🏠 坪単価計算機

総額と坪数から坪単価を計算します。

坪単価

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㎡単価 —

坪単価について

坪単価 = 総額 ÷ 坪数
不動産価格を比較する際、坪単価を使うと便利です。

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坪単価計算の重要性と活用法

坪単価とは、不動産の単位面積（1坪＝約3.3058㎡）あたりの価格のことで、面積が異なる物件同士を公平に比較するための基本的な指標です。計算式はシンプルで、坪単価＝総販売価格 ÷ 専有面積（坪）となります。例えば総額6,000万円、専有面積30坪のマンションの坪単価は200万円（6,000万円÷30坪）です。坪単価を使うと、①同じマンション内の異なる間取りタイプの比較、②近隣物件との価格競争力の分析、③相場に対する妥当性の判断、④資産価値・投資価値の評価がしやすくなります。注意点として、坪単価の計算には専有面積を用いるのが基本です。共用部分を含んだ延床面積や販売床面積で計算すると坪単価が低く出てしまい、実態とずれた比較になります。例：専有30坪（延床換算だと約38坪）、6,000万円の場合、専有面積基準では坪あたり200万円ですが、延床基準で計算すると坪あたり約158万円まで下がってしまいます。実際に生活する空間はあくまで専有部分なので、専有面積を基準にするのが合理的です。㎡単価に換算したい場合は坪単価 ÷ 3.3058 ＝㎡単価という式を使います。坪単価200万円は、㎡あたり約60.5万円に相当します。

地域別・物件別の坪単価比較の方法

同一エリア内の比較：東京都渋谷区のA物件（坪単価500万円）とB物件（坪単価460万円）を比べると、坪あたり40万円の差があります。30坪換算では合計1,200万円（40万円×30坪）もの価格差が生まれる計算です。この差は、①立地（駅からの距離・沿線価値）、②築年数（新築・築浅か築古か）、③デベロッパーのブランド力（大手か中小か）、④総戸数・共用施設の充実度、⑤階数・方角・間取りといった要因から生まれます。地域間の比較：東京都心（港区・千代田区など）の坪単価は600〜900万円程度、横浜・川崎など近郊エリアは250〜400万円程度、地方中核都市は100〜200万円程度が目安です。30坪換算すると、都心では1.8億〜2.7億円、近郊では7,500万〜1.2億円、地方では3,000万〜6,000万円となり、エリアによって3〜6倍もの開きが出ます。間取りタイプ別の坪単価の違いとして、同じマンション内でも小さい部屋（1LDK・2LDKなど20坪台）の坪単価は、広い部屋（3LDK・4LDKなど40坪台）より1割から2割ほど高くなる傾向があります。単身・DINKS向けのコンパクトタイプは需要が旺盛でプレミアムが乗りやすいためです。相場の調べ方としては、①国土交通省の不動産情報ライブラリ（土地総合情報システム）、②レインズ・マーケット・インフォメーション、③SUUMOやアットホームなどのポータルサイト、④不動産会社への査定依頼などが挙げられます。直近3〜6か月の成約事例を確認して平均坪単価を算出すれば、現在の相場感を把握できます。

坪単価で不動産の価値を評価する方法

適正価格の判断：近隣物件の平均坪単価が坪あたり300万円のエリアで、ある物件が坪あたり360万円だとすると、相場より2割高いことになります。低層階を避けた高層階、南向き、リノベーション済みといったプレミアム要因があるかを確認しましょう。逆に坪あたり260万円であれば相場より13%ほど安いため、売り急ぎや告知事項（事故物件・訳あり物件）がないかを確認する必要があります。新築マンションの坪単価は、同エリアの中古マンションより2〜3割高いのが一般的です。これは新築プレミアムと呼ばれ、入居から数年で相場並みに落ち着いていくケースが多く見られます。周辺相場との比較の目安として、±10%以内であれば適正水準、+20%以上なら割高、-20%以上なら掘り出し物か、あるいは何らかの瑕疵を疑うべきラインといえます。坪単価の推移をチェックすることも重要で、たとえば1年前に坪単価280万円だったエリアが現在310万円であれば約11%の上昇となり、インフレ率（2〜3%程度）を大きく上回るペースで値上がりしていることがわかります。賃貸利回りとの関係も参考になります。坪単価が高いのに家賃相場がそれほど上がっていないエリアは、利回りが低下しており、将来的な価格調整のリスクがある点に注意が必要です。

マンションと戸建て・アパートの坪単価の違い

マンションはエレベーターや共用施設、管理体制、セキュリティなどの付加価値により坪単価が高くなる傾向があります。同一エリアで比較すると、マンションが坪あたり300万円、木造アパートが坪あたり180万円程度というように、1.5〜1.7倍の差が出ることも珍しくありません。30坪換算ではマンション9,000万円、アパートタイプ5,400万円という開きになります。アパート・木造戸建てが割安な理由としては、①エレベーターがない、②管理費・修繕積立金は安いが管理体制が手薄になりやすい、③駐車場が確保しにくい、④建て替えや大規模修繕の合意形成が難しい、⑤融資条件がマンションより厳しくなりやすい、といった点が挙げられます。土地の坪単価は建物の坪単価とは別に考える必要があります。同じ延床面積の建物でも、土地価格が高いエリアでは建物込みの総額の坪単価が跳ね上がるため、都心の戸建ては「建物は小さいのに総額が高い」という現象が起こりやすくなります。タワーマンションの高層階は、眺望や希少性から低層階より坪単価が1〜2割ほど高く設定されるのが一般的です。築古物件のリノベーション案件では、古い物件でも立地や管理状態が良ければ、新築に近い坪単価がつくケースもあります。物件タイプごとの相場感を理解しておくことで、価格の妥当性をより正確に判断できます。

坪単価の推移分析と市場展望

過去5年間の首都圏マンション坪単価の推移を見ると、多くのエリアで緩やかな上昇傾向が続いています。都心3区（千代田・中央・港）では、新築マンションの坪単価が年平均で3〜5%のペースで上昇してきたとされ、資材費や人件費の高騰、共働き世帯の増加による都心回帰、海外投資マネーの流入といった要因が背景にあります。エリア別の傾向としては、都心3区が坪単価600〜900万円、城南・城西エリア（世田谷・目黒など）が350〜550万円、城東・城北エリアが250〜400万円、近郊都市（横浜・さいたま・千葉）が200〜350万円、地方中核都市が100〜200万円と、都心と地方では4〜6倍の開きがあります。今後の見通しとしては、①建築コストの高止まり（資材費・人件費の上昇）が新築価格を押し上げる要因、②金利上昇局面では住宅ローン負担が増え需要にブレーキがかかる可能性、③人口が集中する都心・駅近エリアは底堅い需要が続く一方、④人口減少が進む郊外や地方では下落・横ばい傾向が強まると見込まれます。上昇要因としては、建築費の高騰、共働き世帯の都心志向、再開発による資産価値向上、低金利環境の継続などが挙げられます。下落・調整要因としては、金利の急上昇、供給過剰エリアでの競合、人口減少・少子高齢化、災害リスクの再評価などが挙げられます。長期的な見通しとしては、都心部・駅近の資産性が高いエリアは緩やかな上昇が続く一方、それ以外のエリアでは二極化が一段と進むと予想されています。

投資利回り計算に坪単価を活用する

キャピタルゲイン（値上がり益）の試算：購入時の坪単価200万円（総額6,000万円、30坪）の物件が、5年後に坪単価230万円（総額6,900万円）まで上昇したとすると、値上がり益は900万円です。利回りは（900万円÷6,000万円）×100＝15%、年平均では約2.8%となります。ここから仲介手数料・登記費用・譲渡所得税などを差し引くと、実質的な手取り利益はさらに目減りします。賃貸に出した場合の表面利回り：坪単価200万円で購入した物件（6,000万円）を月坪単価0.8万円で貸し出すと、月額家賃は24万円（0.8万円×30坪）、年間家賃収入は288万円です。表面利回りは（288万円÷6,000万円）×100＝4.8%となります。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクなどを差し引いた実質利回りは、一般的に3%台前半まで下がることが多いです。新築時の坪単価と将来の出口戦略：新築時に坪単価250万円（総額7,500万円）で購入したマンションが、10年後に周辺の再開発によって坪単価280万円（総額8,400万円）まで上昇すると見込む場合、目標利回りは12%となります。ただし新築プレミアムが剥落する初期数年は坪単価が下落しやすいため、短期の売却は避け、中長期保有を前提とした資金計画を立てることが重要です。リスク管理の観点から、坪単価が±10%変動するシナリオをあらかじめ想定しておくと、金利上昇や市況悪化があった場合でも冷静に判断できます。坪単価という一つの指標だけでなく、賃貸需要、将来の人口動態、再開発計画なども合わせて総合的に投資判断を行うことが大切です。

よくある質問

坪単価はどうやって計算しますか？

総販売価格を専有面積（坪数）で割ります。例えば6億ウォンのマンションで専有30坪なら、坪単価は6億÷30＝2,000万ウォンです。

坪単価を計算するとき専有面積と供給面積のどちらを使うべきですか？

正確に計算するには専有面積を使う必要があります。供給面積（専有面積＋共用面積）で計算すると坪単価が実際より低く出てしまい、他の物件と比較する際に歪みが生じます。

坪単価を㎡単価に換算するにはどうすればいいですか？

坪単価を3.3058で割ると㎡単価になります。例えば坪単価2,000万ウォンは、㎡あたり約605万ウォンです。

マンションとヴィラで坪単価に差が出るのはなぜですか？

マンションはエレベーターや管理システム、共用施設が整っているため、同じ地域でもヴィラより坪単価が1.5～2倍程度高くなる傾向があります。

坪単価だけで物件が高いか安いか判断できますか？

坪単価はあくまで比較の出発点です。近隣団地の平均坪単価と比べて±10%以内なら適正、+20%以上なら割高と見られますが、階・向き・リフォームの有無など個別条件も併せて確認する必要があります。