物件価格、頭金、金利、返済期間に加え、固定資産税、火災保険、管理費・修繕積立金を含めた月々の住宅ローン返済総額を計算します。住宅購入の資金計画に役立ちます。
元金・利息: ローン残高と利息を支払う中心的な返済部分です。
固定資産税: 毎年の固定資産税額を12ヶ月で割った金額。標準税率は課税標準額の1.4%（自治体により都市計画税0.3%が加算される場合あり）。
火災保険料: 住宅ローン契約時にほとんどの金融機関が加入を必須とする保険です。年間保険料は建物の構造・所在地により数千円〜数万円と幅があります。
保証料相当額: 米国のPMI（個人住宅ローン保険）に相当する項目として表示していますが、日本では頭金割合に関わらず保証会社への保証料（融資額の概ね0.2%前後を目安に一括前払いするケースが多い）や、保証料なしで金利に0.2%程度上乗せするタイプなど、金融機関により仕組みが異なります。本ツールでは概算の目安として表示しています。
管理費・修繕積立金: マンションなど区分所有建物で毎月徴収される管理費と修繕積立金の合計です。一戸建ての場合は0円で計算してください。
注: この計算機は概算値を提供します。実際の返済額は、金融機関の商品性・審査結果・保証料体系により異なります。
2025年現在、日本の住宅ローン金利は変動金利が年0.3%〜0.6%程度、全期間固定のフラット35が年1.8%〜2.2%程度で推移しています。日銀の金融政策正常化により、今後は緩やかな金利上昇局面が見込まれます。固定資産税は課税標準額に対して標準税率1.4%が広く採用されており、市街化区域では都市計画税（上限0.3%）が加算される自治体もあります。返済額を試算する際は、元金・利息だけでなく固定資産税・火災保険・管理費まで含めた総コストで比較することが重要です。
金融機関の多くは、年収に対する年間返済額の割合である返済負担率を審査基準に用いており、目安は年収の25%〜35%以内です。借入可能額はおおむね年収の7〜8倍が上限とされ、年収500万円であれば3,500万円〜4,000万円程度が目安になります。ただし固定資産税・火災保険・管理費などの付帯コストを含めた総返済負担で考えると、上限に近い借入は家計を圧迫しやすいため、無理のない返済比率で計画することが大切です。
3,000万円を35年間、変動金利0.5%で借りた場合、月々の返済額は約77,875円、総返済額は約3,270万円です。同じ3,000万円をフラット35（金利2.0%）・35年で借りると月々約99,378円、総返済額は約4,174万円となり、総支払額の差は約900万円に達します。変動金利は当初の負担が軽い一方、将来の金利上昇リスクを負う点に注意が必要です。
日本の住宅ローンには、米国のPMIのような「頭金20%未満で加入必須の保険」という制度は基本的にありません。その代わり、多くの民間金融機関では保証会社への保証料が必要で、融資額のおおむね0.2%前後を目安に一括前払いするか、保証料不要の代わりに金利へ年0.2%程度上乗せするプランが一般的です。また、団体信用生命保険（団信）は借入者が死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険で、保険料は通常金利に含まれます（フラット35では任意加入で、非加入なら金利が0.2%下がります）。
固定資産税は課税標準額の標準税率1.4%が基本で、新築住宅は一定期間（戸建て3年・マンション5年など）税額が半額になる軽減措置があります。火災保険料は建物の構造（木造/耐火構造）や補償内容により年間数千円〜数万円と幅があり、水災・地震保険を付帯するとさらに上がります。マンションの場合は管理費・修繕積立金が毎月数千円〜数万円かかり、築年数が経つほど修繕積立金が値上がりする傾向があるため、長期の資金計画に含めて試算することが重要です。
頭金は物件価格の0%（フルローン）から20%以上まで、対応は金融機関により分かれます。頭金を増やすと借入額が減り月々の返済額・総利息が下がるほか、多くの金融機関で頭金割合に応じて金利優遇や保証料負担が軽くなる場合があります。一般的な目安として物件価格の10%〜20%程度の頭金を用意すると、審査上も有利に働きやすいとされています。ただし頭金に手元資金を使い切ると、諸費用や生活防衛資金が不足するリスクがあるため、余裕を持った資金計画が重要です。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、年末のローン残高に応じて所得税・住民税から一定額が控除される制度です。2024年以降に入居する新築住宅は、省エネ性能等の要件を満たすかどうかで借入限度額や控除期間（原則13年、既存住宅等は10年）が異なります。控除率や上限額は年度ごとに見直されるため、実際の控除額は取得年・住宅性能・所得により変動します。本ツールでは控除額を試算していないため、最新の制度内容は国税庁や取得予定の金融機関・工務店に確認することをおすすめします。
借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを別の金融機関のローンに乗り換えることです。一般的に「借入残高1,000万円以上」「残りの返済期間10年以上」「金利差1%以上」の3条件が揃うと、借り換えによる利息軽減効果が出やすいといわれています。借り換え時には新たな事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかるため、これらのコストを差し引いても総支払額が減るかどうかをシミュレーションして判断することが大切です。特に変動金利で借り入れている場合、金利上昇局面ではフラット35など固定金利への借り換えを検討する価値があります。
住宅ローンの返済額とは別に、物件購入時には諸費用がかかります。主な内訳は、所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる登録免許税と司法書士報酬、売買契約書に貼付する印紙税、仲介業者を通す場合の仲介手数料（上限は物件価格の3%+6万円+消費税が目安）、金融機関に支払う融資事務手数料などです。新築か中古か、仲介の有無によって幅がありますが、一般的に物件価格の6%〜10%程度が諸費用の目安とされています。資金計画では、頭金に加えてこの諸費用分も別途用意しておく必要があります。
住宅ローンは通常、まず年収・勤続年数・他の借入状況などをもとにした事前審査（仮審査）を受け、その後正式な物件情報や収入証明書類を提出する本審査を経て契約に至ります。金融機関はメガバンク・地方銀行・ネット銀行・住宅金融支援機構（フラット35）などに大別され、それぞれ金利水準・団信の保障内容・保証料の有無・事務手数料の体系が異なります。複数の金融機関で事前審査を受け、金利だけでなく諸費用や団信保障内容まで含めた総支払額で比較検討することが、有利な住宅ローン選びにつながります。