総額と坪数から坪単価を計算します。
坪単価 = 総額 ÷ 坪数
不動産価格を比較する際に坪単価を活用すると便利です。
坪単価は不動産の単位面積あたりの価格で、さまざまな面積の物件を公平に比較するための重要な指標です。計算式はシンプルで、坪単価 = 総売買価格 ÷ 専有面積（坪）です。例えば総額6億ウォン、専有面積30坪のマンションの坪単価は2,000万ウォン（6億÷30坪）になります。坪単価を活用すると、①同じ団地内の異なる間取りの比較、②近隣団地間の価格競争力の分析、③相場の適正性の判断、④投資価値の評価が可能になります。注意点：坪単価を計算する際は専有面積を使う必要があります。供給面積で計算すると坪単価が低く出て歪みが生じます。例：専有30坪（供給43坪）、6億ウォン → 専有面積基準で坪あたり2,000万ウォン、供給面積基準で坪あたり1,395万ウォン。実際の居住空間は専有面積なので、専有面積基準が合理的です。㎡単価に換算するには坪単価 ÷ 3.3058 = ㎡単価の式を使います。坪単価2,000万ウォン = ㎡あたり約605万ウォン。
同一地域内の比較：ソウル江南区のA団地（坪単価4,500万ウォン）vs B団地（坪単価4,200万ウォン）→ 坪あたり300万ウォンの差。30坪基準で合計9,000万ウォン（300万×30坪）の価格差が生じます。この差は、①立地（駅近か否か）、②築年数（新築か旧築か）、③ブランド（大手ゼネコンか中小か）、④団地規模（大団地か小団地か）、⑤階・向き・間取りなどに起因します。地域間の比較：ソウル江南（坪単価5,000万ウォン）vs 京畿道盆唐（坪単価3,000万ウォン）vs 仁川（坪単価2,000万ウォン）。30坪基準で江南15億ウォン、盆唐9億ウォン、仁川6億ウォン。地域によって2～3倍の差が出ます。間取り別の坪単価の差：同じ団地内でも小型（20坪台）の坪単価は大型（40坪台）より10～20%高くなります。例：20坪型は坪単価2,200万ウォン、40坪型は坪単価1,900万ウォン。小型は需要が多くプレミアムが付きます。相場の調べ方：①国土交通部の実取引価格公開システム（rt.molit.go.kr）、②ネイバー・ダウム不動産、③KB国民銀行の相場、④ホゲンノノなどのアプリ。直近3か月の実取引価格を確認して平均坪単価を算出すれば、現在の相場を把握できます。
適正価格の判断：近隣団地の平均坪単価が2,500万ウォンの地域で、ある物件が坪あたり3,000万ウォンなら20%高い価格です。プレミアム要因（低層人気、南向き、リフォームなど）があるかを確認する必要があります。逆に坪あたり2,200万ウォンなら12%安いので、急ぎの売却または瑕疵の可能性を点検します。上限価格に対する坪単価：分譲価格上限制が適用される団地は、政府が認めた適正坪単価です。2024年の首都圏上限価格の平均は坪あたり2,800万ウォン。これより高ければプレミアム、低ければ過小評価です。周辺相場に対して±10%以内なら適正、+20%以上なら割高、-20%以上なら急ぎの売却・瑕疵が疑われます。坪単価の推移：直近1年間の坪単価の変化を見ると市場の流れがわかります。例：2023年1月の坪単価2,000万ウォン → 2024年1月の坪単価2,200万ウォン = 10%上昇。年間上昇率がインフレ率（3～4%）より高ければ投資価値があります。チョンセ価格に対する売買価格：売買が坪あたり2,000万ウォン、チョンセが坪あたり1,200万ウォン → チョンセ価格率60%。一般的に60～70%が適正で、80%以上ならチョンセの負担が大きく、売買価格の下落リスクがあります。
マンションはエレベーター、管理システム、大団地の共用施設などにより坪単価が高くなります。同じ地域基準でマンションは坪あたり2,500万ウォン、ヴィラは坪あたり1,500万ウォン → 約1.7倍の差。30坪基準でマンション7.5億ウォン、ヴィラ4.5億ウォン。ヴィラが安い理由：①エレベーターなし（4～5階）、②管理費は安いが管理が不十分、③駐車スペース不足、④再建築・再開発の可能性が低い、⑤融資限度額が低い（LTV 40% vs マンション50～60%）。オフィステルは住居用でもマンションより坪単価が10～30%安いです。理由：①住宅数に含まれず投資目的で好まれる、②財産税・総合不動産税が高い（住宅ではない）、③融資制限（生涯初回融資が不可）、④専有率が低い（60～70%）。戸建て・多世帯住宅は土地の比重が大きく坪単価の比較が難しいです。建物の坪単価1,000万ウォン + 土地の坪単価3,000万ウォン = 合計坪あたり4,000万ウォン以上になることもあります。再建築マンションは旧築（築30年以上）の低層でも再建築への期待から坪単価が高くなります。例：江南の旧築再建築団地は坪あたり5,000万ウォン vs 一般の旧築は坪あたり2,000万ウォン。
過去5年間のソウルマンションの坪単価：2019年2,200万ウォン → 2020年2,500万ウォン（+13.6%）→ 2021年3,200万ウォン（+28%）→ 2022年3,500万ウォン（+9.4%）→ 2023年3,300万ウォン（-5.7%）→ 2024年3,400万ウォン（+3%）。2021年の急騰後、調整を経て2024年は緩やかな上昇傾向です。地域別の推移：江南3区（江南・瑞草・松坡）は坪あたり5,000～7,000万ウォン、江北は2,500～3,500万ウォン、京畿道は1,800～3,000万ウォン、地方は1,000～2,000万ウォン。江南と地方の格差は5～7倍に達します。2025年の見通し（専門家の意見を総合）：①金利引き下げ時は坪単価が5～10%上昇、②金利据え置き時は横ばい、③供給不足地域（江南・麻浦龍山城東）は上昇継続、④供給過剰地域（地方・新都市）は弱含み。坪単価の上昇要因：①基準金利の引き下げ（融資利息負担の減少）、②供給不足（分譲競争率の上昇）、③チョンセ需要の増加（チョンセ月貰上限制）、④再建築規制の緩和、⑤GTX・広域鉄道の開通。下落要因：①金利上昇、②融資規制の強化（DSR 40%）、③総合不動産税・財産税の引き上げ、④供給過剰（3期新都市）、⑤景気低迷。長期見通し（10年）：首都圏の坪単価は年平均3～5%上昇と予想されます（インフレを反映）。江南の坪単価が1億ウォンを突破する可能性も指摘されています。
投資利回りの計算：購入時に坪あたり2,000万ウォン（総額6億ウォン、30坪）→ 3年後に坪あたり2,400万ウォン（総額7.2億ウォン）→ 利益1.2億ウォン。利回り = （1.2億÷6億）×100 = 20%。年平均6.3%の利益です。ここに取得税・譲渡税・仲介手数料を差し引くと、実質利回りは約12～15%に減ります。チョンセギャップ投資：売買が坪あたり2,000万ウォン（6億ウォン）、チョンセが坪あたり1,400万ウォン（4.2億ウォン）→ ギャップ1.8億ウォン。自己資本1.8億で6億ウォンの資産を保有するレバレッジ効果です。坪単価が2,200万ウォンに上昇すれば総額6.6億ウォン、差益6,000万ウォン。投資対比の利回り = （6,000万÷1.8億）×100 = 33.3%。ただしチョンセ価格が下落するとギャップが広がり、追加資金が必要になります。分譲権の転売：分譲が坪あたり2,500万ウォン（総額7.5億ウォン、30坪）→ 入居時点の相場が坪あたり3,500万ウォン（10.5億ウォン）と予想 → 差益3億ウォン。転売制限期間（1年）後に売却する場合、譲渡税は60～70%（1世帯所有か否かによる）。実質利益は約1億ウォン。賃貸収益：坪あたり2,000万ウォンで購入（6億ウォン）、月貰が坪あたり10万ウォン（合計月貰300万ウォン、30坪）→ 年間賃料3,600万ウォン。賃貸利回り = （3,600万÷6億）×100 = 6%。管理費・税金を除くと実質利回りは約4～5%。坪単価の目標設定：現在坪あたり2,000万ウォンの地域が5年後に周辺開発で坪あたり3,000万ウォンに上昇すると予想 → 目標利回り50%。リスク管理のため坪単価±10%変動のシナリオを事前に計画します。