，江北2,500～3,500万韩元，京畿道1,800～3,000万韩元，地方1,000～2,000万韩元。江南与地方的差距高达5～7倍。2025年展望（综合专家意见）：①降息时每坪价格上涨5～10%，②利率不变时持平，③供给不足地区（江南、麻浦龙山城东）持续上涨，④供给过剩地区（地方、新城）走弱。每坪价格上涨因素：①基准利率下调（贷款利息负担减轻），②供给不足（认购竞争率上升），③全租需求增加（全租月租上限制），④重建监管放松，⑤GTX、广域铁路开通。下跌因素：①加息，②贷款监管收紧（DSR 40%），③综合不动产税、财产税上调，④供给过剩（三期新城），⑤经济衰退。长期展望（10年）：预计首都圈每坪价格年均上涨3～5%（反映通胀）。也有观点认为江南每坪价格有突破1亿韩元的可能。
投资回报率计算：买入时每坪2,000万韩元（总价6亿韩元、30坪）→ 3年后每坪2,400万韩元（总价7.2亿韩元）→ 收益1.2亿韩元。回报率 = （1.2亿÷6亿）×100 = 20%。年均6.3%的收益。若再扣除取得税、转让税、中介费，实际回报率将降至约12～15%。全租差价投资：成交每坪2,000万韩元（6亿韩元），全租每坪1,400万韩元（4.2亿韩元）→ 差价1.8亿韩元。以1.8亿自有资金持有6亿韩元资产，即杠杆效应。若每坪价格上涨至2,200万韩元，总价6.6亿韩元，差益6,000万韩元。相对投资的回报率 = （6,000万÷1.8亿）×100 = 33.3%。不过，全租价格下跌时差价扩大，需要追加资金。分售权转卖：分售每坪2,500万韩元（总价7.5亿韩元、30坪）→ 预计入住时行情为每坪3,500万韩元（10.5亿韩元）→ 差益3亿韩元。转卖限制期（1年）后出售时，转让税为60～70%（取决于是否为一套房）。实际收益约1亿韩元。租赁收益：以每坪2,000万韩元买入（6亿韩元），月租每坪10万韩元（合计月租300万韩元、30坪）→ 年租金3,600万韩元。租赁回报率 = （3,600万÷6亿）×100 = 6%。扣除管理费、税金后实际回报率约4～5%。每坪价格目标设定：预计当前每坪2,000万韩元的地区因周边开发在5年后上涨至每坪3,000万韩元 → 目标回报率50%。为管理风险，需预先规划每坪价格±10%波动的情景。